Turuteadlik majaostja oskab oma hooviväravast kaugemale vaadata

Kinnisvaraturg on väljunud faasist, kus iga uusehitus vaatamata kvaliteedile või asukohale kiiresti müügiks läks – edukad suudavad olla vaid läbimõeldud projektid, mis on sihitud kindlale kliendigrupile ning vastavad ootustele nii asukohalt, kvaliteedilt kui hinnalt.

Mõne aasta taguse ajaga võrreldes on pakkumine märkimisväärselt laienenud. Laienenud on nii pakutava geograafiline haare, kvaliteet kui hinnaklass. Praegu võime öelda, et iga maksejõulise kliendigrupi jaoks on turul toode, mis talle vastuvõetav peaks olema. Iseasi, kui tugev on kinnisvaraprojektide konkreetsele sihtgrupile suunatud turundustegevus, mis võimalike kliente heast kaubast teavitab.

Kinnisvaraturu kvaliteedi areng sisaldab endas ka klientide arengut – kliendid on muutunud turuteadlikumaks. Sellele kaasa aidanud erinevate kinnisvarafirmade laialt levitatavad turuülevaated. Kindlasti ka ajalehtede kinnisvaraveerud, mis laialt olulist informatsiooni levitavad. Turuteadlikkus hõlmab endas senisest suuremaid nõudmisi kvaliteedile ja elukeskkonnale.

Ostja pöörab suuremat tähelepanu elukeskkonnale kui tervikule, mis haarab endasse nii kaubandus- ja teenindusasutused, parkimis- ja transpordivõimalused jne. Hea ja kvaliteetne, kuid infrastruktuurita maja enam ei müü.

Toimub igikestev piirkondade diferentseerumine – ühte piirkonda koondub sarnaste parameetritega elanikkond, kes soovib soetada sarnase kvaliteedi ja hinnaklassiga kinnisvara. Eriti selgelt on diferentseerumine näha uuselamurajoonide juures, kus ühetaoline hinnaklass elanikkonna struktuuri määrab. Pisut vähem ilmneb see olemasolevates asumites. Siiski võib ka viimaste puhul üsna selgelt eristumise suundumust märgata – näiteks on Kopli ja Tallinna kesklinna kliendid tavapäraselt üsna erinevate soovide ja maksevõimega.

Kui eelnevatel aastatel oleme näinud mitmekümneprotsendilist hinnatõusu, siis tulevikus muutuvad kasvunumbrid märkimisväärselt väiksemaks – iga ostuotsus tuleb eelnevast põhjalikumalt läbi mõelda, sest kaob fenomen, et aastases perspektiivis on ostetud kinnisvara soetusmaksumusest kindlasti kallim, st investeering positiivse tootlusega. Kinnisvara hinnakasvu stabiliseerumist toetab ka pankade prognoos, et 2003. aastal kasvab eluasemelaenude turg kuni 20%, mis jääb eelmiste aastate kasvunumbritele mitmekordselt alla.

Kinnisvaraturg suundub Tallinnast järjest kaugemale. Aastatetagune üldlevinud 30 kilomeetrit, millest linnapiirist kaugemale ei tahetud kinnisvara soetada, on tänaseks veninud juba 40-50 kilomeetrini. Taolise turu laienemise põhjuseks on kinnisvara kiire hinnatõus, mis on sundinud odavamaid, kuid kaugemaid alternatiive otsima. Sellele on kaasa aidanud inimeste liikumisvabadust ja -valmidust suurendav autode arvu kiire kasv.

Täheldatav on teise eluaseme ostmise trendi algus. Siin on tegemist peamiselt korteriomanikega, kes soetavad omale rohelusse 300 000-500 000 krooni maksva linnalähedase suvila, kuhu tööpingeid maandama põgeneda. Suvila on enamasti ümberehitatud aastaringseks elamiseks. Eelistatud on Tallinnast ida või lääne suunas jäävad juba ammutuntud suvilarajoonid. Tugevat potentsiaali omavad Laulasmaa, Lohusalu, Vääna-Jõesuu ja Suurupi piirkonnad, samuti Kaberneeme, Salmistu. Vähetähtsad pole Pärnu ja saared.

Turule on tulnud mitmeid väga hea asukohaga korterelamuid. Parimate näidetena võib tuua Maakri Maja ja Tuvi tänava korterid. Eduka elamurajooni näitena võib tuua TTP Pirital arendatava elamurajooni. Neid projekte iseloomustab kinnisvara peamise parameetri ehk asukoha hea ärakasutamine, mis sisuliselt tähendab õiges kohas õige toote pakkumist.

Populaarsust koguvad puumajad. Kui veel mõni aasta tagasi oli klientide kindel nõudmine, et korter peab asuma kivimajas, siis nüüd lähevad müügiks ka renoveeritud puumajad. Viimased asuvad reeglina rohelistes rajoonides, kus ei ole parkimisprobleeme ning kesklinn kogu toetava infrastruktuuriga on käe-jala juures.

Korterite kiire kallinemine ei ole tõstnud elamispindade üürihindu. Kallima vara puhul, kuid stabiilse üüritulust saadava rahavoo näol on tegemist kahaneva vara tootlikkusega. Teisisõnu – üüriäri on kaotanud oma kunagise sära ja kasumlikkuse. Kahanev tootlikkus kaotab turult väikeinvestoreid, kes kortereid väljaüürimiseks kokku ostsid.

Kokkuvõtteks – elamispindade turg seilab stabiilses ajajärgus. Uue projekti õnnestumise alustalad on professionaalsus ja läbimõeldud tegutsemine konkreetse sihtgrupi nõudmiste rahuldamisel.

Artikkel on avaldatud 24.03.2003 väljaandes Äripäev –

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

Korteriühistu juhtimine ja asjaajamine