Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool & koolitus: Ehitamise dokumenteerimine – kohustuslikud nõuded ja praktika

Pindi Kinnisvara: Kinnisvaraturu ülevaade 2011

09.01.2012 Tõnu Toompark

Põhilisteks 2011. aasta Eesti kinnisvaraturu märksõnadeks on:

Indeksilinnades (17 suuremat Eesti linna) on korteriomandite tehingute arv aastaga kahanenud- 2010. aastal oli see 9521, aastal 2011 aga 9355.
Reaalselt on hinnad tõusnud vaid keskmisest kallimate varagruppide puhul (uued korterid, luksuslikumad eramud), suuremate linnade magalarajoonides olulist hinnamuutust pole aset leidnud.
Euro käibelevõtt jahutas aasta esimeste kuude jooksul kinnisvaraturgu, 2010. aasta lõpus aset leidnud eufooria asendus keerulisest valuutakursist tingitud kerge segadusega.
Aasta esimeses pooles aset leidnud järsk peidetud elukalliduse tõus kahandas märkimisväärselt tarbijate kindlustunnet.
Suve hakul aktiveerusid nii elu- kui ärikondlik kinnisvaraturg, kuid rahvusvaheliste negatiivsete sõnumite taustal rauges hoog uuesti.
Vastu sügist planeeritud suured arendusprojektid jäeti alustamata, põhjuseks järsk ehitushindade tõus ning ostuhuviliste jätkuv ebakindlus.
Aasta teises pooles aktiveerus märkimisväärselt elamispindade üüriturg, kuna paljud leibkonnad ei saa (omafinantseeringu puudumine, varasemad probleemid pankadega vms) või lihtsalt ei soovi võtta pikaajalist laenukohustust- üürihinnad tõusid suuremates linnades paarikümne protsendi võrra.

Ülevaade on allalaetav siit: Pindi Kinnisvara kinnisvaraturu ülevaade 2011.

Kinnisvarakool: Detailplaneeringu koostamine ja menetlemine

Тыну Тоомпарк: ситуацию на рынке недвижимости диктуют банки

09.01.2012 Tõnu Toompark

В наступившем 2012 году на рынке недвижимости можно ожидать стабильные цены, некоторое снижение активности и понижение доступности недвижимости. Одна из причин – подорожание банковских кредитов и усложнение условий их предоставления.

Прошедший 2011 год показал, что хотя цены сделок с жилой недвижимостью, в основном, выросли, цены на многие объекты остались на уровне прошлого года. Увеличение стоимости сделок было обусловлено главным образом появившимися в Таллинне новыми квартирами, сделки с которыми, по статистике, были дороже среднего уровня.

Учитывая, что экономическая ситуация за прошедший год нисколько не улучшилась, подобное развитие событий на рынке недвижимости можно ожидать и в этом году. Однако нужно иметь в виду, что из-за возросших цен на строительство новых проектов будет меньше, и цены на новые квартиры в 2012 году будут меньше сказываться на общей статистике цен.

Снижение активности рынка объясняется, в первую очередь, ростом процентной ставки по кредитам и низким числом новых проектов. Процентные ставки растут из-за неопределенности с решением долгового кризиса в Европе. Остается надеяться, что прогнозируемое снижение Euribor сможет хотя бы частично компенсировать рост процентных ставок.

Подорожание кредитов и то, что получить их станет сложнее, скажется и на сделках с недвижимостью. Тем не менее, опираясь на имеющиеся сегодня данные, можно говорить, что катастрофического падения числа сделок не произойдет, скорее это снижение будет около 5%. Для Таллинна и Тарту сокращение числа сделок на 5% означает относительно активный рынок. Так что причин для тревоги не должно быть.

Вышеприведенные тенденции ведут к снижению доступности покупки жилья. Стоящие на месте цены при более сложных и дорогих условиях финансирования означают, что люди смогут за свой ежемесячный доход приобретать меньше квадратных метров жилой площади, к примеру, чем в 2011 году.

Логично, что в ситуации, когда усложняются условия по приобретению жилья, будет возрастать активность на рынке аренды жилья. Ведь если жилье требуется, но нет возможности его купить, то разумная альтернатива — аренда жилья. Уже несколько поднявшийся уровень арендной платы способствовал появлению на рынке новых предложений о сдаче жилья в аренду. Трудно прогнозировать, но в связи с большим спросом цены на аренду должны еще вырасти.

Рынок аренды жилья в предстоящем году, безусловно, будет таким же активным, как он был и в 2011 году. Здесь трудно давать численные оценки, поскольку надежных статистических данных о рынке аренды у нас, к сожалению, нет.

