- Esileht
- Teenused
- Raamatud
- Kinnisvaraõiguse ABC. Uus ja täiendatud väljaanne (2018)
- Planeerimisseadus ja selle rakendamine. Nõuanded ja praktilised näited
- Uus korteriomandi- ja korteriühistuseadus. Elu korterelamus enne ja pärast uue seaduse kehtima hakkamist
- Uus ehitusseadustik ja ehitamine. Praktilised näpunäited uue seaduse rakendamisel
- Kuidas müüa kinnisvara? Eduka kinnisvaratehingu saladused
- Perekonnaõigus ja varasuhted. Vara omandamisest jagamiseni
- Nõuanded koduostjale. Praktilised nõuanded, kuidas leida unistuste kodu
- Kinnisvaramaakleri ABC. Praktilised soovitused ja nõuanded kinnisvaramaaklerile
- Tööleping ja töölepingu seadus. Praktilised nõuanded töötajale ja tööandjale töölepingu sõlmimisest lõpetamiseni
- Koolitused
- Uus turuülevaade
- Kinnisvaraturg
- Laenukalkulaator
- Kontaktid
- Uudiskiri
Nädala pakkumine: müüa vangla suvepealinnas
Adaur.ee “Nädala pakkumine” on rubriik, mis tutvustab omapäraseid kinnisvarapakkumisi. Tänane nädala pakkumine on endine vanglahoone Pärnus.
Nädala pakkumine: müüa Pärnu vangla
Objekt: Pärnu endine vangla, Sillutise 1, Pärnu linn, Pärnu maakond
Pakkumise sihtrühm: Parimaks kasutuseks peetakse kortermajade arendust. Sellega seoses võiks objekt huvi pakkuda Eesti suurematele arendajatele.
Hind: 242 864 €
Tutvustus:
Müüa endine vanglahoone Pärnus.
Kinnistule on tellitud muinsuskaitse eritingimused, mille kohaselt tuleb säilitada 3 väärtuslikumat hoonet, mis pärinevad aastast 1861.
Tehniline info:
- krundi suurus: 5546 m2;
- üldpind: 2307,7 m2;
- kinnistu nr: 87305;
- katastritunnus: 62511:147:0640;
- elukorpus registrikood 103016603, suletud netopind 634 m2;
- administratiivhoone-töökoda-söökla registrikood 103016604, suletud netopind 561,6 m2;
- vangla registrikood 103016605, suletud netopind 306,3 m2;
- med. korpus-töökoda registrikood 103016606, suletud netopind 306,9 m2;
- ladu registrikood 103016607, suletud netopind 50,3 m2;
- garaaž registrikood 103016608, suletud netopind 106,3 m2;
- kelder registrikood 103016609, suletud netopind 132,5 m2;
- külmkamber registrikood 103016610, suletud netopind 10,4 m2;
- klubi-külastusmaja registrikood 103016611, suletud netopind 199,4 m2.
Viide objektile: http://www.rkas.ee/myyk#objects/78
Müüja:
- Märt Mäe, Riigi Kinnisvara AS
- mart.mae@rkas.ee
Kui soovid, et Sinu unikaalse iseloomuga pakkumine ilmuks siin rubriigis “Nädala pakkumine“, siis täida palun Nädala pakkumise vorm. Adaur.ee toimetus jätab enesele siiski õiguse pakkumist mitte avaldada.
Goodson & Red Tallinna kontor kaks korda suurem
Goodson & Red Tallinna kinnisvarakonsultantide jaoks on käes väga põnevad ajad. Ettevõttega liitus äsja neli spetsialisti, kellel ühtekokku kinnisvara alal enam kui 30 aastat kogemust. Kaks korda suuremana on Goodson & Red’i kollektiiv valmis tooma oma valdkonda värsket lähenemist ning looma uusi standardeid.
„Meiega liitusid Kati Lips, Erki Kommussaar, Tuuli Edur ja Andrew Whyte. Koos paneme kahtlemata nurgakivi veel tugevamale otsimisteenusele, ostmis- ja investeerimisalasele nõustamisele, rääkimata vahendusteenustest müüjatele,“ kommenteerib kaasasutaja Neeme Liivlaid.
