Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool & koolitus: Ehitamise dokumenteerimine – kohustuslikud nõuded ja praktika

Realtors Push for Tax-Free Rental Income

01.11.2011 Tõnu Toompark

The Association of Real Estate Companies has announced that it is advocating tax freedom on apartment rental income for private individuals.

Such a change, which the association decided to back after discussing the idea at its October 26 round table, would both stimulate the undersupplied market and drag the rental business out of the grey economy, the organization said in a release. In an article published in rus.err.ee, the association’s board member Tõnu Toompark wrote that Estonia’s rental market is currently in an anomalous situation whereby landlords are required to pay 21 percent income tax on rental income, but cannot deduct associated expenses like repairs and maintenance.

Partly as a result of this quirk, very few landlords actually pay the required tax, choosing instead to keep their rental off the books. Quoting Tax and Customs Board figures, Toompark said that just 2,900 people in Estonia declared rental income last year, but the number of apartments rented out in Tallinn alone might be as high as 30,000.

The statement from the association said that the 10-year tax suspension that it is advocating would bring much-needed transparency to the property rental market as well as encourage more individuals to put their apartments up for rent, thereby alleviating seasonal shortfalls in availability.

Steve Roman http://news.err.ee/economy/01a819cd-02b5-4db1-9cf7-3934062808bd

Kinnisvarakool & koolitus: Coachiv suhtlemine kinnisvara müügis – kuidas viia vestlus eduka tehinguni

Realtors Push for Tax-Free Rental Income

01.11.2011 Tõnu Toompark

The Association of Real Estate Companies has announced that it is advocating tax freedom on apartment rental income for private individuals.

In an article published in rus.err.ee, the association’s board member Tõnu Toompark wrote that Estonia’s rental market is currently in an anomalous situation whereby landlords are required to pay 21 percent income tax on rental income, but cannot deduct associated expenses like repairs and maintenance.

Steve Roman

http://news.err.ee/v/economy/01a819cd-02b5-4db1-9cf7-3934062808bd

Kinnisvarakool & koolitus: Ehituslepingute sõlmimine, muutmine ja lõpetamine

Statistika: kinnisvaraarendajatele teeb muret kiire ehitushinnatõus

01.11.2011 Tõnu Toompark

Paljud tänase kinnisvaraturu mured on seotud kiiresti tõusvate ehitushindadega. Müügihindadest kiiremini tõusvad ehitushinnad on pannud mitmeid kinnisvaraarendajaid uusi projekte edasilükkama.

Tõusvad ehitushinnad tõstavad müügihindasid ja/või investeeringu maksumust. See omakorda vähendab kinnisvara kättesaadavust eraisikutele ja ettevõtetele.

Ehitushinnaindeks tõusis 2011. a. III kvartalis võrreldes eelmise aasta sama perioodiga 3%. Kõige enam ehk 7,7% tõusis omal ajal kõige suuremat langust näidanud indeksi tööjõu komponent.

Ehitushinnaindeksi muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga

Remondi- ja rekonstruktsioonitööde hinnaindeks võrreldes eelmise aasta sama perioodiga

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) juhatuse liige.

Тыну Тоомпарк: сдающих жилье в аренду надо освободить от подоходного налога

30.10.2011 Tõnu Toompark

Эстонский союз фирм недвижимости в конце октября выступил с идеей освободить частных лиц от уплаты подоходного налога с получаемых за сдачу в аренду жилья сумм. Суть идеи – увеличить количество предложений об аренде, и тем самым расширить возможность выбора для желающих арендовать жилье.

На данный момент в Эстонии царит аномалия, при которой частное лицо, сдающее жилье в аренду, должно платить подоходный налог с получаемого за аренду дохода, но из суммы получаемого дохода нельзя вычитать связанные с обслуживанием жилья расходы, например, на ремонт.

Неразумная ситуация стала причиной того, что в 2010 году, по данным Налогово-таможенного департамента, на всю Эстонию доход от аренды задекларировали только 2900 человек. В то же время лишь в Таллинне количество сдаваемых в аренду квартир могло достигать 30 000.

Это значит, что уплата подоходного налога в аренды стала т.н. “добровольной”. Конечно, часть квартир сдается не частными лицами, а предприятиями.

Однако, предложений аренды все-таки мало. Каждую осень, когда на рынке недвижимости активизируются студенты, нас охватывает неожиданный дефицит сдаваемых в аренду площадей. К тому же осенью многие люди меняют работу и вынуждены искать временное жилье.

Этой осенью предложений аренды на 30-40% меньше, чем год назад. Малое количество предложений заставляет людей выбирать не такую квартиру, которую они хотели бы, а ту, которую предлагают. Небольшой выбор взвинтил цены. В этом году цены выросли на 20%.

Доля сдаваемых в аренду квартир в жилом фонде Таллинна составляет порядка 15%. Освобождение от подоходного налога сделало бы этот сектор более привлекательным, что позволило бы привлечь новых арендодателей.

Не исключено, что в долгосрочной перспективе у нас могли бы появиться “доходные дома”, то есть здания, где один арендодатель сдает квартиры в аренду. Появление профессиональных арендодателей на местном рынке недвижимости было бы особенно благоприятным.

Беря за пример развитые европейские страны, перспектива эстонского рынка жилья могла бы быть такой, что через 10-15 лет доля сдаваемого в аренду жилья могла бы составлять 25-35% вместо нынешних 15%. Широкий рынок жилья предоставил бы нуждающимся более широкие возможности и предотвратил бы ежегодные ценовые скачки, обусловленные резкими подъемами спроса.

Сегодняшний рынок жилья в Эстонии очень узок и в основном базируется на частных лицах, которые сдают в аренду одну-две квартиры. Отдача от такого рода бизнеса невысока, а арендодатели не заинтересованы в выводе на рынок новых площадей.

