Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm
Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm
Kinnisvarakool & koolitus: Ehitamise dokumenteerimine – kohustuslikud nõuded ja praktika
 

Tallinn-Tartu-Pärnu: korterite hinnad langevad veel

11.08.2009

Juulikuine korteriomanditehingute arv oli üllatavalt kõrge. Korteriomanditehingute arv on üsna sirgjooneliselt langenud. Viimasel kolmel kuul aga on see tõusnud. Juulikuine Eesti korteriomanditehingute arv 936 küündis pea samale tasemele, kus see oli kolmveerand aastat tagasi. Siit küsimus suurele ringile – kas tehingute arvu langus on peatunud? Või peatumas?

Vaatamata võimalikule tehingute arvu languse peatumisele (või esimestele märkidele languse peatumise peatsest saabumisest) on korteriomanditehingute hinnad endiselt languses. Eesti keskmine korteriomanditehingu hind langes juulis 2009. a. 9070 kroonini.

Järgnevalt on toodud järjekordne lühiülevaade Tallinna, Tartu ja Pärnu korteriturust. Ülevaates on võrreldud turu aktiivsust ehk tehingute arvu ning keskmise hinna dünaamikat. Graafikutele on lisatud lühikommentaar turu muutuste kohta.

Korteriomanditehingute arv

Korteriomanditehingute arv

Juuli kuus sõlmiti Eestis 936 korteriomanditehingut, mis on kolmas tehingute arvu tõusukuu järjest. Tõsi – selles tehingute arvus sisalduvad mõned blokk-tehingud, kus hulk kortereid tõsteti ühe isiku nimelt teise nimele. Sellised tehingud on kindlasti erandiks, kuid samas on neid varemgi tehtud.

Tallinna tehingute arv oli juulis 492 ja tehingute arv on olnud kaks kuud tõusutrendis. Tartus tehti juulis 68 tehingut ehk eelmisest kuust 6 tehingut vähem. Pärnu tehingute arv 33 oli eelmise kuuga võrdne.

Korteriomanditehingute arvu muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %

Korteriomanditehingute arvu muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %

Kuude lõikes on tehingute arvud eelmise kuu andmete lähedal või neid ületanud. Aastataguse ajaga võrreldes on tehingute arv siiski kõikjal sügavas miinuses.

Eesti korteriomanditehingute arv on juuli kuuks aastaga langenud ühe kolmandiku ehk 33% võrra. Sama madal langustempo oli viimati oktoobris 2008. a.

Tallinna korteriomanditehingute langus aastataguse ajaga võrreldeson kõigest 20%. Langus Tartus oli 44 ja Pärnus 35%.

Tasub veelkord rõhutada, et tehingute arvu langustempo on vähemalt juuli baasilt võetuna kõikides piirkondades langenud.

Korteriomanditehingute keskmine hind, kr/m2

Korteriomanditehingute keskmine hind, kr/m2

Vaatamata tehingutearvu keerdkäikudele on tehingute hinnad endiselt stabiilses langustempos.

Eesti keskmine korteriomanditehingu hind langes juuli kuuks 9070 krooni võrra ehk ühe kuuga 6% võrra.

Tallinna tehinguhinna langus oli ühe kuu baasilt 16% ja tehingu keskmiseks ruutmeetrihinnaks oli 11280 krooni eelmise kuu 13360 krooni vastu.

Tartu keskmine tehinguhind oli juulis 10819 ja Pärnus 11355 krooni ruutmeetri eest.

Endiselt peab tõdema, et Pärnu tehinguhinnad on Tallinna-Tartuga võrreldes ebaproportsionaalselt kõrged ning oleks igati loogiline sealt peatselt suuremat langust oodata.

Viimaste aastate buumijärgne hinnapõhi oli Pärnus käesoleva aasta aprillis, mil 29 korteriomanditehingu keskmiseks hinnaks oli 10576 krooni.

Korteriomanditehingute keskmise hinna muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %

Korteriomanditehingute keskmise hinna muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %

Eesti korteriomanditehingute hinnalangus võrreldes aastataguse ajaga on viiendat kuud järjest stabiilselt suurusujärgus 40-41%.

Tallinnas langesid tehingute hinnad mullusega võrreldes 46, Tartus 34 ja Pärnus 30% võrra.

Võrreldes tänaseid hindu aastatagusega ei saa öelda, et võiks märgata hinnalanguse olulist kiirenemist või aeglustumist.

Korteriomanditehingute keskmine hind võrreldes tehingute tipphinnaga, %

Korteriomanditehingute keskmine hind võrreldes tehingute tipphinnaga, %

Korteriomanditehingute tipphinnad olid 2007. aasta kevadel. Tallinna maksimaalne hind oli aprillis 2007. a. 26 755 krooni. Tartu tipphind oli pisut varem – veebruaris 2007. a. ning küündis 19 417 kroonini. Pärnu maksimaalseks keskmiseks hinnaks oli mais 2007. aastal 23 118 krooni.

Juuli kuuks on vaadeldavatest piirkondadest kõige enam langenud Tallinna korteriomanditehingute hinnad. Need on kukkunud 58% võrra. Pisut üle poole ehk 51% võrraon kokkunud Pärnu hinnatase.

Tartus on hinnalangus tagasihoidlikum jäädes 44% tasemele. Eesti keskmiseks hinnalanguseks võrreldes tipphindadega oli juuli kuus 53%.

Võrdlus tipphinnaga (või aastataguse hinnaga) ei tähenda, et kinnisvara väärtus oleks veel sel määral langenud.

Kinnisvara väärtuse languse hindamisel muutub oluliseks tehingute struktuur. Tehingute struktuur on buumijärgselt kandunud järjest enam ja enam odavama kinnisvara sektorisse.

Enam tehinguid odavama varaga viivadki keskmise hinna alla.

Korteriomanditehingute keskmine hind (Eesti = 100)

Korteriomanditehingute keskmine hind (Eesti = 100)

Võrdlus Eesti keskmise ja piirkondliku korteriomanditehingu hinna vahel näitab, kas hinnatõus piirkonnas on kiirem või aeglasem Eesti keskmisest.

Endiselt tõdeme, et Pärnu ja Tartu hinnamuutused korteriomanditehingute puhul on langenud Eesti keskmisest vähem. Pärnu hinnagraafiku suured hüpped üles-alla on tingitud tehingute nappusest.

Pärnu keskmise hinnataseme Eest keskmisele kiire lähenemine viimastel kuudel näitab ajutist anomaaliat tehingute struktuuris, kus väheste tehingute puhul kaubeldi kallima kinnisvaraga. See viis keskmise tehinguhinna üles, kuid ainult ajutiselt.

Kokkuvõtteks

Positiivne märk juuli korteriomanditehingute turult on suhteliselt suur tehingute arv. Tehingute arv küll sisaldas blokk-tehinguid, kuid neid kõrvaldades ei ole ikkagi tegemist halva kuuga.

Positiivseid märke kinnisvaraturu kui terviku seisukohast on veelgi, kuigi need märgid näitavad alles kauget turukonjunktuuri paranemist.

Mõned näited – USA majanduslangus oli oodatust väiksem, Suur-Britannia kinnisvarahinnad on kolmandat kuud tõusmas, USA Case-Shiller kinnisvaraindeks on tõusmas.Kriisi lõppu algust on nägemas nii president Obama kui nobelist Paul Krugman. Üha rohkem on ettevõtteid, kes aastataguse pessimismi kaldumise asemel vaatavad tuleviku suunas üha enam lootusrikkalt.

See veel ei tähenda, et kinnisvara hinnalanguse põhi oleks meil käega katsuda. Hinnapõhi tuleb tõenäoliselt mitme aasta pikkune periood, mitte hetk, mida spekulandid peaksid soodsa ostu nimel püüdma.

Seni kui positiivsemad nägemused tegudeks hakkavad realiseeruma on kinnisvarahinnad endiselt languses. Loodetavasti hakkab peatselt selgelt langema ka hinnalanguse tempo.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara varjatud puudused – kuidas esitada nõudeid ja kasutada müügigarantiid

Prognoos: aasta pärast kinnisvara hinnad veel 20% odavamad

10.08.2009

Elamispindade hinnad on endiselt languses ning aasta pärast on tehinguhinnad tänasest suurusjärk 20% allpool, ennustab kinnisvaraspetsialist Tõnu Toompark.

Tänasele infole baseerudes võiks eeldada, et elamispindade hinnapõhi ei tule varem kui järgmise aasta esimeses pooles.

