Olympic Entertainment Group (OEG) rajab Tallinna senise Reval Park Hotel & Casino asemele uue luksushotelli, mida hakkab opereerima Hilton Worldwide oma Hilton Hotels & Resorts kaubamärgi alt. Uue, ligikaudu 36 miljonit eurot maksva hotelli- ja meelelahutuskompleksi ehituse peatöövõtjaks on Merko Ehitus Eesti.
OEG gruppi kuuluv Kesklinna Hotelli OÜ ja AS Merko Ehitus Eesti sõlmisid lepingu uue hotelli ehitamiseks 18. juulil 2013. Samal ajal sõlmisid Kesklinna Hotelli OÜ ja samuti OEG gruppi kuuluv Fortuna Travel OÜ juhtimisteenuste osutamise lepingu Hilton International Management Corporationiga uue hotelli opereerimiseks.
Uue hotellikompleksi rajamiseks lõpetavad senine hotell ja kasiino töö 31. oktoobril 2013, mil OEG Eesti suurim Olympic Casino kolib oma tegevuse kaheks aastaks Radisson Blu Hotel Olümpia hoonesse. 2014. aasta veebruarist plaanitakse alustada uue hoone ehitamist, mis peaks lõplikult valmima 2015. aasta detsembris.
13-korruseline hotelli- ja meelelahutuskompleks hakkab koosnema 4-korruselisest madalast ja selle peal olevast 9-korruselisest kõrgest hoonemahust. Madalas osas paiknevad hotelli vestibüül, kasiino, konverentsikeskus, SPA ja restoran. Kõrgemas osas on 202 numbrituba. Konverentsikeskus võimaldab pakkuda konverentsiteenust kokku kuni 720 inimesele.
OEG uus esinduskasiino hakkab paiknema 1 600 ruutmeetril hotellikompleksi esimesel korrusel. Kasiinomeelelahutuse alale rajatakse eraldi tsoonid mänguautomaatidele, mängulaudadele ning klubipokkerile, spetsiaalne ala VIP-mängijatele, lisaks esinduslik ja avar kasiinobaar koos esinemisala ning mugava lounge’iga.
Ehitustööde kontrollimine on tänapäeval samaaegselt nii keeruline kui lihtne. Kuidas nii?
Ehitustööde kontrollimine algab projektist ja ehitamise kontrollimise algdokumendiks on kvaliteetne projekt. Projekt annab ette konkreetsed nõuded ja tingimused, millele peab ehitis vastama. Milliseid materjale tuleb kasutada, millised on kvaliteeditingimused, milliseid töid teostatakse, milliste juhiste põhjal jne.
Lihtsus
Ehitist, mille osas on koostatud kvaliteetne projekt, on lihtsam ehitada ja lihtsam ehitustöid kontrollida. Täna on ehitusprojektid läinud sageli seda teed, et seletuskirjades viidatakse konkreetsete materjalide paigaldus-ja kasutusjuhenditele. Selline lähenemine tähendab üldjuhul seda, et läbi juhendite on iga väiksemgi tööprotsess täpselt teada ja seeläbi kontrollitav. Paljude ehitustmaterjalide tootjate poolt on kokku pandud rohke pildimaterjalidega juhendid, mis isegi ehituskaugemal inimesel võimaldab tööde teostamise selgeks teha ning seeläbi tööde teostamist kontrollida.
Tõsi, on konstruktsioonisõlmi, mis on unikaalsed ja mille lahendamist materjalide tootjate juhendid ei sisalda. Sellisel juhul peaks projekt sisaldama selliste sõlmede osas materjalitootjaga kooskõlastatud lahendust. Sageli on suurematel materjalitootjatel olemas vastav inimene, kes abistab kliente või projekteerijaid õige sõlme leidmisel.
Tundub, et vahest on põhjalike kasutus- ja paigaldusjuhendite puhul probleemiks kujunemas just see, et need on liiga põhjalikud ja detailsed ning nii ehitajal kui ka tellijal ei ole aega kõiki peensusi selgeks õppida.
Keerulisus
Keeruliseks teeb nii ehitamise kui ka tööde kontrollimise see, kui tööde aluseks olev projekt on liialt üldine. Üldsõnalise projekti puhul (nagu näiteks eelprojekt) kipub nii minema, et ehitaja ja tellija loevad samast dokumendist välja erinevaid töid ning tekivad varem või hiljem probleemid.
Tööde kontrollimine eeltoodud olukorras on raske, sest sageli hakatakse vaidlema tööde sisus, mahtudes, kvaliteedis ning kasutatavates materjalides.
Rusikareegel on see, et ehitaja ei tegele projekteerimisega, kui see pole just eraldi kokku lepitud. Ehitaja ehitab üldjuhul tellijalt saadud projekti alusel.
Lisaks on ka selliseid ehitustöid, mille puhul ei ole nii selgeid ja ilusalt koostatud juhiseid, kui osade materjalitootjate poolt väljatöötatud juhendid. Kui ei saa aru, kuidas täpselt mõnda ehitustööd teostatakse siis tuleks see enne usaldusväärse ehitajaga üle arutada ning vajadusel projektdokumentatsioonis kirjeldada, et ehitaja ja tellija töödest ühtemoodi aru saaksid.
Kokkuvõttes
Ideaalis võiks olla projekt koostatud selliselt, et sealt on iga olulise töölõigu juures ära toodud juhendid või normid, millele vastavalt tööd tuleb teostada. Vaata oma maja ehitusprojekt enne hinnaküsimist või ehitamise alustamist üle sellise pilguga, kas tööde teostamisel on võimalik iga töö kvaliteeti ja töökorraldust juhendite, normide ja jooniste abil kontrollida.
Tallinna Vabaduse väljaku viimase arendusetapi sisse juhatanud arheoloogilised eeluuringud on lõppenud, tööde käigus leiti 17. sajandist pärinevad ajaloolised kindlusemüürid, samuti leiti pinnasest naftasaadusi, täpsemalt autokütust.
Väljakaevamistöid juhatanud arheoloog Ragnar Nurk ütles, et kaevamiste eesmärk oli täpsustada 17. sajandi lõpus rajatud kindlustuste müüride paiknemist ja kõrgusmärke Kaarli puiestee ja Toompea tänava nurgal paikneval haljasalal.
„Kaevasime kolm arheoloogilist proovišurfi, et täpsustada ajaloolistel plaanidel kujutatud kindlusemüüride asukohta ja säilivust. Kaevasime välja Wismari raveliini ühe nurga ja vallikraavi väliskalda tugimüüri ehk kontreskarpmüüri kahes kohas. Need asusidki enam-vähem seal, kus ajaloolised plaanid ette nägid, kuid raskeks tegi töö asjaolu, et hiljem oli neile peale toodud kohati mitu meetrit täitepinnast. Wismari raveliini nurga välispind oli laotud tahutud paekividest. Täiskõrguses me seda välja ei kaevanud, kuid eeldatavalt on see müür umbes seitsme meetri kõrgune. Raveliinimüüri alumises osas kulgevad ühed veel seni külastajatele avamata kindlustuste perioodist pärinevad maa-alused käigud. Ingeri bastioni ja Wismari raveliini kontreskarpmüür oli algselt 4-5 meetri kõrgune, kuid kaevamiste käigus selgus, et seda on 19. sajandi teisel poolel, tõenäoliselt pärast Krimmi sõda, kui Tallinn kindlusena likvideeriti, paari meetri võrra madalamaks lammutatud. Müür on orienteeruvalt pooleteise meetri paksune, säilinud on teda krundi kohal umbes 2-3,5 meetri kõrguses ning müüri üks külg on laotud efektse kaldpinnana,“ rääkis Nurk.
Ajaloolistes müürides kasutatud paekivi detailsemad uuringud viib läbi Eesti selle valdkonna parim ekspert prof. Rein Einasto, kes nõustab ka, millist kivi kasutada müüride võimalikul edaspidisel korrastamisel.
Arheoloog lisas, et peale müüride esemeleide, mis pakuksid arheoloogilist huvi, kaevamiste käigus üldiselt välja ei tulnud. „Suure osa sellest kinnistust moodustab endine vallikraav, seega sealt polegi väga ajaloolisi esemeid leida. Mõned leiud olid, kuid need pärinevad alles ajast, kui vallikraav 19. sajandil täideti või veel hilisemast ajast,“ märkis Nurk. Arheoloogiliste eeluuringute tulemused esitatakse Tallinna Kultuuriväärtuste Ametile.
Arendaja Compakt Kinnisvara juhatuse liikme Martin Lemberi sõnul tuleb vanalinna piirkonnas arheoloogilisi kaevamistöid läbi viies valmis olla kõigeks.
„Tänu spetsialistide kiiduväärt eeltööle olid leiud ootuspärased ning prognoositud asukohtades. Leitud ajaloolised müürid on plaanis säilitada ning otsime võimalusi, kuidas neid pärast ehitustööde valmimist ka linlastele uudistamiseks kõige paremini eksponeerida. Mida me aga ei oodanud leida, on naftasaadused, täpsemalt autokütuse reostus pinnases, nagu proovid näitavad. Arhiividokumentidest selgitasime välja, et 1930ndatel aastatel oli Kaarli puiesteele tõepoolest tankla rajatud. Püüame praegu kaardistada kütusereostuse mahtu ning uurime võimalusi selle keskkonnasäästlikuks likvideerimiseks,“ rääkis Lember.
Väljakaevamised on osa Vabaduse väljaku uue arendusetapi detailplaneeringu protsessist, mis omakorda aitab sammukese lähemale Vabaduse väljaku terviklikule väljaehitamisele tulevikus. Selle käigus rajab arendaja Compakt Kinnisvara linlastele Vabaduse väljakule kultuuri- ja ajaveetmisvõimalustega avaliku ruumi, mis toetub Tallinna vanalinna ajaloo- ja arhitektuuriväärtuste väärikale esiletoomisele ja eksponeerimisele. Eeleskiis näeb ette Kaarli puiestee ja Toompea tänava nurgale maa-aluse hoonekompleksi rajamist, kuhu saab rajada galeriid, kohvikud, avatud suhtlemisruumid, disaini- ja käsitööateljeed, müügipinnad jne.
Suvisel ajal saaks tegevus laieneda bastioni ümbritsevale alale ja Hirve parki, kus on võimalused tänavalaatade, vabaõhuturgude ja mitmesuguste kultuuri- ja meelelahutusürituste korraldamiseks. Tallinlaste kõrval pakuks see kindlasti huvi ka linna külalistele, andes hea võimaluse Tallinna kui turismisihtkoha edasiseks arendamiseks ja propageerimiseks. Samuti on plaanis rajada uus pargimaastikulaadne haljastus. Kaarli puiesteele on kujundatud suurejooneline jalakäijate esplanaad, mis parandab oluliselt liikumismugavust Vabaduse väljaku ja Tõnismäe vahel.
Vabaduse väljaku planeeringu teise etapi lahendus on planeeritud kinnistutele Kaarli pst 2, 4, 4a ja 4b. Projekti arendaja on 2004. aastal asutatud arendusettevõte Compakt Kinnisvara, mis kuulub Saaremaa juurtega kontserni „Tuule Grupp“. Arhitektuurilahenduse autorid on Alver Arhitektid, Tiit Trummal ja Veljo Kaasik.