Возможность расширить сектор арендуемого жилья необходимо реализовать, освободив частные лица от налога на получаемый от аренды жилья доход. Эта мера устранила бы аномалию, в которой из дохода от аренды нельзя вычесть связанные с обслуживанием недвижимости расходы. К тому же освобождение от налога стало бы важным поводом для расширения рынка арендуемого жилья.

http://rus.err.ee/blog/f48a44d3-1149-4cb8-9729-526b61766529

Kinnisvarakool: Kasutusluba ja selle taotlemine

BREM Puhastus: oktoober on parim aeg valmistada õu ja aed talveks ette

30.10.2011 Baltic Real Estate Management

Talv võib tulla, kui muru on trimmitud, lehed riisutud ja istikud-peenrad kevadiseks kasvuperioodiks ettevalmistatud.

„Koduaeda või ettevõtte välisterritooriumit talveks ette valmistades tasuks alustuseks üle vaadata, millised töövahendid on olemas ja mida oleks vaja juurde soetada. Töövahendid sügis-talvisteks töödeks peavad olema vastupidavad ja praktilised. Ei tasuks minna odavaima tööriista soetamise teed, sest odav ei ole reeglina kvaliteetne,“ rääkis BREM Puhastus OÜ juhataja Maris Sirel.

Tema sõnul on aiatööriistade valik poodides rikkalik ja atraktiivne. Klassikaliste puuvartega rehade-labidate-harkide kõrval tuleks kindlasti tähelepanu pöörata kergematele ning kehaasendit parandavatele ja selga säästvatele teleskoopvartega tööriistadele. Need on küll reeglina teistest kallimad, kuid oluline on eelkõige leida just endale sobivaim variant, arvestades oma aia suurust ja tööde mahtu.
„Kaunis muru on iga aia uhkuseks. Ilusa muru aluseks aga on õige hooldus ja korrastamata hoovist saab murule järk-järgult kehv kasvulava. Sügisesed lehed tuleks kindlasti kokku riisuda, kuna murule jäänud lehed tekitavad lisaniiskust, mida sügisel on niigi palju ning varjavad selle vähesegi päikesekiirguse, mistõttu hakkab muru sammalduma ja kolletama,“ soovitas Sirel.

Muru tuleks enne talve tulekut ka viimast korda niita. Niita ei tasuks lühemaks, kui 5 cm, sest pikem muru kasutab nappi päikesevalgust paremini ära ja paneb umbrohtudele ning samblale hästi vastu.

Lehtedest tuleks puhastada ka hekid, sest muidu ei saa taimed piisavalt õhku.

„Sügisesed lehed on soovitav koguda kompostihunnikusse. Lehtedest saab aja jooksul väärtuslik mullaparandaja, mida saad hiljem kenasti peenardel ja viljapuuaias kasutada. Lehtede täielik lagunemine on küll aeglane protsess, kuid ka poolkõdunenud lehti saab mullaparandajana edukalt kasutada,“ lausus Sirel.

Sügistööde lõppedes ei ole ka sugugi vähetähtis koguda kokku tööriistad, need kindlasti puhastada ning panna kuiva kohta kevadet ootama.

BREM Kinnisvarabüroo

Üüritulu maksuvabastus laiendaks üürikorterite pakkumist

29.10.2011 Tõnu Toompark

Eesti Kinnisvarafirmade Liit tuli oktoobri lõpus välja ideega, et eraisikud võiks saada tulumaksuvabastuse eluruumide üüritulult. Idee eesmärk on laiendada oluliselt eluruumide üüripakkumist ja avardada seeläbi inimeste eluruumide valikuvõimalust.

Täna valitseb meil anomaalia, kus eluruumi väljaüüriv eraisik peab saadavalt üüritulult maksma tulumaksu, kuid saadavast tulust ei tohi maha arvata väljaüüritava eluruumiga seonduvaid kulutusi näiteks remondile.

Ebamõistlik olukord on loonud absurdse olukorra, kus 2010. a. kohta deklareeris kogu Eesti peale maksuameti andmetel üüritulu kõigest 2900 inimest. Ainuüksi Tallinnas võiks aga väljaüüritavaid eluruume olla suurusjärgus 30 000.

See tähendab, et üüritulult tulumaksu maksmine on niigi kujunennud „vabatahtlikuks“. Tõsi – osad korteritest antakse üürile mitte eraisikute, vaid ettevõtete poolt.

Üüripakkumisi on siiski liiga vähe. Igasügiseselt, mil üüriturule tulevad tudengid tabab meid ootamatu üüripindade puudus. Sügisesel ajal alustatakse sageli ka uute töölepingutega, mis paneb inimesed liikuma ja ajutist eluaset otsima.

Tänavu sügisel on üüripakkumisi isegi 30-40% vähem, kui aasta tagasi. Vähene pakkumine sunnib inimesi valima mitte sellist üürikorterit, mis meeldib, vaid sellist, mida pakutakse. Napp valikuvõimalus on viinud üürihinnad tõusule. Käesoleval aastal on üürihinnad tõusnud suurusjärgus 20%.

Üürikorterite osakaal elamufondist on Tallinnas suurusjärgus 15%. Üüritulu maksuvabastus muudaks madalat tootlust pakkuvad sektori pisutki atraktiivsemaks, et turule võiksid tulla mõnedki uued üürikorterite pakkujad.

Ei ole vähetõenäoline, et pikemas perspektiivis võiksid meil tekkida ka üürimajad ehk hooned, kus üks üürileandja kogu maja korterhaaval üürile annab. Suuremate üürimajade ehk professionaalsete üürileandjate turule tulemine oleks eriti tervitatav.

Arenenud Euroopa riike eeskujuks seades võiks Eesti elamuturu perspektiiv olla, et 10-15-aasta pärast moodustab meil üüripindade osakaal eluruumidest tänase 15% asemel 25-35%. Laiem üüriturg võimaldaks esmalt üürikorteri vajajatele laiemat valikuvõimalust. Kindlasti aitaks laiem üüriturg hoida ära ka igasügisesed nõudluse kasvust tingitud hinnahüpped.

Tänane Eesti üüriturg on kitsas ja põhineb peaasjalikult eraisikutest üürileandjatel, kes üürivad välja ühte-kahte korterit. Üüriäri tootlus on madal ja üürileandjad ei ole motiveeritud uute üürikorterite turule toomisest.