Samas peab täienduseks kindlasti ütlema, et madalaimat hinnataset ei suudame me kindlasti fikseerida selle esinemise hetkel, vaid tagantjärele tarkusena.
reklaam:

Põhi hindades ei tähenda, et sellele järgneb sirgjooneline hinnaralli tõususuunas. Tõenäoliselt on hinnapõhi aastatepikkune vaikelu.

Hindade põhi ei tähenda, et iga pakkumine oleks hindade põhjas odava hinnaga saadaval. Tehingute hiinnad võivad küll olla ühel momendil kõigi aegade madalaimal tasemel, kuid see ei tähenda, et sel momendil veel mõistliku asukohaga/kvaliteediga/muude omadustega kinnisvara on kõikide aegade parima hinnaga saadaval.

Kõikide aegade madalaim hinnatase, mis ühel momendil tulemas on, võib olla põhjustatud näiteks paljude sundtäitmiste sattumisest samale kuule, kus müüakse suur hulk ebakvaliteetset vara. Aga eks me näe, mis tulevik toob.

Artikli autor on Enn Tosso. Artikkel ilmus 10/08/2009 väljaandes Ehitusuudised.net.

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Toompark: üürilevõtja olla on igati kasulikum

10.08.2009

Finantsmajanduslikult ehk võrreldes üürihinna ja ostu-müügihinna omavahelist suhet peab ütlema, et tänasel kinnisvaraturul on igati finantsmajanduslikult kasulikum olla üürilevõtja, kirjutab kinnisvaraspetsialist Tõnu Toompark.

Üürileandja ei ole kasulik olla, sest ideeliselt peaks üürileandmine olema kasumit taotlev ettevõtmine. Paraku pakuvad kas või tähtajalised (ja seega riskivabad) hoiused paremat raha tootlust, kui korteri väljaüürimine, mis omakorda ka riskidega seotud.

Asja teine pool on Eesti üürituru kindlus ehk küsimus, kas üürileandja võib üürilevõtjat usaldada ja vastupidi. Mina väidan, et tänasel ei tunne ei üürilevõtjad ega üürileandjad oma õigusi ja kohustusi ning seetõttu on üüripinnal pikaajaline elamine komplitseeritud.
reklaam:

Seda enam, et tänased üürileandjad on enamasti ebaprofessionaalid ehk inimesed, kes annavad üürile õnne või õnnetuse tõttu tühjaks jäänud kortereid. Sellise “äritegevuse” juures puudub igasugune mastaabiefekt ja oskusteave. Samuti puudub üürilevõtjal kindlus, et teda järgmise õnne või õnnetuse tõttu ei soovita korterist välja kupatada.

Üürilevõtmine on tänases olukorras küll odavam, kuid siiski ebakindlam.

Elamispinda osta ja välja üürida mina ei soovita. Kui peaks avanema võimalus isegi väga soodsa hinnaga midagi osta, siis on mõistlikum vara mõistliku hinnaga edasi müüa ja eelistada seda korteri üürileandmisele.

Artikli autor on Enn Tosso. Artikkel ilmus 10/08/2009 väljaandes Ehitusuudised.net.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Statistika: eluasemelaenude jääk ja käive kahanemas

10.08.2009

Eluasemelaenude ja eraisikulaenude jäägi aastane juurdekasv on langenud nullini. See aga tähendab, et eelmise kvartaliga võrreldes on laenujäägid asunud vaiksesse langusesse. Nii on käesoleval aastal pankade eluasemelaenude portfell igakuiselt langenud keskmiselt 148 miljoni krooni võrra.

Eluasemelaenude jääk 2009. a. II kvartali lõpus oli 96,3 miljardit krooni.

Vähenev laenujääk tähendab, et ka laenukäive ehk igakuiselt väljastatavate uute laenude maht peab vähenema. 2009. a. II kvartalis väljastati uusi eluasemelaene 1,77 miljardi krooni väärtuses. Veel käesoleva aasta I kvartalis oli vastavaks näitajaks 1,82 ja aasta tagasi 7,22 miljardit krooni.

Eluasemelaenude intressimäär oli 2009. a. juunis 3,9%. Intressimäära baasilks olev euribor oli selleks ajaks langenud 1,3 protsendini, mis teeb laenumarginaaliks 2,6%.

Minimaalne keskmine intressimarginaal on olnud 2005. a. oktoobris 0,8% ja viimaste aastate maksimaalne jaanuaris 2009. a., mil see oli 2,8%.

Eluaseme- ja eraisikulaenude käibe ja jäägi juurdekasv võrreldes eelmise aasta sama kuuga

Eluaseme- ja eraisikulaenude käibe ja jäägi juurdekasv võrreldes eelmise aasta sama kuuga

Eluasemelaenu intressimäär, Euribor, laenumarginaal, %

Eluasemelaenu intressimäär, Euribor, laenumarginaal, %

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Kinnisvarakool: Kohaliku omavalitsuse õigused

Nädal Twitter’is: 2009-08-09

09.08.2009
  • Istun juba 20 min Ülemiste keskuse kohvikus, aga ringiliikuvad teenindajad vaatavad must mööda. Masu või asi. Ja wifi on siin tasuline :( #
  • Istun juba 20 min \u00dclemiste keskuse kohvikus, aga ringiliikuvad teenindajad vaatavad must m\u00f6\u00f6da. Masu v\u00f5i asi. Ja wif … #
  • Istun juba 20 min \\u00dclemiste keskuse kohvikus, aga ringiliikuvad teenindajad vaatavad must m\\u00f6\\u00f6da. Masu v\\u00f5i asi. Ja … #
  • Skype on mobile by http://www.fring.com #
  • Kohustuslik Madonna säuts: ei ole midagi, mis jätaks külmemaks kui Madonna. Või ehk siiski… Moedonna …(kes teab, see teab…) #
  • Viimase 80 aasta suurim majanduslangus on pensionisambaeksperdi sõnul ainult väike virvendus?! http://www.e24.ee/?id=149111 #
  • Uus tase kinnisvaramüügis: http://bit.ly/2tmSxY #
  • Madonnast. Uskumatu – Eesti ajakirjanikud neelavad endiselt alla esinejate-esindajate jutu kõige paremast korraldusest/publikust. Uskumatu! #
  • Boikott Kristiine Keskusele parkimistrahvi tõttu jätkub. Kas ikka tõesti on kaubanduskeskuse tõeline äri parkimistrahvide tegemine? Uskumatu #
  • Taas üks uus kinnisvaraarendusprojekt turul: #
  • Kohe algab online-pressikonverents KV.EE kinnisvaraturu ülevaate avaldamise puhul. Küsimused-vastused: #
  • Murphy tegutseb. KV.EE kukkus online-pressika külastajate tulvas maha :( Jätkame küsimustele vastamisega ASAP #
  • Kinnisvaraturu langus peatub (http://tinyurl.com/mv96re), kuid olukorra paranemisest rääkida ei saa (http://tinyurl.com/mdjl7r). #
  • Kinnisvarakriis jõuab rikasteni. http://bit.ly/1bLpWr #
  • DnB Nord Pank on nii Twitteris kui ka annavad uudiseid RSSiga välja. Lihtsad ja odavad vahendid kliendile lähemale jõuda. Teistel neid pole. #
  • Valget daami tuleks poliitilise korrektsuse huvides lihtsalt daamiks nimetada. Muidu neegrid võivad pahandada. :) #
  • Majandusaspektist on sundüürnike probleem absurdne – vara omanikud teevad kõik, et rahavootootjast vabaneda. #
Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

Kv.ee: kinnisvaraturg on põhja jõudmas

08.08.2009

Kinnisvaraportaali Kv.ee reedel avaldatud ülevaate järgi on kinnisvaraturg jätkuvalt kukkumas, kuid langustempo aeglustub ning loodetavasti tähendab see varsti saabuvat turu põhja, millest võib alguse saada uus tõus.

Ülevaate järgi mõjutavad kinnisvaraturgu palkade vähenemine ning kiires tempos kahanevad eluasemelaenude mahud.

Ehitustööde maht oli tänavu esimeses kvartalis 8,2 miljardit krooni ehk 30,6 protsenti väiksem kui eelmisel aastal samal ajal. Kesised laenuvõimalused ning ettevõtete vähene valmidus investeerida jätkavad tõenäoliselt ehitusmahtude langust ka edaspidi.

2009. aasta teises kvartalis valmis Eestis 951 uut eluruumi kogupinnaga 84 300 ruutmeetrit. See on üle poole võrra rohkem kui tänavu esimeses kvartalis, kuid aastatagusest ajast siiski 400 võrra vähem.

