Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool & koolitus: Ehitamise dokumenteerimine – kohustuslikud nõuded ja praktika

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Разница между ценой сделок и предложения растет

15.11.2010 Tõnu Toompark

Индекс KV.EE, отражающий положение на жилищном рынке Эстонии, в течение года колеблется между отметками 61 и 65, показывая вчера отметку 61,8. За год индекс упал примерно на 4,3%.

На сегодня средняя цена кВ. метра жилья в портале KV.EE составляет 12 686 крон против 13 272 крон в прошлом году.

Сегодня, в условиях явного оживления жилищного рынка и изменения структуры предложения, за счет активизации влияющего на рост цены предложения рынка первичного жилья, трудно поверить в то, что значение индекса, отражающего изменение цены предложения, в будущем может уменьшиться.

Скорее напрашивается предположение, что в будущем году индексу недвижимости KV.EE аналогично реальным ценам сделок также придется побывать на самой низкой отметке.

Рассматривая разницу между ценами сделок и предложения на базе данных крупнейших городов Эстонии, можно сделать вывод, что она уменьшается. Так цены сделок, совершенных в Таллинне и Тарту, уступают цене предложения соответственно на 4 600 и 4 200 крон, а в Пярну – на 2 200 крон.

Можно предположить, что в ближайшем будущем будет скорее иметь место рост уровня трансакционных цен. Цена предложения, следуя с некоторым опозданием за трансакционными ценами, постепенно стабилизируется, и в ближайшем будущем, возможно, будет расти. Таким образом, можно предположить, что в течение будущего года на рынке жилья разница между ценами предлагаемого на продажу жилья и трансакционными ценами будет нарастать.

Нарастающая разница между ценами предложения и сделок отнюдь не означает больших возможностей при торгах за цену. Скорее всего, это говорит о том, что интересы продавцов жилья все больше начинают расходиться с интересами покупателей. Другими словами, мы имеем дело с ситуацией, при которой продавцы недвижимости стремятся вернуться, к так сказать нормальному для них уровню цен, упавших во время кризиса.

Подробнее о том, что происходит на рынке недвижимости Эстонии, читайте в портале KV.EE.

Kinnisvarakool & koolitus: Varjatud puudused – kinnisvaramaakleri ja müüja vastutus kinnisvaratehingutes

LVM Kinnisvara: euro tõstab notaritasusid +13%

15.11.2010 Tõnu Toompark

See, et euro hinda tõstab, on nüüd seaduses selgelt kirjas ja seda vaatamata asjaolule, et riik võttis eesmärgiks ümardada maksud, lõivud ning toetused maksumaksjatele võimalusel soodsamas suunas. Notaritasu ei ole küll otseselt maks ega lõiv ja notar ei ole riik. Samas on see tasu kohustuslike ametitoimingute eest kehtestatud seadusega.

Uuest, 2011 aastast jõustuv notari tasu seadus toob uued tasud notariaalsete toimingute eest. Uus seadus võrreldes vanaga toob kuni 13% kõrgemad tasud.

Kui palju tasud tõusevad*?

400 000 kroonise korteri või maja müügi puhul tuleb uuest aastast maksta endise 1704 krooni asemel 124,8 € ehk 1952,64 krooni
500 000 kroonise korteri või maja müügi puhul tuleb alates 1. jaanuarist 2011 maksta endise 2064 krooni asemel 144 € ehk 2253,1 krooni
1 000 000 kroonise korteri või maja müügilepingu tõestamise eest tuleb endise 3864 krooni asemel tasuda 252 € ehk 3942,9 krooni.

*Arvutused on tehtud eeldusel, et sõlmitakse vaid müügileping. Reeglina tehakse aga samaaegselt mitu tehingut (näiteks kustutakse/seatakse hüpoteek, sõlmitakse kokkulepe hüpoteegiga tagatavate nõuete muutmiseks jne). Sel juhul liidetakse nende tehinguväärtused (sama kinnisasja võõrandamise ja hüpoteegi, elamu isikliku kasutusõiguse või reaalkoormatisega koormamise tehingu üheaegse tõestamise korral on võõrandamise tehinguväärtus 2/3 kinnisasja väärtusest)

Eelnimetatud tasudele lisandub ärakirjade valmistamise tasu. Iga lehekülje (A4) eest endise 3 krooni asemel tuleb uuest aastast tasuda 3,129 krooni. Reeglina on müügileping 15 .. 20 leheküljeline ehk ühe ärakirja valmistamise eest lisandub veel 2 .. 2,5 krooni.

Nõuanne: vormista müük veel 2010 aastal, võidad notaritasudelt kuni 13%.

Kinnisvarakool & koolitus: planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku muudtaused

Vahe tehinguhindade ja pakkumishindade vahel hakkab kasvama

15.11.2010 Tõnu Toompark

Eesti elamispindade pakkumishindu kajastav KV.EE indeks, mis on juba aasta püsinud 61 ja 65 punkti vahemikus, on eilse seisuga 61,8 punkti tasemel. Indeksi aastaseks languseks teeb see napid 4,3%.

Keskmiseks portaali KV.EE elamispinna ruutmeetri pakkumishinnaks on täna 12 686.-/m2 aastataguse 13 272.-/m2 vastu.

Tänases olukorras, kus elamispindade turg on selgelt elavnenud ja pakkumiste struktuuri kaudu pakkumishinda tõususuunas mõjutav uusarendus järjest aktiivsemalt turule trügib, on raske uskuda, et pakkumishinna muutust kajastav indeks peaks langema.

