Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaramaakleri täiendkoolitus

Eramust korterisse

24.03.2009 Tõnu Toompark

Arco Vara Kinnisvarabüroo maaklerite sõnul on huvilisi suurematele korteritele Tallinna kesklinnas või kesklinna lähistel rohkem kui aasta tagasi, kuigi statistika veel selget trendi suuremate korterite nõudluse järele ei kinnita. Võimalik, et need soovid paistavad täna rohkem silma, kuna üldiselt on nõudlus vähenenud. Põhjused, miks kliendid on järjest rohkem hakanud kesklinna ja kesklinna ümbrust elukohana eelistama on siiski erinevad.

Majast kesklinna korterisse

Alates eelmise aasta sügisest on täheldatav suurenenud huviliste arv, kes soovivad oma eramut müüa ning kolida kesklinna või kesklinna vahetus läheduses asuvasse korterisse. Üheks näiteks on Kodukolde projekt Stroomi ranna lähistel. Asukohalt mõne minuti kaugusel kesklinnast, kuid samas roheluses ja hea infrastruktuuriga elukeskkond on inimestele valiku tegemisel silma jäänud.

„Otsisin oma tulevasse korterisse rohkem avarust ja valgust kui enamus tänaseid uusi kortermajade projekte seda pakub, seetõttu valisin Kodukolde. Lisaks on asukoht väga sobiv – kesklinna vahetu lähedus, kuid samas parkmetsa ääres.“ ütles Kodukoldesse korteri soetanud klient Taavi.

Perekonnad, kes soovivad oma eramu müüja ja kesklinnale lähemale kolida on enamasti need, kes on elanud oma majas paar aastat ja soetades oli üks lastevanematest kodus. Nüüd on lapsed kooliealised ja mõlemad vanemad tööga hõivatud ning ei jõuta enam linna lähivaldade ning kesklinna vahet sõita. Kesklinna eelis on see, et laps saab ise kooli ja trenni ning lapsevanem ei pea oma tööaega sõidutamiseks kulutama. Samuti on kesklinna kolivad inimesed tüdinenud tipptunni ummikutest, millega tuleb oma ajakavas igal hommikul ja õhtul arvestada.

Kuigi kulutused autokütusele on täna odavamad kui möödunud aasta suvel, soovivad osa inimesi täna kesklinna suuremasse korterisse kolida, et hoida kokku transpordikuludelt.

Lisaks on inimesi, kes on samuti aastaid oma majas elanud, kuid on nüüdseks tüdinenud nii oma majaga seotud töödest kui ka aiatöödest. Neid ei ahvatle enam oma aias peetavad grillipeod ega ka roheline murulapp, nemad tahavad tulla töölt koju ning puhata. Majaga seotud lisaväärtused tekitavad tavaliselt ka lisakulutusi, mille eest saab endale külmematel aegadel hoopis soojamaa reisi lubada.

Arendajate allahindlused

Tänasel turul langetavad arendajad ostjate leidmiseks ning konkurentsis püsimiseks korterite hindu, mis on suuremate korterite huviliste hulka toonud perekonnad, kes pidasid varem suurte korterite hindu liiga kõrgeks. Tänaseks on hinnad kuni kolmandiku võrra langenud võrreldes buumiajaga ning mõeldakse väiksemalt pinnalt suuremale kolimisele. Tingituna üldisest majanduslikust olukorrast võtab ostuotsuste tegemine kaua aega. Kaaluda tuleb laenuvõimelisust ning arvestada kõikide teiste püsikulutustega ja enda sissetulekute kindlusega tulevikus.

Artikli edastas Kaie-Liina Blande, Arco Vara Kinnisvarabüroo atesteeritud maakler/projektijuht.

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri ABC koolitus

Üks turg, aga mitu nägu

23.03.2009 Tõnu Toompark

Kohalike kinnisvaravahendajate pakutavad ülevaated siinsest turust on kohati erinevad. Miks?

Ehkki Uus Maa Kinnisvarabüroo juhatuse esimees Jaanus Laugus ütles veebruaris, et just nüüd on kõige õigem aeg kinnisvara soetamiseks, ei tasu BPE Kinnisvaraeksperdi spetsialistide teatel jutte põhja saavutamisest ja peatselt algavast hinnatõusust siiski väga tõsiselt võtta.

“Kuigi on ilmunud teateid selle kohta, et mõningates turusegmentides on hinnalangus peatunud või viidatakse lausa sellele, et turg on taas tõusule pööranud, siis kahjuks seda tõsiselt võtta pole põhjust,” teatas ettevõte.

Läheb veelgi jahedamaks

Negatiivsust lisab veelgi ka Domus kinnisvara, mille eksperdid ennustavad, et siinne turg jaheneb kevadel veelgi.

Erinevate kinnisvarafirmade prognooside erinevus ja mõnikord lausa vastukäivus tuleb Arco Vara Kinnisvarabüroo hindamisosakonna juhataja Tõnu Lutsu kinnitusel vähesest kogemusest ning ebapiisavast pädevust prognooside koostamisel. Arco Vara koostab turuülevaateid, kus tehingustatistika ning makromajandust iseloomustavate näitajate põhjal kirjeldatakse üldisi trende kinnisvaraturul lähitulevikus.

Lutsu sõnul ei saa kinnisvaraturgu prognoosida muust majandusest eraldi ning seetõttu polegi turg prognoositav.

Ülevaated ühtlustuvad

“Praeguses majandussituatsioonis ei ole majandusolukorda suunavaid sisendeid arvestamata võimalik kinnisvaraturu prognoose koostada. Aga ka majandusanalüütikud hoiduvad praegu prognooside koostamisest või annavad mitu erinevat võimalikku arengustsenaariumi,” rääkis Luts.