Mitteeluruume valmis teises kvartalis 229 ehk 17 võrra rohkem kui aasta esimese kolme kuuga. Eelmise aasta sama ajaga võrreldes sai aga kasutusloa 20 võrra vähem mitteeluruume.

Eluasemelaenude intressimäära baasiks olev euribor langes tänavu teises kvartalis rekordiliselt madalale tasemele ehk 1,313 protsendini. See on aidanud langetada eluasemelaenude intressimäära 3,9 protsendini. Veel aasta tagasi oli see 6,1 protsenti.

Eluasemelaenude jäägid jätkavad eelmise aasta lõpust alguse saanud vähenemise trendi. Nende laenude jääk vähenes teises kvartalis 400 miljoni krooni võrra ning jõudis 96,3 miljardi kroonini. Tänavu teises kvartalis väljastasid pangad uusi eluasemelaene 1,8 miljardit krooni.

Tänavu teises kvartalis tehti Eestis kokku 9831 kinnisvaratehingut koguväärtuses 5,3 miljardit krooni. Eelmise aasta sama ajaga võrreldes oli tehingute arv 30 protsendi võrra väiksem ning nende rahaline väärtus langes 55 protsenti.

Artikli autor on Urmas Tooming. Artikkel ilmus 08/08/2009 väljaandes Uudised.Soov.ee.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara varjatud puudused – kuidas esitada nõudeid ja kasutada müügigarantiid

Toompark: sundmüügid veavad korterite müügitehingute keskmist hinda alla

07.08.2009

Kuna praegu müüvad palju kortereid kohtutäiturid, on statistikas kajastuv korterite keskmine tehinguhind langenud alla turuväärtuse, selgitas Adaur Grupp OÜ juhatuse liige Tõnu Toompark.

„Kui Pindi Kinnisvara turuülevaate hinnangul on tehingute hind langenud 60 protsendi võrra võrreldes tipuga, siis ma arvan, et vara väärtus nii palju langenud ei ole,“ ütles Päevaleht Online’ile Toompark, kes oli üks täna avaldatud KV.ee kinnisvaraturu ülevaate koostaja.

Toompargi meelest tuleks statistikat tõlgendades arvesse võtta ka üksikuid moonutusi. „Juulis oli tehingute arv suur, kuna NCC tõstis kortereid ühest firmast teise, seal oli eriti madal hind, mõjutab statistikat oluliselt. Põhimõtteliselt NCC lõpetas ära partnerluse ära, ostes partnerid välja. Ma ei imestaks, kui augustis tuleks maa-ameti teade, et hinnad tõusid,“ selgitas Toompark.

Kohtutäitur: ma pole maakler, et müügis korterit näidata

Toompargi sõnul viiakse sundtäitmisi, mida läbi ühest küljest aktiivselt – neid on palju, aga teisest küljest väga passiivselt – müügis korteritele ei tehta väärilist müügitööd. Seepärast ei pruugi maa-ameti hinnastatistika väljendada sundmüügiga omanikku vahetanud vara tegelikku turuväärtust. Sundtäitmised, mida praegu on palju, aga toovad omakorda keskmise tehinguhinna alla.

„Kinnisvara turuväärtus on aastate jooksul langenud, kuid tehingute hinnad on langenud rohkem kui turuväärtus,“ selgitas Toompark kääre kahe näitaja vahel. „Turuväärtus on hinnang, kui palju vara väärt võiks olla, eeldusel, et pooled tegutsevad võrdselt, et kumbki ei ole sundseisus ning tehakse kõik normaalsed toimingud, et vara mõistliku hinnaga omanikku vahetaks.“

Iga konkreetse tehinguhind aga sõltub sellest, kuidas tehinguni jõuti. „Kohtutäitur ei pruugi teha kõiki normaalseid toiminguid,“ rääkis ta oma kogemusest. „Tahtsin näha ühte müügis korterit, kuid kohtutäitur vastas, et ta pole mingid maakler.“ Täitur ei pidanudki Toompargi sõnul oma kohuseks tulla ust lahti tegema, et võimalik ostja korterit näeks.

„Sundtäitmise juures on inimene sundseisus, tahab müüa lühikese aja jooksul, vara ei reklaamita,“ rääkis Toompark. „Hind on märksa väiksem kui turuväärtus.

Teine põhjus, miks statistika järsku hinnalangust näitab, on see, praegu tehakse tehinguid eelkõige odava kinnisvaraga. „Kui võtta aluseks kujutletav maailm, kus on kahte sorti kinnisvara – 100 000 kroonist ja 1 miljoni kroonist –, siis praegu tehakse rohkem tehinguid 100 000 kroonistega,“ ütles Toompark.

Millal turg põhjast läbi käis, näeb pool aastat hiljem

„Turu põhja ära tunda on väga lihtne: vaatad näiteks maa-ametist tulnud numbreid ja noogutad, et pool aastat tagasi oli põhi käes,“ ütles Toompark. Ta lisas, et turu põhja ongi alati näha takkajärgi.

Et praegu põhi käes olla võiks, Toompark ei usu. „Aga keegi võidab lotoga ka, nii et kellelgi vahest ikka veab,“ lohutas ta prognoosijaid.

Samuti kinnisvarakrahhi läbi teinud Briti ja USA kinnisvaraturust, mis näitavad juba veidi soodsamaid märke, on Eesti kinnisvaraturg oma liikumistega pool aastat taga. „Äkki on mingi ajutise teemaga tegemist,“ kahtles ta ka selles, kas Briti ja USA positiivseid märke püsiva trendina käsitada võiks.

Tunneli lõpus paistab valgust: madal Euribor ja võimalik omafinantseeringu langus

Täna ilmunud Toompargi koostatud neljas KV.ee kinnisvaraturu ülevaade tõdeb, et kinnisvaraturu tunneli otsas on näha üha enam valgust. See võiks tähendada seda, et peatselt hakkame jõudma kinnisvaraturu stabiliseerumise faasi.

„Praegu on endiselt kinnisvaraturgu iseloomustavad näitajad sügaval miinuses, kuid tundub, et allasuunas liikumise kiirus hakkab vaikselt juba vähenema,“ kommenteeris Toompark. Positiivsete märkidena kinnisvaraturul tuleb välja tuua jätkuvalt madalal tasemel ning üha allapoole rühkiv Euribor, mis on baasiks enamusele eluasemelaenudele. (Samal teemal võib huviline esmaspäeval lugeda Villu Zirnaski analüüsi Eesti Päevalehest.) Samuti on turul tunda ülevaate kohaselt suvele ebakohast tehingute aktiivsuse tõusu.

Kahtlemata on ülevaate andmeil oluline positiivne Swedbanki vihje, et nad võiksid kaaluda eluasemelaenu omafinantseeringu määra vähendamist.

Artikli autor on Ott Heinapuu. Artikkel ilmus 07/08/2009 väljaandes Eesti Päevaleht.

Kinnisvarakool & koolitus: planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku muudtaused

Online pressikonverents: KV.EE II kinnisvaraturu ülevaade

07.08.2009

07. augustil 2009. a. on ilmumas järjekordne KV.EE kinnisvaraturu ülevaade. Ülevaade võtab kokku Eesti suuremate linnade kinnisvaraturul toimunu 2009. a. II kvartalis.

Turuülevaate koostajateks on KV.EE tegevjuht Tarvo Teslon ja Adaur Grupp OÜ kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark.

2009. a. II kvartalit kokkuvõttev KV.EE kinnisvaratuturu ülevaade ilmub 07. augustil 2009. a. ning on tasuta allalaaditav portaalist KV.EE http://www.kv.ee/turuylevaade.

07. augustil 2009. a. kell 10.00 – 12.00 toimub online pressikonverents, kus on võimalik küsimusi esitada ülevaate koostajatele ning portaali KV.EE esindajatele.

NB! Küsimused saab esitada juba tänasest kommentaarina või e-mailile info@kv.ee

Eelmise Online Pressikonverentsi küsimusi ja vastuseid saab lugeda siit

Küsimused ja vastused

Esimene küsimus 05.08.2009 15:46
Mis on tänase kinnisvaraturu kolm kõige olulisemat trendi?

Tõnu Toompark 07.08.2009 10:10
Kolm olulisemat suundumust tänasel kinnisvaraturul on määramatus ja ebakindlus, hinnalangus ja kauged märgid kriisi lõppemisest maailmas.

Pisut neist ka lähemalt. Määramatus kinnisvaraturul tähendab täna seda, et tulevik on üsna segane. Näiteks töölepingu seaduse jõustumisest 1. Juulil oodatu väga palju negatiivset, kuid seda ei tulnud. Nüüd oodatakse analoogselt eelmisele suvele-sügisele talve ja talve suurenevatest kommunaalkuludest põhjustatud tagasilööki kinnisvaraomanikele. Eelmisel talvel jäi see tagasilöök tulemata, aga mis saab sel talvel?