Võimalus üürisektorit laiendada on anda eraisikutest eluruumide üürileandjatele üüritulu pealt tulumaksuvabastus. Tulumaksuvabastus kõrvaldaks anomaalia, kus üüritulult ei saa maha arvata tehtud kulutusi. Samuti looks maksuvabastus olulise eelduse üürituru laiendamiseks.

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu juhtimine - seadusandlus ja raamatupidamine

Kontrolli maja enne ostu põhjalikult

29.10.2011 Eno Pappel

Kuigi viimasel aastal on veidi paranenud finantseerimisvõimalused ei ole ehituseks laenu endiselt lihtne saada. Seetõttu vaatavad paljud algselt maja ehitamise mõtetega inimesed aina rohkem ringi juba mõne valmismaja ostjana.

Maja ostu peamiseks eeliseks võrreldes pikaajalise ehitamisega on see, et saad kohe sisse kolida ja ostetava maja vajalikus mahus koge ka tagatisena kasutada.

Ehk siis kokkuvõttes annab maja ost aja kokkuhoidu uude koju kolimisel ja veidi lihtsamat ning odavamat lahendust finantseerimisel. Aga see on ka kõik.

Enne ostu kontrolli maja hoolikalt üle

Jättes siinkohal kõrvale kõik tingimata kontrollimist nõudvad teemad nagu näiteks ehitusloa või kasutusloa olemasolu, projektdokumentatsioon, hooldusjuhised jne. tasub keskenduda kodu ostmisel ennekõike ehitustööde ja tehnosüsteemi kvaliteedile.

Siinkohal aga algabki kõige keerulisem töö. Konstruktsioonid on kaetud ja nende seisukorda ei näe. Abi on projektdokumentatsioonist, kuid kas ikka täpselt nii ehitati nagu projektis, selles osas garantiid ei ole.

Mida vaadata ostetava kodu ülevaatamisel?

Siinkohal olulisemad kohad, mis vajaksid enne maja ostu alati ülevaatamist:

Vundament

Kas on pragusid? Üldjuhul mõne prao leiab ikka, kuid murekohaks on pragu, kui see läbib kogu nähtavat vundamendiseina. See näitab üldjuhul, et tegemist vajumisest tingitud praoga ja selliste vigade parandamine on kallis. Pragu on ainut mündi üks pool ja üldjuhul kandevõime osas probleeme ei ole, kuid sellised paod lasevad niiskusel pääseda vundamendist seina ja põrandakonstruktsiooni.
Vundamendi osas tasub alati vaadata ka seda, kas seal on niiskuskahjustusi, näiteks krohvikiht maas või on mingil põhjusel mõni osa tumedamat värvi (niiske). Proovi aru saada, millest on see tekkinud. Kas näiteks katkine vihmaveetoru või on maapind kaldu vundamendiseina poole? Nii saad hinnata, millised kulutusi pead tegema asja kordategemiseks.

Avade sillused

Vaata akende ja uste silluseid. Kui seal on leida enamasti pragusid ning ka seal ei ole enamasti probleemiks kandevõime vaid just see, et niiskus pääseb läbi tekkinud pragude seinakonstruktsioonidesse.

Katus

Võimalusel kontrolli katus üle. Nii väljast kui ka näiteks avatud pööninguga katus kindlasti ka altpoolt. Kontrolli katusekatte olukorda ja vihmavee äravoolu korrasolekut. Otsi võimalikke lekke kohti.
Vaata üle korstna ümbrus ja muud läbiviigud ning veendu nende veekindluses. Katusest algab maja pikaealisus ning see on iga maja puhul ülioluline.

Soojapidavus

Talvisel perioodil on mõistlik tellida termokaameraga maja pildistamine, mis annab kiiresti hea ülevaate tegelikust olukorrast. Soojapidavus ei tähenda ainult seintes paksu soojustuskihti. Olulisem on hoopis see, et kogu maja oleks korralikult ühtlaselt soojustatud ja ei oleks külmasildu.
Väga oluline on lisaks seintele ka põranda ja katuse soojustus. Tänapäeval võiks põranda soojustus olla vähemalt 20 cm, seintel 15-20 cm ja lael 30 cm. Soojustuse kvaliteeti võib kaudselt hinnata selle järgi, kas näiteks seintel või nurkades on niiskuskahjustusi, mis võivad olla tekkinud nn. külmasildadest.

Ventilatsioon

Tänapäeva maja puhul, kus just soojapidavuse tõstmise pärast on majad suure õhupidavusega, on tingimata vajalik korralik ventilatsioon. See tähendab, et ostetaval majal peab olema kas loomulik või sundventilatsioon.
Halvast ventilatsioonist annab märku ka akende sisepinnale tekkiv kondentsvesi, mis võib tekitada näiteks puitaknaraamide kahjustusi.

Küttesüsteem

Küttesüsteeme on väga erinevaid, kuid ennekõike tuleks üle vaadata küttekolded ja hinnata nende seisukorda. Küttekolded ja -lahendused peavad olema hooldatud ja töökorras.
Uuri, millal viimati küttesüsteemi hooldati ja kuidas seda tehti. Tee selgeks, millised on küttesüsteemi hooldus- ja halduskulud aastas.

Maja ost on pikaajaline investeering ning seetõttu tuleb võtta see aeg ja üks korralik ring majale peale teha. Soovitav on ülevaatuse käigus panna kirja leitud probleemid. Hiljem saab märkmete abil umbkaudselt arvutada, millised täiendavad investeeringud on mõistlik tulevikus maja korrashoiu nimel teha ning vaadata siis kodu soetamist tervikuna: ostuhind + korrastamise hind.

Kokkuvõttes ära tee kodu ostmist ainult emotsioonide põhjal vaid hinda maja ka ehituslikust küljest, sest nii teed otsuse, mida ei pea hiljem kahetsema.

