Elamispindade turg on stabiilne

Uute kinnisvaraprojektide arendamisel on täheldatavad trendid, mis on kinnisvaraturu viinud endisest märkimisväärselt kõrgemale kvaliteedile.

Turg on jõudnud välja faasist, kus iga uusehitus vaatamata kvaliteedile või asukohale kiiresti müügiks läks. Täna on edukad läbimõeldud projektid, mis on sihitud kindlale kliendigrupile ning vastavad viimaste ootustele nii asukohalt, kvaliteedilt kui hinnalt.

Mõne aasta taguse ajaga võrreldes on pakkumine märkimisväärselt laienenud. Laienenud on nii pakutava geograafiline haare, kvaliteet kui ka hinnaklass. Täna võime rahulikult öelda, et iga maksejõulise kliendigrupi jaoks on turul toode, mis talle vastuvõetav peaks olema. Iseasi on see, kui tugev on kinnisvaraprojektide konkreetsele sihtgrupile suunatud turundustegevus, mis võimalike kliente heast kaubast teavitab.

Kinnisvaraturu kvaliteedi areng sisaldab endas ka klientide arengut. See tähendab, et tänased kliendid on muutunud turuteadlikumaks. Oma osa on sellele kaasa aidanud erinevate kinnisvarafirmade laialt levitatavad turuülevaated. Kindlasti ka ajalehtede kinnisvaraveerud, mis laialt olulist informatsiooni levitavad.

Klientide turuteadlikkus hõlmab endas suuremaid nõudmisi kvaliteedile ja laiemale elukeskkonnale, mis jääb kortermaja seinade või elamurajooni aia taha. Tänane ostja pöörab suuremat tähelepanu elukeskkonnale kui tervikule, mis haarab endasse nii kaubandus- ja teenindusasutused, parkimis- ja transpordivõimalused jne. Hea ja kvaliteetne maja ilma kaasneva infrastruktuurita enam ei müü.

Toimub igikestev piirkondade diferentseerumine. See tähendab, et ühte piirkonda koondub sarnaste parameetritega elanikkond, kes soovib soetada sarnase kvaliteedi ja hinnaklassiga kinnisvara. Eriti selgelt on taoline diferentseerumine näha uuselamurajoonide juures, kus ühetaoline hinnaklass elanikkonna struktuuri määrab. Pisut vähem juba olemasolevates ja väljakujunenud asumites. Siiski võib ka viimaste puhul üsna selgelt eristumise suundumust märgata – näiteks on Kopli ja kesklinna kliendid tavapäraselt üsna erinevate soovide ja maksevõimega.

Kinnisvarahindade kasv stabiliseerub. Elukondliku kinnisvara turgu, kuid ka kogu kinnisvaraturgu laiemalt puudutab hinnatõusu stabiliseerumine. Kui eelnevatel aastatel oleme näinud mitmekümneprotsendilist hinnatõusu, siis tulevikus muutuvad kasvunumbrid märkimisväärselt väiksemaks.

See tähendab omakorda, et iga kinnisvara ostuotsus tuleb eelnevast põhjalikumalt läbi mõelda, sest kaob fenomen, et aastases perspektiivis on ostetud kinnisvara soetusmaksumusest kindlasti kallim, st. investeering positiivse tootlusega.

Kinnisvara hinnakasvu stabiliseerumist toetab ka pankade prognoos, et 2003. a. kasvab eluasemelaenude turg kuni 20%, mis jääb eelmiste aastate kasvunumbritele mitmekordselt alla. Väiksemad laenumahud vähendavad nõudlusepoolset survet kinnisvarahindadele.

Kinnisvaraturg venib Tallinnast järjest kaugemale. Aastatetagune üldlevinud 30 kilomeetrit, millest linnapiirist kaugemale ei tahetud kinnisvara soetada, on tänaseks veninud juba 40-50 kilomeetrini.

Taolise turu laienemise põhjuseks on kinnisvara kiire hinnatõus, mis on sundinud odavamaid, kuid kaugemaid alternatiive otsima. Sellele on kaasa aidanud inimeste liikumisvabadust ja -valmidust suurendav autode arvu kiire kasv.

Kinnisvaraturu laienemine Tallinnast väljapoole puudutab uusi rajatavaid elamurajoone. Samuti ka juba olemasolevaid suuremaid ja väiksemaid asulaid, kus kaubeldakse nii elamute, kruntide, kui korteritega.

Täheldatav on teise eluaseme ostmise trendi algus. Siin on tegemist peamiselt korteriomanikega, kes soetavad omale rohelusse 300000-500000 krooni maksva linnalähedase suvila, kuhu tööpingeid maandama põgeneda. Suvila on enamasti ümberehitatud aastaringseks elamiseks.

Siin on eelistatud Tallinnast ida või lääne suunas jäävad juba ammutuntud suvilarajoonid. Tugevat potentsiaali selles vallas omavad Tallinnast lääne suunda jäävad Laulasmaa, Lohusalu, Vääna-Jõesuu ja Suurupi piirkonnad. Tallinnast idasuunda jäävad Kaberneeme, Salmistu. Vähetähtsad pole ka suvepealinn Pärnu ja saared.

Turule on tulnud mitmeid väga hea asukohaga korterelamuid. Parimate näidetena võib siin tuua Maakri Maja ja Tuvi tänava korterid. Elamurajooni näitena võib tuua TTP Pirital arendatava elamurajooni. Neid projekte iseloomustab kinnisvara peamise parameetri ehk asukoha väga hea ärakasutamine, mis sisuliselt tähendab õiges kohas õige toote pakkumist.

Populaarsust on kogunud puumajad. Kui veel mõni aasta tagasi oli klientide kindel nõudmine, et korter peab asuma kivimajas, siis järjest enam lähevad müügiks renoveeritud puumajad. Viimased asuvad reeglina rohelistes rajoonides, kus ei ole parkimisprobleeme ning kesklinn kogu toetava infrastruktuuriga on käe-jala juures.

Korterite kiire kallinemine ei ole tõstnud elamispindade üürihindu. See tähendab, et kallima vara puhul, kuid stabiilse üüritulust saadava rahavoo näol on tegemist kahaneva vara tootlikkusega. Teisisõnu – üüriäri on kaotanud oma kunagise sära ja kasumlikkuse. Kahanev tootlikkus kaotab turult väikeinvestoreid, kes on ostnud kortereid kokku, et neid siis välja üürida.

Kokkuvõtteks võib öelda, et elamispindade turg on jõudnud stabiilsesse ajajärku. Uue projekti õnnestumise alustaladeks on professionaalsus ja läbimõeldud tegutsemine konkreetse sihtgrupi nõudmiste rahuldamisel.

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

Nõuete esitamine ehitise puuduste korral ja müügigarantii rakendamine