Palju on segaseid tegureid, mille mõju on vägfa keeruline prognoosida. Sel põhjusel on tarbijad ebakindlad ja endiselt eelistavad mastaapsed kinnisvaraotsused edasi lükata.

Hinnalangus on järgmine punkt. Hinnalangus jätkub. Seda endiselt suure, mis sellest, et kahaneva pakkumise tingimustes. Hinnalangus forsseerivad ka kohtutäiturite läbiviidavad enampakkumised, kus tehingud tehakse jõuliselt alla vara turuväärtuse.

Kahjuks on ebaselge, kui suure osa kinnisvarateingutest täpselt sundtäitmised moodustavad.

Kauged märgid kriisi lõppemisest ei tähenda seda, et paari kuu pärast peaksid Eesti kinnisvarahinnad taas tõusule asuma. Kauged märgid kriisi lõppemisest tähendavad seda, et majanduse põhi võiks ehk USAs mingil momendil saabuma hakata.

Eesti on USAst majanddustsüklis maas, see tähendab, et meie hinnapõhjad saabuvad peale seda, kui sealmail on hindade põhi juba möödanik.

Kordan veel – märgid kriisi lõppemisest on olemas, kuid see tähendab, et kriis alles hakkab lõppema.

Teine :) 06.08.2009 10:38
Kumb on täna parem – üürida või osta? või osta ja välja üürida?

Tõnu Toompark 07.08.2009 10:16
Ostmisel-üürimisel on eelkõige kaks aspekti. Palju on kultiveeritud mõtteviisi, et eestlane peab oma kodu omama ja üürikorter saab olla vaid ajutine vahepeatus.

Finantsmajanduslikult ehk võrreldes üürihinna ja ostu-müügihinna omavahelist suhet peab ütlema, et tänasel kinnisvaraturul on igati finantsmajanduslikult kasulikum olla üürilevõtja.

Üürileandja ei ole kasulik olla, sest ideeliselt peaks üürileandmine olema kasumit taotlev ettevõtmine. Paraku pakuvad kas või tähtajalised (ja seega riskivabad) hoiused paremat raha tootlust, kui korteri väljaüürimine, mis omakorda ka riskidega seotud.

Asja teine pool on Eesti üürituru kindlus ehk küsimus, kas üürileandja võib üürilevõtjat usaldada ja vastupidi. Mina väidan, et tänasel ei tunne ei üürilevõtjadd ega üürileandjad oma õiguseid ja kohustusi ning seetõttu on üüripinnal pikaajaline elamine komplitseeritud.

Seda enam, et tänased üürileandjad on enamasti ebaprofessionaalid ehk inimesed, kes annavad üürile õnne või õnnetuse tõttu tühjaks jäänud kortereid. Sellise “äritegevuse” juures puudub igasugune mastaabiefekt ja oskusteave. Samuti puudub üürilevõtjal kindlus, et teda järgise õnne või õnnestuse tõttu ei soovita korterist välja kupatada.

Resümeerides. Üürilevõtmine on tänases olukorras küll odavam, kuid siiski ebakindlam. Elamispinda osta ja välja üürida mina ei soovita. Kui peaks avanema võimalus isegi väga soodsa hinaga midagi osta, siis on mõistlikum vara mõistliku hinnaga edasi müüaj a eelistada seda korteri üürileandmisele.

Täitur 06.08.2009 11:50
Kui suur on kohtutäiturite ja pankrotihaldurite osa tehingutes?
Millised on hinnad aasta pärast?

Tõnu Toompark 07.08.2009 10:28
1) Kohtutäiturite ja pankrotihaldurite osakaalu tehingutes ei oska ma kahjuks öelda. Tore oleks kui vastavad kutseühingud koondaksid kokku statistikat, kui palju kinnisvara nende liikmed realiseerivad.

Selline statistika aitaks kindlasti paremini mõista kinnisvaraturul toimuvat.

2) Elamispindade hinnad on endiselt languses. Usun, et aasta pärast on tehinguhinnad tänasest suurusjärk 20% allpool.

Tehnilistelpõhjustel oli meil pressikonverents häiritud ja seoses sellega pikendasime pressikonverentsi aega kuni kella 12.30ni kuni kõik küsimused on vastatud.

Küsimus 06.08.2009 15:25
Millal tuleb põhi kinnisvarahindades? Tänan.

Tõnu Toompark 07.08.2009 11:20
Kui ma täpselt vaid teaksin, millal see põhi tuleb… Samas on üsna kindel, et hindade põhi on ees ja mitte veel lähikuudel.

Tänasele infole baseerudes võiks eeldada, et elamispindade hinnapõhi tuleb mitte varem kui järgmise aasta esimeses pooles.

Samas peab täienduseks kindlasti ütlema, et madalaima hinnataseme suudame me kindlasti fikseerida selle esinemise hetkel, vaid tagantjärele tarkusena.

Kaisa 06.08.2009 21:24

Kui stabiilseks peate lähitulevikus Eesti krooni? Kui suureks peate riski, arvestades, et laenu antakse Eurodes?

Tõnu Toompark 07.08.2009 11:20

Loodetavasti kroon püsib ja devalveerimist ei tule. Õnneks on viimasel ajal ka selleteemalised spekulatsioonid peaaegu, et vaibunud.

Kui siiski kroon peaks kukkuma, siis saavad euros laenu võtnud kindlasti kõvasti kannatada. Seda enam, et paljudel inimestel on sissetulekud juba oluliselt vähenenud. Devalveerimine võimendaks sissetulekute langust veel oluliselt, sest peamised kohustused on välisvaluutas.

Loodame parimat.

Meky 06.08.2009 21:30
Kui raske on pareguses majanduslikus olukorras kinnisvara müüa? Mida soovitada inimesele, kes soovib praegu kinnisvara osta? Mida ta peaks jälgima?

Tõnu Toompark 07.08.2009 11:22
Kinnisvara on igal juhul raske müüa. Tehingute mahud on vähenenud, potentsiaalsetel ostjatel on laenu keeruline saada. Raskused olemasoleva kinnisvara müümisel on üheks sagedaseks takistuseks, miks ostuhuvilistel uus ostutehing sõlmimata jääb.

Oleks täiesti vastutustundetu soovitada kellelegi osta uus elamispind ja alles seejärel vaadata, kas vana õnnestub realiseerida.

Samas peab siiski ütlema, et kui kinnisvara müüa professionaalselt ja õigelt hinnatasemelt, siis on võimalik ka tänasel turul tehinguid teha. Professionaalsus ja õige hinnatase ongi tänasel turul müüja edukuse võtmeteks.

Täna kinnisvara osta ei tohiks peljata. See on märksa mõistlikum kui oleks seda olnud teha kaks aastat tagasi.

Oluliseks teemaks, mida jälgima peab on hoone kvaliteet selle elanike ja/või arendaja mõistes. Ehk siis, kas arendaja on piisavalt elujõuline, et maksta tühjade korterite kommunaalkulud, et need ei jääks teiste elanike kanda? Või kas majaelanikud on piisavalt tegusad, et ei tekiks analoogset ohtu, kus võlgnevuste tõttu kogu maja mingi olulise „toru“ otsast ära lõigatakse – olgu selleks, vesi, gaas, soojus…

Uudishimulik 06.08.2009 21:35
Kui suurt kinnisvara hindade langust võib veel ennustada enne kui hinnad uuesti tõusma hakkavad?

Tõnu Toompark 07.08.2009 11:26
Usun, et aasta pärast on elamispinade hinnad tänasest tasemest suurusjärgus 20% allpool.

Põhi hindades ei tähenda, et sellele järgneb sirgjooneline hinnaralli tõususuunas. Tõenäoliselt on hinnapõhi aastate pikkune vaikelu.

Üht tahaksin siin veel lisada. Hindade põhi ei tähenda, et iga pakkumine oleks hindade põhjas odava hinnaga saadaval. Tehingute hiinnad võivad küll olla ühel momendil kõigi aegade madalama tasemel, kuid see ei tähenda, et sel momendil veel mõistliku asukohaga/kvaliteediga/muude omadustega kinnisvara on kõikide aegade parima hinnaga saadaval.

Kõikide aegade madalaim hinnatase, mis ühel momendil tulemas on, võib olla põhjustatud näiteks paljude sundtäitmiste sattumisest samale kuule, kus müüakse suur hulk ebakvaliteetset vara. Aga eks me näe, mis tulevik toob.