Надеюсь, что 2012 год не принесет нам крупных потрясений. Вероятно, долговой кризис начнет потихоньку разрешаться. Это вовсе не означает быстрого улучшения экономической среды. Скорее нынешний год привнесет ясность на рынок недвижимости, что позволит участникам рынка делать долгосрочные и устойчивые прогнозы.

Для владельцев и покупателей объектов недвижимости 2012 год означает время, когда ситуация с куплей-продажей по-прежнему зависит от покупателей. Однако покупатели должны иметь в виду, что они, в свою очередь, подвергаются диктату все более дорогих банковских кредитов. Арендаторы квартир должны считаться с тем, что возможности выбора на рынке аренды жилья в этом году существенно не увеличатся.

http://rus.err.ee/blog/152abfc8-aa12-4165-90b8-dfe42c1478d5

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Mida toob uus aasta ehituses?

08.01.2012 Eno Pappel

Aasta lõpus on just paras aeg veidi prognoose teha ja vaadata, mida toob uus aasta ehitusvaldkonda?

Mida võiks oodata oma enda maja ehitamist plaaniv inimene? Vaatame veidi lähemalt ehitaja leidmist, laenu saamise võimalusi ning ehitushinda.

Ehitajate leidmine

Eramaja ehitamise valdkonnas peab kindlasti ütlema, et korraliku ehitaja leidmine on mõistliku hinna eest keeruline. Põhjus väga lihtne, tellimuste arv on väiksem ning ehitusvõimelisi firmasid vähemaks jäänud ning allesjäänud võtavad oma tööde eest ka veidi kõrgemat hinda. Eramaja ehitamisel on kindlasti vajalik meeles pidada, et enamasti kõige mõistlikumate hindadega suudab ehitada väiksem või keskmise suurusega firma, mille üldkulud on väiksemad.

Lisaks hinnale teeb keeruliseks ehitaja leidmise ka asjaolu, et väiksematel või keskmise suurusega ehitusfirmade puhul ammenduvad ressursid peale 1-2 eramu tellimuse vastuvõtmist ja teistel soovijatel tuleb oodata, kuni varasemad tööd lõppema hakkavad ja võimalik uut tööd sisse võtta.

Sageli sellel perioodil kui väiksemal ehitusfirmal on olemas tööd mõneks ajaks ette siis ei koosta nad ka hinnapakkumisi ning keskenduvad ainult sissevõetud tööde teostamisele. Sellised firmad üldjuhul teavad ja oskavad ehitada selliselt ning uute tööde leidmisega suuri probleeme ei teki. Nemad leiavad tööd oma varasemate klientide soovituste kaudu.

Samas on alati turul ka teatud osas uusi tulijad, kes alles teevad esimest firmat või siis juba mitmendal ringil, kuna eelmiste firmadega on tekkinud probleeme. Sellised võivad pakkuda ka väga soodsaid hindasid kuid, kas maja ka selle hinna eest valmis saab on küsitav.

Ehitaja leidmisel pole seetõttu muud soovitust, et tuleb teha ka uuel 2013 aastal pikemat eeltööd ja põhjalikum taustakontroll.

Laenu saamise võimalused

Ehitus on kallis ja ilma laenuta enamikul ehitada ei õnnestu. Lõppev aasta näitas, et laenuturul on pangad küll endiselt ettevaatlikud, kuid laenuvõimelistele väljastati laene endiselt. Tänu ülimadalale euriborile on kasvanud uuesti investeerimishuvi tervikuna. Samal ajal on pangad omalt poolt laenumarginaale vaikselt tõstnud. Ühelt poolt näitab selline pankade poolne käitumine, et soovitakse suuremat kasumit teenida, kuid eks see näita ka seda, et eeldatakse, et euribor jääb veel mõneks ajaks madalale tasemele.

Uuel aastal ei ole näha suuri muudatusi. Euribor jääb suhtelisele madalale tasemele seni, kuni Euroopa Liidus majandusraskused jätkuvad. Laenu võtmisel peaks kindlasti siiski arvestama, et odav euribor ei jää sellisele tasemele siiski väga pikaks ajaks ja näiteks 5 aasta pärast võib see olla mitu korda suurem number kui täna.

Samas kui laenuvõime olemas ja korraliku säästliku kodu rajamine eesmärgiks võetud, siis ei näe põhjust, miks seda mitte teha. Täna tasub laenu võtta energiasäästliku kodu rajamiseks, seda nii seetõttu, et energiasääst energiahindade arvelt tasub kiiresti ära kui ka seetõttu, et inflatsioon teeb oma tööd ning aitab laenumakseid tasuda.

Ehitustööde hinnad

Ehitamise hindade osas ei ole järgmisel aastal suurt tõusu ette näha. Tõenäoliselt jääb võimalik hinnatõus inflatsioonist veidi kõrgemaks. Ehitushindadele laiemalt avaldab oma mõju kindlasti ka see, et tulevateks aastateks ei ole riigil ehitussektorisse plaanis suuri investeeringuid teha ning seega peavad tellimuste vähenemise tõttu ehitusettevõtted turuolukorraga kohanema. See võib tähendada, kas konkurentsist tingitud hinnasurvet, personali vähendamist või muid muudatusi, et paremini turul hakkama saada.