“Viimasel ajal on erinevate kinnisavarabüroode arvamused hakanud ühtlustama. Prognoosid muutuvad üha realistlikumaks, kusjuures kohati on pessimism isegi vohavam, kui sel alust on,” kommenteeris Pindi Kinnisvara juhatuse esimees Kalev Roosiväli.

“Kogemusliku osakaal analüüsides on tänapäeval vähemuses, sest viimastel aastatel kogutud kogemused enam ei maksa,” selgitas Roosiväli ülevaadete koostamist.

Reeglina võetakse prognooside koostamise aluseks tehingustatistika ja makromajandust iseloomustavad näitajad, nagu tööhõive, keskmised sissetulekud, intressimäärad. “Tarbija käitumise kohta annab infot tarbija kindlustunde indeks,” lisas Luts, kelle sõnul on praeguses majandusolukorras just aasta lõpus raske usaldusväärset prognoosi kinnisvaraturu kohta koostada.

Igal turuülevaatel on firma nägu

Tõnu Toompark, kinnisvaraekspert

See, et sellised ülevaateid tehakse, on ääretult positiivne.

Jälgin huviga ja loen diagonaalis kõiki suuremaid ülevaateid, mida Eestis kinnisvarafirmad pakuvad – millest kirjutatakse ja mida arvatakse. Turuinfost huvitatul tasub meeles pidada, et ülevaadetel on teatud subjektiivsus sees. Näiteks Pindi ülevaates on rõhk Pindi objektidel, Uus Maal nende enda objektidel jne. Ehk tervikliku pildi saamiseks peaks kõiki ülevaateid jälgima.

Ülevaated erinevad veel stiili ja põhjalikkuse poolest. Kui otsin soravat, ladusat ja üldist ülevaadet, siis loen näiteks Uus Maa ja Kinnisvaraeksperdi oma. Jaetarbija, kes tahab neist ülevaadet oma kahetoalise korteri müügihinna kohta, sealt vastuseid ilmselt ei saa. Kui otsin põhjalikumat, rohkem numbritele keskendunud ülevaadet, haaran näiteks Pindi büroo ülevaate järele. Üks mahukamatest on ka Arco Vara ülevaade. Lähivälismaal toimuvast saab pildi näiteks Colliersi ja Arco Vara ülevaadetest.

Artikli auto on Rivo Sarapik. Artikkel ilmus 23/03/2009 väljaandes ÄP Online.

Vaata ka:

http://www.ehitusuudised.net/?ArticleID=0f1343e0-c723-4de5-a0cc-e2a18eaad345

Statistika: Ehitustööd kahanesid 9,1%

23.03.2009 Tõnu Toompark

2008. a. IV kvartalis tehti Eestis statistikaameti andmetel omal jõul ehitustöid 8 355 miljoni krooni väärtuses. Võrreldes aastataguse ajaga on see 19% vähem.

Kogu 2008. a. omal jõul tehtu ehitustööde maht oli kokku 35 190 miljonit krooni. Aastane ehitustööde maksumuse vähenemine oli 9,1%. Ehitustööde maksumuse jätkuv kahanemine on enam kui tõenäoline. Seda nii vähenevate ehitusmahtude, kui langeva ehitushinna tõttu.

Ehitusettevõtete ehitustööde maht, miljon krooni, kvartalite lõikes

Ehitusettevõtete ehitustööde maht, miljard krooni

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraarenduse praktikum – ideest teostuseni

Kanada suurim kinnisvaravahendaja läheb RE/MAX’i kaubamärgi alla

19.03.2009 Tõnu Toompark

Kanada suurim kinnisvaravahendaja, edukuselt tipus olev Keller Williams läheb RE/MAX’i kaubamärgi alla. Bjorn Soolsma ja Deborah Stevens – kaasomanikud ja asutajad vastloodud RE/MAX Result Reality’s – on kindlad, et RE/MAX koolitused, tehnoloogia ja kaubamärk aitavad nende maakleritel jõuda tippu.

Kinnisvaramaaklerid, kellel on üle 25 aasta kogemusi kinnisvaraturul, näevad suurt tulevikku uues grupis. “Me tahame jätkata ülesehitusega, millegagi, mis oleks suunatud maakleritele, oleks dünaamiline ja tulemustele orienteeritud,” ütleb Soolsma. “Ühendades meie filosoofia, ressursid ja visioonid RE/MAX’i ärimudeli, kaubamärgi ja ressurssidega, saame me parimateks.”

RE/MAX ametnike tervitus uutele kolleegidele

“Selles majandusolukorras teevad targad äriinimesed tarkasid äriotsuseid,“ ütleb William Soteroff, Senior Vice President RE/MAX International’ist. “RE/MAX on õige valik professionaalidele, kes tahavad suurendada oma äri, astuda järgmisi samme oma karjääriredelil ja saada maailmatasemel haridust ning värbamisvõimalusi.”

Paar päeva pärast ühinemisteadet oli peaaegu kõikidel RE/MAX Results Reality maakleritel uued märgid, uued visiitkaardid ja ligipääs RE/MAX Mainstreet’ile. Pärast kahepäevast perioodi osalesid nad orientatsiooni protsessis, mida pakkus RE/MAX’i Lääne-Kanada piirkond. Nad teevad tööd ka individuaalselt Soolsma ja Stevens’iga, et ümberhinnata oma äritegevuse eesmärgid ja strateegiad, et rajada oma karjääri RE/MAX’is tugevale aluspõhjale.

