Tallinna linnale tehtud elamispindade kättesaadavuse analüüsi autorid näevad negatiivsena asjaolu, et elamispindade hinnad on kasvanud. Tasub süüvida, kas elamispindade hinnatõus on halb või hea? On see elamispindade kättesaadavuse vaatest positiivne või negatiivne tegur?
Hindade kujunemine
Nagu varasemates elamispindade kättesaadavuse kommentaarides on juba analüüsitud, on eelkõige uute elamispindade pakkumishindade kujunemisel oluline roll sisendkuludel. Peamisteks sisendkuludeks võib nimetada maa ja ehitamine ja finantseerimine. Neile lisandub hulk muid kulusid, mida siin hetkel ei käsitle.
Uusarenduse tehinguhinnad mõjutavad uute elamispindadega konkureerivaid ehk uueväärseid teisese turu pakkumisi. Uueväärsed teisese turu pakkumised annavad oma mõju järgmisele kvaliteedisegmendile. Nii ulatub arenduskulude mõju samm-sammult kõikide elamispindadeni.
Arendushinna tegurid: maa
Arenduskõlbuliku maa hind arendaja jaoks sõltub ehitusõigusest. Ehitusõigus sõltub planeeringust.
Planeeringu hind maa-arendaja jaoks sõltub paljuski planeerimismenetluse pikkusest. Tallinna rekordid planeeringute menetlemisel ulatuvad 20 aastani. Aasta-paariga ei jõua ehitusõiguse taotlemisel poole tee pealegi.
Tallinna näitel võib öelda, et iga aasta ehitusõiguse menetlemist lisab elamispinna ruutmeetrihinnale 100-150 eurot. Seega annab keskpärane seitsme aasta pikkune menetlusperiood hinnalisa ligikaudu 1000 eurot.
Mõistma peab, et see 1000 eurot läheb küll ühel müügitehingu toimumisel arendaja käibesse, kuid tegemist on arendaja kulu, mitte kasumiga.
Ehitusõiguse menetlemise protsess ja selle kogukulu arendaja jaoks on puhtalt administratiivselt tekitatud probleem.
Arendushinna tegurid: ehitamine
Ehituskulu sõltub ehitatava hoone keerukusest ja omadustest. Mida energiasäästlikumat hoonet ehitada, seda suurem on esialgne rahaline panus (siin on välditud sõna „investeering“) ehituskuludesse.
Korteri ruutmeetri müügihinnale lisandub tagasihoidlik kolmekohaline eurode hulk, kui hoone parkimine tuleb viia maja alla. Kui kolmekorruselisse hoonesse tuleb paigaldada lift (nagu hiljuti planeeriti), lisandub väheste korterite peale jagatav lifti kulu, kui hiljem selle jooksva hoolduse kulu.
Varjendi ehitamise puhul on välja toodud, et see lisab hoone ehituse kogukulule vaid mõned protsendid. Nutikalt on kõrvale jäetud, et varjend võtab vähemaks müüdavat pinda ehk vähendab arendaja käivet.
Samm-sammult lisanduvad normid ja ettekirjutused üksinda võetuna ei ole midagi hullu. Kui aga iga uus norm lisab arendamise kuludele protsent või paar, on summaarne kulu ostja jaoks väga suur.
Praktiline näide. 2025. a suvel on Tallinna keskmise kahetoalise uue korteri keskmine pakkumishind ~230 000 eurot. Protsendi võrra kallinemine tähendab hinnalisa 2300 eurot, mis on ligikaudu sama palju kui Tallinna keskmine brutopalk.
Järeldused
Elamispindade kättesaadavusega sisuliselt tegeleda tahtes on vajalik tegeleda takistuste kõrvaldamisega, mis administratiivselt on tekitatud.
Ehituslubade menetlemise protsess tuleb teha oluliselt lihtsamaks ja kiiremaks. Eesti arendajad on toonud näite, et Riias, kus ehitusluba on võimalik saada üldplaneeringu baasilt, on ehitusloa menetlemine 2-3 korda kiirem. Kiirema menetluse arvelt saab lätlane sama raha eest sisuliselt ühe toa rohkem.
Üle tuleb vaadata ehitusnormide nõudmine. Esitada tuleb küsimus, kas iga uusarendus peab olema „kaaviar“? Või võiks turule pakkuda ka soodsama hinnaga „keeduvorsti“? Kui anda arendajatele võimalus ehitada näiteks 2015. a normidest lähtuvalt, võimaldab see ehitushinna ja seega müügihinna viia mitusada eurot ruutmeetri kohta allapoole.
Kokkuvõtteks
Elamispindade kättesaadavuse parandamine tähendab aja jooksul arenduse keerukamaks ja aeglasemaks läinud regulatsioonide kaotamist ja/või lihtsustamist, mille eesmärk on ajamahukaid protsesse kiirendada.
Täiendavate regulatsioonide kehtestamine ja arendusprojektidele nõuete esitamine töötab 180 kraadi vastassuunas.
Paradoks on, et täiendav reguleerimine ja avaliku raha külv pakub lühikeses vaates elamispindade kättesaadavuse osas positiivset efekti, mis pikas perspektiivis pöördub negatiivseks. Lihtsustamine, hõlbustamine ja dereguleerimine võivad, kuid ei pruugi lühiajalises vaates olla ilma mõjudeta, kuid pikas vaates teevad elamispinnad kättesaadavamaks.
Asjaosalistel ja otsustajatel peab olema julgust ja mõistmist lähtuda pikast vaatest.
Tegemist on elamispindade kättesaadavuse temaatikat puudutava kommentaaride seeriaga. Varem ilmunud kommentaarid:
- Elamispindade kättesaadavusest (01). Kas elamispindade kättesaadavus on probleem?
- Elamispindade kättesaadavusest (02). Milles väljendub elamispindade kättesaadavuse probleem?
- Elamispindade kättesaadavusest (03). Kas kõik inimesed peavad saama kodu osta?
- Elamispindade kättesaadavusest (04). Miks kodu maksumus kolm aastapalka ei ole hea võrdlusbaas
- Elamispindade kättesaadavusest (05). Kuidas kujunevad elamispindade hinnad?
- Elamispindade kättesaadavusest (06). Kas arendajad või maaklerid soovivad kõrgeid hindu?
- Elamispindade kättesaadavusest (07). Miks ei saa elamispindu odavamalt pakkuda?
- Elamispindade kättesaadavusest (08). Miks munitsipaalarendus ei saa olla eraarendusest odavam?
- Elamispindade kättesaadavusest (09). Miks tuleb hoiduda korterite müügi- ja üürihindade reguleerimisest?
- Elamispindade kättesaadavusest (10). Kas madala sissetulekuga inimene ei võiks saada kaasaegse kvaliteediga elamispinda?