Kokkuvõttes usun, et tuleb hea stabiilne aasta, mis laseb teha plaane ja laseb neid ellu viia.

Julget pealehakkamist!

Artikli autor on
Eno Pappel
Majaehitaja.ee

Kinnisvarakool & koolitus: planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku muudtaused

Ennustusi aastasse 2012

06.01.2012 Kalle Virkus

Lisaks kõiksugustele tarkade ja veel targemate astroloogide ja ilmatundjate ennustustele tahaks omalt poolt lisada veel ühe – sedakorda sellise mis puudutab kestliku elukorralduse trende alanud aastal. Allikaks on Michael Kanellose artikkel greenbiz.com blogis.

Uute töökohtade arv taastuvenergia sektoris ületab traditsioonilises energeetikas sünidavad töökohad.
Kestliku eluviisi eestvedajaks saab Ema. Jah, just – seesama naishing, kes kodus askeldab ja kes on õppinud lugema toiduainete ja kodukeemia pakenditelt kõige selle kohta, mis seal sees võiks leiduda.
Autode ühiskasutusest saab tõsiseltvõetav alternatiiv, eriti pendelliikluses.
Tooraine hindadest saab kestliku elustiili liitlane – kasvavad hinnad panevad ininmesi mõtlema tarbimise vähendamisele.
Energiatõhususest saab omaette tegevusala, millel on reaalne kasum.
Tarkadest majadest saavad rumalad. Kõige tõhusamaks energiat säästvaks seadmeks saab lüliti. Lahkud – lülitad välja; tuled tagasi – lülitad sisse.
LED valgustid saavad heakskiidu. Inimesed hakkavad märkama üht senini varjus olnud argumenti – LED-valgusti all paistab kõik (ka inimesed) ilusam, kui hõõglambi valguses.
“Rohelise tarkvara” mõiste konkretiseerub. Kokkuhoid hakkab jõudma ka sellesse segmenti.
Vee puudus teadvustub teravamalt kui ei kunagi varem. See on nagu ilm – kuni me ei märka selle ekstreemususi, pole millestki rääkida aga kui muutused on silmnähtavad, leidub ka põhjus muretsemiseks.
Mõned kaubamärgid, mis teevad “ilma” – Samsung ja LG tugevdavad oma positsioone säästlike lahenduste pakkumisel laiatarbe elektroonikas. Siemens – kasvatab oma turuose veelgi. Autodesk – BIM saab üldiselt tuntud mõisteks.

Kas need ennustused ka paika peavad, sellest saab lugeda siitsamast täpselt aasta pärast.

Artikli autor on Kalle Virkus
http://www.virkus.com/kalle/

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

1Partneri: Tallinna korteri ruutmeeter kallines aastaga 16 protsenti

06.01.2012 Tõnu Toompark

Tallinna korterimüük liikus läbi 2011. aasta tõusvas joones, aastataguse ajaga võrreldes oli detsembris korteri keskmine ruutmeetri hind 16 protsenti ja tehingute kogumaksumus viiendiku võrra kõrgem, analüüsib Eesti üks suuremaid kinnisvarafirmasid 1Partner Maa-ameti tehingu- ja hinnaülevaadet.

1Partner Kinnisvara tegevdirektor Martin Vahteri sõnul oli kogu Tallinna kinnisvaraturg detsembris üle ootuste aktiivne ja kardetud pühadeaegne kukkumine jäi tulemata. “Müügimahud tõusid nii novembri kui mulluse detsembriga võrreldes, mis oli viimane krooni käibekuu ja seetõttu silmapaistvalt tegus,” ütles Vahter ja lisas, et tehinguaktiivsuse üks põhjuseid on kasvav soov vaba raha kindlamalt paigutada.

Tallinna korteritehingute arv kasvas detsembris novembriga võrreldes üheksa protsenti 611-ni ning tehingute kogumaksumus neli protsenti 36,7 miljoni euroni. “Korteritehingute 2011. aastal kõige iseloomukam näitaja oli stabiilsus – keskmine ruutmeetri hind püsis detsembris üheksandat kuud ilma suuremate kõikumisteta üle 1000 euro,” kommenteeris Vahter.

Kalleim korter müüdi detsembris Tallinnas 342 000 ja odavaim 1000 euro eest.

Eluhoonetega hoonestatud kinnistuid müüdi Tallinnas detsembris 28, mis on kahe võrra vähem kui eelmisel kuul. Kalleim eramu võõrandati 840 000 ja odavaim 6000 euro eest.