Kati Lips on valdkonnas töötanud aastast 2000. Ober-Hausis omas ta olulist rolli üüriteenuste ärisuuna arendamisel ning kasvas hiljem juhtivaks müügikorralduse nõustajaks ja maakleriks. Tuuli Edur alustas kinnisvara alal ligi 13 aastat tagasi. Teda on korduvalt tunnustatud ettevõtte parima maaklerina. Erki Kommussaar on spetsialiseerunud müüginõustamisele ja –vahendusele. Ta teeb tihedalt koostööd mitmete pankadega, et aidata nende kliente kinnisvara kiirel realiseerimisel. Andrew Whyte, kes omab mitmeaastast kogemust kinnisvarainvesteeringute alal, aitab luua ja edendada suhteid UK jt välisriikide büroodega ning töötab investorite ostuagendina. Usume, et meie meeskond suudab vastata enamusele Tallinna kesklinna kinnisvaraga seotud küsimustele.
Endine RED Group Apartments on tegutsenud enam kui seitse aastat ning meie maine on tänu asjatundlikkusele ja personaalsele teenindusele kujunenud kadestusväärseks. Teenindatud külalis- ja üürikorterite, valitsemisteenuste, investeerimisnõustamise ja otsimisteenuse alal peetakse meid Tallinnas turuliidriks. Goodson & Red valitseb ja annab üürile ligi 100 korterit.
Goodson & Red loodab saada etaloniks nii visiooni, kvaliteedi kui usaldusväärsuse osas.
Meie uute konsultantide, Kati Lipsu, Erki Kommussaare, Tuuli Eduri ja Andrew Whyte’iga, saate tutvuda Goodson & Red kodulehel.
Mullid ja mullikesed Eesti kinnisvaraturul
On saabunud aeg, kus räägitakse järjekordselt tõusvast kinnisvaraturust, oleks sobilik ja igati asjakohane teha üks väike tagasi vaade, et aru saada mis siiski toimus kinnisvaramulliga.
Kujutame ette, et mull on gaasi piirkond, mis on igal poolt ümbritsetud vedelikuga ja on selle pindpinevuse rõhu all. Mullitamise spetsialistid väidavad, et mullid lõhkevad, kui neid piisavalt ärritada.
Ainsad mullid, mis 99,9 % ulatuses lõhkemata jätavad on jutumullid. Muud mullid kas lähevad sisinal tühjaks või lõhkevad ribadeks. Mulli tugevus sõltub tema ärritajate aktiivsusest.
Kinnisvaramull tekib tavaliselt paljustki spekulatiivsete ostudega kahe grupi poolt. Esimene grupp ostis kinnisvara lühiajaliselt, et seda mõni aeg enda käes hoida (parimal juhul remontida ja korrastada) ja müüa see ennem, kui pankade meelitusintress jälle soodsamaks muutub.
Teine grupp aga kasutas oma kinnisvara nagu sularahaautomaadina, võttes kinnisvara müües hinnatõusu puhul raha välja ja paigutas selle järjekordselt uude, kuid suuremasse projekti . Oldi ülimalt kindlad, et mulle pole olemas või siis mulli nahk on nii tugev, et ta ei lõhke kunagi.
Statistikud väidavad, et taoliste tehingute maht ulatus kuni veerandini kogu kinnisvaratehingute mahust. Raha said pankadest isegi need „investorid“, kelle põhitegevusaladeks oli kõike muud aga mitte kinnisvara. Kinnisvara omamise hulk muutus edukuse etaloniks.
Seebimulli oskab igaüks näpuga torgates ärritada ja nende „investorite“ turule tulek, loomulikult pankade abiga, viis meid 2007 aastal situatsiooni, kus äkki avastati, et mulli pindpinevus on nii suur, et aeg oleks hakata õhku välja laskma. Mulli vastupidamisvõime muutus nii õhukeseks, et viimane aeg oli kõik kraanid kohe kinni keerata.