“Ja mis kõige peamine,” ütleb Elton Ash Regional Executive Vice President RE/MAX Lääne Kanadas, “et uued müügipartnerid õpivad kasutama väärtuslikke ressursse, milledele neil nüüd ligipääs olemas on, kaasaarvatud LeadStreet, Design Center ja Agent Training on Damand. Me julgustame neid koguma andmeid, leidma midagi, mis aitaks neil juurde saada lisaväärtuli oma ärile ning panna kõik vahendid nende enda jaoks tööle. See on põnev ja ilmselt veidi ülepaisutatud, kuid me oleme siin aitamaks neil töö alustamist ja et üleminek kujuneks võimalikult sujuvalt.”

Üks osa RE/MAX Results Reality müügipartnereid otsustas alustada oma sihtmärkide elluviimist ja hariduse saamist RE/MAX Rahvusvahelisel konverentsil 2009 Las Vegases osalemisega. Nende hulgas oli ka abielupaarist meeskond Bruce Pallon ja Rene Marvin.

“RE/MAX kaubamärk on märkimisväärne,” ütleb Pallon. “Küsige kellelt tahes tänaval nimetada kinnisvara ettevõte ning kümnest üheksa ütleks RE/MAX. Meil on suur hea meel teatada oma klientidele üleminekust.”

Will Shipton, kes omandas kinnisvaralitsentsi aastal 2008, on innukas rääkima kindlustundest, mida ta saavutas treenides Soolsma’d ja Stevens’it RE/MAXi saades, kus temagi oma karjääri alustas. “Olen põnevil,” ütleb Shipton. “Inimsed ei tea väga Keller Williams´it, kuid nad teavad RE/MAXi. Nüüd on mul parimast parim võimalus, et oma äri suursuguseks muuta.”

Kommentaarid

Mulle meeldis see artikkel suurest Keller Williams´i kontorist Vancouver´is, mis otsustas üle minna RE/MAX Resuts Reality ettevõtteks. Selline informatsioon on pikaajalise mõjuga ning aitab värvata jõuliselt.
– Ansel Clarke, RE/MAX Metro-City Reality, Orleans, Ontario

Olen müügipartner, kuid endine Broker/Owner, töötan Louisville’s, kus RE/MAX on tugev, järjekindel ja jätkusuutlik. Keller Williams’il on strardispurt siin ja nende maaklerid saavutavad ärialase edu. Me teame väärtust, mis kaasneb jätkusuutlikkuse standardi järgi. Ka meie murdsime läbi barjääri, vastu hakates 21. sajandi buumile. Me võitsime selle lahingu ning järsku avastasime enda ettevõtte olevat kindlal alusel, kindlad müügid ning kindlad tasustamised. Ma olin sõnatu, kuuldes Margaret Kelly avakõnes seda teavet rahvusvahelisel konverentsil. Siin Louisville´is haarab kohalik KW glamuur mõnesid nooremaid maaklereid, kel võiks hästi minna. Kuid ei teki küsimustki minu peas, endise B/O´na, on need tavaliselt maaklerid, kes muidu oleks valinud RE/MAXi. Ma loodan, et me ei ole muutunud loorberitel puhkavateks värbamisel, “perekonna” jõupingutused Keller Williams’i mudeliga, nad võtsid üle vaatenurga, mida kasutati mõned aastad tagasi. Olen kindel, et see on suunatud uutele B/O´tele ning loodan, et strateegia informatsioon tagab B/O’tele suured ning edukad kontorid. Olen veidi mures, kuna PR räägin, et Keller Williams on muutumas edu standardi avalduseks. Just nagu Margaret kelly rääkis meile konverentsil, on üha vähem ja vähem müüke-palju tüli sotsiaalsetel kogunemistel.
– Jude Birch, RE/MAX müügipartner, Louisville, Ky

See on üks neid lugusid, et edasine pakub tõendust minu uskumistele, et turg on pöördumas. Nagu kõigil uutel maakleritel, oli ka minul raske 2008. aasta, kuid 2009. on alanud juba kui kõige kiireim aasta kunagi. Et näha tulemust, mida mina näeksin tavaliselt targa ärilise otsusena, on veel üheks tõendiks, et mitte ainult mina ei näe seda turgu sellisena, kuid ma olen õigel ajal õiges ettevõttes.
– Cliff Watkins, RE/MAX Destiny, Elk Grove Village, Ill

Üks on maas, teised veel järel!
– Russell Parker, RE/MAX By The Lakes, Wylie, Texas

Halleluuja! Kui mina tulin 1994. aastal RE/MAX’i, siis oli nõutavad vähemalt kolme aastased kogemused kinnisvara alal. Ma hoidsin silma peal RE/MAX’i maakleritel isegi siis, kui sõitsin koolibussiga ja kasvatasin nelja last. Siis aastal 1989 olin ma litsentsiga ja hakkasime koos ERA firmaga õppima ning end arendama, silme ees tuleviku eesmärk RE/MAX’iga liituda. Kui ma astusin RE/MAX’i uksest sisse esimesel päeval, mõtlesin, et olen surnud ja sattunud taevasse ning ka nüüd, 15 aastat hiljem, mõtlen ma nii. Minu noorim lapselaps arvab, et ma sõidan selle kuumaõhupalliga tööle igal päeval. Tere tulemast meie perekonda!
– Michele Rising, RE/MAX Around Atlanta AllStars, Fayetteville, Ga

Artikli edastas Leanika Klaassen, RE/MAX Professionals

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaramaakleri persoonibränd ja digitaalne turundus

Kui ma oleksin kihla vedanud… – lõplik kokkuvõte

18.03.2009 Tõnu Toompark

Mulluse märtsi keskpaigas jäi mul teise poole passiivsuse tõttu sõlmimata väljapakutud kihlvedu kinnisvaraturu prognoosi osas. Kihlvedu väljapakkunud, kuid sellest hiljem loobunud veebikommentaator kritiseeris karmilt, et minu seisukohad kinnisvaraturu arengute osas on liialt mustades värvides.

