Domus Kinnisvara värskest kinnisvara ülevaatest selgub, et Harjumaa elukondlik kinnisvaraturg näitab stabiilsuse märke, mida veab peamiselt järelturg. Kuigi majanduskeskkond on aeglane taastuma ning mõjutatud maksutõusudest ja kõrgetest laenukuludest, on turul toimunud mitmeid positiivseid arenguid, mis annavad alust mõõdukale optimismile.
Domus Kinnisvara kutselise hindaja Martin Metsma sõnul on euribori langus ja palgakasv suurendanud ostjate kindlustunnet, samal ajal kui stabiilsena püsinud hinnatase on kaasa aidanud turuosaliste usalduse taastumisele. “Tänavuse aasta algus on Tallinna korteriturul olnud tehingute poolest aktiivsem võrreldes 2023. ja 2024. aasta esimeste kvartalitega ning korterite keskmine ruutmeetrihind on püsinud viimastel aastatel stabiilselt ligikaudu 3000 euro tasemel.”
LHV eraisikute finantseerimise osakonna juht Catlin Vatsel toob esile, et jätkumas on möödunud aasta üheks suurimaks muutuseks kujunenud kodulaenude refinantseerimine, mis tõi pangandusturule elavama konkurentsi ning seeläbi võidu klientidele. “Näiteks jõudis eelmisel aastal meie juurde teiste pankade kodulaene ligi 160 miljoni euro väärtuses. Kuigi üldine turg oli pigem aeglustunud, suutsime uute kodude ostuks mõeldud laenude mahus näidata koguni 65% kasvu võrreldes aasta varasemaga,” selgitas ta.
Korteriturg – ostjate turg jätkub
2024. aastal ja tänavu esimeses kvartalis kasvas tasapisi tehingute arv vanema elamufondi osas Tallinnas, näiteks Mustamäel, Lasnamäel, Põhja-Tallinnas ja Kristiines. Hinnad on püsinud stabiilsed, kuid ostjatele pakutakse piirkonniti ka soodustusi. “Pakkumiste rohkus ja ostjate kaalutletud otsustusprotsess viitavad jätkuvale ostjate turule, kus vara ei soetata kiirustades ilmajäämise hirmus nagu veel mõned aastad tagasi, rääkis Metsma.
Uusarendused on ettevaatlikult naasmas turule – peamiselt Tallinna piires ning arendajad valmistuvad ehitustegevuseks, mida toetab ehitushindade stabiliseerumine. Samas on ostjate huvi suunatud ka A-energiaklassiga, heas seisukorras ja dokumenteeritud kinnisvarale. “Hea uudis on kindlasti see, et kinnisvara on eelmise aasta teisest poolest ostjatele taskukohasemaks muutunud ja stabiliseerunud hinnad ning intressimäärade langus julgustab ostjaid ka kindlamalt ostuotsust langetama,” selgitas Metsma.
Väljaspool Tallinna on tehingute arvu kasv küll aeglasem, kuid seejuures on valik sageli taskukohasem. Populaarsemad piirkonnad on Viimsi, Rae, Harku ja Saue vallad, mis jäävad pealinnale mugavalt lähedale.
Catlin Vatsel julgustab kodulaenu taotlejaid küsima pakkumisi mitmest pangast. “Tänane pankade vaheline konkurents on nii tihe, et lisaks intressimäärale tasub kindlasti uurida ka muid hüvesid – näiteks tasub LHV refinantseerimise korral notaritasu kliendi eest, LHV sisene hindamine on tasuta ja lepingutasu puudub. Samuti on laenu ennetähtaegne tagastamine tasuta, mis tähendab, et puudub etteteatamise nõue ning sellega kaasnevate intresside tasumine,” lisab Vatsel
Elamuturg – hinnatakse kaasaegset elamut
Tallinna lähipiirkondades nagu Viimsi, Saue, Saku ja Harku, on elamuturg püsinud aktiivsena. Eelistatakse peamiselt 10–15 aasta vanuseid või hiljuti ehitatud väiksemaid ja energiatõhusaid maju. Kuigi hinnatase on jäänud stabiilseks, takistab madal majapidamiste kindlustunne uute elamute ehitamise alustamist. Üha sagedamini võib täheldada, et krundi ostu ja ehituse alustamise vaheline periood on pikenenud võrreldes varasemate aastatega.
Tallinnas jäävad uuemate ja põhjalikult renoveeritud eramute hinnad valdavalt vahemikku 500 000–850 000 eurot. Kinnisvara, mille hind ületab 900 000 eurot, kuulub pigem eksklusiivsemasse kategooriasse. Ostuotsus võtab sageli aega, kuna paljudel tuleb enne ostu sooritamist müüa oma senine kinnisvara.
Üüriturg
Üüriturg on taastumas – tehingute arv kasvab ja hinnad on stabiilsed. “Üürikinnisvarasse investeeringuid pidurdab madal tootlus ja kõrge ostuhind, eriti 2021–2023 ostetud varade puhul. Samas on näha, et mõned vanemad äripinnad on ümber ehitatud külaliskorteriteks, sest nii on majanduslikult otstarbekam” märkis Metsma.
“Näeme ka, et kogenud üüriinvestorid keskenduvad oma portfelli kvaliteedi parandamisele – näiteks vahetatakse äärelinna vanema elamufondi kortereid välja kallimate kesklinna korterite vastu. Samuti mõeldakse rohkem korterite toalisuse ja sellest tuleneva üüripotentsiaali ning sihtgrupi sobivuse peale. Näiteks kaalutakse suuremate, 3–4-toaliste korterite müüki, kui nende üürimine hea tootlusega on keerulisem ning eelistatakse nende asemel 1–2-toalisi, mis on turul nõutumad,” lisas Metsma, kelle sõnul on ka vähem kuulda Hispaaniasse investeerimisest ning vaadatakse enam ka Eesti väikelinnade poole.
Domus Kinnisvara ülevaatest selgub ka, et kogenumad investorid tegelevad aktiivselt korterite “flippimisega” ehk väärtuse kasvatamisega läbi planeeringu ja kvaliteedi tõstmise.