Loomulikult pankade kõrval võiks kriitika nooli suunata ka valitsussektorile, kus poliitikud enda jätkuva populaarsuse nimel ja valimiste eel eriti agressiivselt rõhutasid igaühe õigust kodule.
Tagajärjeks oli kõikide dogmade järsk eitamine, mille tulemusel isegi elujõulised projektid jäid seisma ja hinnad hakkasid järsku langema. Pettumus oli ülisuur. Kes taipas mulli olemust hakkas koheselt realiseerima kõik mis realiseerida andis. Kes seda ei taibanud on nüüdseks enamuses oma laevadega põhjas.
Kuid nagu ikka igale mõõnale (loe: mullile) järgneb tõus nii ka igale tõusule järgneb uus mull. Kinnisvaravahendajad juba reklaamivad igatsugusorti „investorite“ tulekut. Siit järeldus, ainukesed mullid, mis ei lõhke on jutumullid.
Kampaania: võida endale tasuta koolitus Kinnisvara ABC
Kinnisvarakool OÜ on alustanud kampaaniaga. Pakume ühele Kinnisvarakooli Facebook’i fännile täiesti tasuta koolitust Kinnisvara ABC.
Koolituse võitmiseks ei ole vaja teha midagi muud, kui minna Kinnisvarakooli Facebook’i lehele ja vajutada nuppu “Like/Meeldib”.
Seejärel oled automaatselt lisatud loosis osalejate nimekirja. Midagi muud tegema ei pea.
09/05/2011 loosime kõikide Kinnisvarakooli fännide vahel välja tasusta Kinnisvara ABC koolituse, mis toimub algussega 16/05/2011.
Mõistlik oleks tutvuda kampaania tingimustega. Needki on Kinnisvarakooli Facebook’i lehel välja toodud.
Lähem info
| Tõnu Toompark Adaur Grupp OÜ +372 525 9703 tonu@adaur.ee | Andree Raid Raid & Ko OÜ +372 502 3300 andree@raid.ee |
Nõuanne: Kuidas müüa kinnisvara – kuidas leida ostja (1/2)
Jätkame KV.EE rubriigiga, kus anname nõua, kuidas müüa kinnisvara. Eelmisel kolmel korral kirjutasime maaklerilepingute eripäradest. Täna jätkame teemat nõuannetega, kuidas jõuda kliendini.
Kõik pingutused kinnisvara müümisel muutuvad tühiseks, kui need ei aita klienti leida. Seetõttu on oluline, kuidas hästi ettevalmistatud kava elluviimisel leida kliendid, kellele pakkumist esitleda. Klientide püüdmiseks on palju tasulisi, aga ka tasuta vahendeid. Neid vaatlemegi nüüd lähemalt.
Naabrid ja sõbrad-tuttavad
Anna kindlasti kinnisvara müügiplaanist häbenemata teada kõikidele naabritele ja sõpradele-tuttavatele. Vahest soovib mõni naaber, et tema lapsed talle lähemale koliksid, teine soovib vanematest või lastest kaugemale saada.
Või on mõni südamesõber just parajasti uue kodu soetamise mõtteid mõlgutamas, kuid pole taibanud Sinuga sel teemal kõneleda.
Sõltuvalt sõpruse tasemest ning naabritega läbisaamisest võib infot levitada nii meilitsi, paberkandjal postkasti või maja infostendile lisades. Loomulikult on suuline suhtlus kõige tõhusam, mis annab alati võimaluse küsida, et ega naaber (või sõber) ei tea kedagi, kellele pakkumist võiks edastada.
Sotsiaalmeedia
Ajal, kus enamus inimesi enamuse ajast veedab sotsiaalmeedias uurides, mida sõbrad teevad võiks ka seda kanalit mitte unustada.
Facebook’id, Orkut’id, Twitter’id on odavad kanalid informatsiooni levitamiseks headele sõpradele-tuttavatele, aga ka neile, kes on sõprade sõbrad.
Kindlasti siiski tasuks seejuures silmas pidada, et liigagressiivne müügipakkumiste pealesurumine sotsiaalmeedias, võib infosaajatele tüütavaks ja ebameeldivaks muutuda.