Detsembris müüdi 12 hoonestamata elamumaa kinnistut, mis on ühe võrra enam kui novembris. Kalleim krunt müüdi 105 517 ja odavaim 9600 euroga.

Kinnisvaraturu liikumisi dikteerivad pangad

05.01.2012 Tõnu Toompark

Saabunud 2012. aastalt võib elamispindade turul oodata stabiilseid hindu, turuaktiivsuse mõningast langust ja kinnisvara kättesaadavuse vähenemist. Omaette teema on üürituru laienemine, mis võiks samuti eeloleval aastal aset leida.

2011. aasta näitas, et elamispindade tehinguhinnad küll valdavalt tõusid, kuid elamispindade väärtus jäi eelmise aastaga samale tasemele. Tehingute hinnatõus oli põhjustatud peamiselt Tallinna aktiivsest uute korterite arendamisest, kus kallimad tehingud statistilise keskmise hinna üles viisid.

Arvestades, et majanduskonjunktuur ei ole aastaga sugugi mitte paranenud, võib oodata sarnaste arengute jätkumist ka käesoleval aastal. Küll peab arvestama, et uusarendus on kõrgete ehitushindade tõttu koomale tõmbumas. Seetõttu mängivad uute korterite hinnad2012. a. hinnastatistikas väiksemat rolli.

Turuaktiivsuse langemise põhjuseks on eelkõige kallinevad intressimäärad ja vähesem uusarenduste maht. Intressimäärad tõusevad eelkõige võlakriisi segaduste tõttu. Loodetavasti suudab intressimarginaali tõusu vähemalt osaliselt kompenseerida euribori prognoositav langus.

Kallim ja keerulisem laenamine raskendab kinnisvaratehingute tegemist. Siiski ei tohiks tänase teadmise juures tehingute arvu langus midagi katastroofilist olla, pigem jääb see 5% suurusjärku. Tallinna ja Tartu puhul tähendab see endiselt suhteliselt aktiivset elamispindade turgu. Nii et kurtmiseks ei tohiks kellelgi põhjust olla.

Eeltoodud suundumused viivad eluasemeostu kättesaadavuse vähenemisele. Paigaltammuvad hinnad raskemate ja kallimate finantseerimistingimuste valguses tähendavad, et inimesed suudavad kuusissetuleku eest soetada vähem ruutmeetreid elamispinda, kui veel näiteks seljataha jäänud 2011. aastal.

Raskemini kättesaadava eluaseme juurest jõuamegi loogilist rada pidi üürituruni. Kui elamispinda on vaja, kuid seda osta ei suuda, siis on mõistlik alternatiiv eluaseme üürimine. Juba suhteliselt kõrgele tõusnud üürihinnad on turule toomas uusi üürikortereid. Raske on prognoosida, et vaikselt laieneva pakkumise tingimustes peaksid üürihinnad veel tõusma.

Üüritehingute arv saab eeloleval aastal olema kindlasti sama aktiivne, kui see oli ka möödunud 2011. aastal. Siin aga on raske numbrilisi hinnanguid anda, sest usaldusväärne üürituru statistika on meil paraku olematu.

Loodetavasti ei too eesootav 2012. aasta meile suuri vapustusi. Usutavasti hakkab võlakriis vaikselt otsast lahenema. See vaevalt tähendab kiiret majanduskeskkonna paranemist. Pigem ootaks käesolevalt aastalt selguse jõudmist kinnisvaraturule, mis võimaldaks turuosalistel teha pikemaid ja vettpidavamaid prognoose.

Koduomanike ja -otsijate jaoks tähendab2012. a. aega, kus ostu-müügituru võim on endiselt ostjate käes. Ostjad peavad aga arvestama, et nemad omakorda alluvad pankade kallinevate laenude diktaadile. Korterite üürnikud peavad arvestama sellega, et üüripindade valikuvõimalus käesoleval aastal oluliselt ei laiene.

Koolitus “Kinnisvara müük” kohtutäituritele ja pankrotihalduritele

05.01.2012 Tõnu Toompark

25/01/2012 toimub koolitus “Kinnisvara müük” pankrotihalduritele ja kohtutäituritele ehk inimestele, kes tegelevad kinnisvara müümisega muude tähtsate tegevuste kõrvalt.

Koolituse käigus vaatleme kinnisvara müümise protsessi ja arutame, kuidas seda efektiivsemalt korraldada. Sellel teemal jagab mõtteid kinnisvarabüroo Raid & Ko OÜ juhataja Andree Raid.

Lisaks heidame pilgu kinnisvaraturu trendidele ja sellele, kuidas need suundumused kinnisvara realiseerimist võiksid mõjutada. Kinnisvaraturutrendidest annab ülevaate kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark.