Pigem tuleb prognoosida, et KV.EE indeks võiks enam kui aasta peale reaalsete tehinguhindade põhja samuti ükskord oma põhja leida.

Vaadates Eesti suuremate linnade baasilt vahet tehinguhindade ja pakkumishindade vahel saame tõdeda, et see on vähenemas. Tallinna ja Tartu tehinguhinnad jäävad pakkumishinnale alla 4 600 ja 4 200 krooni, Pärnus 2 200 krooni.

Prognoosida võiks, et tehinguhindade tase on lähitulevikus pigem tõusmas kui langemas. Tehinguhindadele viitajaga järgnevad pakkumishinnad on stabiliseerumas ja lähitulevikus pigem tõusmas. Nii võime prognoosida, et lõhe tehingu- ja pakkumishindade vahel on lähima aasta perspektiivis pigem kasvamas.

Suurem vahe tehinguhindade ja pakkumishindade vahel ei tähenda suurmat kauplemisruumi. Pigem tähendab suurem hinnavahe olukorda, kus müüjate ja ostjate huvid teineteisest kaugenevad. Ehk siis olukorda, kus kinnisvaramüüjad soovivad kriisi ajal alla lastud hinnatasemed endi jaoks tagasi normaalsele tasemele kolida.

Lähemalt vaata, mis toimub kinnisvaraturul portaalist KV.EE.

KV.EE indeks

Kinnisvarakool & koolitus: kuidas korteriühistus võlglastega hakkama saada

Arengud kinnisvaraturul – mis saab edasi?

13.11.2010 Tõnu Toompark

«Mis saab edasi?» küsiti Eesti Kinnisvarafirmade Liidu sellesügisesel seminaril. Nägemusest tegi Postimehe erilehes Kodu ja Kinnisvara kokkuvõtte Eesti Kinnisvarafirmade Liidu tegevdirektor Tõnis Rüütel.

Ehkki megatõusu kinnisvaraturul ei oodata, ollakse tuleviku suhtes optimistlikud. Ettevõtjad, kes siiani on vastu pidanud, peavad enda hinnangul vastu ka edaspidi.

Tulevik juba roosilisem

Kõik Eesti suuremad pangad otsivad praegu kinnisvarabüroodega uusi koostööaluseid.

Loomulikult ei anta laenu enam igaühele, kuid asjaolu, et korraliku maksevõimega klient saab positiivse laenuotsuse paari päeva jooksul, on iseenesest märkimisväärne.

Seminaril esinenud Nordea Panga juhatuse liige, jaepanganduse juht Olavi Pakkonen väitis, et laenutingimused eluasemelaenu osas muutunud pole, küll aga võib seda täheldada ärikinnisvara segmendis. Näiteks tühja maatüki puhul kodulaenu ei saa – seda käsitleb pank kui kommertslaenu.

Terava küsimuse kommertspankadele viskas õhku seminarist osa võtnud Eesti Panga esindaja: «Miks on marginaalid Eesti pankades oluliselt suuremad kui näiteks Soomes ja Rootsis?» See peaks laenupoliitika kujundajatele olema teravaks mõttekohaks.

Vahepeal põhjusega krahhikuulutajaks tituleeritud EfTEN Capitali juht Viljar Arakas oli mõõdukalt optimistlik. Mäletatavasti oli ta üks esimesi arvamusliidreid, kes 2007. aasta kevadel toimunud konverentsil «Kuhu liigub Eesti kinnisvaraturg?» ütles hoiatavalt: «Kinnitage turvavööd!»

Viidates jätkuvatele raskustele eelkõige USA kinnisvaraturul, jõudis ka tema siiski järeldusele, et Eesti on põhja läbimas ning tulevik tundub roosilisem. Kui just jutt ei käi klientidest tühjaks valgunud C-kategooria büroohoonetest, mille ainsaks mõistlikuks lahenduseks võibki olla buldooser või mõneks ajaks kehtestatavad ülimadalad üürihinnad.

Viljar Arakas tõdes, et kui ei toimu arenguid välisturgudel, ei toimu neid ka Eestis. Ta lisas, et ääremaadesse – nagu Eesti – jõuab suur raha viimasena ja lahkub esimesena.

Kinnisvaravahendus kohanes kriisis paremini, kinnisvaraarenduses on halvemad ajad ehk läbi, ent olukorra kiiret pöördumist paremuse poole veel oodata ei tasu.

Andres Aavik Skanska EMVst lisas, et ilmselt on pikenemas ka ehitusgarantiid, kuna turg vajab usaldusväärset toodet usaldusväärsetelt ehitajatelt.

Viimasel paaril aastal on kõik ehitajad pilvedest alla toodud ning ehitusturul on olukord jätkuvalt keeruline. Jäänud on peaasjalikult riigihanked – reoveepuhastus, sillad, teed jms. Jällegi küsimus – mis siiski saab edasi?

2013. aastal lõpeb Euroopas eelarveperiood, selle jääke saab siiski hiljem veel paar aastat kasutada. Samas on tõenäoline, et Euroopa Liidu vahendeid tuleb ka järgmiseks perioodiks.

Avalikus sektoris on vana häda, et projektid lükkuvad edasi. Peamiseks põhjuseks on hangete vaidlustamine. Kahjuks on see juba välja kujunenud praktika, et ikka leitakse põhjus, miks ühe või teise hanke suhtes vaie sisse anda ja sellega, tihti ka pahatahtlikult, panna protsessid venima.

Parim aeg soetada

Tunnustatud turuanalüütik Tõnu Toompark viibutas veidi näppu neile, kes juba uueks buumiks valmistuvad – selleni läheb veel aega.