Artikli autor on
Eno Pappel
Majaehitaja.ee

Äripinna üürilepingu läbirääkimised

29.10.2011 Jüri Preobraženski

Paljud inimesed on kokku puutunud eluruumi üürilepingu sõlmimisega. Äripinna üürilepingu sõlmimine on aga hoopis teistmoodi tehing ning alustavale ettevõtjale võib see esmapilgul tunduda üsna hirmuäratav. Kuna aga äris on kõik kokkuleppe küsimus, pakun mõningaid nõuandeid, kuidas läbi rääkida parimate tingimustega üürileping alustavale ärile.

1. Järgnevad on mõned detailid äripinna üürilepingus

Klausel #1 – informatsioon Üürileandja ja Üürniku kohta, üüripinna aadress, äriruumi suurus ja koosseis, lepinguga kaasas käiv plaan

Klausel #2 – üürilepingu tingimused algus- ja lõpp-tähtaegadega. Samuti sisalduvad lepingus tingimused tasuta üüriaja või soodsama üüriaja kohta. Tingimused üürimaksete ja selle tõstmise/langetamise kohta.

Klausel #3 – üüripinna kasutamine ja sellega seonduvad piirangud.

Klausel #4 – üürilepingu tingimuste muutmine.

Klausel #5 – Üürileandja kohustused äriruumi korrashoiul ja haldamisel.

Klausel #6 – Üürniku kohustused äriruumi korrashoiul ja haldamisel.

Klausel #7 – Üldkasutatavate pindade kasutamise tingimused.

Klausel #8 – Üldkasutatavate ruumide halduskulud.

Klausel #9 – Kõrvalkulude tasumine.

Klausel #10 – Allüürimise tingimused. Üürnikule kasulik oleks, kui käesolevas punktis lepitakse kokku, et üürnikul on õigus äriruum ka allüürile anda, näiteks juhul kui pind osutub äritegevuseks liiga suureks.

Klausel #11 – Äriruumi valdamine ja ruumi üleandmise viivitusega seotud tingimused.

Klausel #12 – Kahjutasude käsitlus.

Klausel #13 – Üürileandja rikkumistest tulenevad õigused. Üürnikule kasulik tingimus oleks, kui üürileandjast tuleneva rikkumise tõttu on üürnikul näiteks õigus leping erakorraliselt üles öelda teatades sellest vähemalt 1 kuu ette.

Klausel #14 – Deposiitraha suurus, hoiustamine ja tagastamine.

Klausel #15 – Lepingu lõppemine ja üles ütlemine.

Klausel #16 – Vastastikuste teadete edastamine.

Klausel #17 – Äriruumides tekkinud rikete käsitlemine.

Klausel #18 – Lepingust tulenevate vaidluste lahendamine.

Klausel #19 – Poolte allkirjad.

2. Otsusta, milliseid kokkuleppeid soovid lepingus näha ja koosta nendest nimekiri

Jaga need mitte „läbi räägitavateks” ja „tore kui oleks” tingimusteks. Nii on lihtsam otsustada milliste asjade osas pead jääma kindlaks ja milliste asjade osas saad järeleandmisi teha.

3. Kirjuta valmis ja edasta üürileandjale „Üürilepingu tingimuste protokoll”

See dokument peaks sisaldama järgmisi läbi räägitavaid üürilepingu tingimusi:

Kirjeldus üürileantavast pinnast, soovitava pinna täpne suurus, aadress. Hiljem tuleks üürilepingule juurde lisada ka plaan, kus on näidatud üüritav pind.

Täpse suuruse arvutamine ei ole probleemiks, kui pind on neljakandilise kujuga. Kui üüritav pind ei ole tavapärase kujuga või sisaldab lisaruume (küttesüsteemide ruum, terrass jms), tuleks kalkuleerimiseks kasutada plaane. Kindlasti kontrolli, et tegelik üüritav ala on sulle sobiv.

Üürilepingu pikkus aastates ja võimalikud tingimused lepingu pikendamiseks, kui leping aegub. Üürnikule kasulikud võimalused on:

Lühike üürilepingu kehtivus ja palju võimalusi lepingu pikendamiseks.
Pikk üürilepingu kehtivus, mida leevendab üles ütlemise tingimus, mis annaks õiguse üürnikul x aastate jooksul lepingu üles öelda, kui ettevõtte oodatav käive ei ole kindlaks ajaks x suuruses.

Üleandmise kuupäev ja äriruumi seisukord. See punkt peaks kindlasti sisaldama piisavalt pikka tasuta perioodi, et üürnik saaks enne igakuiste üürimaksete tasumist viia ruumides lõpule vajaliku ehituse ja paigutuse.

Üürimakse suurus väljendatuna hinnas ruutmeetri eest või kogu summas ühe kuu eest. Tavapäraselt ei sisalda see summa kõrvalkulusid.

Üürnikule kasulik leping võib sisaldada keskmise üürisumma jaotust. Näiteks: Soovitakse sõlmida 6 aastane üürileping üürihinnaga 7 € ruutmeetri eest. Ruutmeetri hinna keskmise saab ära jaotada nii, et esimesed kaks aastat makstakse 5 € ruutmeetri eest, teised kaks aastat 7 € ruutmeetri eest ja viimased kaks aastat 9 € ruutmeetri eest. Selle eelis on selles, et ettevõte saaks võimalikult madalate kuludega alustada ning hiljem oleks võimeline suuremat summat maksma.

Osad üürileandjad võivad küsida iga aastast hinna tõstmist vastavalt tarbijahinnaindeksi (THI) või inflatsiooni tõusule. Üürnikul oleks kasulik teha sellisel juhul kokkulepe, kus fikseeritakse maksimaalne üürimakse, kust rohkem üürnik maksma ei pea, indeksi tõusu korral, näiteks 5% eelneva aastase perioodi üüri suurusest.

Üürniku hüvitise suurus, mis on Üürileandja poolt makstav raha või soodustuse tegemine, et üürnik saaks lõpule viia vajaliku ehituse ruumides.

Mõlema poole kindlustuse kulud ja kes vastutab kindlate kindlustuskulude eest.

Äriruumide hooldus. Tavapäraselt on üürileandja vastutav äriruumide välise ja tehnilise korrashoiu eest (katus, üldkord, hoone ehituslikud osad, ventilatsioon jne.)