Teine kvartal möödus Eesti kinnisvaraturul aktiivselt, kuigi varasema paari aastaga harjumuspäraseks saanud pidevat tõusu kõikjal enam näha polnud. Selle põhjuseks on kinnisvaraturu liikumine stabiilsuse suunas, sest hinnad on peamistes tõmbekeskustes ja suuremates linnades kasvanud kiirelt ning uute müügipakkumiste lisandumine on müükidest väiksem. Näiteks uusarenduste puhul ületab nõudlus pakkumist üsna tugevalt.
Allikas: Maa-amet
Maa-ameti andmetel toimus teises kvartalis Eestis 10 686 kinnisvara ostu-müügitehingut, mis on esimesest kvartalist 22,1% ja 2012. aasta teisest kvartalist 13% enam. Viimati kerkis tehingute hulk üle 10 000 2007. aasta IV kvartalis (10 778 tehingut).
Kuigi turuaktiivsus on kandunud Tallinnast ja Tartust ka mujale, pole see siiski jaotunud ühtlaselt ning paljud väiksemad linnad ning endised tööstuspiirkonnad ei ole väljarände ja mahajäänud infrastruktuuri tõttu taastunud. Seega, kui me räägime Eesti kinnisvaraturu tõusust, siis pigem ikkagi suuremate linnade, nende mõjupiirkondade ning populaarsemate turismialade kontekstis.
TALLINN
Tallinnas toimus maa-ameti statistika kohaselt teises kvartalis 2982 kinnisvara ostu-müügitehingut. Käesoleva aasta esimese kvartaliga võrreldes kerkis turg 21,1% ja 2012. aasta II kvartaliga võrreldes 18,1%.
Allikas: Maa-amet
Korteriturg
Kortereid müüdi teises kvartalis Tallinnas 2007, see on 19,7% enam kui esimeses kvartalis. Ruutmeetri keskmine mediaanhind jätkas pidevat tõusu – teise kvartali tulemuseks kujunes 1106 eurot, mis on esimesest kvartalist 5,5% ja mullusest teisest kvartalist 12,3% enam.
Pideva hinnatõusu üheks tugevamaks põhjuseks on asjaolu, et kõik soodsama hinnaga pakkumises olnud korterid müüakse ära ning hinnavahemike alumine „latt“ muudkui tõuseb. Sellest tulenevalt on tõusnud ka pakkumishinnad, kuid tehinguid vaadates on näha, et kui korter on kvaliteetne, on see ostjate poolt siiski hästi vastu võetud. See aga ei tähenda, et kõike saaks kallimalt müüa, mida näitab ka portaalides juba pikemat aega pakkumisel olev ülehinnatud kinnisvara hulk.
Tallinna korterite hinnad 2013 II ja I kvartalis:
Allikas: Maa-amet
* Suuri hinnakõikumisi põhjustab tehingute struktuur – nii tehingute arv kui ka kallima või odavama hinnaklassi korterite hulk tehingute koguarvust.
KESKLINNA asumites on hinnad hakanud enam ühtlustuma ning asumipõhised hinnaerinevused pole enam suured. Rahuldavas ja heas seisus korterid vanemates majades maksavad ca 1200-1700 €/m² ja uuemates/rekonstrueeritud majades 1600-2400 €/m². Päris uutes arendusprojektides algab hinnatase 2000 €/m². Erandlikud on Vanalinn ning mõned sellega piirnevad tänavad, kus ruutmeetrihinnad küündivad tihti vahemikku 2800-3600 eurot. Odavamad on aga nõukogude-aegsete tüüpmajade kvartalid, kus hinnatase kõigub vahemikus 860-1300 €/m².
Keskmine müügiperiood on kolm kuud, kusjuures see ei sõltu alati mitte hinnatasemest või korteri seisukorrast, vaid ka näiteks objekti erilisusest kinnisvaraturul. Üldiselt on aga turutasemele vastava hinna korral müügiperiood keskmiselt 1-4 kuud. Õige hinna ja hea asukoha puhul toimub müük ka mõne nädalaga ning see on vähese pakkumise ja suure nõudluse valguses üsna levinud.
Ostuhuvi oli möödunud kvartalis väga suur ning kõik hea hinna- ja kvaliteedisuhtega korterid lähevad kiirelt kaubaks. Pakkumiste hulk on jätkuvalt vähenemas, mida ei korva ka uusarendused, sest ka neis broneeritakse paljud korterid juba pakkumisprotsessi alguses.
Kui päris tihti on olulisimaks kriteeriumiks korterivalikul selle hind, siis Tallinna kesklinnas on sellega võrdselt tähtis ka asukoht, sest piirkonnas liigub palju investoreid ning inimesi, kes lähtuvad korteri valikul näiteks kaugusest Vanalinnast või soovivad elamispinda/investeeringukorterit hinnatud tänavale. Kallima kinnisvara puhul on oluline ka maja arhitektuurne või ajalooline väärtus. Loomulikult loevad ka elamu tüüp, kommunaalkulude suurus, parkimiskoht ja panipaik ning erinevad lisaväärtused (lasteaiad-koolid, ühistransport, kauplused, mänguväljakud-rohealad, lift).
Suure hinnatõusu valguses on aga ostuotsust takistavaks teguriks tihti olnud kokku lepitud hinna erinevus hindamisaktis antud madalamast väärtusest, mille alusel väljastab pank laenu.
Keskmine pakkumis- ja tehinguhinna erinevus on ca 3-5%, ülehinnatumate objektide puhul ca 10%. Samas on paljud korterid müüdud ka pakkumishinnaga, sest turuosaliste teadmised hindadest on aina paranenud ning nõudlus ületab selgelt pakkumise..
SARNASELT KESKLINNALE ON KA ÄÄRELINN väga mitmekesine ning sõltuvalt linnaosast ning sealsest hoonestusviisist ja elamute tüübist on hinnatase väga erinev. Siiski võib tinglikult öelda, et tüüpsete kortermajadega magalalinnaosades maksab vanemate korterite ruutmeeter sõltuvalt seisukorrast enamasti 850-1100 €/m², nn eriprojektiga hoonetes küündivad renoveeritud korterite hinnad ka üle 1200 €/m². Uusarendustes maksavad korterid enamasti 1400-1900 €/m², kuid on ka linnapiiri-äärseid maju, kus hind on soodsam.
Vanemates ja/või miljööväärtuslikes linnaosades on hinnaskaala veelgi mitmekesisem. Kesklinnale lähemal olevatel miljööaladel on heas/renoveeritud seisukorras korterite hinnatase enamasti ca 1500-2000 €/m². Sõltuvalt hoone tüübist ja seisukorrast on ka palju hinnaerandeid nii üles- kui allapoole. Uute korterite hinnad on enamasti vahemikus 1840-2300 €/m². Mere-äärsetes piirkondades, näiteks Pirital, võivad uute korterite hinnad küündida ka 3200 €/m² ja enam.
Keskmine müügiaeg on äärelinnas samuti väga erinev. “Mägedel”, näiteks Lasnamäel, on müügiperiood keskmiselt 2-4 kuud. Likviidsed väikekorterid aga leiavad õige hinna puhul omaniku ka mõne nädalaga. Uusarenduses võib mõne vähem likviidse korteri müük võtta enam kui aasta, reeglina on nendeks mõne arendusporjekti kõige viimased müümata korterid.
Kuigi äärelinn on Tallinnas lai mõiste, mõjutab korteri ostu puhul paljusid kõige enam siiski hind, millest sõltuvalt ollakse valmis valima mitme täiesti erineva linnaosa vahel. Seejärel on tähtsamad kommunaalkulude suurus, asukoht, elamu tüüp ja lisaväärtused.
Pakkumiste hulk on märgatavalt vähenenud, kusjuures kõige enam just väikekorterite osas, mida ostetakse muu hulgas ka investeeringuks. Enam on saadaval kolme- ja neljatoalisi kortereid. Samuti kolitakse liialt suurest korterist väiksemasse ümber, et kulusid kokku hoida.
ÜÜRITURG hakkas teises kvartalis talveperioodiga võrreldes mõnevõrra aktiivsemaks muutuma, hinnatase hakkas kerkima aga hiliskevadel, sest mõju avaldab suve lõpule omane üürituru hooajaline tõus.
Kesklinnas on enim nõutud 1- ja 2-toalised renoveeritud, kaasaegse planeeringuga või siis uues majas asuvad üürikorterid, millel oleks juures ka parkimiskoht. Äärelinnas eelistatakse enam heas seisukorras ühe- ja kahe-, aina enam ka kolmetoalisi kortereid. Kõigil juhtudel on tähtsad madalad ülalpidamiskulud, millega seoses on oluline ka maja üldine olukord ja korteriühistu tegevus.
Alanud poolaasta jätkub üüriturul esialgu aktiivselt, sest kätte jõuab kiire sügishooaeg. Septembri teisel poolel aga toimub juba rahunemine ning üüriturg jõuab tagasi tavapärasesse rütmi..
Eramuturg
Tallinnas ja Harjumaal müüdi maa-ameti andmetel teises kvartalis 409 eramut ja suvilat. Võrreldes esimese kvartaliga kasvas tehingute hulk 53,6%. Nii kõrge tõusu taga on loomulik eramuturu elavnemine, nn plokktehingud seotud osapoolte vahel kui ka tõsiasi, et aasta algus on eramuturul alati vaiksem olnud. Ka varasematel aastatel on esimese ja teise kvartali tehingute hulkade vahed olnud suured. Möödunud aasta teise kvartaliga võrreldes kasvas müüdud elamute hulk 15,2%.
Hoonestamata elamumaid müüdi kvartaliga 207, mis on suhteliselt erakordne number, mistõttu käesoleva ja möödunud aasta varasemate kvartalitega võrreldes kasvas tehingute hulk ca 68-90%. Põhjuseks on elavnenud kinnistuturule lisaks ka suuremad plokktehingud, mille tõttu suurest elamumaadeturu aktiivsuse kasvust siiski rääkida ei saa.
Allikas: Maa-amet
Tallinna ja ümbruskonna eramute hinnatase on püsinud üsna stabiilsena. Suvilate hinnad algavad enamasti ca 30 000 eurost, suvilast ümberehitatud ja vanemate eramute hinnatase linnapiiri taga ca 60 000 eurost, kallimates piirkondades (Tabasalu, Viimsi) ca 100 000 eurost ning Tallinnas ca 140 000 eurost. Uuemate eramute hinnatase algab linnapiiri taga ca 125 000 eurost, kallimates lähiasulates alates 180 000 eurost ja Tallinnas enam kui 220 000 eurost. Selget hinna ülempiiri pole.
Ka ridaelamute keskmine hinnatase on samaks jäänud. Linnapiiri taga maksavad vanemad boksid alla 100 000 euro, uuemad aga enamasti 120 000-180 000 eurot, kohati enam. Linnas algab vanemate bokside, mida on turul vähe pakkumises, hinnatase ca 125 000 eurost, uute ridabokside ja paarismajade hinnavahemik on 140 000-250 000 eurot ja enamgi. Kõik sõltub piirkonnast, üldpinnast ning ka mere lähedusest.