«Tarbijad on nagu põlevast majast välja pääsenud,» ütles ta. «Vara on küll ära põlenud, kuid nad on õnnelikud, et hing sisse jäi.»

Praegu peaks olema küll parim aeg kinnisvara soetamiseks. Kinnisvaraarendajad on teinud läbi tõsised katsumused ja erinevalt buumiajast panustatakse nii projekteerimisse, materjalide valikusse kui ka ehituse kvaliteeti.

Mis puutub hindadesse, siis kinnisvarahinnad on asunud tõusuteele, kuid ostujõud samas tööpuuduse tõttu väheneb.

Ehkki pikk taastumisperiood ootab ees, on turuosalised saavutanud uue hingamise ning tulevik on helgem.

Samas tuleb arvestada, et tööpuudus on jätkuvalt suur ning kuni see probleem on lahendamata, ei saa ka kinnisvaraturg suuremat hoogu sisse.

Üllatuseks on korterite «paberil müük» taastunud uskumatult kiiresti. Aasta-poolteist tagasi oli valdavaks veel arvamus, et niipea sellist «põrsast kotis» ostmist enam ei näe.

Pean silmas ennekõike Tallinna kesklinna uusarendusi, kus 20-40% on müüdud või broneeringutega kaetud enne, kui kopp maasse lüüakse.

Arvan, et nähtus kui selline on küll taastunud, kuid objektide lõpuni müümine võtab siiski oluliselt rohkem aega kui buumiperioodil.

Ja lõpuks – kõiki erutav ja vastakaid arvamusi tekitav euroteema.

Mida see muudab ja kas üldse?

Väidan, et vähemasti kinnisvarasektoris ei muutu 1. jaanuarist 2011 mitte midagi.

See on euro kui rahaühiku pelk kasutuselevõtt igapäevakäibes. Aktiivses eurokeskkonnas oleme juba seitse aastat ja võimalikud mõjud on ette ära toimunud.

Kinnisvaraturu 10 indikaatorit

1. Kiiret tõusu kinnisvaraturul ei ole oodata, kuid hullem on möödas. Müüt, et hinnad võivad vaid tõusta, on kummutatud.

2. Eluasemelaenu tingimused muutunud ei ole, küll aga ärikinnisvara omad. Tegelikult ei taha pank olla pandimajaks. Usaldusväärse maksevõimega klient saab positiivse laenuotsuse paari päeva jooksul.

3. Eesti turg on põhja läbinud. Paraku ääremaadesse, nagu Eesti, jõuab suur raha viimasena ja lahkub esimesena. Kapital on kartlik ja soovib püsida kodus.

4. Ehitajad on pilvedest alla toodud, ehitusgarantiid on hakatud pikendama kolmele aastale. Edukas ehitaja kohandab strateegia vastavalt muutunud olukorrale, on efektiivne ja hoiab kulud kontrolli all igal ajal.

5. Elupinna ruutmeetri hind kattub veel keskmise palgaga. Keskmine hinnatase on 2005. aasta teise kvartali tasemel. Ostujõud väheneb tööpuuduse või töökaotuse kartuse tõttu. Mõju võivad avaldada ka kasvanud kommunaalkulud. Energiakandjate hinnad on viimase kümne aasta jooksul kasvanud viis korda.

6. Korterite «paberil müük» on tagasi. 20-40% müüakse või broneeritakse enne ehituse algust. Samas ei tähenda see, et kogu projekti müük ladusalt läheks.

7. Kinnisvarasektoris ei muuda euro kasutuselevõtt midagi. Eurotsoonis olekuga on muutused ette ära toimunud.

8. Uut kinnisvarabuumi niipea ei tule. Näiteks Soomes ja Rootsis võttis taastumine aega kümme aastat – Eesti väiksuse tõttu siin tõenäoliselt vähem.

9. Üürituru väljakujunemine hoogustub. Tekkima peab mõistlik tootlikus.

10. Nii mõnigi «põlluprojekt» võib oma esialgse sihtotstarbe juurde tagasi pöörduda ja hakkab «unistuste maja» asemel kandma kartulit ja peeti – tõukejõuks põllumajandustoetused.

Allikas: Tõnis Rüütel

Artikli autor on Tõnis Rüütel. Artikkel ilmus 13/11/2010 E24.ee-s.

Kinnisvarakool & koolitus: Ehituslepingute sõlmimine, muutmine ja lõpetamine

Ekspert: kinnisvaraturg on nagu koomast toibuv haige

11.11.2010 Tõnu Toompark

Eesti kinnisvaraturg on väga tagasihoidlik, umbes nagu patsient, kes on koomas, aga näitab esimesi elumärke, ütles kinnisvaraekspert Tambet Tiits tänasel konverentsil.

Tallinnas täna toimuval iga-aastasel rahvusvahelisel kinnisvarakonverentsil osalenud Tiits rääkis ERRi raadiouudistele, et praegust olukorda iseloomustab stabiliseerumine hindade, üüride ja vakantsuste tasemel.

“Usume ja loodame, et ees seisab mõõdukas tõus, aga ilmselt peab olema väga selgelt teadlik sellest, et riskid säilivad – on eraisikutel suured probleemid, mitte ainult nendel, kes on jäänud võlgadega hätta, aga ka neil, kes seni väga kenasti ja korralikult maksavad oma hüpoteeki, ehk riskid säilivad,” rõhutas ta.

Tiitsu sõnul soovib ta jahutada ajakirjanduslikku optimismi. “Kui Tallinna suguses Euroopa riigi pealinnas võetakse kaks-kolm maja ette ja kui see on meie aastane uute korterite turumaht, siis see on ikka väga tagasihoidlik. See on umbes selline patsient, kes on koomas, aga näitab esimesi elumärke,” märkis ta.

