Elamispindade kättesaadavuse analüüsi koostajate paika pandud vundamendikivi on arendajate ahnus, kes soovivad väga suurt kasumit teenida. (Aga ega analüüsi koostajad analüüsi kõrget tasu teenimata kokku ei pannud.) Läbiv hinnang on, et kõrged hinnad on arendajate huvides.
Oma süü on sellise arvamuse kujunemisel kinnisvaraturu osalistel. Hind on teema, mida afišeeritakse. Meedia tahab hinnast kirjutada, seetõttu kasutatakse hinna-teemat paljus tähelepanu enesele tõmbamiseks ära. Maaklerid tõstavad hinnatõusfakti esiplaanile, et ostuhuvilisi kiiremini tehingusse meelitada.
Samas on hind kõige enam nõudlust mõjutav tegur. (Aga ka pakkumist mõjutavatest teguritest on hind kõige tähtsam.) Seega on meedia kaudu hinna avalik sedavõrd esiplaanil olev käsitlemine isegi õigustatud.
Kas kõrge hind on arendajate või maaklerite huvides?
Ühene ja konkreetne vastus küsimusele, kas kõrge hind või hinnatõus on arendajate või maaklerite huvides, on ei. Kiire hinnatõus mängib pikaajaliste turuosaliste vastu.
Maaklerid kasutavad eesootava hinnatõusuga hirmutamist või peibutamist, et tehing kiiresti ära teha. Samuti kutsutakse hinnatõusuootust välja käies üüriinvestoreid tehingut tegema.
Arendajate poolses kommunikatsioonis toimivad samad argumendid.
Miks kõrge hind ei ole arendajate ja maaklerite jaoks hea?
Arendajate ja maaklerite, kes soovivad turul pikemalt tegutseda, vaates on hea pigem madalam hind. Nõudluse-pakkumise suhtest lähtudes võimaldab madalam hind rohkem müüki teha – arendajatel rohkem müüa ja maakleritel rohkem tehinguid vahendada.
Madalam hind tagab ka parema elamispindade kättesaadavuse.
Mis määrab hinnataseme?
Lühikeses vaates määrab hinnataseme konkreetse hetke nõudluse pakkumise tasakaal. Pikemas vaates liigub tehinguhind (arendaja puhul müüdava elamispinna hind, maakleriteenuse puhul vahendustasu) mõistliku tootlusemäära ümber. Vahel on võimalik turult ebamõistlikult palju teenida, teisel hetkel tuleb leppida võib-olla isegi kahjumiga.
Tootlusemäär, mis kinnisvara või teenuse pakkujad osutavad sõltub nii kauba-teenuse hinnast, kui kuludest. Võib öelda, et lühiajalise pakkumise-nõudluse läbi hinna kujunemisel pole kuludel liiga olulist rolli. Pikas vaates tuleb kõik kulud ja kasumimäär ostjatelt välja nõuda.
Kas Eesti arendajad ja maaklerid on pika mängu mängijad?
Siit tuleb suur küsimus, kas Eesti arendajad ja maaklerid on lühikese mängu mängijad, kes ajavad taga turu pakutavat hetkelist suurt kasumi teenimise võimalust? Või on tegemist pika mängu mängijatega, kes peavad hakkama saama turu tõusude ja mõõnadega läbi erinevate tsüklite?
Käesoleva 2025. a tingimustes võib selgelt öelda, et Eesti kinnisvaraturg on jõudnud teatavasse küpsusesse. Turult hetkevõimaluse otsijaid on üksjagu, kuid valdava osa arendajatest moodustavad pika vaatega ettevõtted, kel on selja taga ajalugu 10 aastat või enamgi. Tallinna linna baasilt võib öelda, et 20 suurema-tuntuma turuosalise käes on 70-90% turust – sõltuvalt, kas vaadata pakkumiste või müügi mahtu, sõltuvalt, kas vaadata seda korterite arvuna, ruutmeetrites või rahas.
Maaklerite osas on turuosaliste nimekiri märksa kirjum ja seetõttu on hinnangu andmine keerulisem. Siiski on tänu pika ajaloo ja suure kogemustepagasiga maakleribüroode osas hinnang sama – need ettevõtted mängivad pikka mängu ja ei ole huvitatud turu äärmustesse kaldumistest.
(Maaklerid sai siia nuppu välja toodud, sest nende avalikus kommunikatsioonis on hinnatõusu teema sageli sees. Maakler siiski vahendab varade müüki, kus hinna määrab vara omanik. Maakleri praktilise töö suur osa on omaniku hinnaootus alla realistliku taseme peale tuua, mis võimaldab müügitehinguni jõuda.)
Järeldused
On kitsarinnaline näha pakkumisepoolsetes turuosalistes piirangut, mis ei võimalda mõistliku hinnaga teenust või kaupa pakkuda.
Turuosaliste väga selgetes ja otsestes huvides on madal hind, mis võimaldab rohkem ja/või kiiremat müüki teha. Madalat hinda saab pakkuda madala kulubaasiga. Konkurents paneb paika muu tausta, sh kasumimarginaalid.
Lühikeses vaates ei ole kulud liiga olulised. Pikas vaates on arendaja jaoks oluline nii kulud kui kasumimäär ostjatelt kätte saada.
Kui turul on võimalik teenida ebamõistlikult kõrget kasumit, aktiveerib see teised arendajad pakkumist suurendama.
Konkurents arendajate vahel on nõudluse vaatest väga tervislik. Pakkumise poolel on erineva käekirjaga arendajaid. Kui teenuse või asukoha mõttes üks arendaja ostjale ei sobi, on valida teine. Ainult eluterve konkurents hoiab hinnad kontrolli all ja pakkumise toimimas ehk elamispindade kättesaadavuse mõistlikul tasemel.
Tegemist on elamispindade kättesaadavuse temaatikat puudutava kommentaaride seeriaga. Varem ilmunud kommentaarid:
- Elamispindade kättesaadavusest (01). Kas elamispindade kättesaadavus on probleem?
- Elamispindade kättesaadavusest (02). Milles väljendub elamispindade kättesaadavuse probleem?
- Elamispindade kättesaadavusest (03). Kas kõik inimesed peavad saama kodu osta?
- Elamispindade kättesaadavusest (04). Miks kodu maksumus kolm aastapalka ei ole hea võrdlusbaas
- Elamispindade kättesaadavusest (05). Kuidas kujunevad elamispindade hinnad?