Prognoosisin, et korteriomandite keskmine ruutmeetrihind langeb aastaga Eestis ja Tallinnas 20% ning tehingute arv väheneb 15%. Asja lihtsustamiseks sai tehtud lineaarne prognoos – hindade ja tehingute sirgjooneline langemine prognoositud tasemele. Ilmselgelt on reaalne elu keerukam, kus tõusudele järgnevad langused. Oluline on, et ennustatud sai üldist turu liikumise suunda, mitte täpset rada, mida mööda selle tulemuseni jõutakse.

Tehingute arv langes kaks korda

Mullu veebruaris sõlmiti Eestis 1455 ja Tallinnas 591 korteriomanditehingut. Tänavu veebruaris olid numbrid vastavalt 717 ja 309. Teisisõnu langes tehingute arv minu prognoositud 15% asemel pea kaks korda.

Siinkohal peab ka tunnistama, et täna puudub kinnisvaraturul põhjus, miks korteriomanditehingute arv peaks tõusma hakkama. Aastatagused probleemid on pigem süvenenud ja helgemat tuleviku lähiajal paraku ei paista. Pigem on tehingute arvu langus kiirenemas.

Hinnad langesid 31%

2008. aasta veebruaris tehtud korteriomanditehingute keskmine ruutmeetrihind oli Eestis 16 563 ja Tallinnas 23 413 krooni. Käesoleva aasta veebruariks oli toimunud hinnalangus 31% ning hinnad on maandunud tasemele 11 455 ja 16 132 krooni.

Taas tuleb tõdeda, et reaalne elu oli märksa kurvem kui liigpessimistlikuks peetud aastatagune prognoos, kus ennustasin hinnalangust 20%.

Korteriomandite tehinguhindade juures peab mainima sedagi, et hinnalangus on vaikselt, kuid samas kindlalt kiirenemas. Veel aasta tagasi oli aastane korteriomanditehingute hinnalangus kõigest suurusjärgus 11%. Kaheteistkümne kuuga on see kasvanud 31-protsendiliseks languseks.

Eelneva kokkuvõtteks

Kokkuvõtteks tuleb enesekriitilisena tõdeda, et minu ennustused läksid reaalsusest üsna kauges kaares mööda. Paraku tuleb siin tunnistada ka seda, et liigses pessimismis ja tuleviku liiga süngetesse värvidesse maalimisest oli asi kaugel.

Enese eksliku ennustuse vabanduseks saab välja tuua asjaolu, et kuni oktoobrini 2008. jälgis reaalne elu üsna täpselt ennustatud graafikut.

Oktoobrikuine laenumarginaalide äkiline tõstmine ning laenukraanide kinnikeeramine oli see, mis viis tehingute arvu ja hindade langusele, mida ka ühe kuu baasil pidi kahekohalise numbriga mõõtma. See oli hoop kinnisvaraturule, millest taastumine võtab tõenäoliselt üsna kaua aega.

Järgmine prognoos

Sugugi ei paku head meelt see, et eelolevaks aastaks tuleb taas prognoosida elamispindade hindadele langust. Kui hindade ja tehingutemahu languseks on mitmeid põhjuseid (langev majandus, suurenev töötus, vähenevad laenukäibed,…), siis languse pidurdumiseks, ammugi tõusuks tänasel turul põhjused tuua ei ole.

Nii kordan aastatagust prognoosi ning ennustan aastases perspektiivis korteriomandi tehinguhindade languseks taas 20% ning tehingute arvu languseks tänaselt ülimadalalt tasemelt 15%.

Korteriomanditehingute arv ja prognoos

Korteriomanditehingute m2 hind ja prognoos

Vaata ka eelmisi kokkuvõtteid

Kinnisvarakool & koolitus: Ehitamise dokumenteerimine – kohustuslikud nõuded ja praktika

KÄIK nr 1: Toompark: laenutingimused on karmid

17.03.2009 Tõnu Toompark

Täna sõlmitud kihlveos – kas aasta pärast on kinnisvara odavam või kallim? Toompark vs. Tosso – esitab oma esimesed argumendid Tõnu Toompark.

Miks korteriomandite hinnad peaksid aasta pärast olema madalamal, kui need on täna:

Laenutingimused on endiselt “karmid”. Euribor küll langeb, kuid intressimarginaal tõuseb. Laenude väljastamisel on omafinantseeringu nõuded karmid.
Laenude väljastamine on kokku tõmbunud – laenuraha antakse turule vähem, kui sealt raha tagasi võetakse. Seda nii eluasemelaenude kui eraisikulaenude turul.