Kaasomanik
Kui soovid müüa kaasomandit ehk näiteks majaosa, mida ei ole korteriomanditeks jaotataud, siis on naabril Sinu kinnisvara ostmisel eelisostuõigus. Mõistlik võiks olla võimalikud vanad vaenukirved vähemalt ajutiselt maha matta ja uurida, kas naaber ei ole huvitatud valduste laiendamisest.
Välireklaam
Välireklaam on võimalus juhuslike möödujate tähelepanu võitmiseks. Arvestama peab, et suures reklaampostid on ühe korteri müüjatele tõenäoliselt üle jõu käiv investeering.
Küll võib minna lihtsamat teed pidi ja panna sildi aknale – eeldusel muidugi, et tegemist pole just üheksanda korruse korteriga, mille aknal asuvat silti on tänavail kõndijate jaoks liiga kõrgel ja lennukis reisijatele siiski liiga madalal.
Silmas tasub pidada, et välireklaamile võib olla, et kohalik omavalitsus on välireklaamile maksu kehtestanud.
Soovitused
- Pöördu esimeses järjekorras kõikide sõprade-tuttavate poole. See nõuab vähes finantsressurssi.
- Kui oled sotsiaalmeedias aktiivne, siis anna müügiplaanidest kindlasti ka seal teada. Palu headel sõpradel infot ka oma sõprade seas levitada.
- Kaasomandi puhul räägi kindlasti kaasomanikuga.
Nõuanderubriigi järgmises peatükis jätkame nõuandeid, kuidas müügipakkumisega ostjateni jõuda.
Vaata lisaks, mida soovitavad KV.EE nõuanded või konkreetsemalt postituste sarja “Kuidas müüa kinnisvara“.
Eelmised nõuanded sarjast “Kuidas müüa kinnisvara“
- Nõuanne: Kuidas müüa kinnisvara – ülesandepüstitus
- Nõuanne: Kuidas müüa kinnisvara – müügihinna määramine (1. osa)
- Nõuanne: Kuidas müüa kinnisvara – müügihinna määramine (2. osa)
- Nõuanne: Kuidas müüa kinnisvara – valdus ja kahe korteri lõks
- Nõuanne: Kuidas müüa kinnisvara – müügi asemel väljaüürimine (1/3 osa)
- Nõuanne: Kuidas müüa kinnisvara – müügi asemel väljaüürimine (2/3 osa)
- Nõuanne: Kuidas müüa kinnisvara – müügi asemel väljaüürimine (3/3 osa)
- Nõuanne: Kuidas müüa kinnisvara – müüa ise või maakleri kaudu
- Nõuanne: Kuidas müüa kinnisvara – kuidas leida maakler
- Nõuanne: Kuidas müüa kinnisvara – maaklerteenuse lepingud (1/3 osa)
- Nõuanne: Kuidas müüa kinnisvara – maaklerteenuse lepingud (2/3 osa)
- Nõuanne: Kuidas müüa kinnisvara – maaklerteenuse lepingud (3/3 osa)
- Nõuanne: Kuidas müüa kinnisvara – kuidas vormistada kuulutus (1/2)
- Nõuanne: Kuidas müüa kinnisvara – kuidas vormistada kuulutus (2/2)
Colliers: 2011 Best Year For Estonian Commercial Real Estate
Compared with the first quarter of 2010, the number of commerical real estate deals in Estonia has fallen by 18 per cent. However, their size and value has actually increased.
The monthly average transaction value has risen by 48 per cent, from 39 300 Euros to 58 100 Euros, according to a survey carried out by global real estate services corporation Colliers in March, as reported on Estonian business news site E24 Majandus. The company furthermore predicts that commercial real estate investments this year will make it the all-time most successful year in the history of the sector.
Company analysts confirm that the availability of modern office space continues to fall, and that offers of spacious office space to rent in the marketplace may dry up.
“Our own cooperation partners have demonstrated that plans for new office space construction are day by day becoming more realistic. A good example is the planned new G4S business development which Arco Vara Real Estate acquired at the end of 2010″, comments Colliers’ investment and evaluation manager Margus Tinno.
