Baltic Horizon Fund: 2020. aasta I poolaasta konsolideeritud auditeerimata majandustulemused

Baltic Horizon FundNorthern Horizon Capital AS-i (Fondivalitseja) juhatus on kinnitanud Baltic Horizon Fondi (Fond) auditeerimata konsolideeritud vahearuande tulemused 2020. aasta esimese kuue kuu kohta.

COVID-19 pandeemia mõju
2020. aasta alguses hakkas kõikjal maailmas levima uus koroonaviirus (COVID-19), mis on mõjutanud erinevate riikide, sh Balti riikide, ettevõtteid ja majandust. On ilmne, et Fondi 2020. aasta II kvartali majandusnäitajaid ja kinnisvarainvesteeringute hindamistulemusi mõjutasid viirusepuhangu mõju rentnike finantstulemustele ja pandeemia tõttu rakendatud leevendusmeetmed. Praegu saadaoleva informatsiooni alusel usub Fondivalitseja siiski, et COVID-19 pandeemia avaldab Fondi tulemustele pigem ajutist mõju ning vähem, kui algselt arvati. Hästi hajutatud portfell peaks võimaldama Fondil COVID-19 mõju piirata ja jätkuvalt korralikke konsolideeritud majandustulemusi saavutada.

Fondi finantsseisundi tugevdamiseks on Fond otsustanud jätta ligikaudu 2,7 miljoni euro ulatuses jaotuskõlblikku rahavoogu 2020. aasta I poolaasta tulemuste eest välja maksmata. Viimase kahe kvartali vältel on Fond suurendanud oma väljamaksete reservi 3,5 miljoni euroni. Fondivalitseja on veendunud, et väljamaksete vähendamine praegusel ajal ning selle abil Fondi finantsseisundi kaitsmine ja tugevdamine on nii Fondi kui ka investorite huvides.

27. juulil 2020, kinnitas rahvusvaheline reitinguagentuur S&P Global Ratings Fondile turu keskmise suurusega ettevõtete krediidireitingu MM3 ning eemaldas 7. mail 2020 lisatud märke, et reiting on vaatluse all ja väljavaade negatiivne. Reitingu MM3 indikatiivne vaste S&P ülemaailmsel reitinguskaalal on BB+/BB.

Kokkuvõttes võib öelda, et Balti riikides COVID-19 tõttu kehtinud liikumispiirangud mõjutasid peamiselt Fondi kesklinnas asuvaid ostu- ja meelelahutuskeskusi, kergitades nende vakantsuse ligikaudu 15%-ni. Keskses äripiirkonnas asuvate ostukeskuste (Postimaja, Europa ja Galerija Centrs) teenitud renditulu moodustas 31,5% Fondi portfelli 2020. aasta I poolaasta puhtast renditulust. Üldiselt pidas Fondi portfell kriisile hästi vastu ja epideemia negatiivne kogumõju portfelli 2020. aasta puhtale renditulule ei peaks ületama 10%.

Väljamaksed 2020. aasta I kvartali ja 2020. aasta II kvartali tulemuste eest

24. aprillil 2020 kuulutas Fond osakuomanikele 2020. aasta I kvartali tulemuste eest välja rahalise väljamakse kogusummas 1 701 tuhat eurot (0,015 eurot osaku kohta). See teeb 2020. aasta I kvartali kaalutud keskmise puhasväärtuse tootluseks 1,12%.

24. juulil 2020 kuulutas Fond osakuomanikele 2020. aasta II kvartali tulemuste eest välja rahalise väljamakse kogusummas 1 701 tuhat eurot (0,015 eurot osaku kohta). See teeb 2020. aasta II kvartali kaalutud keskmise puhasväärtuse tootluseks 1,14%.

Väljamakse tegemise võime arvutamise valem

Fond vähendas väljamakset I-II kvartali 2020 eest seoses COVID-19 viirusepuhanguga. Genereeritud neto rahavoog I-II kvartalis 2020 ulatus 0,054 euroni osaku kohta.