Üürnikule kasulik leping võib sisaldada tingimust, et üürileandja vastutab küttesüsteemi, ventilatsiooni ja kliimaseadmete eest või garanteerib nende töökorras oleku üürilepingu perioodiks.

Üldkasutatavate ruumide hooldus ja sellega seotud tasud. Need tasud arvutatakse üüritavate ruutmeetrite järgi ning vastavalt sellele makstakse proportsionaalselt.

Üürnikule kasulikus lepingus võib nendele kuludele või kindlale kulule seada ülempiiri (näiteks maja halduskulu ei tohiks ületada 5% kogu kõrvalkuludest).

4. Vaata dokument uuesti üle, kui see on sulle tagasi saadetud

Märka asju, millega on nõustutud ja keskendu asjadele, milles ei ole veel kokkulepet saavutatud. Jälgi enda prioriteetide nimekirja ning jätka läbirääkimisi nii kaua kuni oled tingimustega rahul.

Nõuandeid:

Soovitan kasutada advokaati, kellel on kogemusi äripinna üürilepingutega. See võib olla kulukas ja aega nõudev, kuid kokkuvõttes vägagi tasuv.
Hoia alles kogu kirjavahetus, mis puudutab lepingu läbi rääkimisi. Kui hiljem tekib aru saamatusi, võib sellest kasu olla. Nii saad ka üle kontrollida, et kõik vajalikud asjad oleksid lõplikus lepingus olemas.
Kasuta maaklerit, kes aitaks sul leida sobiva pinna ning nõustaks või viiks ellu ka läbirääkimised. Tavapäraselt maksavad maaklerile tasu Üürileandjad.

Artikli autor on Jüri Preobraženski
Kinnisvaraguru.ee

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara varjatud puudused – kuidas esitada nõudeid ja kasutada müügigarantiid

Apartment Deals, Prices In Estonia Picking Up But Caution Still Needed

28.10.2011 Tõnu Toompark

Summer 2011 apparently experienced a low volume of real estate transactions in Estonia, according to Tõnu Toompark on his adaur blog. However, the months of August and September actually saw a rise to the highest level of the year so far, writes Tõnu. There were 3 428 apartment transactions in the third quarter of 2011.

The increased level of transactions also left its mark on average transaction price and values, which are both rising rapidly, Tõnu continues.

Whereas the number of transactions rose by 5.3 per cent and average prices by 14.1 per cent, the overall value of transactions has risen by 25 per cent.

That being said, given that the global economy has not yet found a solution to its continuing risks, the resulting uncertainty means that it unwise to forget about the potential risks involved.

One upside of the current situation, Tõnu writes, is that caution is held in much higher esteem than would have been the case in the past, despite the steady improvements in the market; noone is suggesting that real estate is a risk-free investment which cannot experience a subsequent fall in prices over time, something that was apparently lost on the market during the boom years of 2005-2007.

As a comparison, the number of deals peaked twice during the boom years, at around 8 500 in the fourth quarter of 2005 and again at slightly less than that a year later, when overall value of transactions stood at its highest level of a little over 500 million Euros; the low point (first quarter of 2009) saw around 2 000 deals and a total value of less than 100 million Euros.

Average prices peaked at in the second quarter of 2007 at around 1 200 Euros per square metre, reaching a low of approximately half that (600 Euros per square metre) in the third quarter of 2009. The average price per square metre currently stands at around 700 Euros per square metre.

The full article (in Estonian) along with detailed graphs depicting overall value of apartment deals, number of transactions and average price per square metre going back to 2004 can be found here.

Andrew Whyte
Tallinn Property by Goodson & Red

Kinnisvarakonverents Kinnisvara 2011 „Kinnisvaraturul uut hoogu otsimas“

28.10.2011 Tõnu Toompark

X RAHVUSVAHELINE KINNISVARAKONVERENTS KINNISVARA 2011

„Kinnisvaraturul uut hoogu otsimas“

11/11/2011 Weizenbergi 34 / Valge 1, Tallinn

I Sessioon

Moderaatorid:

Tambet Tiits (EKHÜ), Tõnis Rüütel (EKFL), Jüri Kröönström (EKHHL), Andrus Soonsein (EKMK)

9.00–10.00 Osalejate registreerimine, hommikukohv

10.00-10.15 Avasõnad: Majandus- ja Kommunikatsiooniminister Juhan Parts

10.15-10.45 Teema kooskõlastamisel – SEB Grupi majandusuuringute divisjoni ökonomist Daniel Bergvall

10.45-11.30 Uue ja vana Euroopa kinnisvaraturgude võrdlus ning tulevikuperspektiivid
Colliers International Euroopa regiooni uurimiskeskuse direktor Damian Harrington

Teema kooskõlastamisel
Colliers International Moskva kontori juht Maksim Gasiev

11.30-12.00 Teema kooskõlastamisel – Technopolis Plc juhatuse esimees Keith Silverang

12.00-13.00 Lõuna

II Sessioon

13.00-13.45 Majandusteemaline diskussioonipaneel: „Millised on Baltimaade võimalused hapras majanduskeskkonnas – kas positiivne areng jätkub?“

Paneeli juht: kooskõlastamisel
Osalejad: Eesti Panga asepresident Ülo Kaasik,
kinnisvarafirma Newsec juhatuse esimees Ricardas Cepas (kooskõlastamisel),
Estonian Business School Group juhatuse esimees Madis Habakuk
SEB Pank, ökonomist Hardo Pajula

13.45-14.30 Kinnisvaraarendusteemaline diskussioonipaneel: „Kommertskinnisvara ja kaubanduspindade areng ning väljavaated“

Paneeli juht: Newsec Eesti juht Roul Tutt – kooskõlastamisel
Osalejad: Technopolis Ülemiste juhatuse esimees Gert Jostov
Arco Vara Grupi juhatuse esimees Lembit Tampere
E.L.L. Kinnisvara juhatuse esimees Aldo Dapon
Citycon´i Baltikumi ärijuht Mati Pops

