Majade turg saab hoo sisse

Kiire hinnatõus korterite turul avab võimalused neile, kes soovivad korteri maja vastu vahetada. Täna näeme juba selgelt, kuidas korterituru kõrge tehingute arv on hakanud majade turule kanduma. Majade hinnad siiski ei ole veel jõuliselt kasvama hakanud.

Optimistlike nootide kõrval ei tohi ära unustada kinnisvaraturu riske, mis tulenevad liiga kiirest hinnatõusust, üldisest majanduse tervislikust olukorrast, kuid oluliselt ka näiteks Ukrainas toimuvast.

Korteriturg on ülekuumenenud

2013. a tehti Eesti kinnisvaraturul 52 000 tehingut kogukäibega 2,35 miljardit eurot. Aastaga kasvas tehingute arv 12%, tehingute rahaline käive 15%. Tallinna kinnisvarakäive kasvas aastaga isegi 25%. Suur kasv puudutab elamispindade turgu ja veelgi kitsamalt korterite turgu peamiselt Tallinnas-Tartus.

Eesti korteritehingute arv oli 2013. a 17 900, neist tehingutest 7800 tehti Tallinnas. Seejuures kerkis korteritehingu keskmine ruutmeetrihind aastatagusega võrreldes Eestis 11 ja Tallinnas 14%. Üksikutes Tallinna linnaosades küündis korteritehingute hinnatõus isegi 20 protsendi piirimaile. Näiteks kasvasid Lasnamäe korterite hinnad aastaga 22 ja Mustamäel 19%.

Kümnetesse protsentidesse küündiv korterite hinnatõus loob potentsiaali müüa korter. Saadud raha eest on üha lihtsam teha sissemaks iga eestlase unistuseks oleva maja ostmiseks, sest majade hinnad ei ole veel kerkima asunud.

Majade turg on aktiveerunud

Majade tehingute arv on hakanud kasvama. 2013. a tehti Eestis 4100 hoonestatud elamumaa tehingut. Aastaga kasvas tehingute arv tugeva 17%, sama palju kasvas tehingute arv ka Harjumaal.

Erinevalt korteriturust ei ole hindade kasv veel majade sektorisse jõudnud. Keskmise hoonestatud elamumaa tehingu väärtus oli 2013. aastal 66 000 eurot Eestis ja 116 000 eurot Harjumaal. See on vastavalt ainult 4 ja 5% aastatagusest kõrgemal.

See näitab, et majade hinnad on küll aeglaselt kerkima asunud, kui hinnatõus ei ole veel pooltki sama tempokas, kui korteriturg on eeskuju ette näidanud.

Samas on majanduse ja kinnisvaraturu loogika üsna lihtne. Kriisiperioodide järel tärkab esimesena korterite turg, sest korterituru nõudlus on kõige laiapõhjalisem. Samuti on korterite absoluuthinnad madalamad. Korterituru nö küllastumise järel kandub sama laine edasi uute korterite arendamise ja seejärel majade sektorisse.

Sama laine on juba jõudnud maade turule

Üldise loogika alusel peaks maade turg avanema alles seejärel, kui majade hinnad on hakanud kasvama ja kerkinud tasemele, kus maja ehitamine on odavam, kui analoogse valmisoleva maja ostmine.

Pilku statistikale heites näeme aga, et peale pikka vindumist elamumaade turg lausa õilmitseb. Eestis tehti 2013. a 1653 elamumaa tehingut, mis on eelmisest aastast 30% rohkem. Harjumaa tehingute arv oli 754 ehk aastatagusega võrreldes 37% enam.

Nende tehingute hinnad ja tehingute keskmised väärtused aga kasvu ei näita ning on aastatagusel tasemel või isegi allpool.

Riske ei tohi unustada

Kinnisvaraturu erinevate sektorite tõusunumbreid kõrvuti sättides ja imetledes ei tohi ära unustada riske. Kinnisvaraturg ei ole asi iseeneses, selle määrab majanduse üldine konjunktuur.

Paraku majanduskasvu ootusi järjest kärbitakse. Kasvuootuste vähenemise taga ei ole midagi muud, kui Eesti lähinaabrite majanduse kehvad seisud.

Omakorda jokkerina on kaardipakki sattunud Vene-Ukraina suhted, mis ähvardavad kogu Euroopa majandusele põntsu lüüa. Arvata, et Ukrainas toimuv Eesti majanduse puutumata jätab on naiivselt optimistlik.

Eesti sisemisi riske hinnates tekitab kinnisvaraturu sedavõrd hea tervis üldise kurnatuse keskkonnas küsimuse, kui kaua saab pidu ehk hinnatõus ja tehingute arvu kasv kinnisvaraturul jätkuda, kui muu majandus seda ei toeta? Tõenäoliselt mitte liiga kaua.

Olukord on hea, kuid mitte lootusetu

Kinnisvaraturu paljukajastatud kiire hinnatõus puudutab ainult korterite kitsast turusektorit ja seejuures ainult Tallinnas-Tartus ning peamiselt vanemate korterite turul. Korterite hinnatõus loob head eeldused korteri vahetamiseks ühepereelamu vastu.

Täna näeme selgelt, et korterituru aktiivsus on juba majade turule jõudnud. Majade turu kõrval on oluliselt kasvanud ka elamumaade sektoris tehtavate tehingute arv.

Üldiseid maailmamajandusest ja -poliitikast tulenevaid riske mittearvestades võime arvata, et korterituru hinnatõus jõuab sel aastal tugevalt ka majade-maade turule. Loodetavasti korterite hinnatõus siiski pidurdub ja majade-maade hindade kerkimine jääb mõõdukaks. Vastasel korral ei tule tarbijate ostujõud selle mänguga kaasa.

Kommentaar ilmus 05-2014 ajakirjas “Meie Kodu”.

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

28.09.2022 Kinnisvara hindamise ABC