Kuna Tallinnas on vabu elamukrunte saadaval kesiselt, ei saa keskmist hinda välja tuua, linna lähipiirkondades on pakkumine suurem ning laias laastus võib öelda, et kommunikatsioonidega kruntide tükihinnad algavad ca 25 0000 eurost, ulatudes mere-äärsetes piirkondades 100 000 euroni, eksklusiivses asukohas veel enamgi.
Kui pakutav vastab turuhinnale, toimub müük keskmiselt kuue kuu kuni aasta jooksul. Ülehindamise korral vältab pakkumine siiski aastaid.
Ostuaktiivsus on kvartali jooksul kasvanud, sest aina enam tuntakse huvi väljakujunenud aedlinnades asuvate remontivajavate eramute vastu. Kuna sellistes piirkondades on vabu krunte väga harva saadaval, siis nähakse niisugustes eramutes võimalust vana hoone lammutada ja uus asemele ehitada. Miljööväärtuslikes piirkondades asuvad eramud aga renoveeritakse. Viimaste ostjateks on nooremad inimesed, kel on vana ja väärtusliku elamu vastu suur huvi ning soov see säästvalt renoveerida.
Pakkumiste hulk on püsinud stabiilsena, kuid võrreldes esimese kvartaliga on see siiski kerkinud ca 10%. Kõige enam on saadaval suvilaid ja remontivajavaid eramuid..
Prognoos
Kiire hinnatõusu ja müügipakkumiste vähenemise taustal võib ennustada kinnisvaraturu stabiliseerumist. Kuna praegu aktiivse turu näol ei ole tegu klassikalise buumiga, siis ei toimu suurt tagasiminekut. Pigem näeme alanud poolaastal hinnakasvu pidurdumist ning pakkumishindadest lastakse emotsioone rohkem välja.
Kuna kvaliteetsete uusarenduste järele on nõudlus endiselt suur, siis jätkub ka alanud poolaastal enamikes arendusprojektides aktiivne müük ning paljud korterid broneeritakse juba esimese paari kuu jooksul. Samas ei pruugi see enam tähendada suurt hinnatõusu, sest mitmelt poolt on juba kosta signaale, et hinnapiir hakkab kätte jõudma. Ja seda ka populaarsetes miljööväärtuslikes asumites.
Ka eramuturul (eeskätt hea ehituskvaliteedi ja ökonoomse kütteliigiga pereelamute osas) jätkub mõõdukas nõudluse kasv. Samuti püsib suur huvi eelmainitud vanemate remontivajavate eramute vastu.
TARTU
Maa-ameti andmetel müüdi Tartus teises kvartalis 591 kinnisvaraobjekti, mis on 23,9% enam kui esimeses kvartalis. Aastaga on tehingute hulk kasvanud aga 18,7%.
Allikas: Maa-amet
Korteriturg
Korterite ostuaktiivsus on pidevalt tõusnud, vaid üksikud kuud on olnud langevad. Teises kvartalis müüdi 433 korterit, mis on aastatagusest ajast 25,1% enam. Ruutmeetri keskmiseks mediaanhinnaks kujunes 956 eurot. Kvartaliga tõusis hind 6,1% ja aastaga 14,8%.
Sõltuvalt seisukorrast ja asukohast olid vanemates elamutes korterite hinnad vahemikus 900-1000 €/m². Kõigi uusehitiste (sh ka käesoleva aasta omadest vanemad arendusprojektid) keskmine müügihind oli 1357 €/m². 2013. aastal alustatud arendustes on keskmine pakkumishind 1600 €/m² – minimaalne hind 1160 €/m² ja maksimaalne hind 2559 €/m². Käesoleval aastal on Tartus alustatud 8 arendusprojektiga.
Keskmine müügiperiood on turutasemele ja kvaliteedile vastava pakkumishinna korral 2 kuud.
Müügipakkumiste arv on kvartali jooksul suurenenud ca 10%. Selle põhjuseks on uusarenduste müükitulek. Samuti avaldas mõju aktiivne turg ning kinnisvara müüa soovijad näevad selles head võimalust. See on kruvinud aga tublisti hinnaootusi, mille tõttu on pakkumishinnad tõusnud sõltuvalt kinnisvarast ja selle asukohast 5-10%.
Pakkumis- ja tehinguhindade vahe oli sõltuvalt kinnisvarast 10-20%. Samas ei esinenud sarnaste objektide puhul suuri „hinnakääre“.
Korterite puhul on määravaim asukoht ning seejärel hind. Neile järgnevad tähtsuse järjekorras seisukord, toalisuse ja üldpinna proportsioon, lisaväärtused (panipaik, parkimine, mööbel) ning lõpuks kommunaalkulude suurus.
Jätkuvalt ollakse valmis hinnatud asukohas ja hea ehituskvaliteediga kinnisvara eest keskmisest oluliselt kõrgemat hinda maksma ja nõudlus sellise kinnisvara järele on jätkuvalt arvestatav. Kuigi paljud on arvamusel, et kinnisvarahinnad on tõusmas, on siiski palju neid, kes usuvad, et hinnatõus enam kaua ei kesta ning pigem on oodata langust, mille põhjuseks on ebakindel majandus nii Eestis, põhjamaades kui ka kogu Euroopa Liidus laiemalt.
Peamiseks takistuseks ostuotsuse tegemisel on endiselt finantseerimisküsimused ja pakkumiste vähesus, mille tõttu ei leita endale sobivat kinnisvara ja ostuotsused lükatakse edasi..
ÜÜRITURG oli esimeses ja teise kvartali alguses suhteliselt rahulik. Oluline aktiviseerumine toimus oodatult juuni lõpus, kuna siis hakkasid kortereid otsima tulevased üliõpilased. Tavapärastele hindadele lisandus seeläbi aga keskmiselt 30-50 eurot.
Jätkuvalt on nõutud renoveeritud või uuemad ühe- ja kahetoalised korterid Kesklinnas või selle vahetus läheduses hinnaga kuni 400 eurot kuus. On oluline, et korter oleks möbleeritud.
Samuti soovitakse renoveeritud, heas või rahuldavas seisukorras kortereid Annelinna, kuna sealne üürihinnatase on võrreldes teiste linnaosadega madalam.
Eramuturg
Sarnaselt kogu Tartu kinnisvaraturule, on ka eramuturu ostuaktiivsus järjest kasvanud. Maa-ameti andmetel vahetas teises kvartalis omanikku 57 eramut ja suvilat, aastaseks tõusuks kujunes 16,3%. Elamukrunte müüdi aga 9 ning siin on tehingute hulk langenud aasta-võrdluses 18,2%.
Vanemate eramute hinnatase on keskmiselt 100 000 eurot, uuemate puhul varieeruvad hinnad aga vahemikus 150 000-350 000 eurot. Ridaelamute ja paarismajade hinnatase on vahemikus 700-1500 €/m². Elamumaad müüakse sõltuvalt asukohast hinnaga 20-125 €/m².
Keskmine müügiperiood turutasemel vastava hinnaga on kõikide objektiliikide puhul 6-12 kuud.
Kvartali jooksul on majade müügipakkumiste hulk jäänud stabiilseks, kruntide pakkumine on aga suurenenud. Kõige rohkem pakutakse müügiks uusi ja 10-13 aasta vanuseid eramuid. Kõige enam otsitakse aga remontivajavaid eramuid hinnavahemikus 100 000-120 000 eurot.
Pakkumishinnad on tõusnud keskmiselt 10% ning hinnaerinevused sarnaste objektide vahel on suured, sest omanike ootused on kõrged. Samuti tehakse tehinguid üha kõrgemate hindadega ja iga järgmise objekti müükipanekul võetakse seda arvesse.
Samas eeldavad ostuhuvilised aga seda, et müügihinnad sisaldavad kauplemisvaru 10-20 %. Makstakse hinda, mida näitab eksperthinnang ning üle reaalse turuhinna üldjuhul ei minda.
Prognoos
Käesoleva aasta III kvartalis püsib korterituru üldine aktiivsus samal tasemel. Suure tõenäosusega juulis see mõnevõrra raugeb, kuid augustis ja septembris aktiivsus taastub.
Pakkumishindades olulisi muutusi ei toimu. Kindlasti tõuseb keskmine tehingu ruutmeetrihind, kuna valmis saavad mitmed välja müüdud arendusprojektid ning hakatakse vormistama asjaõiguslepinguid.
Arvestatava osa nõudlusest moodustavad ühe- ja kahetoalised investeeringuks, st välja üürimiseks mõeldud korterid, mille hind on kuni 30 000 eurot.
Maade- ja majadeturul jätkab hinnatase vaikset tõusu, mis võib küündida alanud poolaastal ca 5-7 protsendini.
IDA-VIRUMAA
Ida-Virumaa kinnisvaraturul pole pidevat tõusutendentsi näha ning hoolimata sellest, et üksikud asulad ja linnad on populaarsust kogunud, ei ole see aktiivsus kogu maakonnale ühtlaselt edasi kandunud. Teises kvartalis toimus maa-ameti andmetel 880 kinnisvara ostu-müügitehingut, mis on 10,1% enam kui esimeses kvartalis, kuid 6,5% vähem kui aasta tagasi.
Allikas: Maa-amet
Korteriturg
Korterite hinnad liikusid maakonna suuremates linnades aastavõrdluses tõusvas joones. Narvas kujunes ruutmeetri keskmiseks mediaanhinnaks teises kvartalis 433 eurot, aastane tõus 25%. Kohtla-Järvel kujunes hinnaks 83 eurot ja aastane tõus oli 5,1%. Jõhvis maksis korteri ruutmeeter mediaankeskmiselt 197 eurot ning aastavõrdluses on hinnatase samaks jäänud. Hoolimata tõusudest on nende linnade hinnatase kuust-kuusse ja kvartalist-kvartalisse siiski väga hüplik.
Korterite keskmine hinnatase on maakonnas väga erinev. Näiteks Jõhvis maksavad vanemates elamutes asuvad remontivajavad ja rahuldavas seisukorras korterid 70-300 €/m², renoveeritud korterid 300-480 €/m². Uuselamutes toimub vaid üksikuid tehinguid hinnatasemega ca oli 650 €/m².
Kohtla-Järve Ahtme linnaosas on korterite hinnatase vanemates elamutes remontivajava ja rahuldava seisukorra puhul keskmiselt 50-250 €/m², renoveeritud korteritel aga 300-400 €/m². Järve linnaosas jäid ca 80% teostatud tehingutest (valdavalt rahuldavas/heas ja remontivajavas seisukorras) hinnavahemikku 15-100 €/m², paremas seisukorras korterid maksid kuni 220 €/m², üksikud tehingud kuni 273 €/m².
Narvas on enamike korterite tehinguhinnad vahemikus 200-500 €/m², mõnedes kõrgemalt hinnatud elamutes asuvad heas ja väga heas seisukorras ning uuemate korterite hinnad on kuni 750 €/m², üksikud renoveeritud väärikates hoonetes asuvad korterid on müüdud ka hinnaga ca 1400 €/m².
Keskmine müügiperiood on väga erinev, sõltuvalt hinnast ja asukohast on selleks 3-5 kuud, kuid seda juhul, kui hind vastab turutasemele ning asukoht on atraktiivne.
