Majade tehinguhinnad kerkivad kõrgete korterihindade ja madalate intressimäärade toel

Kinnisvaraanalüütik Tõnu ToomparkTänane ühepereelamute turg pakub harukordset võimalust, kus majade ostu-müügitehingute hinnad jäävad allapoole analoogse hoone ehitushinda. Selline disproportsioon on tingitud eelkõige turukonjunktuurist, mis korterituru aktiveerumise eeskujul vilkaks muutunud majade turul liiga kaua kesta ei saa.

Kinnisvaraturu muutused aga ei leia aset üleöö. Olemasoleva ostmine jääb uue maja ehitamisest soodsamaks veel aastaks kindlasti.

Elamispindade turg on aktiivne

Eesti, kuid eeskätt Tallinna-Harjumaa elamispindade turg on endiselt üliaktiivne. Aasta teises kvartalis aset leidnud väike korteritehingute arvu langus ei ole turule pessimistide loodetud surmahoopi andnud. Korteritehingute arvu languse kõrval on elamutega tehtavate tehingute arv vaikselt kasvanud.

Endiselt on aasta jooksul käibes üle viie protsendi eluruumidest, mis vastab normaalse turuaktiivsuse ülemisele piirile.

Suur koduostjate hulk ehk suur nõudlus on paratamatult endaga kaasa toonud elamispindade hinna kerkimise. Siiani on kasvanud peamiselt korterite hinnad, kasv on olnud isegi liialt tempokas. Majade turg on alles jalgu alla saamas – tehingute arv on kasvamas, vaikselt-vaikselt on ülespoole asunud rühkima ka hinnad.

turuväärtusest kõrgemal

Ei ole sugugi harv juhus, et vastvalminud maja ehitusmaksumus on kõrgem, kui selle maja turuväärtus. Turuväärtuse all peame siin lihtsustatult seletades silmas seda, kui kõrged on analoogsete majade ostu-müügitehingute hinnad keskmiselt.

Ehitusmaksumuse veab turuväärtusest kõrgemale majaehitaja soov näha hoones erilahendusi või detaile, mida potentsiaalne keskmine ostja hiljem samal moel väärtustada ei taha. Ehitaja enda jaoks tehtud erilahendused võivad hilisema ostja jaoks olla hoopiski hinda vähendavad tegurid.

Piltlikult võime öelda, et kullatud seintega maja ei ole kõrgem samalaadsest majast, kus seinad on tavapärasest värvitud kipsplaadist. Seinte endite hinnavahe on aga tohutu.

Väärtuse määrab turukonjunktuur

Kõige olulisema põhjusena, miks maja võib turuväärtusest kõrgemal olla, on turukonjunktuur.

Hetkel on majandus üldisena nõrkadel jalgadel. See omakorda tähendab, et majaostjate elu suurostu tegemiseks on tagasihoidlikum. Kui ostjaid on turul vähem, siis pole majamüüjal võimalik kõrget hinda küsida. Teisisõnu ei määra turuväärtust mitte vara tootmise kulu ehk ehitushind, vaid ikka nõudluse ja pakkumise koostoime.

Olukord on muutumas

Täna oleme olukorras, kus 2008.-2009. aastal põhjas olnud majade turg on alles käesoleval aastal vaikselt jalgu alla saamas. Majade turu arengute põhjuste taga on eelkõige eelkirjeldatud korterite turu hinnarekordid, mis aitavad koduotsijatel majaostu tehingusse lihtsamini siseneda. Kui ikka korter on samas hinnas majaga, siis privaatsust armastav eraklik eestlane eelistab igal juhul oma maja.

Eeldusel, et majanduskeskkond väga oluliselt ei muutu võime arvata, et nõudlus majade sektoris on aeglaselt, kuid siiski vägagi kindlalt kasvamas. Osalt madalatel intressimääradel baseeruv kasvav nõudlus on tegur, mis on juba hakanud majade hindu tõususuunas vedama.

Nii võime arvata, et aasta-pooleteise pärast hakkame lähenema olukorrale, kus nõudlus on majade tehinguhindu juba sedavõrd kergitanud, et vanemate majade tehinguhinnad on ehitushindade lähedal.

Majanduskriisi järgmine

Olukord, kus ühepereelamute tehinguhinnad jäävad alla ehitushinna on ajutine turuanomaalia, mis on tingitud 2008. aastal alguse saanud majanduskriisist. Nüüdsest on toonane kriis hakkanud loodetavasti vaikselt seljataha jääma, kuid idasuunaliste majandussanktsioonide sõda on toonud raskesse olukorda uue vaatuse, mis ei aita ettevõtetel kiiresti kosuda.

Lootuses, et majanduse arengutes jätkub status quo võib arvata, et ühepereelamute hinnaanomaalia hakkab möödanikuks saama ja majade tehinguhinnad kerkivad aasta-pooleteise jooksul vaikselt ehitushinnast kõrgemale.

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

06.-08.09.2022 Kinnisvara ABC