Kolmanda teemana käsitleme kinnisvara müümist kinnisvaraportaali kaudu. Portaalide hingeellu aitab süüvida kinnisvaraportaali KV.EE juhataja Tarvo Teslon.

Täpsem info ja registreerumine

Koolituse “Kinnisvara müük” kohtutäituritele ja pankrotihalduritele kodulehel.

Andree Raid

Kinnisvarakool OÜ

+372 502 3300

andree@raid.ee

Tõnu Toompark

Kinnisvarakool OÜ

+372 525 9703

tonu@adaur.ee

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaramaakleri persoonibränd ja digitaalne turundus

Ober-Haus: hinnaideks 12/2011

05.01.2012 Tõnu Toompark

Ober-Hausi Kinnisvara korterite hinnaindeks näitab, et 2011. aasta detsembris tõusis vaadeldavates piirkondades keskmine pinnaühiku hind võrreldes eelmise kuuga 2,6%.

Tallinna keskmine pinnaühiku hind aga langes 0,5% 1062-le eurole ruutmeetri eest. Linnaositi oli Kesklinnas keskmine ruutmeetri hind võrreldes eelmise kuuga 4,1% ja Lasnamäel 5,0% madalam, seevastu Mustamäel 16,5% kõrgem.

Mustamäe nii suure kõikumise põhjus on selles, et toimus tavalisest suuremal hulgal tehinguid uute korteritega, mis keskmist pinnaühiku hinda ülespoole vedas. Tartus oli keskmine ruutmeetri hind võrreldes eelmise kuuga 6,0% ja Pärnus 7,4% kõrgem.

Lae Ober-Hausi hinnaindeksi pikem kommentaar alla siit.

Tallinna korterite pakkumishind püsib eeloleval aastal stabiilne

04.01.2012 KV.EE

Tallinna korterite müügipakkumiste arv on aastatagusest kõigest 1% võrra kõrgemal. Stabiilsete arengutega 2011. aasta ei ole turule toonud ei pakkumiste tulva ega neid ka minema viinud.

2011. a.detsembris oli portaalis KV.EE müüa pakkuda kokku 8876 korterit. Tallinna korterite müügihind tõusis võrreldes aastatagusega 5% kõrgemale.

Pakkumishinna tõus oli väga ühtlane jäädes valdavalt 4 ja 6 protsendi vahemikku. Kõige enam on kasvanud Vanalinna korterite pakkumishinnad. Need on aastaga tõusnud 9% võrra.

Eelolevalt 2012. aastalt võib oodata eelmisele aastale analoogseid arenguid. Pakkumishindade liikumised saavad Tallinnas olema napid ning mõjutatud asjaolust, et viimase paari aasta jooksul on pakkumishinnad ja tehinguhinnad teineteisest väga erinevalt käitunud.

Vaata lähemalt, mis toimub kinnisvaraturul portaalist KV.EE.

	Korterite müügipakkumiste arv ja selle muutus, tk			Korterite müügipakkumiste hind ja selle muutus, tk
	12/2010	12/2011	Muutus, %	12/2010	12/2011	Muutus, %
Haabersti	659	672	2%	1 060	1 105	4%
Kesklinn	2 164	2 181	1%	1 606	1 682	5%
Kristiine	728	668	-8%	1 203	1 268	5%
Lasnamäe	1 675	1 779	6%	882	926	5%
Mustamäe	1 043	970	-7%	984	1 043	6%
Nõmme	449	473	5%	1 135	1 161	2%
Pirita	286	273	-5%	1 739	1 768	2%
P-Tallinn	1 388	1 461	5%	1 065	1 060	0%
Vanalinn	154	211	37%	2 570	2 795	9%
Tallinn	8 760	8 876	1%	1 225	1 283	5%

Narva	132	138	5%	424	467	10%
Pärnu	1 327	1 322	0%	976	995	2%
Tartu	2 247	1 886	-16%	964	1 017	5%

Kinnisvarakool & koolitus: Pärimine – mida peab teadma pärimismenetlusest - Evi Hindpere

Alanud on registreerimine talvistele kinnisvarakoolitustele

04.01.2012 Tõnu Toompark

Uue aasta hakul on alanud registreerumine talvistele kinnisvarakoolitustele. Külmal veebruarikuul pakume koolitust Kinnisvara ABC, Kinnisvara ABC üürikoolitus ja kinnisvara müügikoolitus.

Praktilistele kinnisvarakoolitused on suunatud kinnisvaramaakleritele, kes soovivad kinnistada enda teadmiste vundamenti. Samuti on koolitusele oodatud kõik eraisikud, kel on soov kinnisvaraturul samme astuda.