Ekspert möönis, et võib-olla on uusi maju pisut enam, kümmekonna ringis, kuid seda ei ole ikkagi kuigi palju.

Teised spetsialistid on optimistlikumad

Samas näevad paljud kinnisvaraspetsialistid olukorda optimistlikumalt. Eesti kinnisvarafirmade liidu tegevdirektor Tõnis Rüütel märkis, et oleme august läbi, ja avaldas muret, et tõus võib isegi liiga kiire olla.

“Kui me vaatame statistikaameti kõige värskemaid andmeid, siis tehingu väärtus septembrit oktoobriga võrreldes tõusis seitse protsenti ehk siis keskmine ruutmeetrihind 14 400 kroonilt 15 500 kroonile,” tõi ta välja.

Ka kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark leidis, et raha on rohkem liikuma hakanud. “Kui meil ühest küljest on nii eraisikutel kui ettevõtetel meeletu hulk, 160 miljardit krooni hoiuseid kuskil pankades seismas, mis väga madalat intressi kannavad, siis see raha otsib ühest kohast mingit väljundit ja teisest küljest on pangad – ei saa nüüd päris öelda, et laenukraanid lahti keeranud, aga suundumus on sinnapoole, et laenu antakse rohkem kui mingi aeg tagasi”.

Nii Tõnis Rüütel kui Tõnu Toompark tõid kinnisvaraturu elavnemise näiteks Tallinna, kus arendajad on korraga üsna palju ehitama hakanud. Toomparki sõnul on turg aktiivsem kesklinnas, Põhja-Tallinnas ja Kalamajas.

Artikli autor on Uku Toom. Artikkel ilmus 05/11/2010

Statistika: äriühingute laenukäive pisut tõusnud

11.11.2010 Tõnu Toompark

Äriühingutele väljastatud laenude intressimäärad on Eesti Panga andmetel vaikselt langenud. Samuti on langenud uute laenude käive.

2010. a. III kvartalis väljastatud euro-põhiste laenude intressimäär oli 3,6%. Eesti kroonis väljastatud laenudel oli intressimäär kõrgem – 6,0%. Intressimäärade üldine trend on olnud liikumine allapoole suunas. Seda on toetanud stabiliseeruv majandus ja ühe protsendi lähistel püsiv euribor.

Uute äriühingulaenude käive oli 2010. a. III kvartalis 7,2 miljardit krooni. Võrreldes aastataguse ajaga on laenukäive suurenenud 8%, kuid 2009. a. madal võrdlusbaas ei võimaldagi eriti muud, kui liikumist positiivses suunas.

Äriühingutele väljastatavate laenude jääk ehk tagasimaksmisel olevate laenude maht on vaikselt langemas juba kuuendat kvartalit järjest. 2010. a. III kvartali seisuga jõudis äriühingulaenude jääk 106,5 miljardi kroonini ehk aastatagusest ajast 6% võrra allapoole.

Äriühingu laenude intressimäär ja euribor, %

Äriühingute laenude jääk ja käive kvartalite lõikes, mln krooni

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Elamispindade turg on raskustest selgelt üle saanud

11.11.2010 Tõnu Toompark

Järgneb KV.EE kinnisvaraturu ülevaate kommentaar.

Euro-ootuses tuksuv elamispindade turg elab jätkuvalt positiivses eufoorias. Tehingute arv tõuseb ning hinnad on põhjast üle saanud. Järjest turule lisanduvad uued arendusprojektid siiski panevad kukalt kratsima, kas nendega tänases kesises makromajanduslikus keskkonnas liiale pole mindud.