Küsimus 06.08.2009 21:40
Milliste riskidega peaks täna arvestama inimene, kes soovib endale kodu soetada?

Tõnu Toompark 07.08.2009 11:27
Eelpool sai välja toodud arendaja risk. Sellest ei hakka enam pikemalt kirjutama, kuigi et tegemist on olulise teemaga.

Samuti oli eelpool juttu krooni võimalikust devalveerimisest.

Oluliseks riskiks, millega inimesed peavad tänasel turul arvestama on nende endi isikust tulenev risk. Kas tänane töökoht on piisavalt kindel, et pakkuda võimalust pikaajalise laenu võtmiseks? Kas perekonnal on piisavalt säästusid, et võimalikud ajutised tagasilöögid sissetuleku vähenemises ja/või töökoha kaotused edukalt üle elada?

Asi, mis tuleb endale selgeks teha on ka see, et täna ülimadalal tasemel olev eluasemelaenude intressimäära baasiks olev euribor ei jää igikestvalt nõnda madalale tasemele. Ühel momendil kui majandus hakkab kosuma, siis hakkab tõenäoliselt ka euribor tõusma.

Meky 06.08.2009 21:50
Kui palju toimub praegu vähem tehinguid kui aasta tagasi samal ajal? Mis on veel kinnisvara turul muutunud viimase aasta jooksul, peale hindade languse?

Tõnu Toompark 07.08.2009 11:29
Tehingute arvu võrreldes on kuude asemel mõistlikum vaadelda kvartali pikkust perioodi. See tasandab natuke andmeid ja kõrvaldab üksikud anomaaliad.

2009. a. II kvartalis sõlmiti Eestis 2460 korteriomanditehingnut mulluse 4338 tehingu vastu ehk 43% vähem.

Hoonestamata maa tehingute arv langes aastataguse II kvartali 2285 tehingult 2082 tehinguni ehk 9%.

Hoonestatud maatehingutid sõlmiti aasta tagasi 1549 ja selle aasta II kvartalis 1009. Siin oli languseks 35%.

Kogu kinnisvaratehingute arv langes 2008. a. II kvartali 14042 tehingult käesolevaks aastaks 9831 tehinguni ehk 30%.

Kuid mis veel muutunud peale hindade languse? Ma arvan, et just tehingnute arvu suur langus ongi see, mida peaks ehk just kõige suuremaks muutuseks nimetama.

Oluline pankade poolt vaadatuna on see, et paljud tippajal finantseeritud elamispinnad on „vee all“, st tänane tagatise väärtus on märksa madalam kui elamispinna ostuks väljaantud laen.

Oluline on euribori langus, mis mõjub eelkõige juba laenu võtnud inimestele, mille tõttu vähenev laenumakse aitab kompenseerida sissetuleku vähenemist.

Muutus on maaklerite töös. Need, kes pidasid maakleri ametiks vaid kuulutuste portaali sisestamist ja tehingute vormistamist on sunnitud tagasi kassapidajateks ja kaubatundjateks suunduma.

Arendajate meelestatus on muutunud. Kui veel kaks aastat tagasi hõljusid paljud roosades pilvedes ega hoomanud, mis turul toimub, siis aasta tagasi olid enamus mustas masenduses. Täna olen arendajate suust juba kuulnud positiivseid noote ja kinnitusi, et paberi peal suudetakse uute arendusprojektide äriplaanid eelkõige tänu alla kukkunud ehitushinnale kasumlikuks pöörata.

Maakler 07.08.2009 09:39
Mis on portaalil KV.EE plaanis, et rasketel aegadel kui kõik raha kokku hoiavad olla parem konkurentidest?

Tarvo Teslon 07.08.2009 11:50
Oleme KV.EE tegevusplaanis ette näinud, et hoolimata raskest ajast, kvaliteedi arvelt kokku ei hoia. Kvaliteet on ühe kinnisvaraportaali jaoks külastajad. See tähendab, et enda reklaamimist me jätkame tänases mahus.

Teine suurem samm on portaali uuendus, mis tuleb avalikuks sügisel. Eesmärgiks on portaal muuta kinnisvaraotsijale mugavamaks. Uus leht on juba testimisel ja oleme sellega väga rahul.

M. 06.08.2009 22:40
Milline olukord praegu kinnisvaraturul valitseb? Kui lihtne on praegu osta/müüa?

Tõnu Toompark 07.08.2009 11:52
Neile küsimustele on eelnevate käigus juba vastatud.

Ütleks veel nii palju kinnisvaraturu kohta, et tõenäoliselt on palju oskamatust turult välja roogitud ja paljud turule tegutsema jäänud inimesed on tugevad professionaalid.

Turu puhastumine on kriiside vaieldamatu positiivne efekt.

??? 07.08.2009 08:37
Milline kinnisvaratauru sektor taastub masust esimesena ja millal?

Tõnu Toompark 07.08.2009 12:05
Esimese turuna taastub kindlasti elamispindade turg. Seda sel põhjusel, et tegemist on kõige likviidsema turuga.

Äripindade turul on veel pikemat vindumist oodata. Samas peame tõdema, et kaubanduspindade turul Tallinnas ei ole midagi väga hullu juhtunud.

Küsimus 07.08.2009 09:43
Kui palju mõjutavad turgu pangad omapoolsete kinnisvaravara kokkuostmistega?

Tõnu Toompark 07.08.2009 12:09
Tänase seisuga on vist isegi kõik pangad loonud struktuuri kinnisvara soetamiseks. Swedbank’i ettevõttes on momendil 4 kinnistut, millest üks on 13500-kroonise ruutmeetrihinnaga ostetud Juurdeveo 19 korterelamu.

Kuuldavasti on ühel teiselgi suurpangal esimene kinnisvaraost tehtud või tegemisel.

Seega on vähemalt siiani tegemist üksikute ostudega ning olulisest mõjust kinnisvaraturule me rääkida ei saa. Kui pangad peaksid hakkama massiliselt vara kokku ostma minnes korterelamute tasemelt korterite tasemele, siis alles hakkame pankade mõju nägema.

Margo 07.08.2009 11:28
Britid rehkendasid välja, et tööpuuduse ja kinnisvarahinna vaheline korrelatsioon on 81%. Teisisõnu: kui tööpuudus suureneb, siis 81protsendise tõenäosusega kinnisvarahinnad langevad. Tööpuudus jätkab kasvamist veel vähemalt aasta pärast seda, kui SKP on kasvule tõusnud. Eesti SKP langeb prognooside kohaselt ka 2010 aastal. Seega, antud loogika kohaselt peaksid siinsed kinnisvarahinnad langema vähemalt 2011. aasta lõpuni. Hr Toompark on hakanud viimasel ajal rääkima, et kinnisvarahinnad võivad olla põhjale lähedal. Millest selline optimism?

Tõnu Toompark 07.08.2009 12:15
Esmalt matemaatikast. Korrelatsioon näitab, et kaks näitajat liiguvad paralleelselt. Kas üks põhjustab teist või teine esimest või koguni on paralleelse liikumise põhjus mingis kolmandas uurimata teguris – seda korrelatsioon ei näita.

Siiski ei taha ma vaidlustada asjaolu, et tööpuudus ja kinnisvarahinnad võiksid omavahel seotud olla.

Vaadates samas lähimineviku suunas oli meil üks kõrgema tööpuudusega aasta 2000. Vaatamata kõrgele tööpuudusele asusid juba siis kinnisvarahinnad jõudsalt ja selgelt kasvusuunas. Asi oli selles, et perspektiiv ehk tulevikunägemus oli positiivne.

Samas pean prognoosijana endale tuhka pähe raputama. Pean tunnistama, et kõik minu suhteliselt pessimistlikud kommentaarid ja ennustused on õige aja kätte jõudes siiski üsna optimistlikuks ostutunud ning tegelikkus on märksa hullem olnud.

Madis 07.08.2009 11:36
Kuidas kommenteerite kuuldusi, et pangad hoiavad hetkel kunstlikult kinnisvarahindasid üleval?

Tõnu Toompark 07.08.2009 12:24
Pankade huvi oma arenduse finantseerimiseks antud laenuraha tagasi saada. Tõepoolest on kosta olnud, kus pangad kirjutavad arendajale ette müügihinna, millest odavamalt arendaja müüa ei tohi. Ette antud müügihind peab tagama pangale laenu tagasisaamise.

Samas on turul arendajad, kes ei ole kohalikest pankadest sõltuvad ja saavad seetõttu hinnapoliitikas vabad olla. See vabadus on nii mõnelegi läbi paindliku hinnastamise müügiedu taganud.

