Juhtkiri: Kinnisvaraturul pole lähiajal krahhi oodata

Eestit võib tänavu tabada kinnisvarakriis, ennustab Ühispanga president Ain Hanschmidt. “Nagu ka mujal maailmas on olnud kinnisvarakrahhe, nii tuleb see ka Eestis. Ja see tuleb siis, kui buum läheb nii suureks, et ehitushinna ja müügihindade vahed küünivad neljakordseks,” selgitab pankur väite tagamaad. Hanschmidti sõnul maksab Tallinna vanalinnas korteri ruutmeeter 30 000 krooni, mis on 3-4 korda üle ehitushinna.

Äripäeva hinnangul praegune olukord kinnisvaraturul krahhile ei osuta.

Halbu aegu kinnisvaraturule ennustavad Hanschmidti kõrval mitmed teisedki tippjuhid, viidates seejuures korterite rekordhindadele, pankade kasvavatele laenuportfellidele, samuti hoogsalt suurenevale uute elamispindade hulgale.

Kinnisvaraturu kohta ei saa teha üldistusi pelgalt Tallinna vanalinna unikaalsete korterite kõrgete hindade järgi. Kõrged hinnad on tingitud pakkumist ületavast nõudlusest. Vanalinna korterid moodustavad väga tühise osa elamuturust ega suuda kuidagi kogu kinnisvaraturgu põhja lasta.

Ühe kriisi võimaliku ajendina näeb Hanschmidt pankade võidujooksu laenuturu hõivamisel. Pangad meelitavad kliente järjest soodsamate laenudega.

Kinnisvaraarendajatele antud laenude osakaal pankade laenuportfellides pole võrreldes eelmise aastaga suurenenud, see oli ja on ligikaudu 15%. Võrreldes 1999. aastaga on nende osakaal isegi väiksem. Laenude osa, kus tagatiseks kinnisvara, on laenuportfellides aastaga suurenenud 11,33 mld kroonilt 13,23 mld kroonile ehk 16,7%.

Kinnisvaralaenude osakaal näiteks Ühispanga laenuportfellis sõltub eeskätt Hanschmidtist endast. Ehk võiks ka nii öelda – kriis kinnisvaraturul oleneb sellest, kui lahti on Hanschmidt laenukraanid keeranud.

Tõsi on see, et kinnisvaraturule on tulnud mitmeid uusi elamuprojekte ning see suund jätkub ka paari lähima aasta jooksul. Samas oli elamuehitus Eestis pikka aega pea varjusurmas ning elavnenud elamuehitus pole veel suutnud aastatega tekkinud tühimikku täita.

Suur hulk uusi arendusprojekte võib muidugi tähendada seda, et arendajail on järjest raskem kinnisvara müüa, nende (laenatud) raha jääb järjest kauemaks kinnisvara alla kinni ning tõenäoliselt hakkavad lähemas tulevikus langema ka kinnisvarahinnad.

Kui aga kinnisvaraarendajad on sunnitud vähendama oma kasumimarginaali – selleks on ruumi piisavalt -, ei tähenda see veel turu kriisi. Ega seegi, kui üks arendaja pankrotti läheb. Kuni püsib nõudlus (uue) elamispinna järele, seda naljalt ei juhtu. Vähemalt Tallinna puhul võib öelda, et siia eluaseme soovijad ei saa kunagi otsa.

Äripäev ei vannu, käsi piibli peal, et krahhi kunagi ei tule. Seda ei saa keegi välistada. Kui inimesed ei jõua kinnisvaralaene tagasi maksta ning pangad on sunnitud majad ja korterid odavalt müüki panema, küll siis jõuab ka kriis kätte. Kuni aga rahva sissetulekud suurenevad ning neil piisab raha laenu võtmiseks ja teenindamiseks, ettevõtted investeerivad ning majandus kasvab – nagu see praegu on -, siis pole põhjust ka kinnisvaraturu kollapsit oodata.