Pakkumiste hulk on kvartali jooksul mõnevõrra kasvanud, kusjuures suurenenud on just kohtutäiturite enampakkumiste hulk. Pakkumishindades aga üldiselt muutusi pole toimunud ning ka ülehindamisi on pigem vähe. Pakkumis- ja tehinguhindade vahe on keskmiselt 10%, kuid päris paljud korterid müüakse algse hinnaga.
Ostuaktiivsus oli teises kvartalis esimesest suurem, samas oli ka käesoleva aasta I poolaasta aktiivsem kui 2012. aasta II poolaasta.
Korteri ostuotsuse puhul on tähtsaimateks kriteeriumiteks pingerea alusel asukoht, elamu tüüp, hind, maja seisukord ning lisaväärtused (mööbel, küttesüsteem).
IDA-VIRUMAA ÜÜRITURG, eelkõige just suuremates linnades, on olnud aktiivne aastaid. Paljuski on selle taga teistest Eesti piirkondadest tööle saabunud inimesed, kes enamasti otsivad heas seisukorras möbleeritud kortereid. Hinnatasemes pole see aga olulisi muutusi kaasa toonud..
Eramuturg
Käesoleva aasta teises kvartalis müüdi maa-ameti andmeil Ida-Virumaal 135 eramut, suvilat ja maamaja ning aastavõrdluses on tehingute tase jäänud praktiliselt samaks. Elamukrunte müüdi 21 ning aastavõrdluses on toimunud tõus (2012. II kvartal 15 tehingut).
Eramute keskmistest hindadest on raske rääkida, sest rahvaarvult suuremates piirkondades toimub tehinguid vähe. Jõhvi vallas on üksikud vanemaid maju müüdud kuni 45 000 euroga. Jõhvi linnas on uuemad ja renoveeritud eramud maksnud 87 000-100 000 eurot. Kohtla-Järve vanemate elamute hinnatase on vahemikus 20 000-43 400 eurot.
Suvilad Peipsi järve ääres, enamasti Alajõe vallas, on hinnavahemikus 23 500-40 000 eurot (need on rahuldavas/heas seisukorras).
Elamukruntide hinnatase on suhteliselt väheste tehingute tõttu üsna hüplik. Näiteks Jõhvi linnas oli teises kvartalis hinnavahemikuks 6,50-19,20 €/m², Narvas aga 8,87-13,92 €/m². Peipsi järve äärses piirkonnas on hinnavahemik enamasti 1,50-4,91 €/m², üksikutel juhtudel ca 9 €/m².
Keskmine müügiperiood on turutasemele vastava hinna korral kuni 12 kuud.
Pakkumiste hulk on kvartaliga on vähenenud. Enim on saadaval 20 000-50 000 eurot maksvaid vanemaid remontivajavaid maju kõikjal üle maakonna, nii külades kui ka linnades. Rohkem tehakse tehinguid aga Jõhvi linnas asuvate heas seisukorras või renoveeritud elamutega. Ka Kohtla-Järvel on elamute turg võrreldes esimese kvartaliga aktiivsem.
Müügiks pakutavate maade ja majade hinnatase on juba pikemat aega olnud ühtlasel tasemel. Samas on hulk sarnaseid objekte, mille pakkumishinnad erinevad päris palju. Majade hindu on raskem määrata, sest tehinguid on vähe.
PÄRNU
Pärnus toimus teises kvartalis maa-ameti andmetel 245 kinnisvara ostu-müügitehingut, mis on I kvartalist 18,9% enam. Eelmise aasta II kvartaliga võrreldes kerkis tehingutase pea 11%..
Allikas: Maa-amet
Korteriturg
Pärnus müüdi teises kvartalis 172 korterit ja nende keskmiseks ruutmeetri mediaanhinnaks kujunes 712 eurot. Kvartaliga on hinnatase tõusnud 1,8% ja aastaga 8,2%.
Laias laastus võib öelda, et uutes majades maksavad korterid 1000-1500 €/m², vanemates aga 500-800 €/m². Keskmiselt kulub korteri müügiks 2-6 kuud, kuid eeldusel, et hind vastab turutasemele.
Pakkumiste hulk on kvartaliga vähenenud ning hinnad tõusnud kuni 20%. Alg- ja tehinguhindade vahe on keskmiselt 15%. Alanud poolaastal kasvavad hinnad keskmiselt 5%.
Ostuaktiivsus on jäänud samale tasemele. Korteri valikut mõjutavad tähtsuse järjekorras enim asukoht, hind, seisukord ja elamu tüüp. Takistuseks on aga ostjate madal laenuvõimekus ja omafinantseeringu puudumine.
PÄRNU ÜÜRITURG on kogu kvartali püsinud aktiivne ning tegemist pole sugugi vaid suvehooajast tingitud olukorraga. Ka kevad oli samamoodi kiire, kuigi suvi tõi kaasa ka suurema hinnatõusu, mis kohati tähendab pakkumishinna kerkimist 100%. Kogu kvartali hinnatõus oli keskmiselt kuni 20 eurot objekti kohta.
Enim otsitakse kolmetoalisi möbleeritud kortereid. Kvartali teises pooles olid väga nõutud ka erineva toalisusega suvituskorterid.
Eramuturg
Eramuturg on Pärnu linnas olnud suhteliselt hüplik. Teises kvartalis müüdi 24 objekti, esimeses 13 ning aasta-taguses II kvartalis samuti 24. Elamumaade turg on stabiilsem, teises kvartalis müüdi 4 objekti ning aastavõrdluses muutusi pole.
Uued eramud maksavad vahemikus 105 000-200 000 eurot ning vanemad, erinevas seisukorras majad enamasti 75 000-120 000 eurot. Rida- ja paariselamute hinnatase kõigub vahemikus 80 0000- 110 000 eurot. Elamukrunte ostetakse aga enamasti hinnaga 7000-25 000 eurot. Keskmiselt kestab nii eramute kui ka kruntide müügiprotsess õiglase hinna korral üks aasta.
Müügipakkumiste hulk on kvartali jooksul jäänud varasemaga võrreldes samale tasemele. Enim on müügis elamumaid üldpinnaga kuni 1200 ruutmeetrit. Kõige rohkem soovitakse osta Pärnu linnas asuvaid kuni 1000 ruutmeetrise üldpinnaga krunte.
Keskmine pakkumishindade tase on kvartaliga mõnevõrra langenud ning sarnaste objektide hindades suuri erinevusi ei esine. Ka üldine ostuhuviliste meelsus toetab pigem soodsamaid hindu ning suure tõenäosusega jätkub hinnalangus ka alanud poolaastal.
VILJANDI
2013. aasta teises kvartalis toimus Viljandis maa-ameti andmetel 83 kinnisvara ostu-müügitehingut, mis on 36,1% enam kui esimeses kvartalis. Aastaga on tehingute hulk kerkinud aga 10,7%..
Allikas: Maa-amet
Korteriturg
Teises kvartalis müüdi Viljandi linnas 54 korterit, mille ruutmeetri keskmiseks mediaanhinnaks kujunes 447 eurot. Kvartaliga langes hinnatase 18,3% ning aastaga 8,3%.
Korterite hinnatase renoveeritud vanemas elamus ja uute, äsja ehitatud korterite puhul on vahemikus ca 800-1000 €/m² ning rahuldavas seisukorras magalakorterite hinnad on enamasti 500 €/m² piirimail (1-toaline korter enam ja 4-5 toaline vähem). Remontimata vanades puitmajades, näiteks Kantrekülas, maksavad korterid sõltuvalt üldpinnast ja asukohast majas 300 €/m² ümbruses. Keskmine müügiperiood on turutasemele vastava pakkumishinna korral 3-4 kuud.
Müügipakkumiste hulk on jäänud kvartaliga stabiilseks, suurenenud on aga suuremate (3-4-toaliste) korterite pakkumine. Selle põhjusteks on nii laste lahkumine kodust, mille tõttu vanemad ei vaja enam nii suurt pinda, kui ka see, et noored pered soovivad korterist välja kolida ja osta oma maja linna või lähiümbrusse.
Maapiirkonnas müüakse kortereid eelkõige elukoha vahetamise tõttu, põhiliselt kolitakse Soome. Kuna neis keskküttega majades, näiteks Õisus, Päril, Vana-Võidus jne, on üsna suured kommunaalkulud, siis soovitakse korter kiiresti ja odavalt ära müüa (näiteks 4-toal korter Õisus müüdi 3000 euro eest).
Pakkumishindades esineb omajagu „hinnakääre“, mis tähendab, et sarnaste objektide pakkumishinnad võivad tublisti erineda. Mõju avaldavad ka lihtsalt emotsioonid, näiteks korterisse jääv mööbel ja kodutehnika hinnatakse hoopis kallimaks, kui see tegelikult on. Pakkumis- ja tehinguhindade vahe on keskmiselt 20%.
Ostetava korteri puhul mängivad enim rolli asukoht, hind, lisaväärtused ja elamu tüüp.
Ostuaktiivsus on olnud tagasihoidlik, kuid näitab siiski kerget tõusutrendi ning alanud poolaastal muutub ilmselt ka aktiivsemaks. Hinna suhtes ollakse tundlikud ja tingitakse aktiivselt. Peamisteks takistusteks ostmisel on veel müümata senine elamispind ja püsiva sissetulekuga töökoha puudumine.
VILJANDI ÜÜRITURG on aktiivne, nõudlus ületab pakkumise. Hinnatase on seetõttu ka tõusnud – näiteks, kui eelmise üürniku käest küsiti 140 eurot, siis järgmise käest juba 160 eurot.
Peamiselt on nõutud heas asukohas, esimesest kolmanda korruseni paiknevad ja kesklinnast jalutuskäigu kaugusel asuvad ühe- kuni kolmetoalised korterid..
Eramuturg
Viljandi eramuturg on pisitasa liikunud ülesmäge. Käesoleva aasta II kvartalis toimus 15 eramu müüki, I kvartalis 14 ning aasta tagasi II kvartalis 10. Elamumaade müükidega läheb aga vastupidi – käesoleva aasta kummaski kvartalis on neid müüdud 1, möödunud aasta II kvartalis aga 4.
Vanemate, atraktiivses asukohas asuvate majade ja/või kruntide vastu on suur huvi. Eramute hinnaklass on enamasti vahemikus 50 000-70 000 eurot. Ridaelamute hinnad on majadega võrdsed või isegi kallimad. Odavamaid pakkumisi on turul vähe, kuid samas tuntakse nende vastu kõige enam huvi. Keskmine müügiperiood on turutasemele vastava hinna korral kõigi objektide puhul 4-5 kuud.
Ostuaktiivsus on vaikselt tõusuteel, mitmete mõnda aega seisnud objektide vastu on hakatud huvi tundma ja on ka tehinguid toimunud. Kui on õiglane hind, tuleb ka ostja. Potentsiaalsete ostjate seas on ka inimesi, kes soovivad mujalt Eestist Viljandimaale elama asuda.