Ega pankadel muud võimalust hindu kunstlikult üleval hoida ei olegi. Seda ülevalhoidmist tegelikult pangad ise teisest otsast „tasakaalustavad“, kui teisese turu elamispindade rahastamisel tõsetakse omafinantseeringumäära ja/või suurendatakse nõudmisi laenuvõtjale.

R. 07.08.2009 11:58
Millistes piirkondades langes korteriomanditehingu ruutmeetri hind enim?

Tõnu Toompark 07.08.2009 12:30
Kui piirkondade all mõista Tallinnat linnaosade kaupa ja täiendavalt Pärnut-Tartut, siis 2009. A. II kvartaliks on aastaga kõige enam langenud tehinguhinnad Põhja-Tallinnas (43%).

Tallinna magalate Haabersti-Mustamäe-Lasnamäe hinnalangused on vastavalt 39-40-41% ehk kõik üsna samas suurujärgus.

Kõige vähem on hinnad langenud Nõmmel (20%) ja Pirital (26%).

Tartu tehingute hinna languseks on 36 ja Pärnus 33%. Eesti keskmine korteriomanditehingute hinnalangus oli aastaga 40%.

Tiit 07.08.2009 12:30
Kas pangad müüvad laenumaksetega hätta sattunud inimeste vara “täie rauaga” või venitatakse sellega, et turgu mitte rikkuda.

Tõnu Toompark 07.08.2009 12:40
See on pigem küsimus pankadele. Samas pminu info järgi pangad ei venita. Kui inimene ikkagi võlgu jääb, siis sellega aktiivselt ka tegeletakse.

Eelkõige eeldavad pangad laenuvõlglaste koostöövõimet. Ühes on ikka mingi lahendus võimalik leida. Olgu selleks maksepuhkus, laenu tingimuste muutmine või isegi tagatise realiseerimine.

“Täie rauaga” müüakse nende vara, kes koostööst keelduvad.

Venitada ei ole mõtet. Hinnalanguse tingimustes on ju mõistlik müüa täna tagatiseks olev korter 1 miljoni krooni eest, kui oodata ja müüa sama korterit juba 850 000 krooni eest.

Olen täheldanud ka enampakkumisi absurdselt odava alghinnaga, kus enampakkumise korraldamise põhjus võis hoopiski seisneda selles, et vara omanik mõtlema ja koostööd tegema panna.

Igal juhul soovitan inimestel raskuste puhul laenu tagasimaksmisel esimese asjana pöörduda laenuandja poole. Koostöös võib lahenduse leida. Ilma koostööta seda kindlasti ei leia.

Online-pressikonverents on lõppenud. Täname kõiki asjalike küsimuste eest.

Turuülevaatega saate tutvuda http://www.kv.ee/turuylevaade.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaramaakleri täiendkoolitus

KV.EE kinnisvaraturu ülevaade: Kinnisvaratunneli lõpus paistab üha enam valgust

07.08.2009

Illustratsioon07. augustil ilmus järjekorras neljas KV.EE kinnisvaraturu ülevaade. Ülevaade tõdeb, et kinnisvaraturu tunneli otsas on näha üha enam valgust. See võiks tähendada seda, et peatselt hakkame jõudma kinnisvaraturu stabiliseerumise faasi.

„Täna on endiselt kinnisvaraturgu iseloomustavad näitajad „sügaval punases“, kuid tundub, et allasuunas liikumise kiirus hakkab vaikselt juba vähenema,“ kommenteeris ülevaate koostaja ja Adaur Grupp OÜ juhatuse liige Tõnu Toompark.

Positiivsete märkidena kinnisvaraturul tuleb välja tuua jätkuvalt madalal tasemel ning üha allapoole rühkiv euribor, mis on baasiks enamusele eluasemelaenudele. Samuti on turul tunda suvele ebakohast tehingute aktiivsuse tõusu.
Illustratsioon
Kahtlemata on oluline positiivne Swedbank’i vihje, et nad võiksid kaaluda eluasemelaenu omafinantseeringu määra vähendamist.

„Tahame jätkuvalt olla kvaliteetseim objektiivse turuinfo allikas,“ tõi välja portaali KV.EE juhatuse liige Tarvo Teslon. „Paistab, et see on jälle õnnestunud.“

KV.EE kinnisvaraturu ülevaade kajastab kinnisvaratrende kõikides suuremates Eesti linnades, sealhulgas Tallinna linnaosades.

Avaldatud turuülevaate näol on tegemist üks kord kvartalis ilmuva ülevaatega, mis on tasuta alla laetav veebilehtedel www.kv.ee ja www.adaur.ee.

Kinnisvaraportaal KV.EE on tegutsenud alates 1999. aastast. Täna on portaaliga liitunud üle 300 kinnisvarafirma ja ca 1500 maaklerit. Portaalis on hetkel üle 45 000 kuulutuse maakleritelt ja omanikelt. Portaali haldab firma Diginet OÜ, mis kuulub Moonfish Media gruppi koos oksjoniportaali osta.ee ja kolme Leedu portaaliga.

Adaur Grupp OÜ on asutatud 2002. a. Ettevõte tegeleb kinnisvaraturu monitooringu, prognooside, ülevaadete, analüüside koostamisega, koolituse ja kinnisvara-alaste konsultatsioonidega.

Ülevaade

Lisainfo

Tarvo Teslon
KV.EE
+372 510 6464
tarvo@kv.ee
www.kv.ee		 Tõnu Toompark MA
Adaur Grupp OÜ
+372 525 9703
tonu@adaur.ee
www.adaur.ee
Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaramaakleri persoonibränd ja digitaalne turundus

Kommentaar: Üürihindade langus pidurdub

05.08.2009

Tallinna elamispindade üüriturul on ruutmeetri pakkumishinnad portaali KV.EE andmetel 2007. aasta tipu 140–150-krooniselt tasemelt langenud 80 krooni piirimaile.

Selle põhjuseks on kiire üüripakkumiste arvu suurenemine ja asjaolu, et praegu eelistavad inimesed elamispinna ostmisele üürimist.

Üüripindade nõudlus on märkimisväärselt suurenenud. Elamispinda otsivad inimesed on ebakindlad nii töökoha kui ka palga säilimise osas ning seetõttu on riskivabam otsus elamispinna ostmise asemel see üürile võtta.

Suurenev nõudlus peaks hindu tõstma. Samuti peame tõdema, et pakkumine on suurenenud veelgi enam ja seetõttu on üürihinnad viimasel ajal langenud. Üüripindade pakkumine on suurenenud eelkõige selle arvelt, et inimesed lükkavad madala võimaliku müügihinna taseme tõttu kinnisvara müüki paremate aegade ootuses edasi. Vahepealsel ajal antakse vara üürile.

Üüriturule on tulnud ka kinnisvaraarendajaid, kes tühjana seisvate korterite kulusid osaliseltki loodavad neid välja üürides katta.

Väljaüürimine pole mõttekas

Samal ajal jäävad elamispindade üürihinnad praegu alla taseme, mis võimaldaks omanikul üüripinnalt mõistlikku tulu teenida. Omanikud on seda ka mõistnud ja üüripakkumiste arv on vaikselt vähenema hakanud. See tähendab, et loota võiks üürihindade languse pidurdumist või vähemalt aeglustumist.

Lähikuudel üüriturul olulisi muutusi tõenäoliselt ei tule. Turg on endiselt aktiivne, kuigi selle aktiivsuse mõõtmine on pigem tunnetuslik, sest usaldusväärseid statistilisi andmed üürituru kohta kusagilt võtta ei ole.

Üürilevõtjate elu on jätkuvalt lahe – pakkumisi on palju ja nende seast saab valida.

Unistada küll võib, aga tõenäoliselt jääb utoopiliseks lootus, et kusagilt on võimalik eluruum üürile võtta selle eest ainult kommunaalkulusid tasudes.

Artikkel ilmus 05/08/2009 väljaandes Eesti Päevaleht.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara müük praktikas – strateegiast tehinguni

Online-pressikonverents: KV.EE uus kinnisvaraturu ülevaade

05.08.2009

07. augustil 2009. a. on ilmumas järjekordne KV.EE kinnisvaraturu ülevaade. Ülevaade võtab kokku 2009. a. II kvartalis Eesti suuremate linnade kinnisvaraturul toimunu.
Illustratsioon
„Kinnisvaraturu kohta on kätte saada vähe kallutamata infot,“ sõnas Tarvo Teslon kinnisvaraportaalist KV.EE. „Võtsime kätte ja panime kokku kinnisvaraturu ülevaate, mis annab objektiivse ülevaate turul toimuvast.“

Turuülevaate koostaja on Tõnu Toompark, kes on pikaajalise kogemusega kinnisvaraanalüütik.

