Arco Vara prognoos 2018: Rakvere ja Narva astuvad eri suundades

Arco VaraRakvere kinnisvarahinnad on kasvanud ostjate laenuvõimekuse piirini, osa neist kolib linna lähiümbrusse. Ida-Virumaal hakkavad kallinema eelkõige väga heas korras korterid.

Lääne-Virumaa on kinnisvaraturu käekäigu poolest olnud Ida-Virumaast paremas seisus läbi kogu senise lühikese ajaloo, kuid erinevus kahe maakonna vahel on hakanud üha enam suurenema. Kui Lääne-Virumaa linnades on turuaktiivsus ja hinnatase möödunud aastatel sarnaselt Eesti suurematele piirkondadele iga-aastaselt kasvanud, siis Ida-Virumaal on põlevkivisektoriga seotud majanduslike probleemide tõttu aset leidnud hoopis teistsugune turudünaamika kujunemine.

Rakveres on elanikkonna väljaränne majanduskriisi järgses tempos tänaseks peatunud, seevastu Ida-Virumaa linnades ei ole sarnast trendi märgata. Lääne-Virumaa oluliselt erisugusem tööturg, elanikkonna vanuseline struktuur ja lähedus Tallinnale on loonud võrdlemisi head võimalused piirkondliku kinnisvaraturu edasiseks arenguks.

Ida-Virumaad aga räsib jätkuvalt nooremapoolse elanikkonna väljaränne ning kõrge tööpuudus. Tööstuse automatiseerimine on mitmele Ida-Virumaa varasemale monofunktsionaalsele linnale saanud põhjuseks, mis takistab nende piirkondade edasist majanduslikku ja sotsiaalset arengut veel pikemat aega. Kõige stabiilsema käekäiguga linnaks võib Ida-Virumaa korteriturul pidada Jõhvit.

Ida-Virumaal napib renoveeritud kortermaju

Tööpuudus on küll alanema asunud ning tööjõu kvalifitseeritus paranemas, kuid pakkumiste suure hulga tõttu ei ole märkimisväärset hinnakasvu Virumaa korteriturul siiski oodata. Pigem hakkavad lähitulevikus Ida-Virumaal kallinema hea ja väga hea siseviimistluse seisukorraga korterid, mis paiknevad heas seisukorras korterelamutes. Selliseid aga korteriturul napib, sest näiteks erinevalt Rakverest, kus võib pea kõikjal näha renoveeritud korterelamuid, võib Ida-Virumaal märgata sarnaseid kortermaju ainult Jõhvis.

Narvas ei ole püstitatud ei uusehitisi ega soovitud renoveerida olemasolevaid paneelelamuid. Piirkonnas on juba niigi muust Eestist madalamad keskküttekulud, mis ei motiveeri hooneid uuendama. Detailplaneeringuid uute korterelamute ehitamiseks on küll kehtestatud, kuid turu madala hinnataseme ning ebastabiilsusest (palju võlglasi, sundmüüke) tulenevate kõrgete riskide tõttu ei soovita siiski ehitustöödega alustada.

Siiski on vanalinna Kraavi tänavale alanud aastaks planeeritud uusarendus, mille korterid võiksid hästi sobida ka näiteks tööasjus palju Narvas viibivatele inimestele. Nende korterite ruutmeetrihind oleks küll linna keskmisest kordi kõrgem – 1900-2500€.

Muus osas püsib Narva korteriturg stabiilne, jätkub hruštšovka-korterite ülepakkumine. Hinnataseme kasvu ei ole maakonnas saabunud aastal oodata, kuid Narva ja Kohtla-Järve kui kõige aktiivsemate piirkondade näitel on alust arvata, et vähemasti tehingute arvu langus Ida-Virumaal on 2017. aastaga peatunud ning edasi on oodata jätkusuutlikumates keskustes turuaktiivsuse mõõduka kasvu jätkumist, mida asub erinevalt muust Eestist toetama eriti tugevalt tulumaksuvaba miinimumi määra kasv.

Uute korterite müük on varasematel aastatel siiski edukalt läinud Narva-Jõesuus, kus aga põhiliseks ostjaskonnaks on olnud Venemaa kodanikud. Venemaa majanduse halvema käekäigu tõttu on viimastel aastatel venelaste soov Eestisse kinnisvara soetada järjest vähenenud, kuid Venemaa majandus näitab taastumise märke ja seega on ka huvi Narva-Jõesuu kinnisvara vastu tasapisi taastumas.

Lääne-Virumaal hakkab hinnakasv vaikselt pidurduma

Lääne-Virumaal on valitsemas hoopis teised trendid. Rakveres ja selle lähiümbruse linnades on nõudlus viimaste aastate vältel pidevalt kasvanud, pakkumiste arv aga tasapisi alanenud ning kinnisvarahinnad tõusnud. 2018. aastal on oodata tehingute arvu püsimist sarnasel või mõnevõrra madalamal tasemel ning hinnakasvu mõningast taandumist ligi 5%-ni, sest suurel hulgal pakkumistest on pakkumishinnad kasvanud tarbijate laenuvõimekuse piirini ning pakkumiste järsku lisandumist ei ole oodata.

Kasvanud riiklike investeeringute toel on Tapa linnas varasem turuolukord tänaseks järsult muutunud. Sõjaväelinnas kiirelt kasvanud turuaktiivsus on hoogsalt vähendanud pakkumiste arvu, mistõttu 2017. aastal võis ligi 30%-lise tehingute arvu languse taustal märgata pea 40%-list mediaanhinna kasvu. Turu kasv on olnud oodatust kiirem ning taoline kasvutempo ei ole jätkusuutlik. Järjest enam tehinguid on ära jäämas, sest pakkumishinnad ja turuväärtus ei lange eksperthinnangutes kokku. Sarnaselt Rakverele on ka Tapal märgata üürituru aktiivsuse kasvamist, sest nooremapoolne elanikkond ei ole võimeline kinnisvara soetama või ei ole turul neile sobivaid müügipakkumisi.

Tapal vähenenud pakkumiste tõttu on osa turuaktiivsusest kandunud kiirelt üle lähedal asuvasse Tamsalu linna, kus tehti 2017. aastal ligi 40% rohkem tehinguid kui sellele eelnenud aastal. Sadamalinnas Kundas on turuaktiivsus püsinud pakkumiste vähenemise ja korterite kallinemise tõttu sarnasel tasemel nagu 2016. aastal, kuid hinnataseme kasv on väheste kvaliteetsete pakkumiste tõttu kiirenenud ligi 30%-ni.

Ka Lääne-Virumaa alevikes on märgata võrdlemisi kiiret kasvutempot, peamiselt seetõttu, et Rakvere linnas on korterite hinnad olulisel määral kasvanud ning pakkumiste arv vähenenud, mis sunnib osa ostjaskonnast siirduma maakonnakeskuse lähiümbruses paiknevatesse piirkondadesse. Lähitulevikus taandub Rakverest väljaspool paiknevate keskuste korterituru hinnataseme kasv ligi 10%-ni: tehingute arvu suur kasv on kõikjal lõppenud, sest majanduskriisi järgselt kuhjunud sobilikud pakkumised on järjest vähenenud.

Lisa kommentaar

Sinu e-postiaadressi ei avaldata. Nõutavad väljad on tähistatud *-ga

*

+ 83 = 91

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

Korteriühistu raamatupidamine ja majandusaasta aruande koostamine