Eesti pangad on tagahoov, kel on praktiliselt keelatud mõistlikul tasemel laene väljastada. Kui kinnisvaraturul laenuraha ei ole, siis hinnatõusust rääkida ei saa.
Töötus suureneb – koondamised on inimeste igapäevane kõneaine. See tekitab ebakindlust ning lükkab elamispindade ostuotsuste tegemise edasi.
Palgad langevad – palgavähendamised käivad igapäevaselt samast jutust läbi, kus koondamistest räägitakse. Palkade vähendamised vähendavad ostujõudu ning panevad kinnisvaratehinguid edasi lükkama.
Nii mõnelgi kodanikul tuleb liiga kallis elamispind vähenenud palga tõttu odavama vastu välja vahetada. See suurendab turul pakkumist ja sundseisus olev pakkuja saab olla edukas ainult odava hinnaga.
Ebakindluse tõttu eelistavad inimesed elutingimusi mitte parandada. Kui seda siiski on vaja teha, siis eelistatakse uue/uuema ostmisele vana remontimist. Nii väheneb turul likviidsus, mis omakorda avaldab survet hindadele.
Üürida on täna “maruodav”. Seda nii langenud üürihindade tõttu, kui ka suhteliselt arvestades ostu-müügihindasid.
Sundenampakkumiste arv on jätkuva tööpuuduse kasvu tõttu suurenemas. Samas ostjaid turule juurde ei tule, enampakkumiste tehinguhinnad on jõuliselt langemas kuivõrd täiturite müügitöö on enam kui napp.
Pakkumiste arv on juba aasta üsna stabiilselt samas suurusjärgus püsinud. Pakkumiste arv pigem suureneb sundmüükide tõttu kui väheneb.
Langeva tehingute arvu ja väheneva likviidsuse tingimustes peab tõsiselt tehingut teha sooviv persoon pakkumishinna viima tänase asemel homsele tasemele, et ostja julgeks osta. Ehk siis tänasest pakkumishindadest ja tehinguhindadest 10-15-20% allapoole.

Uusarenduse maht tehingutes väheneb. See tähendab, et enam tehinguid tehakse odavama kinnisvaraga. See küll ei langeta kogu turu varade väärtust, kuid langetab tehingute mediaanhinda.
Elamispindade turul on likviidsus enam kui madal. Igakuisselt tehakse tehinguid suurusjärgus poole vähem kui aasta varem. Täna ei ole turul märkigi, et tehingute arvu selline langus pidurduks – pigem languse kiirus kasvab. Selleks, et hinnad saaksid tõusma hakata või isegi ainult stabiliseeruda, peab esmalt peatuma tehingute arvu langus.
Turu põhi ei tõota tulla inertsel kinnisvaraturul mitte terav, vaid mitme aasta pikkuselt lauge. Nii oli see ka Soome “lama” ajal.
Arvan, et august välja ronida on raskem, kui auku kukkuda. Momendil on hinnalangus kestnud 2 aastat. Näiteks Soomes kestis “lama” ajal hinnalangus 4 aastat. Üldiselt on majanduskriiside ajal kinnisvarahinnalangus olnud 3-4 aastat. Mul on küsimus, et milles oleme meie täna osavamad-targemad-ilusamad, kui näiteks soomlased-rootslased 20 aastat tagasi?
Kinnisvaraturg käib tõusule pöördumisel pigem muu majanduse järel. Täna on vaid üksikuid, kes on julgenud sellesse aastasse majanduse pöördumist prognoosida. Pigem on majanduse tagasi kasvule pöördumise punkt kui silmapiir, mis sellele lähenedes järjest kaugemale lükkub. Kinnisvarasektori elavdumine tuleb selle järel.

Miks hinnad peaksid olema aasta pärast kõrgemad kui täna:

Tehingud kinnisvaraga jäävad vaid üksikute rikaste lõbuks. Rikkad teevad tehinguid kallima klassi kinnisvaraga. (Tahaks igal juhul loota, et nii ei lähe.)
Eestlased loobuvad kinnisvaratehingutest. Tehinguid teevad vaid üksikud välismaalased kesklinnas. Kesklinna hinnatase aga ületab Tallinna keskmist. (Tahaks jälle loota, et selline stsenaarium on tõest väga kaugel.)
Tehinguid tehakse väiksemate korteritega, mille lõpphind on odavam, kuid ühikuhind on keskmisest kõrgem.

Artikkel ilmus 17/03/2009 väljaandes Ehitusuudised.net.

Toompark ja Tosso vedasid kihla kinnisvaraturu tuleviku osas

17.03.2009 Enn Tosso

Kinnisvaraspetsialist Tõnu Toompark ning Äripäeva ajakirjanik Enn Tosso sõlmisid kihlveo, kas kinnisvaraturg on aasta pärast plussis või miinuses.

Kinnisvaraspetsialist Toompark ennustas, et Tallinna korteriomandite mediaanhind märtsis 2010 on madalamal kui mediaanhind märtsis 2009.

Äripäeva ajakirjanik Tosso ennustas, et Tallinna korteriomandite mediaanhind märtsis 2010 on kõrgemal kui mediaanhind märtsis 2009.

Aluseks võetakase Maa-ameti andmed.

Kihlveo kaotaja tasub võitjale 2010. aasta märtsi lõpust alates oma isiklikust sissetulekust 1000 krooni ulatuses spordiklubi arveid.

Palun avaldage oma arvamust, kes võidab?

Artikli autor on Enn Tosso. Artikkel ilmus 17/03/2009 väljaandes Ehitusuudised.net.

LVM: Kinnisvaraportaalid aastal 2000 – reaalkontorid veel välja ei sure

17.03.2009 Tõnu Toompark

2000 kirjutatud ülevaade kinnisvara andmebaasidest internetis algab tõdemusega, et kinnisvarafirmasid kinnisvaraportaalid ei ohusta.

2009 see tõdemus kehtib. Samas kui 9 aastaga on andmebaasidest saanud portaalid ning kinnisvarafirmade kodulehed on muutunud portaalide sarnaseks, siis aastal 2018 selles väites enam nii kindel ei oleks.

Trend, kus portaalid flirdivad eraisikutest müüjatega ning kinnisvarafirmad ehitavad ülesse portaalidest paremaid lahendusi viitab kindlasti eelseisvatele arengutele

Kes on kes 2000 ja 2009?