Tuhandetes eurodes II kv 2019 III kv 2019 IV kv 2019 I kv 2020 II kv 2020
(+) Puhas renditulu 4 256 5 412 5 635 5 772 4 618
(-) Fondi halduskulud -817 -879 -846 -889 -634
(-) Välised intressikulud -1 043 -1 295 -1 346 -1 331 -1 327
(-) Kapitalikulud1 -180 -178 -225 -95 -97
(+) Tagasi lisatud noteerimisega seotud kulud 51 60 39 29
(+) Tagasi lisatud omandamisega seotud kulud 39 16
Genereeritud neto rahavoog (GNR) 2 306 3 136 3 218 3 496 2 589
           
GNR kaalutud osaku kohta (eurodes) 0,024 0,031 0,029 0,031 0,023
12 kuu jooksev GNR tootlus(%) 7,8% 8,4% 8,6% 11,5% 9,6%
           
Väljakuulutatud väljamaksed 2 624 3 061 3 175 1 701 1 701
Väljakuulutatud väljamaksed osaku kohta(eurodes) 0,026 0,027 0,028 0,015 0,015
12 kuu jooksev dividenditootlus(%) 7,5% 7,8% 8,0% 9,6% 7,2%
  1. Tabelis on esitatud tegelik kapitalikulu kvartalis. Osakuomanikele tulevikus tehtavate väljamaksete aluseks on eelarvestatud aastane kapitalikulu, mis on kvartalite vahel võrdselt ära jaotatud. See vähendab osakuomanikele tehtavate rahaliste väljamaksete kvartaalset volatiilsust.
  2. 12 kuu jooksva GNR-i tootluse ja dividenditootluse aluseks on osaku turuhind vastava kvartali lõpu seisuga (2020. aasta II kvartali osaku turuhind on esitatud seisuga 30. juuni 2020).
  3. Väljamaksele õigust omavate osakute arvu alusel.

Puhaskasum ja puhas renditulu
Kontserni 2020. aasta I poolaasta lõppes puhaskahjumiga summas 9,5 miljonit eurot, 2019. aasta I poolaasta puhaskasumiga summas 2,3 miljonit eurot. 2020. aasta I poolaasta tulemile avaldas olulist mõju ühekordne hindamiskahjum summas 15,8 miljonit eurot. Kinnisvarainvesteeringute õiglase väärtuse muutusest tingitud kahjumi negatiivset mõju tasakaalustas osaliselt puhta renditulu ja muu äritulu suurenemine ning mõningane halduskulude vähenemine. Hindamise mõju arvesse võtmata oleks 2020. aasta I poolaasta puhaskasum olnud 6,3 miljonit eurot (2019. aasta I poolaasta: 4,8 miljonit eurot). Poolaasta kahjum osaku kohta oli 0,08 eurot (2019. aasta I poolaasta: kasum osaku kohta 0,03 eurot). Kinnisvarainvesteeringute õiglase väärtuse muutuse mõju arvesse võtmata oleks kasum osaku kohta olnud 0,06 eurot (2019. aasta I poolaasta: 0,05 eurot).

2020. aasta I poolaastal teenis Kontsern 10,4 miljonit eurot puhast renditulu, 2,2 miljonit eurot rohkem kui eelmise aasta samal perioodil (2019. aasta I poolaasta: 8,2 miljonit eurot). Kasv saavutati tänu uutele, 2019. aastal kaasatud kapitali abil omandatud kinnisvara-investeeringutele. Galerija Centrsi ostukeskuse ja North Stari ärikeskuse omandamine mõjutas Kontserni puhta renditulu kasvu võrreldes 2019. aasta I poolaastaga oluliselt ja seda hoolimata sellest, et 2020. aasta II kvartalis puhta renditulu kasv aeglustus, sest rentnikele tehti COVID-19 pandeemia tõttu soodustusi. Galerija Centrsi lisandumine suurendas 2020. aasta I poolaasta puhast renditulu 1,8 miljoni euro võrra ja North Stari lisandumine 0,7 miljoni euro võrra.

Portfelli EPRA võrreldav puhas renditulu vähenes eelmise aasta sama perioodiga võrreldes 3,8% peamiselt kaubandus- ja vaba aja segmendi nõrgemate tulemuste tõttu. Vähenemist tasakaalustasid osaliselt head tulemused büroo segmendis, mis jäi Balti riikides kehtinud liikumispiirangutest peaaegu mõjutamata.

