Tallinna linnale tehtud elamispindade kättesaadavuse analüüs esitab väiteid, et analüüsi koostajad peavad eluasemehindu kõrgeks. Ei saa väita, et elamispindade kättesaadavuse analüüsi koostamisel ei oleks arvandmeid kasutatud. Tööprotsessis on esitletud näiteks järgmist.
- On tuginetud Eurostat’i andmetele, mis väidavad, et Eesti elamispindade hinnatõus on üks Euroopa kiiremaid.
- On väidetud, et elamispindade hinnad on kasvanud oluliselt kiiremini kui sissetulekud, ja see on vähendanud elamispindade kättesaadavust.
- On väidetud, et elamispindade hinnad on viimastel aastatel kiiresti kasvanud, mis vähendab elamispindade kättesaadavust.
Tasuks neid väiteid lähemalt uurida. Vaatan iga punkti erinevas kommentaaris. Esmalt uurime 15 aasta hinnatõusu.
Eurostat’i andmetest
Eurostat avaldab (peaaegu) iga kvartal ülevaate, kuidas on muutunud elamispindade hinnad erinevate Euroopa riikides. Võrdlus on 2010. aastaga ja Eesti püsib visalt tabeli ees otsas.
Seega on väide Eesti suurest hinnatõusust faktiliselt justkui õige. Aga kas ka sisult?
Mis toimus Eestis 2010. a?
2010. a oli Eestis majandus- ja kinnisvarakriisi kõige hullem põhi. 2010. a ei olnud veel selgelt tunnetatav, et kõige hullem periood kinnisvaraturu mõttes jäi 2009. aastasse. 2010 I kvartalis oli töötud üle 130 000 inimese, tööpuudusemäär Eestis statistikaameti andmetel oli 20%, aasta peale keskmisena 17%.
Tööpuuduse määra kasv tähendas, et keskmine nominaalne brutopalk seisis sisuliselt paigal. Kiireneva inflatsiooni tingimustes tähendas see ostujõu vähenemist ehk tunnetusliku heaolu vähenemist.
Majanduskriisi väga sügaval põhjas istumine avaldas väga selget ja tugevat mõju elamispindade turule. Korteritehingute hinnad vajusid 2008. a maailmamajanduse sündmuste tõttu 2009. aastaks põhja, sest elamispindade nõudlus sisuliselt kadus. 2010. a püsisid tehinguhinnad enam-vähem eelmise aasta tasemel. Tallinnas ja selle ümber läksid hinnad kraadi võrra ülespoole, mujal Eestis langus jätkus.
Järeldused
Eesti korterite (või elamispindade) tehinguhindade võrdlemine 2010. aastaga annab küll matemaatiliselt õige tulemuse, kuid mitte sisulist infot.
2010. a näol oli tegemist Eesti majanduse kõige raskemate aegadega peale taasiseseisvumise saavutamist. Majanduskriis viis sügavikku nii elamispindade turu tehingud (kus põhi oli 2009. a) kui hinnad.
Võrrelda elamispindade hindu 2010. aastaga on sama, kui võrrelda kuumas juulikuus õhutemperatuuri külma veebruariga ja teha võrdluse baasilt järeldusi kliima soojenemise osas. See on absoluutselt ebapädev.
Elamispindade hinnamuutuseid on asjakohane võrrelda 2015.-2017. aasta baasiga. See on periood, milleks anomaaliad olid turult kadunud.
Täiendav tehniline nüanss tehinguhindade osas
Perioodil 2009.-2013. a oli tehingutest praktiliselt kadunud uute korterite esmamüükide ehk enamasti turu keskmisest kallimate korterite asjaõigustehingud. Tehingute keskmine hind kukub n-ö tehnilistel põhjustel, kui kallima kaubaga tehinguid ei tehta, ja tehingute tegemine käib edasi odavama kaubaga.
Kui üldjuhul kinnisvara väärtuse ja tehinguhindade muutused peegeldavad teineteist üsna hästi, siis perioodil 2008.-2013. a olid tehinguhinna muutused kiiremad kui vara väärtuse muutused, sest muutus tehingute struktuur uute ja järelturu korterite vahel.
See pisiasi oleks elamispindade kättesaadavuse analüüsi koostajatele teada olnud, kui analüüsi koostamisse oleks kaasatud kinnisvaraturu teadmine.
Tegemist on elamispindade kättesaadavuse temaatikat puudutava kommentaaride seeriaga. Varem ilmunud kommentaarid:
- Elamispindade kättesaadavusest (01). Kas elamispindade kättesaadavus on probleem?
- Elamispindade kättesaadavusest (02). Milles väljendub elamispindade kättesaadavuse probleem?
- Elamispindade kättesaadavusest (03). Kas kõik inimesed peavad saama kodu osta?
- Elamispindade kättesaadavusest (04). Miks kodu maksumus kolm aastapalka ei ole hea võrdlusbaas
- Elamispindade kättesaadavusest (05). Kuidas kujunevad elamispindade hinnad?
- Elamispindade kättesaadavusest (06). Kas arendajad või maaklerid soovivad kõrgeid hindu?
- Elamispindade kättesaadavusest (07). Miks ei saa elamispindu odavamalt pakkuda?
- Elamispindade kättesaadavusest (08). Miks munitsipaalarendus ei saa olla eraarendusest odavam?
- Elamispindade kättesaadavusest (09). Miks tuleb hoiduda korterite müügi- ja üürihindade reguleerimisest?
- Elamispindade kättesaadavusest (10). Kas madala sissetulekuga inimene ei võiks saada kaasaegse kvaliteediga elamispinda?
- Elamispindade kättesaadavusest (11). Miks elamispindade hinnad kasvavad?
- Elamispindade kättesaadavusest (12). Segregatsioon – kas ja kuidas vältida?
- Elamispindade kättesaadavusest (13). Kas mittetulunduslik arendus parandab elamispindade kättesaadavust?
- Elamispindade kättesaadavusest (14). „Ehita või maksa“ – on see mõistlik?