06.02.-15.02.2012 Kinnisvara ABC

Kinnisvara ABC juhatab sisse sammud kinnisvaramaailma.
Vaatame üle kinnisvaraturu toimimise, kinnisvara finantseerimise ja hindamise põhimõtted.
Suur osa koolitusest on pühendatud juriidikale.
Mööda ei vaaata maakleri ametist ja kinnisvaravahenduse nüanssidest.

22.02.2012 Kinnisvara ABC üürikoolitus

Kinnisvara üürikoolitus lahkab sügavamalt elamispindade üürilepingutega seonduvat – kuidas lepingut sõlmida, millise protseduuri alusel seda muuta, mida teha probleemide puhul.
Täiendavalt heidame pilgu üüriäri majanduslikule aspektile.

29.02.2012 Kinnisvara müügikoolitus – UUS!

Kinnisvara müügikoolitus annab praktilised nõuanded, kuidas suhelda klientidega, kuidas end kehtestada, kuidas juhtida müügiprotsessi.
Eraldi vaatame, millistest konkreetsetest sammudest kinnisvaravahenduse protsess koosneb.

Täpsem info ja registreerumine

Kõik Kinnisvarakooli lektorid on pikaajalise kogemusega praktikud. Vastuse saavad kõik küsimused.

Kontakt

Andree Raid

Kinnisvarakool OÜ

+372 502 3300

andree@raid.ee

Tõnu Toompark

Kinnisvarakool OÜ

+372 525 9703

tonu@adaur.ee

Kinnisvarakool & koolitus: kuidas korteriühistus võlglastega hakkama saada

Statistika: ehitustöödel tugev kasv

03.01.2012 Tõnu Toompark

Ehitustööde maht näitas 2011. a. III kvartalis jõudsat kasvu. Statistikaameti andmetel suurenes Eesti omal jõul tehtud ehitustööde maht koguni 29%.

Tegemist on kolmanda tõusukvartaliga kolmeaastase languse järel.

Ehitustööde juures ei saa mööda minna ehitushinnast. Viimane on tõusnud juba sedavõrd kõrgele tasemele, et mitmeid arendusprojekte on pandud ootele.

See võiks tähendada survet ehitusmahtude kahanemiseks.

Ehitusettevõtete ehitustööde maht kvartalite lõikes, miljon €

Ehitusettevõtete ehitustööde maht aastate lõikes, miljard €

Ehitusettevõtete ehitustööde mahu muutus kvartalite lõikes, miljon €

Ehitusettevõtete ehitustööde mahu muutus aastate lõikes, miljard €

Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) juhatuse liige.

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu juhtimine - seadusandlus ja raamatupidamine

Тыну Тоомпарк: в 2012 году активизируется рынок аренды жилья

02.01.2012 Tõnu Toompark

В наступившем 2012 году, согласно прогнозам, следует ожидать уменьшения предложения новых квартир, усложнения условий финансирования и расширения рынка аренды жилья, пишет аналитик портала недвижимости Adaur.ee Тыну Тоомпарк на Rus.Err.

Еврокризис скажется и на нашей жизни — вполне вероятно повышение процентов по кредиту, что сделает кредиты более дорогими, cчитает аналитик.

Расширение рынка аренды жилья означает, прежде всего, увеличение числа потенциальных арендаторов, что может временно сказаться на размере арендной платы. Цены на аренду, с точки зрения аналитика, медленно, со временем, могло бы уравновесить все большее число сдающихся в аренду квартир.

DzD.ee

http://rus.postimees.ee/688306/tynu-toompark-v-2012-godu-aktiviziruetsja-rynok-arendy-zhilja

Тыну Тоомпарк: в 2012 году активизируется рынок аренды жилья

02.01.2012 Tõnu Toompark

Основными факторами, характеризующими рынок недвижимости в прошлом году, были: приход евро, рост активности на квартирном рынке и существенное подорожание строительства. В наступившем, 2012 году, согласно прогнозам, следует ожидать уменьшение предложения новых квартир, усложнение условий финансирования и расширение рынка аренды жилья.

Начало следующего года — подходящее время для того, чтобы подвести итоги ушедшего года, в том числе и в сфере недвижимости.

Первый день 2011 года принес вместо уже ушедшей в историю эстонской кроны новые деньги. Евро был и до сих пор остается тем фактором, который как ожидается, несмотря на трудности еврозоны, должен оказать стабилизирующее влияние на экономику Эстонии и на чувство уверенности эстоноземельцев.

На рынке недвижимости от евро ожидали чудес, которых, по словам людей, реально смотрящих на происходящее, все-таки не произошло. В течение первых двух месяцев рынок пребывал в застывшем состоянии – участники рынка наблюдали за тем, что же произойдет с приходом евро. Ничего сверхъестественного не произошло и со второй половины марта сделки на рынке недвижимости стали совершаться в том же темпе, что и прежде.