14.30-15.00 Elukondliku kinnisvarateemaline diskussioonipaneel: „Milliseks kujuneb kinnisvaravahendustegevus 2012 aastal: kas osta-müüa või üürida?“

Paneeli juht: kinnisvaraekspert Tõnu Toompark
Osalajed: Metro Capital juhatuse liige Ain Kivisaar
Uus Maa Kinnisvarabüroo juhatuse liige Elari Tamm
Pindi Kinnisvara juhatuse liige Peep Sooman
DTZ Kinnisvaraekspert juhatuse liige Peeter Prisk

15.00-15.30 Kohvipaus

15.30-16.15 Ehitusturu teemaline diskussioonipaneel: „Ehitusturg 2012 – ehitusturu võlud ja valud“

Paneeli juht: Teede Projektijuhtimise AS, juhatuse esimees Ilmar Link
Osalejad: AS Merko Ehitus nõukogu liige Jaan Mäe
Skanska AS juhatuse esimees Andres Aavik
Majandus- ja kommunikatsioonimisteeriumi energeetika osakonna säästva energia talituse juhataja Madis Laaniste
Riigi Kinnisvara AS juhatuse esimees Jaak Saarniit
Nordecon International juhatuse esimees Jaano Vink

16.15-17.00 Kinnisvarainvesteeringute teemaline diskussioonipaneel: „Kas osta või oodata – milliseks kujuneb investeerimiskliima lähitulevikus?“

Paneeli juht: Seven Real Estate Advisors investeeringute ja nõustamisvaldkonna juht Olev Mait Makk, MRICS
Osalejad: Tolaram Grupp kinnisvara juht Tan Swee Siong
BPT Asset Management juhatuse esimees Lars Ohnemus
Colliers International Moskva kontori juht Maksim Gasiev
East Capital Real Estate juhatuse esimees Madis Raidma

17.00-17.30 Kokkuvõte

20.30-22.30 Vastuvõtt klubis BonBon, kus kinnisvaraliidud jagavad aastaauhindasid ning valitakse Kinnisvara Guru 2011

Korraldajatel on õigus teha kavas muudatusi
Sünkroontõlge inglise-eesti-inglise keeles

Info ja registreerumine

Kinnisvara 2011

Kinnisvarakool: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

5 põhjust, miks on ohtlik ehitada eskiisprojekti järgi

28.10.2011 Eno Pappel

Täna Eestis kehtiv seadus lubab ehitusloa eramule väljastada sisuliselt eskiisprojekti alusel. Ja teatud hulk inimesi võtavad seda kui piisavat projektdokumentatsiooni ning käivitavad maja ehituse.

Inimene mõtleb lihtsalt. Kui seadus ei nõua põhjalikumat projekti , siis miks ma peaksin sinna investeerima? Miks ma peaksin kulutama põhiprojektile või tööjoonistele? Parem kulutan iga sendi ehitusmaterjalidele ja ehitustöödele. Sageli hakkab tellija raha kokkuhoiu nimel ise projekti juhtima, mis tähendab seda, et ta otsib materjali, otsib ehitajad ja teeb üldjuhul kõik tööd etapikaupa. Keskendudes ainult konkreetsele etapile, mitte majale kui tervikprojektile.

Mida selline ehitamine siis kaasa toob?

1. Iga ehitusetapp on eraldiseisev ja ei pruugi haakuda järgmisega

Kuna korralikku projekti ei ole siis ei ole ka etapi alguses teada, kuidas töö peab teostama ja milliseks kujuneb lõpptulemus. Seega iga tööetapi algul otsib tellija infot, kuulab erinevate tuttavate ja ehitajate arvamusi ning lõpuks valib ühe variandi välja ja paneb selle töösse.

Sellise töökorraldusega tekib palju lahendusvariante, millest osad on head aga osad halvad. Halvad selles mõttes, et neid pakuvad välja näiteks konkreetset tööd soovivad ehitajad ning nende huvi on teha töid endale harjumuspärasel viisil arvestamata seda, kas antud majale on see sobilik ja mõistlik lahendus.

Üks kõige levinuim ehitajate väide „me oleme seda koguaeg nii teinud“ on mõeldud selleks, et tellijat rahustada, kuid tegelikkuses on „koguaeg nii teinud“ lahendus sageli antud konkreetse tellija maja puhul halb lahendus. Selliselt igas etapis luuakse tellija jaoks konstruktiivseid lahendusi, mis on eraldiseisvad ja mis alati üksteisega kokku ei sobi.

2. Sõlmede lahendused ei saa kvaliteetsed

Erinevad konstruktiivsed sõlmed, mis on olulised nii kandevõime tagamiseks kui ka külmasildade ärahoidmiseks lahendatakse sageli ilma hea projektita valesti. Sellega riskib tellija sõna otseses mõttes oma ohutusega ja paremal juhul suurema küttevajadusega või külmasildadest põhjustatud niiskusprobleemidega. Selliselt võtab tellija endale asjatu riski ja vastutuse.

3. Tekivad pealesunnitud lisatööd

Ilma korraliku projektita tekib sage vajadus teha igas etapis muudatusi ja sisuliselt toimub jooksev projekteerimine tööde käigus. See võib ja enamasti ka toob kaasa lisatöid, näiteks proovitakse järgnevates etappides esialgsed halvad lahendused paranda või üritatakse hiljem teha töid, mis oleks pidanud varasemas etapis tegema ja mis hiljem tehes toob kaasa esialgse töö osalise lõhkumise ning parandamise.

4. Odavaima hinnaga ja lepinguta ehitades võetakse ehitajalt vastutus

Sageli otsib eramaja tellija, kes eskiisprojektiga tööd alustab ka kõige odavamat töö tegijat ja soodsa hinna saavutamiseks üritatakse ka mitteametlikult tööde eest tasuda. Tavaliselt mustalt makstes ei koostata ka mingeid lepinguid ning kokkuvõttes ei vastuta tööde eest mitte ehitusmehed vaid tellija. Tellija võtab sellega täiendava riski ja samal ajal ehitaja ei vastuta enam millegi eest. Samuti ei ole sellises olukorras ka garantiiajast juttugi.