„Täna on kinnisvara omanikel, ostjatel ja müüjatel eriti oluline saada kinnisvaraturu kohta õiglast infot,“ selgitas Tõnu Toompark ülevaate koostamise vajadust. „Turuülevaade on suunatud inimestele, kes soovivad infot turul toimuva kohta, kuid ei jõua seda ise erinevatest kanalitest jälgida.“

2009. a. II kvartalit kokkuvõttev KV.EE kinnisvaratuturu ülevaade ilmub 07. augustil 2009. a. ning on alates 07/08/2009 kl 10.00 tasuta allalaaditav portaalist KV.EE.

Reedel 07. augustil 2009. a. kell 10.00-12.00 toimub online-pressikonverents, kus on võimalik küsimusi esitada ülevaate koostajatele ning portaali KV.EE esindajatele. Küsimused saab esitada aadressl

Lisainfo

Tarvo Teslon
KV.EE
+372 510 6464
tarvo@kv.ee
www.kv.ee		 Tõnu Toompark MA
Adaur Grupp OÜ
+372 525 9703
tonu@adaur.ee
www.adaur.ee
Kinnisvarakool & koolitus: Coachiv suhtlemine kinnisvara müügis – kuidas viia vestlus eduka tehinguni

Üürileandja pandiõigus

05.08.2009

Praeguses majanduskriisis on kujunenud igapäevaseks, et kinnisasja üürilepingust tulenevate võlgnevuste korral rakendatakse üürniku vara suhtes üürileandja pandiõigust. Tihti on aga üürilepingu pooltel üürileandja pandiõiguse olemusest ekslik arusaam, mistõttu ei kasutata üürileandja pandiõigust alati õiguspäraselt.

Võlaõigusseaduse kohaselt on kinnisasja üürileandjal üürilepingust tulenevate nõuete tagamiseks pandiõigus vallasasjadele, mis asuvad kinnisasjal ning mis kuuluvad üüritud ruumi sisustusse või kasutamise juurde. Ruumi sisustusse kuulub esmajoones mööbel, äriruumi puhul ka nt kaubariiulid, statsionaarsed masinad ja seadmed. Ruumi kasutuse juurde kuuluvad eeskätt sellised vallasasjad, mis võimaldavad ruumi sihipärast kasutamist või teenivad seda. Näiteks bürooruumide kasutamise juurde kuuluvad arvutid, koopiamasinad, kaupluseruumide või kaubaladude puhul kuuluvad ruumide kasutamise sihtotstarvet arvestades ruumide kasutamise juurde ka sinna müügiks toodud või sel eesmärgil ladustatud kaubad.
Illustratsioon
Üürileandja pandiõiguse kehtimiseks ei ole vaja, et asjad oleksid üürileandja valduses, samuti ei pea need asjad olema üürniku omandis. Siiski lõppeb üürnikule mittekuuluvatele vallasasjadele pandiõigus siis, kui üürileandja teadis või pidi teadma, et need asjad ei kuulu üürnikule, samuti üürniku valduses olevatele vallasasjadele, mis on omanikult või eelmiselt valdajalt varastatud, kadunud või muul viisil omaniku või eelmise valdaja tahte vastaselt valdusest välja läinud. Üürileandja võib eeldada, et kõik üürniku valduses olevad vallasasjad kuuluvad üürnikule, kuid pandiõigus lõppeb neile asjadele, kui üürileandja lepingu kehtivuse ajal sai teada, et need asjad ei kuulu üürnikule ja ei ütle üürilepingut esimesel võimalusel üles.

Üürileandja pandiõigusega on tagatud jooksva ja sellele eelneva aasta üüri nõuded, samuti hüvitisnõuded. Hüvitisnõuete osas on pandiõigusega hõlmatud näiteks viivise- ja leppetrahvinõuded, asja kahjustamisega seotud nõuded, üürilepingust tulenevad hüvitisnõuded (asja parendamine) menetluskulud, asja müügiga seotud kulutused, pandieseme säilitamiseks tehtud vajalikud kulutused.

Üürileandja pandiõigus tekib üürilepingu sõlmimise hetkest ja selle tekkimine ning kehtivus ei eelda sissenõutava nõude olemasolu. Seega kehtib pandiõigus ka siis, kui üürnik on kõik oma kohustused üürileandja ees nõuetekohaselt täitnud.
Illustratsioon
Üürileandja pandiõigus on asjaõigus. Seadus annab üürileandjale teatud tingimustel õiguse kasutada omaabi, kuid omaabi rakendamise eeldusi ega sisu ei saa lepinguga laiendada. Omaabi laiendamiseks saab pidada näiteks üürileandjale antud õigust vahetada ukse lukud takistamaks asjade ruumidest väljaviimist või võtta pandiõigusega kaetud asjad enda valdusse. Sellised lepingu tingimused võivad olla tühised, olles tõenäoliselt vastuolus heade kommetega.

Omaabi kasutamine tähendab asjaõigusseaduse kohaselt seda, et jõuga võib takistada asjade äraviimist üksnes siis, kui satutakse asjade äraviimisele peale või asutakse jälitama asja ära viinud isikut. Kui ajaline seos katkeb, siis ei ole omaabi rakendamine enam õiguspärane. Sealjuures võib üürileandja asju kinni pidada ainult ulatuses, mis on vajalik tema nõuete täitmise tagamiseks.

Kui üürileandja pandiõigusega tagatud nõue on muutunud sissenõutavaks, võib üürileandja müüa vallasasjad, millele pandiõigus laieneb, avalikul enampakkumisel. Pandiõiguse teostamisel tuleb arvestada kolmandate isikute õigustega, mis eelnevad üürileandja pandiõigusele (nt kommertspandiga koormatud vallasvara osas). Kui vallasasi on koormatud mitme pandiõigusega, määratakse pandiõiguse järjekoht pandiõiguse tekkimise ajaga.
Illustratsioon
Avalikust enampakkumisest võivad osa võtta ka pandipidaja ja pantija. Kui asi müüakse pandipidajale, tasaarvestatakse tema nõude rahaline väärtus müügihinnaga. Pantija ja pandipidaja võivad kokku leppida erinevas panditud asja müügi viisis. Kui kolmandal isikul on panditud asjale õigus, mis asja müügi korral lõpeb, on müügiviisi muutmiseks vajalik tema nõusolek.

Tähele tuleb panna ka seda, et enne müügiõiguse tekkimist sõlmitud kokkulepe, mille kohaselt pandipidaja omandab ise panditud asja pandiga tagatud nõude rahuldamiseks, on tühine. Sellise kokkuleppe võib sõlmida alles peale müügiõiguse tekkimist, arvestades kolmandate isikute õigustega.

Artikli autor on Pille Pettai. Pille Pettai on advokaadibüroo Glikman & Partnerid advokaat. Artikkel on ilmunud ka portaalis Ehitusuudised.net.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara varjatud puudused – kuidas esitada nõudeid ja kasutada müügigarantiid

Kinnisvaraturul on märgid hinnalanguse peatumisest

03.08.2009

IllustratsioonElamispindade pakkumishindu kajastav KV.EE Indeks on jõudnud 68,3 punktini. Stabiilselt languse olev indeks on kukkunud aastataguselt 93,6 punkti tasemelt tänaseks 27% võrra.

Võrreldes kinnisvara pakkumishindade tipuga aprillis 2007. a. on pakkumishindade indeks taandunud 37% võrra.

Absoluuthindades on Eesti keskmiseks elamispinna pakkumishinnaks portaal KV.EE andmetel 14013 krooni. Aasta tagasi oli selleks 19220 krooni ning tipphinnaks oli 2007. aasta kevadel koguni 22300 krooni ruutmeetri eest.

Pakkumishindade langus võrreldes aastataguse ajaga on üha kiirenenud. Veel aasta alguses oli aasta baasilt võetud pakkumishindade langus tänase 27% asemel kõigest 16%.

Samas näitab laugemaks muutunud graafiku lõpp seda, et pakkumishindade langus on siiski vaikselt aeglustumas.

Elamispindade omal ajal kiiresti kasvanud pakkumise poole pealt on samuti näha muutusi.

Veel napp pool aastat tagasi oli portaalis KV.EE 21000 elamispinna pakkumist. Tänaseks on pakkumiste arv kahanenud 19175 pakkumiseni. Pakkumiste arvu vähenemine ei ole kiire, kuid see on stabiilne.