2000

1. Kv.ee
2. Kinnisvarakeskus.ee
3. Kinnisvaraturg.ee
4. Positiivlahendused.ee
5. Vara.ee/kv

2009*

1. City24.ee
2. Kv.ee
3. Ekspresskinnisvara.ee
4. Soov.ee
5. iKodu.ee
* allikas: LVM Kinnisvara

Ajaproovile on vastu pidanud Kv.ee, samas kui suur pilt on kardinaalselt muutnud.

Artikli autor on Ingmar Saksing (LVM Kinnisvara). Artikkel ilmus 04/03/2009 LVM Kinnisvara blogis.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

Arendaja võlad on korteriostja jaoks ohumärk

16.03.2009 Tõnu Toompark

Kinnisvaraspetsialisti Tõnu Toomparki sõnul tuleb keerulises seisus kinnisvaraturul ringi vaataval ostjal olla eriliselt tähelepanelik.

Korteriostja peab ostu kaaludes veenduma arendaja jätkusuutlikkuses. Mida enam korterelamust on müüdud ja mida väiksem on pakkumisel olevate korterite hulk, seda väiksem on eeldatav risk tarbija jaoks, kirjutas Toompark Äripäevas.

Ohumärk tarbija jaoks on kindlasti arendaja maksuvõlad – kui need on suured, siis tasub uurida võlgnevuse põhjust ja seda, kas võlgnevused on plaanis kustutada.

Toomparkile teadaolevalt on juba esinenud juhtumeid, kus pankrotistunud kinnisvaraarendaja on jätnud kommunaalmaksete võlad teiste korteriomanike kanda. Viimastel tuleb võlg likvideerida, sest vastasel korral ähvardab mitte ainult neid, vaid kogu elamut teenuseta jäämine.

Artikli autor on Siiri Erala. Artikkel ilmus 16/03/2009 väljaandes E24.ee.

Elamispindade pakkumishind on 2006. aasta alguse tasemel

16.03.2009 Tõnu Toompark

Elamispindade pakkumishindu kajastav KV.EE Indeks on langenud 78,6 punkti tasemele. See on 20,3% aastatagusest indeksi tasemest allpool. Indeksi tipust aprillis 2007. a. on langus 27,6%. Ajaliselt vaadatuna on KV.EE Indeks samal tasemel, kus see oli jaanuaris 2006. a. ehk ajal, mil pakkumishinnad tõusid mitmeid protsente nädalas.

Endiselt tuleb tõdeda, et pakkumishindade liikumine ei ole olnud väga seotud reaalsete tehinguhindade liikumisega. Korteriomanditehingute hinnad on maa-amet andmeil aastatagusega võrreldes langenud 31% ning tipphindadega võrreldes koguni 40,7%.

Kui aastataguse üks miljon krooni maksva korteri pakkumishind on tänasega langenud keskmisest ümardatult 200 000 krooni võrra, siis tehingute tase on langenud 310 000 krooni ehk 110 000 krooni enam. Viimase aasta iganädalane hinnalangus pakkumishindade puhul on olnud suurusjärgus 4000, tehinguhindadel 6000 krooni lähedal.

Kinnisvaraportaalis KV.EE olevate elamispindade pakkumiste hulk püsib jätkuvalt stabiilsena. Käesoleva kokkuvõtte koostamise momendil on pakkumisi kokku 20 824.

Võiks arvata, et pakkumiste hulk väheneb põhjusel, et osad kinnisvaramüüjad loobuvad vara müügist põhjusel, et turg ei ole valmis maksma nende soovitud hinda. Pakkumiste arvu vähenemist siiski ei ole toimunud ning pakkumiste indeks on pea samal tasemel, kus see oli ka aasta tagasi.

KV.EE Indeksi madalaimaks väärtuseks on pakutud 50% taset. See tähendab tänase pakkumishindade taseme langust veel kolmandiku võrra. Tahaks loota, et sellist hinnalangust turul ei tule. Samas võiks seni kasvav vahe pakkumishindade ja tehinguhindade vahel väheneda. See aitaks kindlasti kaasa tehingute nappuses vaevleva turu likviidsusele.

KV.EE Indeksi graafik

Kinnisvarakool: ChatGTP ja tehisintellekti koolitus kinnisvaramaakleritele

Statistika: Ehitusmahindeks 2005. aasta tasemel

16.03.2009 Tõnu Toompark

Ehitusmahuindeks on statistikaameti andmetel 2008. a. IV kvartaliks kukkunud 229 punkti tasemele. Samal tasemel oli indeks ka näiteks 2005. aasta III kvartalis.

Eelmise aasta sama ajaperioodiga võrrelduna on ehitusmaht langenud 19,8%. Tegemist on neljanda järjestikuse languskvartaliga ja paraku peab tõdema, et langus on kiirenemas.

Viimati oli selline langus ehitusmahtudes 1999. aastal, mil ehitusmahud langesid aastatagusega võrreldes samuti 19,8%. Aastatel 2000 kuni 2007 on ehitusmaud olnud pidevalt kasvamas.

Ehitusmahuindeks, 2000. a. = 100

Ehitusmahuindeks, eelmise aasta vastav periood = 100

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Kinnisvarakool: Kasutusluba ja selle taotlemine

Eluruumi üürilepingu sõlmimisel tuleb arvestada seadusest tulenevate kohustuslike tingimustega

13.03.2009 Tõnu Toompark

Kinnisvara ostmise asemel on täna saamas kasvavaks trendiks eluaseme üürimine. Samas ei ole paljud üürileandjad ja üürnikud päris teadlikud oma õigustest ja kohustustest, mis eluruumi üürile andmisega kaasnevad.