5. Ehitamise aeg pikeneb

Alustades ehitustöödega seatakse enamasti kindel tähtaeg millal maja peaks valmis olema. Kui on kasutada korralik projekt siis hinnapakkumises võetakse kõik detailid arvesse ja suudetakse hinnata enam vähem täpselt ehitustöödeks kuluvat aega. Eskiisprojektiga ehitust alustades kipub lõpptähtaeg pidevalt pikenema, sest tööde käigus lahendusvariantide leidmisele kulub aega rohkem kui algselt osatakse arvata.

Eeltoodut arvesse võttes ei soovita kellelgi alustada ehitustöid eskiisprojekti mahus projektiga, sest näiline võit projekteerimise faasis, kaob ehitamise faasis väga kiiresti suureks miinuseks.

KPMG: Balti pangad on kinnisvara osas Ida-Euroopa kõige ettevaatlikumad

27.10.2011 Tõnu Toompark

Kinnisvara finantseerimine Kesk- ja Ida-Euroopa (KIE) riikides on viimase aasta jooksul paranenud, kuid ebakindlus püsib – eriti Balti riikides on pangad kinnisvaraturu taastumise osas ettevaatlikud. Regioonis on eranditeks vaid Austria, Tšehhi Vabariik ja Poola, kus turg ei ole kriisis kannatanud niipalju kui mujal, näitab KPMG värske uuring kinnisvara finantseerimisest KIE riikides (CEE Property Lending Barometer 2011).

KPMG küsitles kümnes KIE riigis enam kui 50 juhtiva panga esindajaid, et hinnata kinnisvarasektori rahastamise väljavaateid piirkonnas. Uuringu tulemusena koostas KPMG kinnisvara finantseerimise kindlustunde indeksi, mis näitab kuidas suhtuvad pangad kinnisvaraprojektide finantseerimisse.

Kinnisvara finantseerimise kindlustunde indeks Kesk- ja Ida-Euroopa riikides (KPMG andmetel, alustades suurimast kindlustundest)

Austria 1,36
Tšehhi Vabariik 3,36
Poola 3,68
Slovakkia 4,86
Rumeenia 5,32
Serbia 5,77
Ungari 7,00
Bulgaaria 7,23
Sloveenia 7,50
Balti riigid 8,30

2010. aastal juhtis tabelit Poola Tšehhi Vabariigi ning Slovakkia ees; Austriat siis ei arvestatud. Balti riigid olid mullu kuuendal kohal.

„Balti riikides tundub kindlustunne paranevat aeglasemalt kui mujal piirkonna riikides. Nähtavasti on selle taga suurem viivislaenude maht, mis teeb ettevaatlikuks pangad ning teisalt survestab hinnanguid kinnisvara väärtusele, mis teeb uute arendusprojektide tasuvuse raskesti põhjendatavaks,“ ütles KPMG Balti riikide maksuvaldkonna partner ning kinnisvarasektori juht Steve Austwick.

Austwick lisas: „Võrreldes 2010. aastaga usub rohkem pankasid kõigis riikides, et enamusel juhtudel saab viivises laenudest jagu restruktureerimisega. Iga restruktureerimise peamine eeldus on võlgnikust ettevõtte juhtide koostööaldis suhtumine.“

Balti riikides on eelistatud tööstuskinnisvara projektid

Kõik uuringus osalenud pangad olid nõus, et kinnisvaraprojektid on pankadele strateegilise tähtsusega. „Enamus küsitletud pankade esindajatest ei olnud otseselt tõrjuvad kinnisvaraprojektide finantseerimise suhtes, kuid riikide osas on erinevused märgatavad. Võrreldes eelmise aastaga näitab kinnisvara finantseerimine KIE riikides üldiselt paranemise märke, keskendudes aktiivsema turuga riikides kvaliteetsete üüritulu projektide finantseerimisele,“ märkis KPMG Baltics OÜ juhtivaudiitor Eero Kaup. “Paraku on Baltikumis kinnisvara finantseerimise valmidus endiselt madalam kui teistes uuritud KIE riikides. Pangad ootavad jätkuvat kinnisvaralaenude portfelli vähenemist järgmise 12-18 kuu jooksul“.

Sektori eelistused ei ole ühesugused ning erinevad ka riikide lõikes. Näiteks Bulgaarias, Sloveenias ja Balti riikides eelistavad pangad finantseerida tööstus- ja logistikarajatisi. Samas on KIEs tervikuna pangad kõige vähem huvitatud hotellisektori rahastamisest, kuid head projektid võivad leida mõistlikke finantseerimisvõimalusi.

Kinnisvarakool & koolitus: kuidas korteriühistus võlglastega hakkama saada

Eesti Kinnisvarafirmade Liit: eraisik vajab üüritulule maksuvabastust

27.10.2011 Tõnu Toompark

Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) liikmetest koosnev ümarlaud arutas 26. oktoobril toimunud koosolekul elamispindade üürileandmisega seonduvat. Ümarlaud leidis, et elamispindade üürituru läbipaistvuse suurendamiseks ja reaalse konkurentsi tekitamiseks tasub riigil kaaluda eraisikust eluruumi üürileandjatele tulumaksuvabastust.

„Tänane eluruumide üürileandmine toimib paljuski läbipaistmatu eraisikult-eraisikule suunatud ärina,“ kommenteeris olukorda EKFLi juhatuse liige Tõnu Toompark. „Läbipaistmatus tähendab nõrku või puuduvaid üürilepinguid, ebakindlust nii üürileandja kui üürniku poolt ja mis siin salata – ebaausat manööverdamist maksudega.“

Maksustamise mõttes hallis tsoonis asuv üürisektor annab olulise konkurentsieelise makse mittemaksvatele üürileandjatele. EKFL teeb ettepaneku see eelis kõrvaldada ja anda eraisikutele eluruumidelt saadavale üüritulule näiteks 10-aastane tulumaksuvabastus.