Siit intrigeeriv küsimus.

Viimastel nädalatel on olnud kuulda ootusi ületavast elamispindade müügist USAs, Suur-Britannias ja Soomes on kinnisvarahinnad kvartaalsel baasil tõusnud, USA majanduslanguse number jäi oodatule alla. Kohalikult kinnisvaraturult on maaklerite suust kosta väiteid, et juuli oli väga aktiivne kuu.

Kas need on märgid sellest, et majandussurutise põhi on maailmas käes ning varsti on oodata ka Eesti kinnisvaraturu esmalt tehingute arvu ja selle järel hindade languse peatumist?

KV.EE Indeksi graafik

KV.EE Indeks

Kinnisvarakool & koolitus: Ehitamise dokumenteerimine – kohustuslikud nõuded ja praktika

Statistika: eluruumid

03.08.2009

2009. a. aluguse seisuga on Eestis 650 500 eluruumi, mis on 5300 võrra suurem näitaja, kui aasta varem. Protsentuaalselt on aga eluruumide arvu juurdekasv kõigest 0,82%, mis ilmselgelt ei kata ära eluruumide amortiseerumist.

Eluruumide pindala suurenes aastaga 39,32 miljonilt ruutmeetrilt 39,78 ehk 1,17% võrra.

Käesoleva 2009. aasta jooksul eluruumide lisandumine nii arvu kui pindala osas enam kui tõenäoliselt aeglustub, sest ehitusbuum on lõppenud ja uusi eluruume lisandub napilt.

1000 elaniku kohta on Eestis 2009. a. alguse seisuga 485 eluruumi ehk ühes eluruumis elab keskmiselt 2,06 inimest. Ühes eluruumis elavate inimeste arv on stabiilselt vähenenud. Veel 2001. aastal elas ühes eluruumis keskmiselt 2,20 inimest ehk 1000 elaniku kohta oli tänase 485 asemel kõigest 455 eluruumi.

Elamispinna lisandumine ja üldisest rahvaarvu langusest tingitud ühes eluruumis elavate inimeste arvu vähenemine on viinud selleni, et ühe elaniku kohta oleva elamispinna ruutmeetrite arv järjest tõuseb.

2001. aastal oli Eestis ühe elaniku kohta 27,3m2 elamispinda. 2009. aasta alguse seisuga oli see näitaja kasvanud aga 29,7 ruutmeetrini.

Elamispindade omanike struktuuris muutusi toimunud ei ole. Erastamine on ammu läbi ja elamispinnad kuuluvad valdavas osas ehk 96% ulatuses eluruumide arvust erasektorile. 1% eluruumidest kuulub riigile ja 3% kohalikele omavalitustele.

Ka toalisuse alusel on eluruumide struktuur üsna stabiilne. Üheks selle stabiilsuse põhjuseks on kindlasti ka minimaalne elamispindade uusarendus.

Valdava enamuse ehk 2/3 elamispindadest moodustavad 2- ja 3-toalised pinnad, mida on kokku 67% elamispindade koguarvust. 1-toalisi eluruume on 15% ja 4-toalisi 12% ning suuremaid 6%.

Eluruumide arv (*1000) ja pind (miljon m2)

Eluruumide arv (*1000) ja pind (miljon m2)

Keskmine eluruumi pind elaniku kohta (m2) ja eluruumide arv 1000 elaniku kohta

Keskmine eluruumi pind elaniku kohta (m2) ja eluruumide arv 1000 elaniku kohta

Eluruumide omanikud: erasektor, kohalikud omavalitsused, avalik sektor

Eluruumide omanikud: erasektor, kohalikud omavalitsused, avalik sektor

Olemasolevate eluruumide jaotus tubade arvu järgi, 1000

Olemasolevate eluruumide jaotus tubade arvu järgi, 1000

Olemasolevate eluruumide jaotus tubade arvu järgi, %

Olemasolevate eluruumide jaotus tubade arvu järgi, %

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri ABC koolitus

Maaklerilt tasub nõuda tegevusplaani

29.07.2009

Maaklerite tasud olid, on ja jäävad absoluutnumbrites kõrgeks küündides tavapäraselt 3-4% suurusjärku vahendatava objekti hinnast. See on tekitanud ja tekitab tulevikuski eelkõige maaklerteenuse tarbijates küsimusi, kas maaklertasu suurus on põhjendatud? Või peaks see olema märkimisväärselt madalam? Või sootuks kõrgem?

Laskumata väitlusesse õiglase maaklertasu täpse suuruse osa on siiski hõlpsaid vahendeid, mille abil maakleritel on võimalus tarbijatele tasu suurust põhjendada.
Illustratsioon
Tänane maaklerteenuse pakkumine eraisikust kinnisvaramüüjale tähendab seda, et maakler püüab enamasti peale suruda ainuesinduslepingu sõlmimise.

See tähendab, et kinnisvaraobjekti võivad müüa maakler ja omanik. Kui kinnisvara müüb maakler, siis saab ta vahendustasu. Kui kinnisvara müüb omanik, siis maakler vahendustasu ei saa. Kui kinnisvara müüb peale omaniku keegi kolmas isik, siis kohustub omanik tasuma maaklerile kokkulepitud maaklertasu, et kompenseerida maakleri tehtud kulutused.

Ainuesindusleping annab maaklerile tagatise, et ta vahendustasu saab ega pea selle pärast kümnete teiste maakleritega konkureerima. See kindlus annab maakleritele julguse teha rahas ja ajas väljendatavaid kulutusi objekti edukaks müümiseks.

Kokkuvõtlikult võib öelda, et ainuesinduslepingu idee on leida üks motiveeritud maakler, kes objekti müümisega aktiivselt tegutseks ja jõuaks parima tulemuseni.

Enamasti kui mitte alati on ainuesinduslepingus määratud maakleri kohustused üsna üldsõnalised – maakler peab tööd tegema ja vaeva nägema. Maaklerid löövad endale rusikaga vastu rindu ja ütlevad kliendile: “Usalda mind – ma tean, mis tegema peab!”
Illustratsioon
Paljud maaklerid kindlasti teavadki, mis edukaks müügi realiseerimiseks tegema peab. Paljud samas teevad end niisama tähtsaks ja arvavad, et maakleri töö seisneb vaid kuulutuste portaali sisestamises ja siis pingsas telefonikõnede ootamises.

Maaklerteenuse ostja enamasti maaklerile otsa vaadates siiski ei suuda tuvastada, kas tegemist on tõsise professionaali või hoopis profaaniga.

Siin on mõistlik juurutada praktika, kus maakler annab vahenduslepingu lisana kliendile juurde tegevusplaani, mida ja millal ta kohustub tegema, et objekt tõepoolest müüdud saaks.

Ettevaatava tegevusplaani juurde käib hilisem aruandlus, mis sai tehtud – kus sai objekti reklaamitud, kellele tehti pakkumised, kellele sai objekti näitamas käidud, mis oli näitamiste tulemus, millist tagasisidet on klientidelt tulnud, milliseid rahalisi kulutusi on objekti müümiseks tehtud…
Illustratsioon
Konkreetse tegevusplaani olemasolu ja hilisema kontrolli võimalus annab maaklerteenuse kliendile kindluse ja turvatunde ning muudab vahendusteenuse tema jaoks märksa läbipaistvamaks. Kui teenus on läbipaistev ja klient hoomab selgelt, mida ta makstud vahendustasu eest saab, siis kaob ka kriitika liiga kõrge vahendustasu osas.

Ettevaatava tegevusplaan ja tehtu aruandlus ning kliendipoolse kontrolli võimalus on parem garantii teenuse kvaliteedile kui mistahes tõend, tunnistus või kliendi jaoks häguseks jääv maaklerteenuse leping.

Usun, et esimesed maaklerid, kes ütlevad kliendile, kuidas nad tema kinnisvara realiseerida kavatsevad saavad märkimisväärse konkurentsieelise usalduskrediidi ja soovituste näol. Kui ehk teenuse hind peakski langema, siis tavatarbijate usaldus ja korduvad teenuse ostud ning soovitused on väärtused, mis on baas raskete tehinguvaeste aegade üleelamiseks.

Usun, et viie aasta pärast on ettevaatav tegevusplaan ja hilisem iganädalane või igakuine aruandlus tehtu kohta maaklerteenuse sama lahutamatu osa kui tänaseks on näiteks pakkumiste portaalides reklaamimine.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara varjatud puudused – kuidas esitada nõudeid ja kasutada müügigarantiid
1 2 3 … 1,581 1,582 1,583 … 1,675 1,676 1,677