Другим важным событием, или скорее цепью событий, стал массовый приход на рынок новых квартир. Предложения по новым проектам поступали практически каждую неделю. Всего в течение 2011 года в Таллинне поступило в продажу более 1000 новых квартир. Число предложений выросло, что значительно расширило возможности покупателей.

Третим важным событием стал быстрый рост расходов на строительство. Цены на строительство уже к концу 2011 года достигли высот, которые были в пик строительного бума, предшествовавшего кризису. Возросшие цены на строительство приведут, увы, к сокращению заказов на строительство. Такую ситуацию мы уже наблюдали не так давно.

Если рассматривать ситуацию в будущем, то, опираясь на прогнозы, нужно отметить, что из-за высоких цен на строительство поступление новых жилых площадей сократится в следующем году до 50%. Высокая стоимость строительства п приведет и к более высоким ценам сделок по покупке.

Второй важный фактор на рынке недвижимости в 2012 году — усложнение условий финансирования недвижимости, что затронет, как девелоперов, так и покупателей недвижимости. Еврокризис оставит свой отпечаток и на нашей жизни — вполне вероятно повышение процентов по кредиту, что сделает кредиты более дорогими.

Логическим следствием высоких затрат на строительство и повышения процентов по кредитам при не слишком большом спросе является расширение рынка аренды жилья. Когда люди при таких условиях не в состоянии покупать жилье, увеличивается спрос на рынке аренды жилья. Расширение рынка аренды жилья означает, прежде всего, увеличение потенциальных арендаторов, что может временно сказаться на размере арендной платы. Цены на аренду медленно, со временем, могло бы уравновесить все большее число сдающихся в аренду квартир.

Таким образом, можно говорить о том, на рынке жилья в 2011 году не сказалась кризисная ситуация, царящая в Южной Европе. Основной индикатор рынка – количество операций с жильем – оставался на относительно высоком уровне. Учитывая некоторые негативные факторы, которые касаются прежде всего сделок купли-продажи, можно прогнозировать, что наступивший 2012 года может также быть довольно активным годом.

http://rus.err.ee/blog/7aecfea4-246e-499b-ad47-8b3f733e506e

7 põhjust, miks tasub kinnisvara üürida, mitte osta

02.01.2012 Tõnu Toompark

Kirjutasime hiljuti põhjustest, miks tasub kinnisvara osta, mitte üürida. Oma kodu on paljude unistus, kuid just viimased aastad on muutunud selle väga ebamugavaks teemaks. Enne päris oma kodu ostmist tasub vähemalt kaaluda üürimise eeliseid ostmise ees.

Alljärgnevalt 7 põhjust, miks tasub kinnisvara üürida, mitte osta:

Hooldusvaba – kinnisvara üürides ei pea tegelema hooldus- ja remonttöödega. Lisaks puudub vajadus muruniiduki, aiatööriistade, lumelabida või akutrelli järele. Samuti ei too avariid kaasa ootamatuid kulusid. Mure lahendamiseks piisab vaid e-mailist või telefonikõnest omanikule/haldajale.
Vabadus – üürnikuna võid vabalt otsustada, millal ja kuhu kolida. Arvestama peab küll üürilepingus või seaduses toodud ülesütlemise alustega, kuid kindlasti on see lihtsam ja kiirem, kui kinnisvara müümine ja ostmine.
Paindlikkus – üürilepingud sõlmitakse täna reeglina kuni aastaks. See omakorda võimaldab tingimuste osas iga-aastaselt läbi rääkida. Eluasemelaenu puhul see võimalus puudub.
Säästmine – tänaste üüritasemete juures on võrdväärse kinnisvara üürimine reeglina ostmisest odavam. Reeglina ei pea ostma endale ka esiku- ja köögimööblit. Nii on võimalik ülejäävad vahendid hoiustada või investeerida.
Kättesaadav – üürilepingu sõlmimimiseks peab kontol olema 1 .. 3 kuu üürisumma, kinnisvara ostmine toob aga endaga kaasa mitmeid ühekordseid väljaminekuid, mis sõltuvalt sõlmitavatest kokkulepetest jäävad reeglina 10 .. 20 protsendi vahele ostetava vara hinnast. Seetõttu saad üürnikuna elada piirkonnas, millest omanikuna võid vaid unistada.
Madal risk – kinnisvara üürimisega seotud väljaminekud on kordades väiksemad, kui selle ostmisega seotud kulud. Sissetuleku vähenedes või selle ajutisel puudumisel on kinnisvara üürimise ja ostmise tagajärjed väga erinevevad. Ebamõistliku ostu puhul võib see tähendada halvemal juhul kõigest ilmajäämist, üürimisel aga vaid tagatisraha kaotust.
Maksuvabastus – üürnikuna ei pea Sa üldjuhul maksma kinnisvaraga seotud makse ja koormatisi. Tihti sisaldab üür ka mitmeid kõrvalkulusid ning teatud juhtudel sisaldab üür isegi kõiki kõrvalkulusid. Lisaks on eluruumi üür käibemaksuvaba.