2020. aasta I poolaasta puhas renditulu jagunes segmentide vahel järgmiselt: büroo 54,1% (2019. aasta I poolaasta: 56,0%), kaubandus 41,9% (2019. aasta I poolaasta: 37,8%) ja vaba aeg 4,0% (2019. aasta I poolaasta: 6,2%).

Keskses äripiirkonnas asuvate ostukeskuste (Postimaja, Europa ja Galerija Centrs) teenitud renditulu moodustas 31,5% Fondi portfelli 2020. aasta I poolaasta puhtast renditulust. Elurajoonides asuvate ostukeskuste teenitud puhas renditulu moodustas 2020. aasta I poolaastal 10,4%.

Fondi kinnisvarainvesteeringute I poolaasta puhas renditulu jagunes riikide vahel järgmiselt: Läti 40,0% (2019. aasta I poolaasta: 30,7%), Leedu 33,7% (2019. aasta I poolaasta: 38,5%) ja Eesti 26,3% (2019. aasta I poolaasta: 30,8%).

Varade brutoväärtus (Gross Asset Value ehk GAV)
2020. aasta I poolaasta lõpuks kahanes Fondi varade brutoväärtus eelmise aasta sama ajaga võrreldes 4,0% ja langes 356,8 miljoni euroni (31. detsember 2019: 371,7 miljonit eurot). Vähenemise peamine põhjus oli kinnisvarainvesteeringute ümberhindamisest tekkinud kahjum, mis moodustas 15,8 miljonit eurot ehk 3,7% portfelli väärtusest 2019. aasta lõpu seisuga. Kontsern tegi 2020. aasta II kvartalis väikses mahus (0,1 miljonit eurot) kapitaliinvesteeringuid Meraki büroohoone arendusprojekti. Fond kavatseb Meraki büroohoone ehitust kogu 2020. aasta vältel jätkata, kui COVID-19 pandeemia mõju ulatus selgemaks saab. Fondivalitseja jälgib pandeemia majandusmõju ja tagab piisava likviidsustaseme ehituse ajal.

Varade puhasväärtus (Net Asset Value ehk NAV)
Fondi varade puhasväärtus vähenes ja oli 2020. aasta juuni lõpu seisuga 138,0 miljonit eurot (31. detsember 2019: 152,5 miljonit eurot). Puhasväärtust vähendas kinnisvarainvesteeringute portfelli ümberhindlus, mida mõjutas COVID-19 pandeemiast tingitud turul valitsev suur ebakindlus. Fondi varade puhasväärtus vähenes võrreldes eelmise aasta lõpuga 9,5%. Kui jätta hindamistulemuste mõju arvesse võtmata, oleks varade puhasväärtus 2020. aasta I poolaasta lõpus olnud 153,7 miljonit eurot ehk 1,3558 eurot osaku kohta. Perioodi positiivseid majandustulemusi tasakaalustasid osakuomanikele tehtud väljamaksed summas 4,9 miljonit eurot ja rahavoo riskimaandamise reservi negatiivne muutus summas 0,2 miljonit eurot. Seisuga 30. juuni 2020 oli osaku puhasväärtus 1,2169 eurot (31. detsember 2019: 1,3451 eurot) ja EPRA nõuete kohaselt arvestatud osaku puhasväärtus 1,3044 eurot (31. detsember 2019: 1,4333 eurot).

Kinnisvarainvesteeringud
Baltic Horizon Fundi portfelli kuulub 15 Balti riikide pealinnades asuvat rahavooga kinnisvarainvesteeringut ja üks lõpetamata kinnisvarainvesteering Meraki maatükil. 2020. aasta II kvartali lõpus hinnati Fondi portfelli väärtuseks 345,5 miljonit eurot (31. detsember 2019: 358,9 miljonit eurot) ja renditavat netopinda oli kokku 153 351 ruutmeetrit.

Kinnisvarainvesteeringute ümberhindluse kahjum oli 2020. aasta I poolaastal 15,8 miljonit eurot (2019. aasta I poolaasta: 2,4 miljonit eurot). Hindamistulemustele avaldas negatiivset mõju eelkõige COVID-19 pandeemiaga seotud ebakindlus, mille tõttu hindamiseeldusi ebasoodsamaks korrigeeriti. Kuna viiruse tõttu valitseb globaalsel turul ebakindlus, märgiti hindamistulemuste esitamisel ära, et valitseb „oluline hindamisebakindlus“. 2020. aasta II kvartalis investeeris Kontsern 0,1 miljonit eurot olemasolevasse kinnisvara-investeeringute portfelli ja 0,1 miljonit eurot Meraki arendusprojekti.