Pakkumiste hulk on jäänud kvartali jooksul samale tasemele. Enim on saadaval 1960-70-ndatel ehitatud eramud, mille omanikud, kes omal ajal need majad ise ehitasid, on jäänud vanaks ja/või üksikuks ning ei vaja enam nii suurt pinda ning ei samuti ei jõua ka suure krundi eest hoolt kanda. Tihtipeale on selliste eramute müüjaiks ka vanemate surma järel maja omanikeks saanud lapsed, kes ei ela Viljandis, ega plaani ka tagasi pöörduda.
Pakkumishindades olulisi muutusi pole toimunud. Sarnaste objektide hinnaerinevused on 10 000-20 000 euro piires ning mitme omanikuga maja puhul võidakse veelgi suuremat hinda soovida..
RAKVERE
Sel aastal on Rakvere kinnisvaraturg olnud stabiilne. Maa-ameti tehingustatistika kohaselt toimus teises kvartalis 78 ostu-müügitehingut, esimeses aga 77. Aastaga on turuaktiivsus suurenenud aga 39,2%.
Allikas: Maa-amet
Korteriturg
Teises kvartalis müüdi Rakvere linnas 43 korterit, mille keskmiseks ruutmeetri mediaanhinnaks kujunes 437 eurot. Võrreldes esimese kvartaliga tõusis hinnatase 7,9%, kuid aastaga langes 1,6%.
Vanemates korterelamutes asuvate tüüpkorterite tehinguhinnad jäid teises kvartalis vahemikku 202-628 €/m² (enamik tehingutest 2- ja 3-toaliste korteritega) ning uute korterite tehingud toimusid hinnavahemikus 741-1466 €/m². Ahiküttega korterite hinnavahemik oli aga 28-487 €/m². Turutasemele vastava hinnaga korteri müügiperiood on 3-4 kuud.
Korterite müügipakkumiste arv on kvartali jooksul püsinud samal tasemel, ka objektide lõikes pole olulisi muutusi toimunud. Jätkuvalt on kõige rohkem pakkumisel 2- ja 3-toalisi, kõige vähem 1- ja 4-toalisi kortereid. Samuti on vähe pakkuda uusi kortereid, sest arendustegevus on väike.
Pakkumishindades olulisi muutusi pole toimunud. Tüüpkorteritest ca 1/3 on müügis tehinguhindade tasemest kõrgema hinnaga. Üldiselt on pakkumis- ja tehinguhindade vahe keskmiselt 10-15%. Alanud poolaastal tõuseb keskmine hinnatase kuni 5%.
Müüjad jagunevad kaheks – on neid, kes loodavad hinnatõusule ja neid, kes on nõus pakkumishinda langetama juhul, kui huvi on olnud väike ja pakkumisprotsess pikaks veninud. Arvestades pakkumiste hulka, tunnetavad ostjad, et olulist hinnatõusu ei ole oodata (eelkõige remonti vajavate ja suuremate korterite osas).
Ostuaktiivsus on olnud kogu käesoleva aasta samal tasemel. Korteri valikul on tähtsaimad kriteeriumid asukoht (enamasti eelistatakse kesklinna), korteri seisukord, turutasemele vastav hind, korterelamu seisukord/kommunaalkulude suurus ja korteriühistu aktiivsus. Kuigi hinda ei peeta alati kõige tähtsamaks, on see siiski suurim takistus ostu sooritamisel, sest paljude inimeste sissetulekud ei ole tõusnud, üldine elukallidus aga küll.
ÜÜRITURG oli II kvartalis aktiivne, ühe- ja kahetoaliste korterite nõudlus ületas pakkumise.
Üürihinnad on jäänud aga üldjoontes samale tasemele, vaid väiksemate korterite puhul toimus mõningane hinnatõus.
Eramuturg
Eramuturg on vaikselt tõusnud. II kvartalis müüdi 13 maja, esimeses 10 ning aasta-taguses teises kvartalis 8. Elamumaid müüdi 4, I kvartalis 1.
Vanemate elamute tehinguhinnad jäid teises kvartalis vahemikku 29 500-55 000 eurot, 1970-1980-ndatel ehitatud elamud müüdi hinnaga 65 000-77 000 eurot. Elamumaade hinnatase jäi 4 tehingu põhjal vahemikku 3,4-7,8 €/m².
Keskmine müügiperiood on Rakveres ja linna lähiümbruses turutasemele vastava hinna puhul ca 6-12 kuud.
Pakkumiste hulk on kogu möödunud poolaasta olnud ühtlasel tasemel. Enim on saadaval vanemaid, 1930-1970. aastatel ehitatud elamuid. Pakkumishindade muutusi ei ole toimunud, kuid sarnaste elamute hinnad võivad erineda kuni 30%.
Kõige enam otsitakse heas või rahuldavas seisukorras, 50 000-80 000 eurot maksvaid kuni 150 m² suuruseid elamuid. Arvestades pakkumiste hulka vanemate elamute osas, tunnetavad ostjad, et olulist hinnatõusu pole nende oodata ning viivitavad ostuotsusega. Enamik pakkumishindadest ületavad tehinguhinnataset, kuid osa müüjaid on hindu vaikselt ka langetanud. Nõudlus elamumaakruntide järele on väike.
KURESSAARE
Kuressaare kinnisvaraturg on lainetav, on nii tõuse kui languseid ning ühtlast trendi kuhugi suunda pole. Maa-ameti andmetel toimus teises kvartalis 49 ostu-müügitehingut. Võrreldes esimese kvartaliga kerkis tehingute hulk 9%, samas kui aastaga langes see 11%.
Allikas: Maa-amet
Korteriturg
Kuressaares müüdi teise kvartali jooksul 27 korterit ja nende keskmiseks ruutmeetri mediaanhinnaks kujunes 727 eurot. Kvartaliga tõusis keskmine hind 8,3% ja aastaga 1,5%.
Uuselamute korterite tehinguhinnad on vahemikus ca 680–1400 €/m². Renoveeritud korterite hinnad vanemates elamutes on aga vahemikus 460–990 €/m² ja renoveerimata korterite hinnatase on 160–720 €/m².
Keskmine müügiperiood on 6 kuud, ülehinnatud korterite puhul aasta ja enam. Kui hind vastab täpselt turusituatsioonile, on müügiperiood 1-2 kuud. Ostuotsuse tegemisel on määravateks argumentideks hind, asukoht, elamu tüüp, rõdu, panipaiga olemasolu ja parkimiskoht.
Pakkumiste hulgas ja keskmises hinnatasemes pole suuri muutusi toimunud. Pakkumis- ja tehinguhinna vahe on keskmiselt 5%.
ÜÜRITURG on jätkuvalt aktiivne ning suve saabudes nõuti enam puhkusekortereid. Kõik soodsa hinnaga pakkumised leidsid huvilise kiirelt. Üleüldises hinnatasemes pole siiski suuri muutusi toimunud.
Eramuturg
Sarnaselt kogu Kuressaare kinnisvaraturuga on ka linna eramuturg pigem „lainetav“, kuid kerge tõusutrendiga. Käesoleva aasta II kvartalis müüdi 7 eramut, esimeses 4 ja möödunud aasta II kvartalis 5. Elamukrunte on müüdud aga varasemast rohkem – selle aasta II kvartalis 5, esimeses 6 ja 2012. aasta II kvartalis 1.
Eramute hinnatase vanemate objektide puhul on keskmiselt 40 000-70 000 eurot, uuemate osas aga 95 000-135 000 eurot. Ridaelamute ja paarismajade hinnad on uuemate hoonete puhul vahemikus 70 000-95 000 eurot, vanemad objektid maksavad vahemikus 55 000-65 000 eurot.
Elamumaade hinnad on olenevalt asukohast ja kommunikatsioonide olemasolust või puudumisest sõltuvalt vahemikus 20-40 €/m².
Keskmiselt vältab eramu või maatüki müügiperiood kuus kuud ja enam.
Ostuaktiivsus on endiselt pigem madal. Enim otsitakse hea asukohaga privaatseid eramuid Kuressaare aedlinnas hinnaga kuni 115 000 eurot.
Pakkumiste hulgas ega keskmises hinnatasemes pole muutusi toimunud. Enim on saadaval vanu remontivajavaid või uusi eramuid.
HAAPSALU
Kinnisvaraturg on Haapsalus vaikselt elavnenud. Käesoleva aasta II kvartalis toimus maa-ameti andmetel 58 ostu-müügitehingut, mis on esimesest kvartalist 31,8% ja möödunud aasta II kvartalist 41,5% enam. Siiski tuleb öelda, et suurte protsentide taga on väikese kinnisvaraturu eripära, kus ka väike hulk tehinguid saab tekitada näiliselt suure muutuse.
Allikas: Maa-amet
Korteriturg
Teises kvartalis müüdi Haapsalus kokku 40 korterit, mille keskmiseks ruutmeetri mediaanhinnaks kujunes 389 eurot. Võrreldes esimese kvartaliga vähenes hinnatase 14,3%, kuid aastaga kerkis 9,6%.
Korterite hinnatase jaguneb tihti piirkonna järgi – kui nõutud asukohas võib sarnase elamispinna pakkumishinna vahe olla kahekordne, siis magalapiirkonnas on uuemal ja vanemal korteril enamasti sama hind. Kui korteril on turutasemele vastav pakkumishind, toimub tehing keskmiselt kahe kuu jooksul.
Korteri valikul on määravaimateks kriteeriumiteks asukoht, elamu tüüp, hind ja lisaväärtused.
Pakkumiste hulk on mõnevõrra kasvanud ja osade korterite puhul on vähenenud paari protsendi jagu ka pakkumishind. Sarnaste objektide pakkumishinnad võivad kohati olla väga erinevad. Pakkumis- ja tehinguhinna vahe on keskmiselt 20%.
ÜÜRITURG on olnud püsivalt aktiivne, kuid enam tunti huvi ka puhkusekorterite vastu. Nõutuimad on renoveeritud madalate kommunaalkuludega korterid..
Eramuturg
Eramuturg on jäänud vaiksemaks. Käesoleva aasta II kvartalis müüdi vaid 1 maja, I kvartalis 2 ja möödunud aasta II kvartalis 6. Elamumaadeturg on olnud aga vastupidine – II kvartalis müüdi 3, I kvartalis 2 ja möödunud aasta II kvartalis 1 kinnistu.
Hinnavahe vanemate ja uuemate eramute vahel on ca 3-4 korda – alates 35 000 eurost kuni 130 000 euroni. Müügiperiood vältab turuhinnale vastava pakkumise korral enamasti aasta.
Ridaelamute ja paarismajade hinnatase on enamasti üsna stabiilselt 100 000 euro tasemel.
Elamumaade hinnatase on vahemikus 3-6 eurot ruutmeeter.
Enim nõutud on renoveeritud, samas soodsad eramud vaiksemas piirkonnas. Poolaasta jooksul pole pakkumishindades muutust olnud. Kõige rohkem on pakkumisel 100 000–150 000 eurot maksvaid heas korras eramuid. Sarnases seisukorras ühetaoliste eramute pakkumishindades võib kohati esineda suuri hinnaerinevusi.
Eramuturul jääb pakkumiste hulk samaks, sest müüdud ja lisanduvate objektide hulk on tasakaalus.
2011. aasta rahvaloenduse ning sotsiaalstatistika andmed näitavad, et peaaegu iga kolmas Eesti leibkond kasvatab oma tarbeks põllu- või aiasaadusi.