“Various developers are expressing a clear interest in properties with strategic locations in the central business district”, he adds.
The Colliers survey has shown that demand for rented office space is continuing to be carried by the IT and Telecoms sectors, which uses on the whole the greatest area of rental space.
Foreign investor confidence has recovered in Estonian real estate, as is demonstrated by Colliers’ estimates of the volume of planned and completed transactions in relation to shopping centres. This increased activity is exemplified by an agreement of 105 million Euros (still to be settled) for the Kristiine Shopping centre.
“Finnish captial-based Prisma Family Market has already been renovating and extending a number of its Tallinn hypermarkets for some time and commencement of the construction of a second hypermarket in Tartu has already been announced. At the same time a new Lithuanian-owned Maxima hypermarket is being planned in Pärnu. In a rejuvenating economy, conditions in the market clearly tighten up between the competing retail chains” Says Tinno.
Growing demand for warehouse and industrial space will be quickly offset by a rapid rise in construction prices. Estimates by Colliers analysts imply that new developments are breaking even at 4-4.5 Euros per square metre – this exceeds the level for 2009 by as much as 50 per cent and is still too expensive for many potential tenants today, despite the recovery of many businesses. Evidently those businesses which are enjoying a rapid expansion are expected to start to approach developers’ price expectations.
“The statistics for the first quarter of 2011 are very revealing – together with the transaction concerning the Kristiine Centre , the volume of real estate transactions has already exceeded figures for 2010 by 150 per cent. It is thought that some major commercial real estate portfolio talks are in progress, for example the East Capital and Capfeld deals, which can at the least mean that the commercial property forecast for Estonia is for the most successful year in this sector”, Tinno further states.
The original article (in Estonian) can be viewed here.
Andrew Whyte
Tallinn Property by Goodson & Red
Tallinn-Tartu-Pärnu: esimese kvartali korteriturg möödus euro-märgi all
Eesti suuremate linnade korteriturud kogesid aasta esimeses kvartalis tagasihoidlikku tagasilööki, mille võib panna euro saabumise arvele. Pilt klaarus kiiresti ning juba märtsis kulges kinnisvaraturg rahulikus tempos ning mõistliku tehingute arvu tasemega omasoodu edasi.
Märtsis-aprillis alanud eluasemelaenude kampaaniad on midagi täiesti uut (ehk pigem hästi unustatud vana). Need tõotavad oodata, et pangad on siiski ükskord laenukraane enam avamas ja seeläbi saaks kinnisvaraturg uut jõudu juurde.
Korteriomanditehingute arv
2011. aasta tervitas meid euro saabumisega. Elamispindade turul oli samal ajal tagasilöök tehingute arvus. Aasta esimeste kuude andmeid kokku võttes polemiseeriti, kas tegemist on tsüklilisuse, pohmeluse, kriisi uue faasi või millegi muuga.
Tänase tarkusega tagasi vaadates võib öelda, et tehingute arvule jaanuaris-veebruaris andis hoobi saabunud euro, mis võimalike kinnisvaraostjate tähelepanu teisale juhtis. Jaanuari ja veebruari tehingutest osad siiski realiseerusid märtsis.
Nii sõlmiti 2011. a. I kvartalis maa-ameti andmetel Eestis kokku 2651 korteriomanditehingut. Tallinnas toimus neist tehingutest 1184, Tartus 193 ja Pärnus 103.
Buumiaastatega võrreldes on tänane tehingute tase madal ja see võiks tõusta, kuid tõusuruumi ei tohiks siiski liiga palju olla.
Korteriomanditehingute arvu muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %
Eelmise aasta alguses tõusule pöördunud korteriomanditehingute arv pöördus käesoleva aasta alguses uuele langusele.
Ainsa vaadeldava piirkonnana suurenes tehingute arv hüplikul Pärnu turul, kus tehingute arv kasvas 2011. a. I kvartalis mullusega võrreldes 17%.
Tallinna tehingute arv kahanes 8 ja Tartus 24% võrra. Eesti korteriomanditetehingute arv vähenes summaarsena siiski kõigest 2%.