Kas Eestit ootab ees kinnisvarakrahh?

Ühispanga president Ain Hanschmidt vallandas mõni aeg tagasi diskussiooni, väites, et Eestit on tänavu tabamas kinnisvarakrahh. Äripäeva arvates ei ole oodata kinnisvarahindade järsku kukkumist.

Ain Hanschmidt, Ühispanga president

Tallinna vanalinnas maksab korter praegu 30 000 krooni ruutmeeter, mis on 3-4 korda üle ehitushinna. Nagu ka mujal maailmas on olnud kinnisvarakrahhe, nii tuleb see ka Eestis. Ja see tuleb siis, kui buum läheb nii suureks, et ehitushinna ja müügihindade vahed küünivad neljakordseks.

Äripindade arendajatele väljastatud laenud võivad muutuda pankadele halbadeks laenudeks. Eluasemelaenude puhul ma seda ohtu ei näe. Üheks kriisi võimalikuks ajendiks võib saada ka pankade võidujooks laenuturu hõivamisel. (ÄP 26.02.)

Ain Kivisaar, Uus Maa Grupi analüütik

Vanalinna tippkorterite ja ehitushindade suur vahe näitab vaid pakkumise-nõudluse vahekorda turul. Hinnaga 30-40 000 krooni ruutmeeter on müüdud üksikuid unikaalseid ning haruldasi kortereid, vanalinna üldine hinnatase on siiski oluliselt madalam.

Kuna vanalinnas praktiliselt puudub võimalus rajada uusehitisi, ei saa ehitushinnad mõjutada vanalinna kõrget hinnataset. Vägagi piiratud korterite arvust tulenevalt maksavad korteriostjad seal peamiselt unikaalsuse ja aastasadadega tekkinud hõngu, mitte ehituseks kasutatud kivide ja segu eest.

Tekkinud suure hinnadiferentsi tõttu ei mõjuta tipphinnad turu üldist hinnataset, mistõttu ei tasu selles otsida ka läheneva kriisi märke. (EPL 14.03.)

Tõnu Toompark, ERI Kinnisvara analüütik

Mina arvan, et ei tule märkimisväärset hinnalangust, ei tule pangalaenutagatiste realiseerimise krahhi, ei tule selles mõttes kriisi. Küll on kinnisvara nagu iga teinegi kaup, kus hind läbib tsüklis üles-alla, üles-alla ja mingitest ajutistest hinnalangustest võib alati rääkida.

Aga kriis on ikkagi midagi mastaapset, kus hinnalangused mõjutavad kogu majandust – seda meil küll karta ei ole.

Praegu pole küll alust arvata, et hinnad langeksid. Muidugi – kui projekt on ebaõnnestunud: pole sihtgruppi korralikult määratletud, on kehv turundus, siis tuleb hinnast alla lasta, et kauba saaks realiseerida. Selliseid üksikuid asju on alati.

Kersti Arro, Hansapanga eluasemelaenu tootehaldur

Mina küll ei arva, et meil mingit kinnisvarakrahhi lausa tulemas on. Laenuandja koha pealt vaadates – kui võrrelda vanalinna kortereid meie kogu müügiga, on neid väga vähe. Ja vanalinna kortereid ostetakse ka laenuga siiski suhteliselt tagasihoidlikult. Vanalinna korteri ostjaskond on tavaliselt selline, kes laenu nii väga ei vajagi. Korter vanalinnas on ka selline unikaalne vara, et kui sellise kalli hinnaga ostjaid leiab – ju see hind on siis põhjendatud.

Kui me vaatame, kuhu me põhiliselt praegu eluasemelaenu anname, siis need on individuaalelamud ja korterelamud. Nende elamispindade osas ma küll ei arva, et mingi kinnisvarakrahh oleks tulemas.

Artikkel on avaldatud 15.03.2001 väljaandes Äripäev.

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

Kinnisvara ABC