Seega on meil 2010. aasta põllumajandusloendusel loendatud ligi 20 000 põllumajanduslikule majapidamisele lisaks ligikaudu 175 000 põllumajanduslikku kodumajapidamist, kus samuti mingil määral puu- ja köögivilja ning muudki oma pere jaoks tarvilikku kasvatatakse. Põllumajanduslikus kodumajapidamises on põllumajandusmaad alla ühe hektari ja saadusi toodetakse põhiliselt oma tarbeks.
Kui Statistikaameti andmetel paistis 2000. aastate alguses kodumajapidamiste arv kahanevat eriti hoogsalt, siis arvu mõningane suurenemine pärast 2004. aastat lubab arvata, et tegemist on kriisiaastate mõjuga ja majanduslik ebakindlus on huvi oma tarbeks aiasaaduste kasvatamise vastu taas suurendanud. Ootuspäraselt tegelevad aiapidamisega enam maapiirkonnas (külades ja alevikes) elavad leibkonnad, kellest umbes pooltel on aiamaa või mõned koduloomad. Samas tegeleb aiapidamisega umbes iga viies linnalises asulas elav leibkond. Kui muru ja lillepeenarde olemasolu ei loeta põllumajanduslikuks tegevuseks, siis viljapuid ja marjapõõsaid omav leibkond liigitub juba aiapidajaks.
Kodumajapidamiste rohumaa pind on 2001. aastaga võrreldes vähenenud rohkem kui neli korda. Ligi kaks korda on vähenenud ka kartuli ning viljapuu- ja marjaaedade pind. Samal ajal on pisut suurenenud nii katmik- kui ka avamaaköögivilja ning maasikate ja muude kultuuride pind. Paistab, et vähemaks on jäänud just nende kultuuride all olevat maad, mille harimiseks on tarvis masinaid. Pinnad vähenevad selliseks, et neid on jõukohane harida väiksemate aiamasinatega või lausa ilma eriseadmeteta. See, et vähemaks on jäänud viljapuu- ja marjaaedu, näitab, et vanade välja langevate viljapuude ja marjapõõsaste asemele sageli enam uusi ei istutata.
Kui rohumaad oma loomade tarbeks omab ainult 5% põllumajanduslikest kodumajapidamistest, siis viljapuu- ja marjaaed on peaaegu neil kõigil (98%). Rohkem kui pooled põllumajanduslikud kodumajapidamised kasvatavad oma tarbeks kartulit ja veel enamal on köögivilja või maasikaid avamaal või kasvuhoonetes. Avamaaköögivilja ja maasikaid kasvatatakse keskmiselt 77 m2-l, kartulit keskmiselt 182 m2-l ja kasvuhoone on keskmiselt ligi 20 m2 suurune. Viljapuu- ja marjaaed, mis vähem hoolt nõuab, on keskmiselt 145 m2 suurune.
Kuigi kodumajapidamiste kasutuses olev põllumajandusmaa moodustab Eesti kogu põllumajandusmaast vaid 0,9% (2001. aastal 2,1%), siis näiteks aiakultuuride ja kartuli kasvatamisel on kodumajapidamiste osatähtsus märkimisväärne. Pinna järgi arvestatuna on kodumajapidamistes isegi üle 80% kogu Eesti katmikköögiviljast, peaaegu 50% puuviljadest ja marjadest, 36% avamaaköögiviljast ja maasikatest ning 23% kartulist. See näitab, et vähemalt suveperioodil on kolmandikul leibkondadel mitmeid aiasaadusi ja kartulit omast käest võtta.
Erinevalt taimekasvatusest on loomakasvatuses kodumajapidamistel oluline osa vaid mesinduses: 43% mesilasperedest peetakse kodumajapidamistes. Kodumajapidamiste lindude ja muude loomade osatähtsus on väga väike — kodumajapidamistes on 6% lindude, 5% lammaste ja kitsede ning 0,5% veiste ja 0,1% sigade üldarvust.
Kokkuvõtteks saab öelda seda, et kuigi 175 000 põllumajandusliku kodumajapidamise kasutuses on vaid 0,9% kogu Eesti põllumajandusmaast, kasvatavad nad olulise osa esmatähtsatest töötlemata tarbitavatest põllumajandussaadustest nagu kartul, köögivili ja puuviljad-marjad. Seda toodangut me turul ega kauplustes ei näe, see jõuab toidulauale otse aiast. Oma tarbeks põllumajandussaaduste kasvatamine annab ilmselt päris paljudele võimaluse toidukuludelt kokku hoida, on võimalus õunapuude varjus grillida ja kõrvalasuvast peenrast rohelist juurde võtta, mõnele võimalus värskes õhus tegutseda või lastele looduslähedust õpetada.
Eve Valdvee, Statistikaameti projektijuht
Andres Klaus, Statistikaameti juhtivstatistik
Olympic Entertainment Group (OEG) on näidanud läbi ajaloo, et tegemist on tugevalt juhitud ettevõttega ning uue luksushotelli rajamine on julge samm, ütles kinnisvaraanalüütik ja OEG aktsionär Tõnu Toompark.
„Hotellindus on kinnisvaraturul oluline valdkond ja kui seal on põhinumber majutatute hulk, siis see on jõudumööda kasvanud,“ märkis Toompark.
Ta lisas, et viimased kümme-viisteist aastat on hotellispetsialistid küll rääkinud, et ükski hotell enam turule ei mahu. „Hilton on igal juhul väärikas nimi,“ märkis ta.
OEG ja Merko aktsionärina on Toompargil hea meel, et selline julge samm on astutud. „Vaevalt üks ehitusleping Merko poole pealt kogu turgu väristada suudab, aga see on tore, kui turistide võimalused avarduvad,“ sõnas Toompark.
Rääkides sellest, et OEG uus esinduskasiino hakkab paiknema 1600 ruutmeetril hotellikompleksi esimesel korrusel, märkis Toompark, et ilmselt hotellikülastajal ei ole esmahuvi kasiino külastamine. „Kui see võimalus on külje all olemas, siis hotellikülastajad ka sinna ära eksivad,“ ütles Toompark.
Reval Park Hotel & Casinos on OEGl olnud esinduslik kasiino pikki aastaid ning see asukoht sissetöötatud, lisas ta. „OEG on näidanud läbi ajaloo, et tegemist on tugevalt juhitud ettevõttega,“ sõnas Toompark. „Usun, et need asjad on läbimõeldud ning see, et hotellis on kasiinovõimalus, ei ole jalgratta leiutamine ja suurte riskide võtmine.“
Olympic Entertainment Group (OEG) teatas, et rajab Tallinna senise Reval Park Hotel & Casino asemele uue luksushotelli, mida hakkab opereerima Hilton Worldwide oma Hilton Hotels & Resorts kaubamärgi alt. Uue, ligikaudu 36 miljonit eurot maksva hotelli- ja meelelahutuskompleksi ehituse peatöövõtja on Merko Ehitus Eesti.
Portaali KV.EE elamispindade pakkumiste keskmist hinda kajastav KV.EE indeks näitab endiselt väga vaikset, kuid siiski stabiilset kasvu. Juuni kuus näitas indeks 62,3 punkti taset, mis on aastatagusest napilt 2,6% kõrgemal.
Hinnatõusu on vedanud korterite hinnad, mis on jõudsalt kasvanud. Eesti korteripakkumiste keskmine hind on aastaga kasvanud tasemele 1057 €/m², mis aastaseks hinnatõusuks teeb 5%. Tallinna ja Harjumaa korteripakkumiste ruutmeetrihind jõudis portaali KV.EE andmetel samal ajal 1371 euroni ehk 12%.
Seevastu majade pakkumishinnad portaalis KV.EE näitavad napimat tõusu. Eesti keskmine majade pakkumishind oli juuni kuus 805 €/m² ehk aastatagusest 798 euro tasemest 1% kõrgemal. Harjumaa majade pakkumishind jäi aga aastatagusega samale 963 €/m² tasemele kasvu või kahanemist näitamata.
Korteriturul tehakse tehinguid väga aktiivselt ja korteripakkumiste arv on oluliselt vähenenud. Tänavu juunis pakuti portaalis KV.EE müügiks 15 648 korterit mulluse 17 519 müügipakkumise vastu. See teeb pakkumiste arvu vähenemiseks 11%.
Kindlasti on korterite müügipakkumiste vähenemine madala eluasemelaenude intressimäära toel olnud üks tegur, mis on aidanud nii korterite pakkumishindadel, kui tehinguhindadel jõudsalt kasvada.
Majade pakkumiste arv seevastu on kasvanud. Kui 2012. aasta juunis pakuti portaalis KV.EE müügiks 5654 maja, siis tänavu on vastav näitaja 8% kõrgemal ehk 6094. Kasvanud konkurents majade turul on olnud tegur, mis ei ole lubanud hindadel korteritega samas tempos kerkida.
Riigi Kinnisvara AS (RKAS) kuulutas välja Keila politseijaoskonna projekteerimis-ehitustööde riigihanke, millele oodatakse pakkumusi kuni 12. augustini. Ehitustegevusega alustatakse 2013. aasta sügisel ning kaasaegne politseijaoskond antakse korrakaitsjatele üle 2014. aasta suvel.
Tulevase politseijaoskonna tarvis rekonstrueeritakse täielikult Keila linnas Keskväljak 8a kinnistul asuv kahekorruseline hoone. Eesmärgiks on tähtaegselt ja optimaalsete kuludega ehitada politseihoone, mis oleks politseitööks igati sobiv, vastaks kehtestatud nõuetele, oleks ülalpidamises võimalikult vastupidav ja kaua kestev ja mille ülalpidamise kulud oleks võimalikult madalad. Uue politseijaoskonna suuruseks on kavandatud ligi 1000 ruutmeetrit.
Riigihange „Keila politseijaoskonna projekteerimis-ehitustööd” on avaldatud riiklikus riigihangete registris, hanke viitenumber on 144846. Pakkumiste esitamise aeg on 12. august 2013 kell 10.00.
Riigi Kinnisvara AS sõlmis kolme kinnisvarabürooga maaklerlepingud ettevõtte müügiportfelli kuuluva 69 korteri võõrandamiseks.
Korteriomandid asuvad üle Eesti kõigis maakondades ja nende miinimumhind kokku on 782 489 eurot.
Hanke tulemusena jagunesid RKASi nimel võõrandatavad eluruumid piirkonniti järgmiselt:
Arro Kinnisvara OÜ
Harjumaa – 24 korteriomandit
AS Pindi Kinnisvara
Ida- ja Lääne Virumaa – 12 korteriomandit
Rapla- ja Järvamaa – 9 korteriomandit
Jõgeva- ja Tartumaa – 9 korteriomandit
Pärnu- ja Läänemaa – 7 korteriomandit
Saaremaa – 1 korteriomand
Prisma Kinnisvarahindajad OÜ
Põlva-, Võru-, Valga- ja Viljandimaa – 7 korteriomandit
Maaklerlepingud kehtivad kuni 1. oktoobrini 2013 või kuni kõikide müügilepingute sõlmimiseni.