„Tulumaksuvabastus pöörab ebaausa äri konkurentsieelise tagurpidi. Tulumaksuvabastuse puhul saab eduseisu üürileandja, kes on valmis sõlmima korrektseid üürilepinguid ja liigutama üüriraha ausalt läbi pangakontode,“ põhjendas Toompark.

Maksusoodustused võimaldab üüripakkumisse tuua uusi kortereid ja seeläbi üürisektoril laieneda. Täna kasutab üüripinda hinnanguliselt 15% inimestest, see number võiks kasvada arenenud riikide suunas ja jõuda suurusjärku 25-35%.

Laiem üürituru osakaal võimaldab kõikidele inimestele paremat eluruumi valikuvõimalust ja suurendaks tööjõu mobiilsust. Laiem üüriturg hoiaks hinnad stabiilsed ja ära jääksid igasügisesed üürituru mini-buumid.

Ettepanek eraisikute üüritulu tulumaksuvabastuseks on ajendatud olukorrast, kus tänavu sügisel on üüriturul pakkumisi ligi 30-40% eelmisest aastast vähem. Vähene pakkumine on üürihinnad viinud lakke ja raskendab eluruumide leidmist üksjagu. EKFL leiab, et Eesti majandusele ja kinnisvaraturule, mille osaks ka üüriturg on, on mõistlikum stabiilne ja etteprognoositav areng.

Eesti Kinnisvarafirmade Liit on kinnisvara vahenduse, arenduse, halduse ja konsultatsioonidega tegelevate äriühingute ühendus. EKFLi ümarlaud on EKFLi aktiivsete liikmete igakuiselt kooskäiv ajutrust.

Täiendav info

Tõnu Toompark
Eesti Kinnisvarafirmade Liit, juhatuse liige
Adaur Grupp OÜ, juhatuse liige
+372 525 9703
tonu@adaur.ee

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu revisionikomisjoni töö korraldamine

Toimus Euroopa suurim kinnisvaramess EXPO Real 2011

26.10.2011 Tõnu Toompark

Oktoobri alguses toimus järjekordne Euroopa suurim rahvusvaheline B2B ärikinnisvara ja investeerimise mess Expo Real 2011. Esindatud olid kinnisvaraettevõtted nii era- kui ka munitsipaalsektorist.

Messi üldiseks fooniks oli positiivne hoiak kinnisvaraturu tuleviku suhtes. Erinevatel paneeldiskussioonidel selgus, et Euroopas on juba alustatud uusi arendusprojekte kaubanduskeskuste, büroohoonete ja logistikaparkide ehituseks. Projektide maksumustest võis järeldada, et tuleviku ootused on positiivsed ja ka hinnatrend on tõusev. Näiteks tutvustati erinevate munitsipaalasutuste ja arendajate boksides projekte, mille maksumused algasid 100 miljonist EUR.

Kui tavaliselt on huvi Baltikumi kinnisvara vastu olnud suhteliselt tagasihoidlik, siis Eesti majanduse positiivne kajastamine rahvusvahelises meedias on seda tuntavalt suurendanud. Selle on eelkõige põhjustanud meie liitumine euroga ja valitsuse sammud majanduse- ja ärikeskkonna parendamiseks. Suurimat huvi Baltikumis tuntakse erinevate kassavooprojektide vastu (kaubanduskeskused ning büroohooned), mis asuvad linna südames. Ootuspärased tootlused nendes sektorites on 6,5-8%.

Samuti on märgata tähelepanu hotellinduse vastu, kus hetkel valitsevad võrdlemisi segased ajad. Müügis olevate hotellide arv on suur, kuid samas on kasvanud ka turistide hulk, kes Baltikumi külastavad. Sellest tingituna on tõusnud ülemaailmsete hotellikettide huvi, meie raskustes olevate kinnisvaraomanike vastu.

Jääb vaid loota, et suuremad Euroopa “ärihaid” leiavad meid üles just tänu sellistele üritustele nagu Expo Real, kus käesoleval aastal tutvustas meie kinnisvaraturgu üks Baltikumi juhtivamaid kinnisvarafirmasid DTZ Kinnisvaraekspert.

Kinnisvarakool & koolitus: Eluruumi üürimise praktikum: lepingu sõlmimine ja aktuaalsed probleemid

57% maapakkumistest asub Harjumaal

26.10.2011 KV.EE

Maatükkide müügipakkumiste arv portaalis KV.EE on aastaga suurenenud 3% võrra. Septembris 2011. a. oli portaalis KV.EE 428 maatüki pakkumist.

Pakkumiste hulgast suurim osa ehk 2442 pakkumist asub Harjumaal. See moodustab kõikidest maapakkumistest 57%.

Nagu arvatagi võib, siis turu suuruselt järgmised piirkonnad on Tartumaa ja Pärnumaa, kus asub vastavalt 15 ja 12% pakkumistest ehk vastavalt 649 ja 508 pakkumist.

Nii jääb ülejäänud 12 maakonna jaoks kõigest 16% maatükkide pakkumistest.

Vaata lähemalt, mis toimub kinnisvaraturul portaalist KV.EE.

	Maatükkide müügipakkumiste arv ja selle muutus, tk			Maatükkide müügipakkumiste hind ja selle muutus, €/m²
Maakond	09/2010	09/2011	Muutus, %	09/2010	09/2011	Muutus, %
Eesti	4 166	4 286	3%	37	36	-2%
Harjumaa	2 176	2 442	12%	50	48	-5%
Hiiumaa	37	23	-38%	11		NA
Ida-Virumaa	136	46	-66%	24	36	48%
Jõgevamaa	51	44	-14%	14	15	2%
Järvamaa			NA			NA
Läänemaa	157	153	-3%	9	8	-12%
Lääne-Virumaa	58	63	9%	21	18	-14%
Põlvamaa		16	NA			NA
Pärnumaa	573	508	-11%	35	29	-16%
Raplamaa	98	90	-8%	15	9	-41%
Saaremaa	64	81	27%	17	17	0%
Tartumaa	650	649	0%	16	17	6%
Valgamaa	40	67	68%	16	26	70%
Viljandimaa	60	42	-30%	28	29	5%
Võrumaa	66	62	-6%	18	15	-16