Töötute endiselt kõrge. 2010. a. II kvartali seisuga oli Eestis töötuid 128 000. See number on küll jooksvalt langenud, kuid töötute arv on siiski väga kõrge ning üle 10-protsendilist tööpuudust prognoositakse ka eelolevateks aastateks.
Palgalangus sai pidama. 2010. a. II kvartali keskmine palk oli 12 869 krooni, mis on aastatagusest 1,2% võrra kõrgem. Asjaolu, et palk on peale viiekvartalist langust pidama saanud ei tähenda veel, et alguse peaks saama püsiv ja kõrge palgatõus.
Ehitustööde maht kukub jätkuvalt. 2010. a. II kvartalis 7,6 miljardit krooni ehk aastatagusest veerandi võrra vähem. Ehitustööde mahu languse põhjusteks on nii vähesem töö hulk, kui ka oluliselt langenud, kuid siiski juba tõusule suundunud ehitushinnad.
Põhivarainvesteeringud tagasihoidlikud. 2010. a. II kvartalis olid ettevõtete investeerignud hoonete-rajatiste ehitamisse 1,4 miljardit krooni, nende soetamisse aga 425 miljonit krooni. Aastaga langesid ehitusinvesteeringud 20% ja soetamisse 69%.
Intressimäärad stabiilsel tasemel. 2010. a. III kvartali euro-põhiste eluasemelaenude keskmine intressimäär oli 3,4%. Intressimäär on samal tasemel püsinud juba ligi aasta. Intressimäära stabiilsust on toetanud juba viis kvartalit 1% läheduses püsinud euribor.
Laenujäägid endiselt langevad. Nii eraisiku-, kui eluasemelaenude jäägid on juba viiendat aastat järjest aasta baasil paariprotsendilises languses olnud. 2010. a. III kvartali lõpu seisuga oli eluasemelaenude jääk 94 miljardit krooni.
Eluasemelaenude käive tõuseb. 2010. a. III kvartalis väljastati uusi eluasemelaene 1,77 miljardi krooni väärtuses. Võrreldes aastatagusega on laenukäive suurenenud 9%. Tegemist on siiski kuus korda väiksema laenukäibega, kui 2006. a. IV kvartalis olnud tipphetkel.
Ärilaene jääb vähemaks. Äriühingute laenujääk oli 2010. a. III kvartali lõpus 107 miljardit krooni ehk aastatagusest 6% vähem. Uusi laene väljastati III kvartalis äriühingutele 7,2 miljardi krooni väärtuses ehk eelmise aasta samast perioodist 8% enam.
Eraisikute laenukoormus väheneb. 2010. a. II kvartali seisuga oli laenukoormus 53% sisemajanduse kogutoodangust (SKT) ja see on vähenemas. Seda põhjusel, et SKT on asunud kasvama, kuid laenujääk vaatamata suurenevale laenukäibele väheneb.
Eluruume valmib järjest vähem. Vaatamata positiivsetele nootidele eluruumide arenduse turul on valmivate eluruumide arv endiselt vähenemas. 2010. a. III kvartalis sai kasutusloa 481 uut eluruumi kogupinnaga 49 000 m² ehk eelmisest aastast vastavalt 30 ja 35% vähem.
Uute mitteeluruume arv väheneb. 2010. a. III kvartalis sai kasutusloa 174 uut mitteeluruumi kogupinnaga 87 000 m². See on eelmise aastaga võrreldes vastavalt 26 ja 44% vähem.
Kinnisvaratehingute väärtus oluliselt tõusnud. 2010. a. III kvartalis tehti 10 614 kinnisvaratehignut koguväärtusega 6,7 miljardit krooni. Võrreldes aastataguse ajaga on tehignute arv suurenenud 14%, kuid tehignute väärtus koguni 40%.

Elamispindade turg on raskustest üle saamas. Turule annavad positiivsust juurde nii turule tulevad uued arendusprojektid, kui stabiilsete intresside najal tõusvad laenukäibed. Siiski tasuks säilitada pisut konservatiivset joont, sest paljud majandusnäitajad on endiselt sügavas miinuses ega näita olulisi kiire taastumise märke. Nii on suureks probleemiks kõrgena püsiv tööpuudus ja ettevõtete vähene valmidus investeerida, et seeläbi uusi töökohti luua.

Vahetult enne euro saabumist tuleks anda ka kohustuslik kommentaar sel teemal. Vaevalt võib arvata, et euro saabumine uue aasta hakul midagi olulist muudaks. Siiski võib oodata ajutisi emotsionaalseid mullistusi, mis on põhjustatud uute numbritega harjumise raskustest. Vaevalt sellised mõjutused väga pikaajalised saavad olla.

Tõnu Toompark
Adaur Gruppp OÜ
www.adaur.ee

Ülevaade

Kesklinna korteritehingud on põhjast üle saanud

10.11.2010 Tõnu Toompark

Tallinna kesklinna korteriomanditehingute arv on üle saanud eelmise aasta sügavast põhjast, mil 2009. a. I kvartalis tehti tehinguid kõigest 200. 2010. a. III kvartalis tehti kesklinnas 307 korteriomanditehingut.

Korteritehingute hind on nagu mujalgi üle saanud 2009. a. III kvartalis olnud hinnapõhjast, mil keskmiseks tehinguhinnaks oli 18 345.-/m². Käesoleva aasta III kvartali tehinguhindade keskmiseks oli 20 860.-/m², mis on aastatagusest 14% kõrgemal. Buumiaegsest tipust on Tallinna kesklinna korteriomanditehingute keskmine hind 2010. a. III kvartalis 40% allpool.

Tehinguhindadega enam-vähem samas suunas liigub korterite pakkumishind. Siiski ei ole pakkumishind selget põhja veel leidnud ning tehinguhindadele analoogset tõusu aset leidnud ei ole. Portaali KV.EE andmetele tuginedes oli 2010. a. III kvartalis kesklinna korterite keskmine pakkumishind 24 902.-/m².

Elamispindade uusarendus on hoogu sisse saamas ja alguse on see saanud just Tallinna kesklinnast ja selle lähiümbrusest. Seetõttu võib prognoosida, et lähikvartalite jooksul korteriomanditehingute arv kesklinnas tõuseb.

Uute ehk keskmisest kallimate korteritega aktiivsemalt tehtavad tehingud saavad olema need, mis kesklinna korteritehingute keskmist hinda tõstavad. See siiski ei tähenda veel, et kesklinna korterite väärtus peaks oluliselt tõusma – selles osas on lähiaastateks pigem stabiilseid ja liigsete siia-sinna hüpeteta arenguid oodata.

Pressiteade: Astlanda alustas Toompargi müüki

10.11.2010 Tõnu Toompark

Täitmaks uute kvaliteetsete elamispindade defitsiiti Tallinna kesklinna piirkonnas on Astlanda Ehitus alustanud uue korterelamu Toompark müüki. Arendusprojekti raames kerkib Paldiski maantee kesklinnapoolsesse otsa 66 korteri ja 6 äripinnaga elamu.

„Käimaks kaasas kaasaegse energiasäästu põhimõtetega on elamu projekteeritud energiaklassi B,“ rõhutas Astlanda Ehituse juhatuse liige Kajar Kruus. „Individuaalse soojustagastusega sundventilatsiooni abil säästetav energia võimaldab tulevastel korteriomanikel oluliselt kokku hoida korteri kommunaalkulude arvelt.“

Kesklinna piiril Toompea nõlva kõrval asuv Toompargi korterelamu paikneb jalutuskäigu kaugusel vanalinna piiravatest parkidest. Minuti kaugusel asuvad meelelahutusasutused ja spateenused.