Tihti unustatakse ära, et üüritud eluase on üürniku kodu ja kodu puutumatus on igaühe põhiseadusest tulenev põhiõigus. Seetõttu sätestab võlaõigusseadus eluruumi üürniku kaitseks kohustuslikud sätted, millest üürniku kahjuks kõrvalekalduvad kokkulepped on tühised.

Praktikas on eluruumi üürilepingute sõlmimisel on üsna levinud, et üürniku kanda jäetakse kõik kulud, mida näiteks korteriühistu või haldaja eluruumi osas üürileandjale esitab. Võlaõigusseadus küll võimaldab lisaks üürile üürniku kohustusena kokku leppida ka kõrvalkulude tasumises, kuid eluruumi üürilepingu puhul saavad sellised kulud seonduda otseselt vaid eluruumi kasutamisega, nagu näiteks vesi, küte, elekter jms.

Kindlasti ei ole eluruumi kasutamisega seotud mistahes halduskulud, korteriühistu remondifondi makstavad summad või muu sarnane. Kokkulepe, millega eluruumi üürniku kohustuseks jäetakse eluruumi kasutamisega mitteseotud kulud, on tühine. Samuti, kui üürilepingus kõrvalkulude osas kokkulepe üldse puudub, kannab kõrvalkulud seadusest tulenevalt üürileandja.

Tähtajalise eluruumi üürilepingu puhul tuleb arvestada, et üürniku kahjuks ei saa kokku leppida muid erakorralise ülesütlemise aluseid peale nende, mis on toodud võlaõigusseaduses. Tähtajalise eluruumi üürilepingu mõte seisnebki selles, et üürnikul oleks kindlus, et leping kehtib kokkulepitud tähtaja jooksul ning et üürileandja ei saaks üürilepingut ootamatult lõpetada.

Tähtajalist üürilepingut on võimalik üles öelda ka mõjuval põhjusel, mida ei ole seaduses eraldi ülesütlemise alusena sätestatud, kuid siinjuures tuleb arvestada, et kui üürileandja ütleb üürilepingu üles asjaolul, mis tuleneb temast endast ja ei ole tingitud üürnikust, võib tegemist olla lepingu rikkumisega ning üürnik võib üürileandjalt nõuda kahju hüvitamist.

Kui eluruumi üürileping sõlmitakse ainult müügiperioodi ajaks, st seniks, kuni üürileandja leiab eluruumile ostja, saab üürilepingu sõlmida selle tingimusega. Nimelt näeb võlaõigusseadus ette võimaluse, et kui eluruumi üürilepingu pooled on üürilepingu sõlminud teatud tingimusega, siis selle tingimuse saabumisel muutub üürileping tähtajatuks.

See tähendab, et eluruumile ostja leidmisega ei kaasne automaatselt üürilepingu lõppemine vaid üürileping muutub sellisel juhul tähtajatuks. Tähtajatu üürilepingu saab igal ajal olenemata põhjusest üles öelda 3 kuulise etteteatamisega. Müügiperioodiks võib üürilepingu sõlmida ka kohe tähtajatuna, millisel juhul ei pea eraldi tingimust seoses asja müügiga lepingus sätestama.

Artikli autor on Pille Pettai. Pille Pettai on advokaadibüroo Glikman & Partnerid advokaat. Artikkel on ilmunud ka portaalis Ehitusuudised.net.

Kinnisvarakool: Korteriühistu juhtimise õiguslikud alused

Spetsialist: arendaja võib oma võlad elanike maksta jätta

12.03.2009 Tõnu Toompark

Kui kinnisvaraarendajal tekivad raskused müügiga, siis võib see juba müüdud korterite omanikele tähendada seda, et arendaja soovib enda omandis olevate korterite haldus- ja hoolduskulud ebaõiglaselt teiste korteriomanike kaela veeretada, kirjutab kinnisvaraspetsialist Tõnu Toompark oma blogis.

«Kuuldavasti on juba olemas esimesed juhud, kus pankrotistunud kinnisvaraarendaja on jätnud kommunaalmaksete võlad teiste korteriomanike kanda. Viimased peavad võla likvideerima, sest vastasel korral ähvardab teenuseta jäämine kogu elamut,» kirjutab Toompark.

Tema sõnul on lepingu teenusepakkujaga, näiteks vee ja kanalisatsiooni või gaasipakkujaga reeglina sõlminud ühistu, mitte iga korteriomanik eraldi. See tähendab, et teenuse eest tasumise eest vastutab teenusepakkuja eest ühistu, mitte iga korteriomanik. «Kulude majasisese jaotamisega tegeleb sellisel juhul ühistu, kes peab hoolitsema selle eest, et korteriomanikud teenuse eest ühistule tasuksid.»

Võlgnevuse tekkimisel on oht, et teenusepakkuja ähvardab teenuseta jätta kogu ühistu kui lepingupartneri, mitte vaid konkreetse võlglasest korteriomaniku. Teenuseta jäämise hirmus tuleb teistel korteriomanikel aidata ühistu võlg likvideerida, et hiljem ühistu nõue võlglase vastu pöörata.

Artikli autor on Gert D. Hankewitz. Artikkel ilmus 12/03/2009 väljaandes Soov.ee.

LVM: Veebruarikuu kinnisvarastatistika näitab tõusutrendi

12.03.2009 Tõnu Toompark

Tehingute statistika näitab, et kinnisvaraturu maht Pärnus ja Pärnumaal oli veebruaris tervelt 176,35 miljonit ja 145 tehingut. Sealhulgas 46 tehingut korteritega 23,31 miljoni eest. Eriti vilgas oli turg maatehingutega. Rahaliselt olid sellised turumahud Pärnu kandis 2005 aasta suvel ja seega saaks rõõmustada, et äri õitseb.