Intressikandvad laenukohustised ja võlakirjad
Intressikandvad laenukohustised ja võlakirjad (ei sisalda rendikohustisi) püsisid sarnasel tasemel kui 31. detsembril 2019 ja moodustasid 205,7 miljonit eurot (31. detsember 2019: 205,8 miljonit eurot). Pangalaenukohustised vähenesid pisut laenuamortisatsiooni tõttu. Aastane laenuamortisatsioon moodustab 0,2% kogu tasumata jäägist.

Eritingimused võlakirjade puhul

Eritingimus Nõue Suhtarv
30.09.2019
Suhtarv
31.12.2019
Suhtarv
31.03.2020
Suhtarv
30.06.2020
Omakapitali suhe >25.0%1/35,0% 40,5% 42,6% 42,4% 40,0%
Võlateeninduse kattekordaja > 1,20 3,39 3,32 3,35 3,30
  1. 28. juulil otsustasid võlakirjaomanikud kirjaliku hääletusprotsessi teel ajutiselt alandada omakapitali suhtarvule kehtestatud piirmäära tasemele 25% või kõrgem ning seda kuni 31. juulini 2021

Rahavood
2020. aasta I poolaasta äritegevuse rahavoog oli positiivne summas 6,7 miljonit eurot (2019. aasta I poolaasta: positiivne summas 6,2 miljonit eurot). Investeerimistegevuse rahavoog oli olemasolevatesse kinnisvarainvesteeringutesse tehtud täiendavate investeeringute ja Meraki arendusprojekti tehtud investeeringute tõttu negatiivne summas 1,7 miljonit eurot (2019. aasta poolaasta: negatiivne summas 52,3 miljonit eurot). Finantseerimistegevuse rahavoog oli negatiivne summas 7,8 miljonit eurot (2019. aasta I poolaasta: positiivne summas 38,8 miljonit eurot). Poolaasta jooksul tegi Fond kaks rahalist väljamakset summas 4,9 miljonit eurot ja maksis pangalaenudelt ja võlakirjadelt regulaarseid intresse. 2020. aasta I poolaasta lõpus oli Fondil piisavas koguses raha ja raha ekvivalente (7,1 miljonit eurot), et rahuldada oma likviidsusvajadusi COVID-19 pandeemia ajal.

Peamised kasumi näitajad

Tuhandetes eurodes         II kv 2020 II kv 2019 Muutus (%)
Puhas renditulu         4 618 4 256 8,5%
Halduskulud -634 -817 -22,4%
Muu äritulu 178
Kinnisvarainvesteeringute ümberhindluse kahjum -15 749 -2 439 545,7%
Ärikahjum/-kasum         -11 587 1 000 -1 258,7%
Finantstulud ja -kulud (neto) -1 372 -1 076 27,5%
Maksueelne kahjum         -12 959 -76 16 951,3%
Tulumaks 149 220 -32,3%
Perioodi puhaskahjum/-kasum       -12 810 144 -8 995,8%
Ringluses olevate osakute kaalutud keskmine arv 113 387 525 94 949 766 19,4%
Kahjum/kasum osaku kohta (eurodes)        -0,11 0,00

Peamised finantsseisundi näitajad

Tuhandetes eurodes         30.06.2020 31.12.2019 Muutus (%)
Kasutuses olevad kinnisvarainvesteeringud 342 267 356 575 -4,0%
Lõpetamata kinnisvarainvesteeringud 3 274 2 367 38 3%
Varade brutoväärtus (GAV)       356 751 371 734 -4,0%
Intressikandvad laenukohustised ja võlakirjad 205 712 205 827 -0,1%
Kohustised kokku         218 774 219 216 -0,2%
                 