Tehingute arvu langusest ei maksa otsida kinnisvarakriisi jätkumist mingil uuel kujul. Sisemaiseid tegureid vaadates on positiivsed asjaolud siiski julgelt negatiivseid löömas. Tehingute arvu languseks võib pidada euro saabumist. Tänaseks aga on pilt selge, et euro oodatult kinnisvaraturule mingeid tormilisi tulemusi ei toonud ja nüüd võib kinnisvaraturg taas rahulikult omasoodu edasi kulgeda.
Korteriomanditehingute keskmine hind, €/m2
Võiks arvata, et kesine tehingute arvu tase avaldas mõju ka korterite hindadele. Madal korteriomanditehingute arv puudutas hinda siiski minimaalselt.
Tallinna korterite keskmine tehinguhind oli aasta esimeses kvartalis 943 €/m2. Tartu tehingute ruutmeetrihind tõusis 846 euroni. Pärnu korteriomanditehingud tehti hinnaga keskmiselt 761 €/m2. Kõikide eeltoodud linnade hinnatase on kõrgemal Eesti keskmisest, mis oli 651 €/m2.
Korteriomanditehingute keskmise hinna muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %
Võrreldes aastataguse ajaga on kõikides piirkondades tehingute hinnad tõusnud. Eestis on tegemist järjestikkuse kolmanda kvartaliga, mil tehinguhinnad eelmise aasta sama perioodi taset ületavad. Tallinnas-Tartus on tegemist järjestikkuse neljanda kvartaliga.
Tallinna korteritehingute hinnad olid käesoleva 2011. a. I kvartalis 8% aastatagusest kõrgemal. Tartus on hinnatõusuks aga koguni 16%. Saamasse suurusjärku jääb Pärnu hinnatõus 15%.
Eestis tervikuna kasvasid tehinguhinnad 2%.
Olukorrale, kus kinnisvaraturu enamust moodustavates linnades hinnatasemed tõusid oluliselt, kuid Eestis vaid tagasihoidlikult, on üks selgitus. Järelikult on mingites piirkondades hinnatasemed üksjagu langenud. Nii tuleb tõdeda, et pea pooltes maakonnakeskustes on hinnatasemed tõusmise asemel tõepoolest langenud.
Korteriomanditehingute keskmine hind võrreldes tehingute tipphinnaga, %
Korteriomanditehingute tipphinnad jäid Eesti-Tallinna-Tartu-Pärnu näitel 2007. aasta esimesse või teise kvartalisse. Tänase seisuga, kus hinnatasemed on tõusma hakanud, on vahe kunagise tipphinna ja tänase vara väärtuse vahel üldiselt kahanemas.
Kõige lähemal kunagisele tipptasemele on Tartu. Tartu tänane hinnatase moodustab buumiaegsest 71%. Seega on langus tipust 29%.
Tallinna olukord on tagasihoidlikum. Tänane hinnatase 57% tipust ehk hinnalangus 43% ei tähenda, et tänane pealinna korterite hinnatase oleks väga madal. Pigem on tänased hinnad mõistlikul tasemel, kuid siiski potentsiaaliga tõusta.
Pärnu tänane hinnatase ühtib Eesti keskmisega. Mõlemad on kunagisest kõrgeimast hinnatasemest 54% peal ehk hinnad on langenud 46%.
Sügavalt eksivad need, kes peadraputades väidavad, et hinnatasemed ei jõua kunagi tasemetele, kus need 2006.-2007. aastatel olid. Kindlasti jõuavad, kuid seda absoluutnumbrites. Siin peab aga märkima, et juba täna on kõrge inflatsiooni tingimustes 1660 eurot märksa vähem väärt, kui 2007. a. II kvartalis, mil see oli Tallinna korteriomanditehingute keskmine hind.
Kokkuvõtteks
Käesoleva 2011. a. I kvartalit jääme pikaks ajaks mäletama kui aega, mil meile saabus euro. Uus valuuta jättis oma väikese märgi ka kinnisvaraturule, mis seisnes ajutises tagasilöögis tehingute arvule.
Kui selgus, et saabunud uus valuutavääring ei toonud iseeneslikku hõlpsat rikastumist, siis pöördus kinnisvaraturg tagasi omale rajale.