Aga kui asja lähemalt uurida, siis selliseid tehinguid, mida võiks nimetada “klassikalisteks” ostu-müügitehinguteks, kus müüja ja ostja on üksteist leidnud läbi müügiprotsessi, oli tunduvalt vähem.

LVMi hinnangul oli “klassikaliste” tehingute turumaht veebruaris vaid 43 miljonit 76 tehinguga. Sealhulgas kortereid müüdi 37 tk kogumahuga 16,6 miljonit, elamuid 15 tk 16 miljoni eest ja ülejäänud olid maadega, äri ja tootmishoonetega. Selline seis valitses arvatavasti 2000 aastal, sest statistikaameti andmed algavad 2001 aastast. Ja 16 aastase turupraktikuna julgeme arvata, et “klassikaliste” tehingute osakaal statistikas sellel ajal oli 100% lähedal.

Aga igatahes on veebruar positiivne kuu, sest ka “klassikaliste” tehingute osas oli ta jaanuarist ca 15 % parem.

Artikli autor on Andres Sutt (LVM Kinnisvara). Artikkel ilmus 04/03/2009 LVM Kinnisvara blogis.

Kinnisvaraostja peab arvestama riskidega

11.03.2009 Tõnu Toompark

Keerulised ajad kinnisvaraturul, langev tehingutemaht ja hinnad ning nii mõnedki pankrotistunud kinnisvaraarendajad on märgid, mis sunnivad korteriostjaid erilisele tähelepanule. Kui kinnisvaraarendajal tekivad raskused müügiga, siis võib see juba müüdud korterite omanikele tähendada seda, et arendaja soovib enda omandis olevate korterite haldus- ja hoolduskulud ebaõiglaselt teiste korteriomanike kaela veeretada.

Oht võõraid võlgu kustutada

Kuuldavasti on juba olemas esimesed juhud, kus pankrotistunud kinnisvaraarendaja on jätnud kommunaalmaksete võlad teiste korteriomanike kanda.Viimased peavad võla likvideerima, sest vastasel korral ähvardab teenuseta jäämine kogu elamut.

Lepingu teenusepakkujaga, näiteks vee ja kanalisatsiooni või gaasipakkujaga on reeglina sõlminud ühistu, mitte iga korteriomanik eraldi. See tähendab, et teenuse eest tasumise eest vastutab teenusepakkuja eest ühistu, mitte iga korteriomanik. Kulude majasisese jaotamisega tegeleb sellisel juhul ühistu, kes peab hoolitsema selle eest, et korteriomanikud teenuse eest ühistule tasuksid.

Pangalaenud on „vee all“

Asja muudab keerulisemaks fakt, et tänasel päeval on päris paljud tipphetkel võetud korterilaenud „vee all“. See tähendab, et hüpoteegiga tagatud laenusumma on suurem kui korteri enda turuväärtus. Kui korter on muude makseraskuste juures ka sundtäitmise korras enampakkumisele pandud, siis esmalt rahuldatakse hüpoteegiga tagatud nõuded. Viimased on enamasti panga nõuded.

Kui korteri võimalik müügihind on võlgadest väiksem, siis on ilmselge, et mingid nõuded jäävad rahuldamata. Siin on just korterühistul oht pika nina ja tühjade pihkudega jääda.

Oluline teema on veel garantiiteenus

Illustratsioon
Uuel arendataval elamul on seadusejärgne ehitusgarantii minimaalselt kaks aastat. Kui arendaja positsioon nõrgas majanduskeskkonnas on ebakindel ja pankrotioht on ukse taga kummitamas, siis on korteriostjate jaoks tõsine risk, et garantiiteenus jääb ühel momendil osutamata. See, et mingid garantiiprobleemid tekivad on aga enam kui kindel.

Eelneva kurblooline kokkuvõte majandusloogika seisukohast ei ole rõõmustav. Majandusloogika ütleb, et kui ostjal on üleval riskid – näiteks oht naabri võlgu tasuma hakata või loobumine garantiiteenusest, siis ostja on nõus seda aktsepteerima, kuid turu keskmisest madalama ostuhinna eest.

Enamus täna raskustes olevaid arendusprojekte on aga käivitatud turu kõrghetkel, mil hinnad olid tänase turu keskmisest märksa kõrgemad. Seega turu tänasest keskmisest odavam müük tekitab languse spiraali, kus arendajal kasumisse või isegi nulli jõuda pole mingilgi juhul võimalik. Turu keskmisest madalam hind aga aina süvendab pankrotiohtu ja suurendab tarbija riske, seega ka tarbija nõutavat hinnasoodustust.

Vali jätkusuutlik arendaja

Mida peaks korteriostja sellises olukorras tegema? Korteriostja peab ostu kaaludes veenduma arendaja jätkusuutlikkuses. Mida enam korterelamust on müüdud ja mida väiksem on pakkumisel olevate korterite hulk, seda madalam on eeldatav risk tarbija jaoks. Ohumärk tarbija jaoks on arendaja maksuvõlad – kui need on suured, siis tasub uurida võlgnevuse põhjust ja seda, kas võlgnevused on plaanis kustutada.

Positiivne aga on see, et meil on üksjagu suuremaid kodumaiseid ja välismaiseid arendajaid, kes küll turuolukorra üle rõõmsad ei ole. Samas võime olla üsnagi kindlad, et nad on meil ka näiteks viie aasta pärast turul tegutsemas. Sellised ettevõtted peavad ka täna hoolitsema selle eest, et koduostjad võõraid võlgu ei peaks tasuma ning garantiiteenus neil samuti olemas oleks.