Varade puhasväärtus (NAV)       137 977 152 518 -9,5%
Ringluses olevate osakute arv 113 387 525 113 387 525
Osaku puhasväärtus (eurodes) IFRS-i nõuete kohaselt   1 2169 1 3451 -9,5%
EPRA puhas reinvesteerimisväärtus (EPRA NRV) osaku kohta (eurodes)   1,3044 1,4333 -9,0%
EPRA puhas materiaalne põhivara (EPRA NTA) osaku kohta (eurodes)   1,3044 1,4333 -9,0%
EPRA puhas võõrandamisväärtus (EPRA NDV) osaku kohta (eurodes)   1,2179 1,3400 -9,1%
Osaku puhasväärtus (eurodes) EPRA nõuete kohaselt 1,3044 1,4333 -9,0%
Laenu tagatuse suhtarv (%) 59,5% 57,3%
Keskmine sisemine intressimäär (%) 2,6% 2,6%

Kinnisvarainvesteeringute tulemused

Fondi kinnisvarainvesteeringute portfelli keskmine tegelik täitumuse määr oli 2020. aasta II kvartalis 96,4% (I kvartal 2020: 97,6%). Duetto I ja Duetto II rendigarantiisid arvesse võttes oli sisemine täitumuse määr 96,4% (I kvartal 2020: 97,6%). Seisuga 30. juuni 2020 oli täitumuse määr 96,0% (31. märts 2020: 97,4%). Ehkki COVID-19 pandeemia avaldas portfelli täitumuse määrale negatiivset mõju, kuna osad väiksemad ostukeskuste rentnikud vabastasid pinnad, on Fondil jätkuvalt tugev rentnike baas. Büroosegmendi täitumuse määrad on isegi rekordiliselt kõrged: kõigis Balti riikides on pinnad peaaegu täielikult välja renditud (99,9% täitumus).

Keskmine otsene tootlus oli 2020. aasta II kvartalis 5,3% (I kvartal 2020: 6,7%) ja esmane puhastootlus 5,2% (I kvartal 2020: 6,5%). Vaba aja ja kaubandussegmendi kinnisvarainvesteeringute tootlused on kõige rohkem langenud, peamiselt koroonapandeemiaga seoses tehtud soodustuste tõttu. Samas büroosegmendi tulemused on jätkuvalt head ning kriisist peaaegu mõjutamata. Kogu portfelli keskmine rendihind oli 2020. aasta II kvartalis 11,2 eurot ruutmeetri kohta.

Kinnisvarainvesteering Segment Õiglane väärtus1
(tuhandetes eurodes)
Renditav netopind
(m2)
Otsene tootlus
II kv 20202
Esmane puhas-tootlus
II kv 20203
Täitumuse määr
II kv 2020
Vilnius, Leedu
Duetto I Büroo 16 250 8 587 8,0% 7,3% 100,0%
Duetto II Büroo 18 665 8 674 7,4% 7,2% 100,0%
Europa ostukeskus Kaubandus 39 691 16 856 1,9% 1,8% 92,8%
Domus Pro ostukeskus Kaubandus 16 170 11 247 5,8% 5,5% 97,6%
Domus Pro ärikeskus Büroo 7 590 4 831 7,3% 6,1% 100,0%
North Star ärikeskus Büroo 19 743 10 550 6,6% 6,8% 100,0%
Meraki arendus 3 274
Vilniuses kokku   121 383 60 745 5,3% 5,0% 97,5%
Riia, Läti            
Upmalas Biroji bürookompleks Büroo 23 001 10 458 7,3% 7,3% 100,0%
Vainodes I Büroo 20 830 8 052 6,9% 7,0% 100,0%
LNK Centre Büroo 16 490 7 453 6,3% 6,4% 100,0%
Sky ostukeskus Kaubandus 4 960 3 254 7,8% 8,1% 98,4%
Galerija Centrs Kaubandus 71 277 20 022 3,6% 3,6% 86,9%
Riias kokku   136 558 49 239 5,2% 5,3% 94,6%
Tallinn, Eesti            
Postimaja ja CC Plaza Kaubandus 30 550 9 145 3,7% 4,0% 95,6%
Postimaja ja CC Plaza Vaba aeg 14 250 8 664 4,9% 3,8% 100,0%
G4S-i peahoone Büroo 16 790 9 179 7,9% 7,1% 100,0%
Lincona Büroo 16 470 10 871 8,0% 7,2% 99,4%
Pirita ostukeskus Kaubandus 9 540 5 508 5,7% 7,2% 83,4%
Tallinnas kokku   87 600 43 367 5,6% 5,5% 96,8%
Portfell kokku   345 541 153 351 5,3% 5,2% 96,4%
  1. Põhineb viimasel, seisuga 30. juuni 2020 teostatud hindamisel ja kajastatud kasutusõiguse varadel.
  2. Otsese tootluse leidmiseks jagatakse puhas äritulu kinnisvarainvesteeringu soetusmaksumuse ja hilisemate kapitalikulude summaga.
  3. Esmase puhastootluse leidmiseks jagatakse puhas äritulu kinnisvarainvesteeringu turuväärtusega.