Elamispindade maaklerteenuse riigihange kuulutati välja 21. mail. Tähtajaks laekusid pakkumused üheksalt kinnisvarabüroolt.
Seitsmeks paketiks jaotatud hankel võis pakkumuse esitada ühele või mitmele osale. Edukaks tunnistati pakkumus, millega küsitav vahendustasu protsendimäär oli madalaim.
Ärikinnisvara sektor on olnud 2013. aasta I poolaastal küllaltki stabiilne, kuid liikunud siiski väga sihipäraselt.
Alustuseks tasub öelda, et ettevõtete majandusnäitajad paranevad, kuid oma otsustes ollakse siiski ettevaatlikud. Peamiselt võetakse laienemised ja kolimised ette, kui selleks on selge vajadus või kui see annab reaalset kasu. Samas leidub ka neid, kes soovivad oma töökeskkonda ning konkurentsivõimet parandada.
Kõige aktiivsem ning erandlikum on olnud kaubanduspindade sektor. Olemasolevad keskused laienevad ja uuenevad, planeeritavates keskustes on kas alustanud ehitusega või toimuvad aktiivsed läbirääkimised üürnikega.
Esimesel poolaastal tulid turule Tallinna lähiümbrusse planeeritud kodupoodide projektid, millest osade suhtes peetakse läbirääkimisi ning mõnede puhul on alustatud ehitusega. Näitena võib tuua Peetri Selveri, Miiduranna ja Astangu Konsumi ning Haabneme Maxima. Tallinna turule on tulnud ka uus kodupoodide kett, mis aktiivselt kinnistuid otsib.
Suure arendustegevuse varjus eksisteerib selles segmendis aga üleküllastumise oht ja ohvreid suletud poodide näol on ka näha.
Kaubanduspinna üürihinnad varieeruvad laias laastus vahemikus 10-50 eur/m2.
Bürohoonete arendus liigub tasakaalukamal sammul. Arendajad on valmis projektidega turule tulema, kuid see sõltub eelkõige sellest, palju õnnestub sõlmida eellepinguid. Edukalt on turule tulnud ka segakasutusega hooneid, näiteks Tartu mnt 50 ja hetkel ehitatav Kentmanni 6.
Sel aastal valmivad Sakala10/Kentmani 4 büroohoone ja Navigatori ärimaja. Alustati Noblessneri kvartali arendusega Kalamajas. Ülemiste Citys valmib kolmiktorn, Kristiines alustati Sõpruse pst 157 büroohoone ehitusega ning mitmed projektid ootavad veel õiget momenti.
Büroopindu pakutakse B klassi tasemel hinnaga 5-7 eur/m2 ja A klassi puhul 8,5–14 eur/m2. Eksklusiivse kesklinna pinna eest küsitakse 16-18 eur/m2.
Lao- ja tootmispindade sektoris on aktiivsus olnud madalam. Märgata on tendentsi, kus ettevõtted ostavad või rajavad oma tarbeks kinnisvara ning seeläbi loobutakse üüripindadest. Suurema nõudluse ja likviidusega on olnud multifunktisonaalsed ärihooned, mis asuvad logistiliselt heas asukohas ja on soovitatavalt ka hästi eksponeeritavad.
Peatselt on valmimas uus laohoone Iru Tehnopargis ning aasta II poolel peaks valmima VGP lahoone Nehatu Logistikapargis. Alustatud on arendusega NCC Lookivi Tehnopargis.
Lao- ja tootmispindade üürihinnad on suhteliselt stabiilsed, jäädes B klassi puhul vahemikku 2-3,5 eur/m2, A klassi puhul on hinnad 4-5 eur/m2. Loomulikult ka siin esinevad erandid, sõltudes eelkõige asukohast ja pinna suurusest.
Järgmine poolaasta tõotab liikuda samas tempos, jätkatakse olemasolevate arendustega ning uute projektide käivitumine sõltub eelkokkulepetest üürnikega. Kaubanduspindade turg hoiab aktiivsust. Näiteks plaanib Eesti turule tulla suur ehitus- ja kodutarvetemüügikett ida poolt, kes on juba esimesed pakkumised saanud ja lähiajal on oodata strateegilist otsust. See võib tähendada sügisest suurte kinnistute müüki ja kevadest ehituse algust minimaalselt 20 000 m2 hoonete tarbeks.
Üldiselt on turult passiivsus kadunud ja enam ollakse avatud erinevatele võimalustele, mis võib tuua endaga kaasa huvitavaid arenguid ärikinnisvaraturul.
Tanel Olek
Uus Maa Kinnisvarabüroo äripindade tegevjuht
Eesti keskmine brutopalk oli statistikaameti andmetel 2013 I kvartalis 900 €. Aastaga kasvas keskmine palk 6,3%.
Eesti keskmine korteritehingu hind oli samal ajal maa-ameti andmetel 801 €/m2. Korteritehingu keskmine hind kasvas aastaga 8,2% ehk keskmisest palgast kiiremini.
Elamispindade turu suurima piirkonna ehk Tallinna keskmine palk kasvas 1045 euroni ehk aastaga 6,6%. Korteritehingute keskmine hind aga kasvas sama ajaga 9,4%.
Eesti keskmise korteritehingu väärtus oli 2013 I kvartalis 45 000 €. See näitaja kasvas aastaga 8,1%.
Tallinna keskmine korteritehing oli samal ajal väärtusega 67 000 € ning kasvunäitajaks 10,6%.
Seega muudavad kasvavad korterite hinnad korterite kättesaadavust halvenemise suuna. Mõningat kompensatsiooni pakub küll kõigi aegade madalaim eluasemelaenude intressimäär, mis toetab korteriostjate võimalusi.
Eesti keskmine brutopalk (€) ja palga muutus, % – kvartalite lõikes
Keskmine palk ja korteriomanditehingute hind ja tehingute arv
Tallinna börsi lisanimekirjas noteeritud kinnisvaraarendaja Pro Kapital Grupp alustab Tondi Elukvartali uute korterite eelmüüki, esimeses järjekorras tuleb müüki korterelamu 31 korteriga.
Pro Kapitali arendatav Tondi Elukvartal on üks Tallinna suuremaid elamuehitusprojekte. Kui arenduse esimeses etapis keskenduti muinsuskaitse all olevate endiste kasarmuhoonete renoveerimisele, siis teises etapis on plaanis ehitada uued korterelamud, neist esimese eelmüügiga tehakse algust täna. Saadaval on korterid suurusega 54,7 kuni 187,1 ruutmeetrit, hinnaga alates 89 900 eurot.
Pro Kapitali juhatuse esimehe Paolo Michelozzi sõnul on Tondil kõik eluks vajalik olemas, mis on nii tulevasi elanikke kui ka arendust ennast silmas pidades ülioluline. “Me ei raja midagi tühjale kohale, vaid loome juba täna väga hästi toimivale elukeskkonnale väärtust juurde,” lisas Michelozzi.
Tema sõnul ongi Tondi projekti suurim võlu ja trump välja arendatud, hästi toimiv ja palju erinevaid tegevusi pakkuv ümbritsev elukeskkond. “Asukoht vaikses ja rohelises sisekvartalis, südalinnast vaid lühikese autosõidu kaugusel, on suurepärane elupaik peredele. Sportimiseks on loodud Tondil ideaalsed võimalused, saab tegeleda kergejõustiku, jalgpalli, tennise või muude aladega. Naabriteks koolid ja kaubandusettevõtted, olemas on head ühendused nii lennujaama kui ka südalinnaga,” rääkis Michelozzi.
Tondi Elukvartali alale või vahetusse naabrusse jäävad muu hulgas Tere tennisekeskus, Audentese erakool koos spordikeskuse ning ujulaga, läheduses asuvad ka jalgpallistaadionid.
Lisainfot Pro Kapitali poolt arendatava ala, korterelamute, planeeringute, kasutatavate materjalide ja hindade kohta saab aadressilt: www.tondilinna.ee
Pro Kapital Grupp on Eesti juhtivaid kinnisvaraettevõtteid, kes tegeleb kaasaegsete suuremahuliste äri- ja elamukinnisvara projektide arendusega Tallinnas, Riias ja Vilniuses. Alates ettevõtte asutamisest 1994. aastal on lõpule viidud 20 arendusprojekti. Pro Kapital Grupi praegune portfell koosneb 11 kinnisvaraprojektist koguväärtusega 180 miljonit eurot.
Vabariigi Valitsuses neljapäeval, 4. juulil vastu võetud määrus annab missioonisõduritele ja vigastatud kaitseväelastele riikliku eluasemelaenu tagatise.
Kaitseväe ja kaitseliidu veteranid, kes on käinud välismissioonil või saanud vigastada Eestis teenistuses olles, saavad taotleda KredExi vahendusel eluasemelaenu käendamist kuni 20 000 euro ulatuses.
Riiklik tagatis annab võimaluse teha laenu võttes väiksem esmane sissemakse, lihtsustades uue eluaseme ostmist või olemasoleva renoveerimist.
Seni kehtis eluasemelaenu käendus noortele peredele, noortele spetsialistidele ja tagastatud eluruumis elavatele üürnikele. Valitsuse määrusega lisati veteranid riiklikult tagatud elamumajanduslaenude sihtgruppide hulka.
Riiklik eluasemelaenu tagatis on osa möödunud aasta lõpus kinnitatud Eesti kaitseväe ja kaitseliidu veteranipoliitikast. Veteranipoliitika toob senisest ulatuslikuma toe missioonisõduritele, vigastatud sõjameestele ja nende lähedastele.
Kaitseministeeriumis on töös ka veteranipoliitika seadusemuudatuste pakett, millega on plaanis suurendada veteranidele makstavat vanaduspensioni ning töövõimetus- ja toitjakaotuspensioni.
Aastast 1995 on Eesti riik saatnud välismissioonidele 2300 kaitseväelast. Koos teenistusülesannete täitmisel või väljaõppes vigastada saanud kaitseväelaste ja kaitseliitlastega hõlmab veteranipoliitika ligi 2500 inimest ning nende lähedasi.
KredEx väljastab eluasemelaenu käendusi alates 2000. aastast. Käesoleva aasta 1. juuni seisuga on KredExi abil parandanud oma elutingimusi 15 072 noort peret, 8606 noort spetsialisti ning 70 tagastatud majas elavat üürnikku ehk kokku enam kui 23 748 leibkonda. 1. juuni seisuga oli nende laenuportfellide kogumaht 28,3 mln eurot.
Vabariigi valitsus tegi elamumajanduslaenude sihtgruppide määruses veel kaks täiendust: noore spetsialisti vanusepiiri tõsteti 35 eluaastale ja täpsustati noore pere definitsiooni.
1Partner viis Eesti suuremate kinnisvarafirmade hulgas läbi iga-aastase kinnisvaratrendide uuringu, mille kohaselt ootavad eksperdid mõõdukat tehinguaktiivsuse- ja hinnatõusu, kuid prognoosivad, et uus buum jõuab Eestisse alles 5-7 aasta pärast.
1Partner Kinnisvara tegevdirektori Martin Vahteri sõnul järgib kinnisvaraturg kummiefekti ning populaarseimate kinnisvaraklasside hind kerkib vaikselt inflatsiooni ja elatustaseme tõusu toel. “Suurt hinnahüpet ei tule. Kui nurgataguselt põllulapilt just naftat ei leita, siis selle hind normaaltingimustes 2007. aasta tasemele ei jõua,” ütles Vahter.