Poolt- ja vastuargumentide kõrval tasub kõrvutada ka numbreid.

Artikli allikas on LVM Kinnisvara blogi

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara müük praktikas – strateegiast tehinguni

Kinnisvaraturu aasta tegijad: euro, üüritug ja ehitushind

30.12.2011 Tõnu Toompark

Aasta viimasel tööpäeval on paslik kokku võtta, mis või kes on olnud selle aasta kõige olulisemad tegijad kinnisvaraturul. Väärika žürii pika ja põhjaliku analüüsi tulemusena on aasta tegijateks euro, elamispindade üüriturg ja kiirelt kasvav ehitushind.

Euro – lootsime kõige paremat, aga…

Veel aasta alguses oli euro tulek positiivne märk. Mitte, et see oleks pidanud kinnisvaraturul (või muus majanduselus) koheselt kiireid tulemusi näitama. Pigem oli euro-optimistide valdav veendumus, et euro näol on tegemist pikaajalise Eesti majandust toetava vundamendikiviga.

Täna oleme paraku olukorras, mida me ehk isegi pool aastat tagasi ette ei näinud. Euro lõpp ei ole siiski veel saabunud.

Püüdes midagigi positiivset euros näha, siis võiks küsida, et milliseid devalveerimisjutte räägitaks Eesti kroonist praegustes oludes? Millised oleksid Eesti intressimäärad ja laenukäibed täna ilma eurota?

Igal juhul – tahame me seda või mitte – jääb koduse krooni euro vastu vahetamine meid väga oluliselt mõjutama veel tükiks ajaks. Loodame, et selles mõjus on ka midagi positiivset.

Elamispindade üüriturg buumis

Igal talvel (va käesoleval talvel) tuleb lumi maha ootamatult. Sama ootamatult avastasid paljud üürkorteri otsijad 2011. a. septembris, et turul valitses üürikorterite põud.

Kui tavapärane hetkeline üürikorterite defitsiit laheneb enamasti juba septembri teiseks pooleks, siis 2011. a. üüriturul on nõudlus ka tänasel talvisel ajal endiselt kõrgem kui pakkumine.

Üürituru äkilise elavnemise põhjuseid on välja toodud palju. Näiteks ka seda, et kõik laulva revolutsiooni aja lapsed on nüüd kui üks mees käest kinni ja sini-must-valgeid lehvitades kodust minema jalutanud ja endale uut üürikodu otsimas.

Üürinõudluse äkilise kasvu põhjus on siiski pigem selles, et kehvad majandustingimused ei luba eluasemevajadust rahuldada selle ostmise teel – pole omafinantseeringut, pangast laenu kah hästi ei saa ja paar aastat tagasi kärbitud palkki ei ole tõusma hakanud… Ja majanduse ebakindlus ei soosi pikaajaliste otsuste langetamist.

Üüriturg on eelkõige just majandusolude tõttu oluliselt laienenud ja eeldatavasti jätkab samal suunal veel pikki aastaid.

Ehitushind paneb arendusele pidurid peale

Järjest kasvav ja kasvav ehitushind ei lase end kärbuvast nõudlusest segada. Ses kontekstis tulevad vägisi meelde 2006. a. lõpu ja 2007. a. alguse ajad, kus kinnisvarahinnad veel pahinal tõusid, kuid tehinguid ammu enam ei tehtud.

Täna on ehitushinnad jõudnud ehitusettevõtete väidetel tasemele, kus need olid 2007. a. tipphindade ajal. Ehitushinnad ületavad arendajate ootusi viiendiku võrra ja see on hinnavahe, mis enamasti sunnib arendusprojektid oluliselt odavamaks ümberprojekteerima või ehitustegevusest sootuks loobuma.

Ehitushinna tuleviku kohta on erinevaid prognoose, kuid valdavalt siiski eeldatakse hindade mittelangemist. See on tegur, mis toob järgmiseks-ülejärgmiseks aastaks uute kinnisvarapakkumiste olulise vähenemise.

Kokkuvõtteks

Kokkuvõttena võib öelda, et 2011. a. oli väga huvitav, kuid ka raske aasta kinnisvaraturul. Vähe on põhjust arvata, et järgmisel aastal oleme käesolevast märksa paremas seisukorras.

Pigem tuleb kinnisvaraturul toimetajatel arvestada sellega, et tänane olukord ongi igapäevane normaalsus, millega peab kohanema.

Kinnisvaraturu aasta tegijate kokkuvõttega võtan ka kokku Adaur.ee blogi selle aasta tegemised. Soovin kõikidele blogi lugejatele meeldivat aasta lõppu ja reibast uut aastat.