Positiivsena peab märkima hinnatõusu ja selle aeglustumist. Viimast just eelkõige Tallinnas. Hinnatõus on positiivne, sest julgustab inimesi ostma vara, mille väärtuse langust nad kartma ei pea. Hinnatõusu aeglustumine on positiivne seetõttu, et inflatsiooniline keskkond vähendab juba niigi ostujõudu. Liigkiire hinnatõus muudaks tõusvate eluasemelaenude intressimäärade tingimustes kinnisvara kiiresti kättesaamatuks.
Turu edasisi positiivseid arenguid lubavad oodata pankade sõnadest rohkem tegudeks saamist lubavad eluasemelaenude kampaaniad. Äkki siiski tuleb varsti mõni kvartal, kus näeme, et uute laenude väljastamine on horisontaalliikumise asemel tõusmas.
Endiselt ei saa mööda minna nö suurest pildist, mis meie kinnisvaraturgu mõjutab. Mõju Eesti kinnisvaraturule ei tulene mitte üksnes murumütsiga kaaskondlastest, vaid ka rahvusvaheliselt tasemelt. Palju on küsimärke, mis maailmamajanduse laeva on ühes või teises suunas liigutamas. Eesti väikese lootsikuna kõigub nende lainetega kaasa suutmata liikumissuuna osas suurt kaasa rääkida.
Statistika: põhivarainvesteeringud langesid aastaga 11%
Eesti ettevõtted investeerisid 2010. a. materiaalsesse põhivarasse kokku 1,5 miljardit eurot. Aastaga langesid investeeringute mahud 11%.
Neist investeeringutest ligi 620 miljonit ehk ligikaudu 40% läks kinnisvarainvesteeringuteks ehk investeeringuteks hoonete ja rajatiste ehitamiseks-renoveerimiseks ja soetamiseks ning maa ostmiseks.
Aasta baasilt võrreldes tuleb tõdeda, et ettevõtete põhivarainvesteeringud on langenud järjest kolm aastat. Samas rütmis on langenud ka kinnisvaravaldkonnaga seonduvad investeeringud.
Ettevõtete investeeringud põhivarasse kvartalite lõikes, sh. hoonete ja rajatiste ehitamine ja rekonstrueerimine ning hoonete ja rajatiste soetamine, miljon €
Ettevõtete investeeringud põhivarasse, sh. hoonete ja rajatiste ehitamine ja rekonstrueerimine ning hoonete ja rajatiste soetamine, miljon €
Ettevõtete investeeringud põhivarasse, sh. hoonete ja rajatiste ehitamine ja rekonstrueerimine ning hoonete ja rajatiste soetamine, miljon €
Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!
Застой на рынке жилья заканчивается
Индекс KV.EE, отражающий цену предложения на жилье на рынке недвижимости Эстонии, наконец-то вышел из горизонтального положения. В течение всего прошлого года индекс KV.EE постоянно находился в пределах 61,3 и 63,0 пунктов.
По состоянию на сегодняшний день он равняется 61,6 пункта, что на 2,2 процента ниже, чем год назад.
Средняя цена по сделкам с недвижимостью в Таллинне и других крупных городах Эстонии увеличилась по сравнению с прошлым годом. Индекс KV.EE остается на месте в основном за счет уменьшения разницы между ценой по сделкам и ценой предложения. Другими словами, размер скидок на жилье уменьшился.
Рынок жилой недвижимости вышел из застоя, в котором он находился в начале этого года, а также успешно адоптировался к евро.
Будущее изменений на рынке жилой недвижимости значительно зависит от размеров банковских кредитных ставок и быстроты их изменений, т. е. от того, как поведет себя ставка кредитования Euribor. Здесь наиболее важным является скорость изменения Euribor–а, поскольку, направление изменений вопроса не вызывает — с уверенностью можно сказать, что процентные ставки повысятся.
Активность рынка также поддерживает широкий спектр предложений. На сегодняшний день на портале KV.EE 19 898 предложений на рынке жилья, и их число растет. Это, в свою очередь, создает спрос, и таким образом способствует заключению сделок с недвижимостью.