Valdaval osal maja korteritest on suured klaasitud rõdud, viimaste korruste korteritel on aga 150 m² suurused katuseterrassid. Elanikud saavad parkida sõidukid kahekordsesse maa-alusesse parklasse, igal korteril on oma panipaik. Korterite hinnavahemik on 23 000-30 000 kr/m². Elamu ehitusmaksumus on ligikaudu 80 miljonit krooni.

OÜ Astlanda Ehitus on Eesti kapitalil põhinev ehitus- ja kinnisvaraarendusettevõte, mille 2009.a. käive oli 590 miljonit krooni. Suuremad käimasolevad elamuarendusprojektid on Toompark Paldiski mnt 14 Toompea nõlval (www.toompark.ee), Loopealse elamurajoon Meeliku tn 23 Lasnamäel (www.meeliku.ee) ja Villardi 11/Roopa 15 korterelamu kesklinnas Kassisabas ).

Lisainfo

Kajar Kruus
OÜ Astlanda Ehitus juhatuse liige
+372 502 6308
kajar.kruus@astlanda.ee
www.astlanda.ee

Angelina Ilizina
OÜ Astlanda Ehitus kinnisvara müügi projektijuht
+372 53 002 550
angelina@astlanda.ee
www.astlanda.ee

Kinnisvarakool: Detailplaneeringu koostamine ja menetlemine

Ober-Haus: hinnaindeks 11/2010

10.11.2010 Rain Rätt

Ober-Hausi Kinnivara korterite hinnaindeks näitab, et selle aasta oktoobris püsisid hinnad suhteliselt stabiilsena, kasvades võrreldes eelmise kuuga + 1,8%. Tallinnas tervikuna kasvas pinnaühiku hind +7,6%, kuid linnaosades olid kõikumised erinevad. Näiteks kesklinnas langes pinnaühiku hind – 1,8%, Lasnamäel aga tõusis +8,2%.

Keskmises suuremat statistilist kõikumist võis täheldada Pärnus -11,8% ja Tallinnas Pirita linnaosas +33%. Kuna likviidsus nendes piirkondades on äärmiselt madal, siis suuremat kaalu nad indeksi muutusse ei anna ja kindlasti ei näita nii suured protsentuaalsed statistilised kõikumised ühes kuus mingit trendi, sest tehingute arv on liialt väike.

Statistiline pinnaühiku hinnaliikumine ei tähenda kõikide korterite hindade ühtlast liikumist tervikuna, kuna keskmise arvutamisel ei ole tehingute struktuur kunagi ühesugune vaid varieerub kuust kuusse.
12 piirkonna summeeritud tehingute arv kahanes võrreldes eelmise kuuga – 6%.

Aastases võrdluses on pinnaühiku hinnad endiselt aeglases tõusutrendis, 2009. aasta sama ajaga võrreldes on kaalutud keskmine pinnaühiku hind tõusnud hinnaindeksi järgi +14,0%.

Ober-Hausi Hinnaindeksi kalkuleerimise meetodid

Hinnaindeks baseerub Maa-ameti avalikul statistikal ja katab eraldi kõiki Tallinna linnaosasid, lisaks Tartut, Pärnut, Jõhvit ja Narvat (kokku 5 linna) ning võtab arvesse, et eri piirkondades tehakse erinev arv tehinguid. Indeksi presenteerimise alguspunktiks on jaanuar 2004.

Lisadena graafikutes toodud pinnaühiku hinna muutus ei tähenda üheselt kõikide korterite ühtlast hinnaliikumist tervikuna, kuna keskmise arvutamisel ei ole tehingute struktuur kunagi ühesugune vaid varieerub kuust kuusse.

Lisa: Ober-Hausi hinnagraafikud 10/2010.

Rain Rätt
Analüütik

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu juhtimine - seadusandlus ja raamatupidamine

Pindi Kinnisvara: turuinfo 10/2010

10.11.2010 Tõnu Toompark

Ilmunud on Pindi Kinnisvara värske turuinfo.

Kinnisvarakool: Üüriinvesteeringute finantsanalüüs - Tõnu Toompark

1Partner Kinnisvara kuuülevaade: tehingute arv ja maht oktoobris langesid

10.11.2010 Tõnu Toompark

Oktoobris tehti Tallinnas kinnisvaraga 662 ostu-müügitehingut, mis on septembriga võrreldes 17 protsenti vähem, analüüsib Eesti üks suuremaid kinnisvarafirmasid 1Partner Maa-ameti tehingu- ja hinnaülevaadet.

Tallinna korteritehingute arv langes septembriga võrreldes 12 protsenti 482-le, samas jäi lepingute kogumaksumus 423 miljoni krooniga samale tasemele. Korterite keskmine pinnaühiku hind tõusis võrreldes septembriga seitse protsenti 15 546 kroonile ruutmeetri kohta.

1Partner Kinnisvara tegevdirektor Martin Vahteri sõnul tehti oktoobris märkimisväärne osa tehinguid kesk- ja vanalinna kallimate pindadega, mis viis keskmise hinna statistiliselt üles. “Huvi kallimate korterite vastu on kasvanud nii kohaliku elanikkonna kui ka välismaalaste, eriti soomlaste, aga ka venelaste hulgas. Näiteks soetasid võõrriigi kodakondsust omavad inimesed oktoobris Tallinnas müüdud kinnisvarast 17 protsenti ehk 112 objekti,” lisas Vahter.