Uuringu kohaselt prognoosis 50% ekspertidest, et tehingute arv kasvab 2013. aasta lõpuks pidevalt ning 37,5 protsenti arvas, et aktiivsus jääb praegusega samale tasemele. 62,5 protsenti arvas, et hinnatase on aasta lõpuks kasvanud ning 25 protsenti, et jäänud stabiilseks.
Järgmise, 2014. aasta osas prognoosib 50 protsenti vastanutest 10-20 protsendilist hinnatõusu. 37,5 protsenti ekspertidest arvab, et hinnad jäävad endisele tasemele.
Pooled kinnisvaraspetsialistid näevad uut buumi saabumas 2018. ning 25 protsenti vastanutest 2020. aastal. Võrdselt 12,5 protsenti arvab, et buum jõuab Eestisse juba kolme aasta jooksul või seda ei juhtugi.
Uuringus osalesid teiste seas kinnisvaraspetsialistid firmadest 1Partner, Pindi, Adaur, Simus, RE/MAX Central, Uus Maa, Arco Vara, Ober-Haus ning Raid & Ko.
Adaur Grupp OÜ kvartaalne Tallinna-Tartu-Pärnu elamispindade turu analüüs tõdeb korterite hinnatõusu, kuid esimesi märke tehingute arvu vähenemisest.
Eesti suuremate keskuste korterituru trendid on olnud positiivsed. Kõrget tehingute arvu ja kasvavat hinnatrendi on toetanud madalad intressimäärad ja kasvavad eluasemelaenude käibed.
Siiski võime täheldada, et hinnatõus on olnud kiire, võib öelda, et isegi liiga kiire. Varem või hiljem põhjustab liiga kiire korterite hinnatõus tagasilööki tehingute arvus.
Korteriomanditehingute arv
2013 II kvartal näitas korteritehingute arvu tõusu – nii nagu ka viimased kaheksa kvartalit ehk kaks aastat on seda näidanud.
Kõrge kinnisvaratehingute arv näitab inimeste kõrget kindlustunnet. Seda kinnitab ka konjunktuuriinstituudi mõõdetav tarbijabaromeeter.
Kinnisvaraturule on tugevat tuge pakkunud madal eluasemelaenude intressimäär, mis mai kuus lõi järjekordse rekordi. Mai eluasemelaenude intressimäär oli 2,44%, mis on Eesti kõigi aegade madalaim näitaja.
Eluasemelaenude väljastamine jääb tänasel päeval kaugele kinnisvarabuumi tippaastatest. Siiski on laenude käive oluliselt kasvanud. 2013. aasta esimese viie kuu jooksul väljastasid Eesti pangad eluasemelaenusid 247 miljoni euro väärtuses. Aastaseks laenukäibe kasvuks teeb see 25%.
Vaatamata kõrgele laenukäibe kasvule tehakse pankade hinnangul endiselt pooled elamispindadetehingutest laenuvahendeid kaasamata. Seega arenguruumi laenuturul on veel küllaga.
2013 II kvartalis tehti Eestis kokku 4494 korteritehingut. Neist tehingutest 2006 tehti Tallinnas ja 433 Tartus. Pärnu tehingute arvuks kujunes samal ajal 170.
Nii tehti kolmes suurema tehingute arvuga linnas 58% kogu Eesti korteritehingutest.
Korteriomanditehingute arvu muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %
Korteritehingute arv on pea kaheksa kvartali lõikes kasvanud. Mullune mitmekümneprotsendiline tehingute arvu kasv on tänaseks pisut aeglustunud.
Siiski võime Eesti tehingute arvu 15-protsendilist tõusu pidada märkimisväärselt suureks kasvuks.
Tallinna kui kogu Eesti korterituru suurima piirkonna tehingute arvu kasv oli ligilähedane Eesti keskmisele ehk 14%.
Tartus tuli tehinguid aga aastaga juurde koguni 25%. Pärnu tehingute arvu kasv oli seekord tagasihoidlikum jäädes 9% juurde.
Tehingute arvu suhteliselt ühtlane kasv näitab, et tehingute arv on kasvanud väljaspool Tallinnat-Tartut-Pärnut analoogses 15-protsendilises tempos. Võime lugeda äärmiselt positiivseks, et korteriturg on pead tõstmaks ka väiksemates keskustes.
Korteriomanditehingute keskmine hind, €/m2
Korterite tehinguhinnad on alates kinnisvarakriisi põhjast 2009. aastal näidanud stabiilset tõusu. Kinnisvara hinnatõus on positiivne, sest eluaseme näol on tegemist eraisikute kõige suurema varaga.
Samuti mõjub stabiilselt inflatsiooni ületavas tempos kasvav kinnisvara hinnatõus positiivselt tehingute arvule, sest inimesed on motiveeritud ostma kinnisvara kui püsikaupa, mille väärtus kasvab.
Kinnisvara hinnatõusu taga on kindlasti laenuturg. Madal intressimäär soosib laenu võtmist. Kasvavad laenukäibed toovad kinnisvarasektorisse uut raha ja kergitavad nõudlust. Kasvav nõudlus mõjutab hindu tõususuunas.
Tallinna keskmine korteritehingu ruutmeetrihind tõusis 2013 II kvartaliks tasemele 1225 €/m2. Tartu ja Pärnu hinnatasemed jäid neljakohalisele numbrile alla olles vastavalt 969 ja 776 €/m2.
Eesti keskmine korteritehingute ruutmeetrihind oli 2013 II kvartalis 841 €/m2.
Korteriomanditehingute keskmise hinna muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %
Peale 2012. aastal asetleidnud korterite hinnatõusu aeglustumist on tänaseks hinnad taas kiiremini kerkima hakanud. Liiga kiirelt kasvav kinnisvara väärtus muudab kinnisvara inimeste jaoks raskemini kättesaadavaks ehk vähendab inimeste ostujõudu. Normaalseks võiksime pidada inflatsiooni paari protsendiga ületavat korterite hinnatõusu.
Tarbijahindade aastane kasv oli 2013 II kvartalis 3,8%. Eesti korteritehingute keskmine hind aga kasvas 2013 II kvartaliks võrreldes aastatagusega isegi 12%.
Käsitletavate tõmbekeskuste Tallinna-Tartu-Pärnu hinnakasvud olid väiksemad.
Tallinna korterite keskmine tehinguhind kasvas aastaga 11%, Tartus 10%. Pärnu korterite tehinguhinnad kasvasid aastaga 9%.
Asjaolu, et Eesti keskmine hinnatõus ületab suuremate tõmbekeskuste hinnatõusu tähendab, et korterite hinnatõus on jõudnud väiksematesse linnadesse. Hinnatõusu väikelinnadesse jõudmine on taas positiivne märk Eesti kui terviku kinnisvaraturu tervise taastumise protsessi käivitumisest.
Korteriomanditehingute keskmine hind võrreldes tehingute tipphinnaga, %
Eesti korterite tipphinnad oli 2007. a. II kvartalis.
Tänaste hinnatasemete võrdlemine kunagiste ajutise meeltesegaduse ajel toimepandud hullustega ei pruugi olla väga mõistlik. Siiski on tegemist üsna praktilise lähenemisega nende inimeste seisukohast, kes soetasid oma kodu 2006.-2007. aasta tipphindade juures.
Kui toona sai koduostuks laenuraha kaasatud, siis võib tänane koduvahetus üsna problemaatiliseks kujuneda, sest laenujääk ületab vara turuväärtust. Kui sellisel puhul on soov olemasolev elamispind müüa, siis tuleb panga jaoks leida täiendav summa, mille arvelt laenu puudujääv osa tagastada, mida müüdud elamispinna väärtus ei kata.
Alates 2009. aastast on korterite hinnad vääramatult liikunud tõususuunas, kuid hinnad jäävad veel oluliselt alla 2007 II kvartali ehk 6 aasta taguse aja tasemetele.
Tallinna korteritehingute keskmine hind moodustab toonasest tipust 74%, Tartus 81%. Pärnu hinnatase moodustab kunagisest tippmargist kõigest 55%, kuid siin peame arvestama väikesest tehingute arvust tingitud kunagiste anomaaliatega.
Eesti keskmine korteritehingu keskmine hind moodustab 2007. aasta tipust 70%.
Tänaseid hindu kuue aasta taguse ajaga võrreldes peame arvestama veel inflatsiooni. 6 aastaga on tarbijahinnaindeks kasvanud 29% ehk elu on muutunud selle võrra kallimaks. Seega on tänane korterite reaalne väärtus tipphindadest eeltoodud protsentidest märksa rohkem allpool.
Kokkuvõtteks
Eesti korterituru arengud on viimaste aastate jooksul olnud äärmiselt positiivsed, võib öelda, et märksa positiivsemad, kui majanduse üldised arengud.
Kindlasti on nende trendide üheks põhjuseks jätkuv majanduskriis ja määramatus, mis finantsvõimekusega inimesi paneb vaatama kapitali kinnisvarasse paigutamise suunas.
Selgelt võime täheldada üürituru laienemist nõudluse poolt, kui ka üüriinvesteeringute arvu kasvu.
Positiivseid trende korteriturul toovad endaga kaasa ka ülimadalad intressimäärad ja eluasemelaenude käibe kasvu. Kiire laenukäibe kasv kanaliseerub paratamatult vähemalt osaliselt korterite hinnatõusuks.
Hinnatasemed on kiiresti kasvanud ületades keskmise palga kasvu isegi kahekordselt. Inflatsioonist ehk tarbijahindade tõusust on kinnisvara hinnatõus üle isegi ligi kolm korda.
Nii võime täheldada, et inimeste ostujõud korteri ruutmeetrites järjest kahaneb. Ostujõu vähenemine viib ühel hetkel paratamatult nõudluse tagasitõmbumisele ja seeläbi tehingute arvu vähenemisele.
Suunda tehingute arvu vähenemisele oleme prognoosinud juba mitu kvartalit. Tagantjärele tarkusena peame tõdema, et siiani on ülimadal ja veel langenud intressimäär olnud turu mõjurina hinnatõusust tugevam. Mida kiiremini aga korterite hinnad kasvavad, seda kiiremini mõju tehingute arvu vähenemisele saabub.
Lähema kahe-kolme kvartali perspektiivis prognoosime korterite hinnatõusu jätkumist, kuid selle aeglustumist. Vaatamata senistele eksimustele prognoosime hinnatõusust tulenevat survet tehingute arvu väheseks languseks.
Senine tehingute arvu kasv ei ole väga puudutanud uusarenduste sektorit. Uute korterite müügil on potentsiaali kasvada, kuid seda eeldusel, et laieneb müügiks pakutavate projektide nimekiri ehk koduotsijate valikuvõimalus.
Olympic Entertainment Group (OEG) on näidanud läbi ajaloo, et tegemist on tugevalt juhitud ettevõttega ning uue luksushotelli rajamine on julge samm, ütles kinnisvaraanalüütik ja OEG aktsionär Tõnu Toompark.
Eesti korterite tipphinnad oli 2007. a. II kvartalis.
