Harju, Tartu ja Pärnu maakonnad moodustavad Eesti korterituru aktiivseima ja suurima käibega tehingute piirkonnad. Viimaste aastate jooksul on nende kolme maakonna proportsionaalne osakaal tehingute arvu ja käibe osas vähenenud. Pikemas perspektiivis ette vaadates on kinnisvaraturu vaates raske väiksematele maakondadele siiski suurt edu loota.
Korterituru raha ringleb Harju, Tartu ja Pärnu maakondades
2014. aastal tehti Eestis üle 18 000 korteritehingu. Nendest tehingutest valdav enamus tehti Harju maakonnas. Harjumaal toimus 9700 tehingut ehk korteritehingute koguarvust 53%. Korteritehingute kogukäive oli 2014. aastal Eestis kokku 970 miljonit eurot. Tehingute rahalisest käibest langes 2014. aasta jooksul Harjumaale 740 miljonit eurot ehk 76%.
Kinnisvaraturust rääkides nimetatakse sageli kuldset kolmikut Tallinn-Tartu-Pärnu. Korteritehingute arvu poolest ei asu teisel kohal siiski sugugi Tartu maakond. Arvuliselt on korteritehingute hõbemedali pjedestaaliastmel Ida-Virumaa, kus möödunud 2014. aastal toimus 2200 korteritehingut.
Ida-Virumaa korteritehingute käive 31 miljonit eurot jääb siiski lausa kordades alla Tartu maakonna korteritehingute käibele 116 miljonit eurot. Tartu maakonnas tehti aastaga korteritehinguid 2060 ehk ainult pisut vähem Ida-Virumaast.
Neljanda maakonnana ületas tuhande tehingu piiri Pärnumaa. Pärnu maakonnas toimus 2014. aastal 1060 korteritehingut ja nende kogukäive oli 38 miljonit eurot. Ülejäänud maakondades 2014. aasta jooksul tehtud korteritehingute arv jäi alla tuhande ja käive alla 10 miljoni euro.
Uusarendus tõstab tehingute arvu
Harju maakonna suure käibe taga on eelkõige Tallinn ja selle ümbrus, kus korterite hinnad on Eesti keskmisest märksa kõrgemad. Piisav arv inimesi loob Tallinnasse ja selle lähiümbrusesse likviidse kinnisvaraturu ehk Harjumaa tehingute arv inimese kohta on Eesti keskmisest kõrgemal.
Harjumaa kinnisvaraturu kõrge käibe taga on lisaks veel elamispindade uusarendus. Uusarendusega on tänases turukeskkonnas võimalik kasumit teenida Tallinnas-Tartus. Pärnu ja Narva jäävad juba piiri peale, kus arendustegevuse äri kasumi teenimine on komplitseeritum, kuid siiski mitte võimatu.
Uusarendus on taas turunišš, kus omaniku vahetavad keskmisest kõrgema hinnaga kinnisvaraobjektid, mis kasvatab turu käivet. Lisaks toob uue korteri müük enamasti käivet ka teisesele turule, kus uue korteri ostja peab ostutehingu finantseerimiseks müüma vanema olemasoleva vara.
Väiksemate maakondade turg hääbub
Arvestades maakondlike arenguid, kus inimesed vananevad ja noored liiguvad väikevaldadest suurematesse tõmbekeskustesse, ei ole meil põhjust arvata, et elamufondi loomine eelpool mainimist mitteleidnud maakondades peaks mingil põhjusel äkitselt hoogustuma.
Elamuid ikka ehitatakse, kuid seda omatarbeks, mitte ärilisel eesmärgil. Kui mõnda maakonnakeskusesse rajataksegi korterelamu müügiks, on tegemist väikesemastaabilise projektiga, mida viib läbi kohalik ettevõtja paljus missioonitundest.
Nii peame tõdema, et korteriturust saame rääkida eelkõige ikka Tallinnas-Tartus-Pärnus. Kinnisvaraturu teise ešeloni moodustavad Narva-Viljandi-Rakvere, kus tehakse 18% tehingutest ja 5% summaarsest käibest.
Head finantseerimistingimused elavdavad turgu
Suuremate tõmbekeskuste olulisema korterituru mahu taga on kindlasti tõsiasi, et neis piirkondades on rohkem kortereid. Muudes linnades on vähem nõukogudeaegset massehitust ja seega turul olevaid kortereid. Neis piirkondades on eluruumide struktuuris enam ühepereelamuid.
Vaatamata väiksemate maakondade tagasihoidlikele turumahtudele on Harju-Tartu-Pärnu maakondade osakaal korteritehingute arvus vähenemas. 2005. aastal moodustas neis maakondades tehtud korteritehingute arv 79% kogu Eesti korteritehingutest. 2014. aastal aga ainult 70%.
„Suurlinnade“ osakaalu taga on väiksemate maakonnakeskuste turu ärkamine 2008. aastal alguse saanud kinnisvarakriisi rammestusest. Kui Tallinnas ja Tartus on vahepealsel ajal selgelt toimunud turu ülekuumenemine ja aset on leidmas sellele järgnev jahtumine, siis muudes piirkondades on tsükli üks ring vahele jäänud.
Tänaseks on soodsad finantseerimistingimused ehk paljus eelkõige kõigi aegade madalaim intressimäär hakanud maakondade korteriturgu elule tooma. Intressimäär ja pankade tahe laene väljastada on kasvatanud nõudlust. Nõudluse suurenemine on omakorda kergitanud nii tehingute arvu kui mõningal määral hindu.
Rahvastikuprobleemid tungivad kinnisvarasektorisse
Tulevikuperspektiiv maakondade korterituru osas ei ole liialt rõõmustav. Kui noored maalt Tallinnasse-Tartusse kolivad, siis on isegi hästi, sest nad on jäänud Eestisse, mitte rännanud üle lahe. Väiksematesse valdadesse-linnadesse kohapeale jäävad vanemad inimesed, kel pole suurt tahtmist kinnisvaraturul tehinguid teha.
Nii hääbub nõudlus. Kui nõudlust ei ole, siis kaob kinnisvara turuväärtus. Kui olemasoleval varal turuväärtust ei ole, kaob majanduslik ratsionaalne kaalutlus uue kinnisvara arendamisega tegeleda, sest selle ehitushind ületab turuväärtust, mis omakorda tähendab, et kasumi teenimine on võimatu.
Raske on välja pakkuda, mis võiks olla inimese motivatsioon väikevallas eluaset omandada. Haldusreformi ideed keskenduvad peamiselt kulude kokkuhoiule, mitte elukvaliteedi kasvatamisele. Inimeste maale sundasustamine ei tule õigusriigis kõne alla.
Kuldne kolmik jätkab positiivses vaimus
Kokkuvõtlikult tuleb öelda, et korteriturg on aktiivne neis piirkondades, kus on piisav arv inimesi ja õitseb uusarendus. Nendeks piirkondadeks on kinnisvaraturu kuldse kolmikuna eelkõige Tallinna koos lähivaldadega, lisaks Tartu ja vähemal määral Pärnu.
Suuruselt järgmised maakonnakeskused on aeglaselt korterituru osas jalgu alla saamas, kuid pikemas perspektiivis ettevaatavalt ei julge sealsetele piirkondadele kinnisvaraturu vaatenurgast suurt lootust anda. Lähima paari aasta jooksul võiks siiski arvata, et Harju, Tartu ja Pärnu maakondade proportsionaalne turuosa korterituru käibe ja tehingute arvu osas pisut väheheb.