Statistika kohaselt müüdi Tallinnas oktoobris kõige kallim korter 6,225 miljoni ning odavaim 10 000 krooni eest.

Oktoobris võõrandati Tallinnas 31 eluhoonetega hoonestatud kinnistut, mis on kahe võrra enam kui tänavu septembris. Kalleim Tallinna elamu leidis ostja 11,5 miljoni ja odavaim 100 000 krooniga.

Oktoobris müüdi Tallinnas viis elamukrunti, mis on üheksa võrra vähem kui septembris. Kalleim krunt võõrandati 2,87 miljoni ja odavaim 280 000 krooni eest.

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri ABC koolitus

Nõuanne: Kuidas müüa kinnisvara – müügihinna määramine (2. osa)

10.11.2010 KV.EE

Nõuanderubriigi eelmises osas alustasime teemaga, kuidas määrata müügile pakutava maja või korteri müügihind. Järgnevalt lõpetame selle teema.

Pea nõu maakleriga

Üheks hinna määramise kriteeriumiks võib olla konsultatsioon maakleritega. Info saamiseks võib pöörduda mõne samas piirkonnas tegutseva maakleri poole ja uurida, millise hinnaga on reaalselt võrreldavaid tehinguid tehtud ning kuidas soovitab pakutavat korterit-maja hinnastada maakler.

Nii nagu eelnevate „hindamismetoodikate“ puhul sai tehtud kriitikat, siis ei saa maaklerite hinnanguidki arvustamata jätta. Maakleri omakasupüüdlik huvi on ühest küljest suurendada enda pakkumiste portfelli ehk saada sinu pakkumine enda kätte. Selle juures on aga maakleri huvi, et korter-maja oleks võimalik müüki panna võimalikult odava hinnaga, et lihtsa vaevaga tehinguni ja seeläbi vahendustasuni jõuda.

Kutseline kinnisvarahindaja annab objektiivseima numbri

Eelnevatele kõrvale võiks tuua kõige enam kriitikat kannatava metoodika müügihinna määramiseks – see on pöördumine kutselise kinnisvarahindaja poole. Lihtsustatult võib öelda, et kutseline hindaja hindab piirkonda ja konkreetset hinnatavat vara ning võrdleb seda võrreldavate piirkonna tehingutega. Tulemuseks saab hindaja objekti turuväärtuse, mis võiks olla reaalse võimaliku tehinguhinna lähedane number.

Kutselise hindaja koostatud ja ka pankade aktsepteeritud eksperthinnangu koostamine aga on tasuline teenus, mille eest reeglina enamus inimesi maksta ei soovi. Samas võib see anda eelise müügiprotsessis sel juhul kui ostja soovib ostu pangalaenuga finantseerida, sest pank nõuab omakorda ostjalt eksperthinnangu olemasolu.

Kuidas siis ikkagi lõpptulemuse saab?

Lõpliku müügihinna määramiseks tuleks kombineerida eelnevatest allikatest saadud andmeid. Seejuures tasub mõelda mitte enda, vaid ikkagi potentsiaalse ostja vaatenurgast. Tema ei pruugi suuta sinuga samaväärselt hinnata aia nurgas varju pakkuva vanaisa istutatud sireli väärtust sedavõrd positiivsena kui sina ise.

Kui kinnisvarahindaja annab eksperthinnanguga mingi numbri ette, siis see ei ole veel ülim tõde, millest kallimalt müüa ei tohi. Samuti ei garanteeri eksperthinnang, et selles toodud väärtusega vara kindlasti müüdud saab.

Müügihinna määramisel tuleb lähtuda kõikidest eeltoodud andmetest sedavõrd kui palju need on sulle kättesaadavad. Hinna määramisel ei tule seda „kivisse raiuda“. Kui müügipakkumisele järgneb “liiga suur” huviliste tulv, siis on selge, et hinda võiks tõsta.

Kui aga huvilisi ei ole, siis tasub mõelda hinna langetamisele. Hinna langetamise alternatiiv võib seejuures olla ka muu müügistrateegia ülevaatamine. Äkki on hoopis kavalam kasutada täiendavaid reklaamikanaleid, äkki tuleb mõnest kasutatavast reklaamikanalist selle kõrge hinna ja vähese efektiivsuse tõttu sootuks loobuda.

Soovitused

Tee turuolukord endale selgeks. Isegi siis kui kasutad maakleri abi.
Turuinfot leiad Maa-ameti statistikabaasist, portaali KV.EE statistikamoodulist ja kinnisvaraturu ülevaadetest.
Pea nõu maakleri(te)ga ja/või kasuta kutselise hindaja tasulisi teenuseid.
Ära vaata müüdavad korterit mitte enda, vaid ostja silmade läbi.

Nõuanderubriigi järgmises osas kajastamevaldusega seonduvaid teemasid ning kirjutame sellest, mis on kahe korteri lõks.

Eelmised nõuanded

Kinnisvarakool & koolitus: Coachiv suhtlemine kinnisvara müügis – kuidas viia vestlus eduka tehinguni

Toompark: kui soovid suuremat kodu osta, mõtle hoolikalt

09.11.2010 Tõnu Toompark

Kui teil on plaanis oma elamispinda suurema vastu välja vahetada, tasub kaaluda erinevaid võimalusi. Arvestada tuleb nii maksude kui ka panga-poolsete tingimustega, ütles kinnisvaraspetsialist Tõnu Toompark.

„Soovin elamispinda toa-kahe võrra suurendada. Kas ma peaksin vana korteri müüma või üürile andma?“ tundis tänasel kv.ee online konverentsil huvi üks lugeja.