KONSOLIDEERITUD KASUMI- JA MUU KOONDKASUMI ARUANNE

Tuhandetes eurodes 01.04.2020-30.06.2020 01.04.2019-30.06.2019 01.01.2020-30.06.2020 01.01.2019-30.06.2019
 
Renditulu 5 073 4 646 11 282 8 797
Teenustasutulu 1 148 889 2 504 1 652
Renditegevuse kulud -1 603 -1 279 -3 396 -2 277
Puhas renditulu 4 618 4 256 10 390 8 172
Halduskulud -634 -817 -1 523 -1 526
Muu äritulu 178 186 6
Kinnisvarainvesteeringute ümberhindluse kahjum -15 749 -2 439 -15 753 -2 439
Ärikahjum/-kasum -11 587 1 000 -6 700 4 213
Finantstulud 1 1 2 3
Finantskulud -1 373 -1 077 -2 750 -1 976
Finantstulud ja -kulud kokku -1 372 -1 076 -2 748 -1 973
         
Maksueelne kahjum/kasum -12 959 -76 -9 448 2 240
Tulumaks 149 220 -8 77
Perioodi kahjum/kasum -12 810 144 -9 456 2 317
         
Tulevikus kasumisse või kahjumisse ümberliigitatav muu koondkasum/-kahjum
Rahavoogude riskimaandamise puhaskahjum -46 -536 -224 -1 092
Rahavoogude riskimaandamise puhaskahjumiga seotud tulumaks 2 39 15 75
Tulevikus kasumisse või kahjumisse ümberliigitatav tulumaksujärgne muu koondkahjum kokku -44 -497 -209 -1 017
         
Perioodi tulumaksujärgne koondkahjum/‑kasum kokku -12 854 -353 -9 665 1 300
         
Tava- ja lahustatud kahjum/kasum osaku kohta (eurodes)   -0,11 0,00 -0,08 0,03


KONSOLIDEERITUD FINANTSSEISUNDI ARUANNE

Tuhandetes eurodes 30.06.2020 31.12.2019
     
Põhivarad    
Kinnisvarainvesteeringud 342 267 356 575
Lõpetamata kinnisvarainvesteeringud 3 274 2 367
Tuletisinstrumendid 6 73
Muud põhivarad 54 54
Põhivarad kokku 345 601 359 069
     
Käibevarad    
Nõuded ostjate vastu ja muud nõuded 3 166 1 794
Ettemaksed 550 301
Muud käibevarad 353 734
Raha ja raha ekvivalendid 7 081 9 836
Käibevarad kokku 11 150 12 665
Varad kokku 356 751 371 734
     
Omakapital    
Sissemakstud kapital 138 064 138 064
Rahavoogude riskimaandamise reserv -1 765 -1 556
Jaotamata kasum 1 678 16 010
Omakapital kokku 137 977 152 518
     
Pikaajalised kohustised    
Intressikandvad võlakohustised 205 604 205 718
Edasilükkunud tulumaksukohustised 6 011 6 199
Tuletisinstrumendid 1 885 1 728
Muud pikaajalised kohustised 1 165 1 298
Pikaajalised kohustised kokku 214 665 214 943
     
Lühiajalised kohustised    
Intressikandvad võlakohustised 405 414
Võlad tarnijatele ja muud võlad 2 886 3 171
Tulumaksukohustis 181 8
Muud lühiajalised kohustised 637 680
Lühiajalised kohustised kokku 4 109 4 273
Kohustised kokku 218 774 219 216
Omakapital ja kohustised kokku 356 751 371 734
%d bloggers like this:
Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!