„Eeldades, et küsimuse esitajal on piisavalt laenuvõimelisust, siis on raske soovitada vana korterit turu põhjast müüa,“ vastas Toompark ning lisas, et seejuures tuleb arvestada mõningate aspektidega.

– Maksuküsimus. Peamise eluaseme müük on tulumaksuvaba, seda välja üürides ja siis müües ei ole enam tegemist peamise eluasemega.

Tulumaksu tuleb tasuda müügihinna ja ostuhinna vahe pealt. See muidugi tänasel päeval ei pruugigi positiivne number olla.

Maksude juures tuleb arvestada ka sellega, et eraisikuna saadavalt üüritulult tuleb tasuda maksud ja seda isegi üüritulu sularahas küsides.

– Laenuküsimus. Pangad keelavad laenulepingus reeglina vara väljaüürimise või nõuavad, et sellest panka informeeritaks. Kui tegemist ei ole inimese enda eluasemega, vaid üüriäriga, siis võivad pankurid nõuda intressimäära (ehk intressimarginaali) korrigeerimist.

– Laenuvõimelisus. Kui vana korter uue soetamiseks müüa, siis saab sealt raha omafinantseeringuks. Kui vana korterit mitte müüa ja see on laenuga ostetud ning ka uus korter laenuga osta, siis see tähendab suuremat laenukoormust.

Üüriärist on muidugi igakuiselt osa raha tagasi tulemas, kuid arvestama peab ka sellega, et üürnikul võivad tekkida makseraskused või üürikorter võib ka mingi aeg üürnikuta ehk rahavoota tühjana seista.

– Hinnang turu arengutele. Kaaludes olemasoleva elamispinna allesjätmist ja väljaüürimist võiks omada visiooni, mis elamispindade turul toimub.

Tõenäoliselt võiks elamispinna mittemüümise argument olla see, et hinnad tõusevad ja mingi aja pärast tulevikus on võimalik üleliigne korter veelgi kallimalt müüa.

Visiooni peaks omama kas või ainult seetõttu, et oleks võimalik keskkonna muutumist hinnata ja sellest tulenevalt vara müümise või mittemüümise otsused üle vaadata.

Artikli autor on Risto Vähi. Artikkel ilmus 09/11/2010 Delfi.ee-s.

Kinnisvara ootab mäejalamil tõusu

09.11.2010 Tanel Raig

Kiiret sööstu ülesmäge kinnisvaravallas oodata ei ole, nendib kuukirja Kinnisvara toimetaja Tanel Raig.

Tuttav ütles, et pani oma Mustamäe korteri müügikuulutuse üles. Nädal hiljem teatas, et annab võtmeid üle. Selline ongi masu Eesti kinnisvara turul? Kiiret sööstu ülesmäge kinnisvaraturumaastikul siiski veel ei leia.

Ärikinnisvara arendusturul veel väga aktiivset tegevust ei toimu. Tegelikult on seal lausa silmanähtavalt hoogu maha võetud. Tänavu esimesel poolaastal anti kasutusluba 201 500 (m2) kasulikule pinnale mitteeluruumides. Möödunud aastal oli peaaegu igas kvartalis see number suurem (v.a III kvartalis). Ilmselt valmisid möödunud aastal veel viimased kinnisvaraturu languse algfaasis alustatud arendused ning ei julgetud enam alustada.

Uusi suuri büroopindu rentimiseks lähiajal siiski vaevalt hakatakse ehitama. Arendajad ei taha riski veel ainuüksi enda kanda võtta. E.L.L. Kinnisvara juhatuse esimees Aldo Dapon ütleb, et kopa maasselöömise tingimus on investorite ja rentnike olemasolu, kes on valmis end projektiga siduma juba arenduse algfaasis. Seega võib ärikinnisvaraturul oodata peamiselt projekte, kus ehitatakse konkreetse ankurüürniku/lõppkasutaja tarbeks.

Ka eluasemeturul ei saa veel kiirest kasvust rääkida. „Kinnisvarahind on hoolimata kergest jõnksutamisest siiski veel põhjafaasis,“ ütleb Pindi kinnisvara juhatuse liige Peep Sooman. Seda statistika kinnitabki: viimase nelja kvartali jooksul on korteriomandi tehingute keskmine (m2) hind püsinud 9820 ja 9958 krooni vahel. Eelmiste aastate hind on sellest muidugi mäekõrguselt üle.

Samas kohas olid hinnad ka viis aastat tagasi, enne eelmist suurt kinnisvarabuumi. Koht on küll sama, kuid trend ekspertide sõnul on erinev. „Viis aastat tagasi olid hinnad liikumas selgelt tõususuunas, kuid nüüd on hinnad stabiliseerunud. Praeguste makromajanduslike olude tingimustes on raske eeldada, et hinnad peaksid taas raketina taevasse tõusma, nagu see viis aastat tagasi juhtus,“ selgitab Adaur Grupp OÜ analüütik Tõnu Toompark.

Korteritehingute arv ei anna samuti veel kindlat signaali, et kõik müüki pandu kohe ostja leiab. Tänavu III kvartalis tehti 3247 tehingut, mida on küll ligi 14% rohkem kui aasta tagasi. Samas eelmisest kvartalist on seda jälle mõnevõrra vähem, rääkimata 2008. ja varasematest aastatest. Seega on korteri müük nädalaga Eesti kinnisvaraturul praegu endiselt pigem loteriivõit kui trend, mida igaüks võiks järele teha.

Artikli autor on Tanel Raig.