Подробнее о том, что происходит на рынке недвижимости — на портале KV.EE.
Elamispindade turg on seisakust üle saanud
Eesti elamispindade pakkumishindu kajastav KV.EE indeks ei näita endiselt horisontaalsest erinevat liikumissuunda. Indeks on kogu viimase aasta vältel kiivalt püsinud vahemikus 61,3 ja 63,0 punkti.
Tänase seisuga näitab KV.EE indeks 61,6 punkti taset, mis on aastatagusest 2,2% allpool.
Tehingute hinnad on Tallinnas ja teistes Eesti suuremates linnades aastatagusega võrreldes tõusnud. KV.EE indeks püsib paigal eeskätt seetõttu, et vähenenud on vahe tehinguhindade ja pakkumishindade vahel. Teisisõnu on vähenenud pakkumishindade allarääkimise ruum.
Aasta alguse ajutisest seisakust on elamispindade turg tänaseks üle saanud ja turg on kohanenud euroga edukalt.
Turu edasisi liikumisi mõjutavad oluliselt pankade lahkus laenude väljastamisel ning intressimäära ehk euribori liikumiskiirus. Siin on oluline just euribori liikumiskiirus, sest liikumissuuna osas küsimusi väga ei ole – intressimäär liigub kindlasti ülespoole.
Turu aktiivsust toetab ka lai pakkumiste hulk. Tänase seisuga on portaalis KV.EE 19 898 elamispindade pakkumist ning nende arv kasvab. See loob nõudlusele valikuvõimaluse ja seeläbi lihtsustab tehinguteni jõudmist.
Vaata lähemalt, mis toimub kinnisvaraturul portaalist KV.EE.
Tallinna elamispindade turg pakub häid investeerimisvõimalusi
2007. aasta tipust pea kaks korda kukkunud Tallinna elamispindade hinnad pakuvad täna head investeerimisvõimalust. Turg on selgelt põhja läbinud, seda kinnitavad nii stabiliseerunud tehingute arv, kui vaikselt tõusma asunud tehinguhinnad. Tallinna linnaosadest on selgelt atraktiivseim piirkond Tallinna kesklinn.
2007. aastal jõudis Tallinna kesklinna korterite keskmine tehinguhind tasemele 2200 €/m². Maksimaalsed tehinguhinnad küündisid samal ajal aga tänase majandusseisu tingimustes absurdseks peetava tasemeni 9-10 000 €/m².
2007. aastal hakkasid hinnad langema. Korterite hinnad jõudsid miinimumini 2009. a. teises pooles olles siis suurusjärgus 1200 €/m². Kõrgeimate tehinguhindade piir tuli samuti alla jäädes tasemele 3-4000 €/m². Nii kujunes keskmise tehinguhinna languseks tipust ligikaudu 50%.
Madalale langenud hinnatase pakub head investeerimisvõimalust. 2009. aastal hinnapõhja näidanud turg pakkus lootust madalseisust ülesaamiseks. Korteritehingute arv hakkas taastuma juba 2009. a. poole pealt ja see viis alates 2010. aastast tõusule ka hinnad.
2011. a. I kvartali keskmine korteritehingute hind Tallinna kesklinnas oli 1330 €/m². See tähendab, et turu põhjast on keskmine tehinguhindade tase tõusnud 6 kvartaliga 14%.
Turu taastumisest annavad märku ka mitmed uusarendused Tallinna kesklinnas, kus uute korterite keskmine pakkumishind on suurusjärgus 2000 €/m². Samuti on järjest paranenud kunagi karmistunud finantseerimistingimused, mis aitavad turgutada sisemaist kinnisvaranõudlust.
2009. a. tehingute arvu põhja tasemelt, mil korteritehinguid tehti Tallinna kesklinnas ühes kvartalis kõigest 200 on 2011. a. I kvartaliks tehingute arv tõusnud 278 tehingu peale. Seejuures peab aga arvestama, et 2011. aasta algusega Eestisse saabunud Euroopa ühisvaluuta tõi kinnisvaraturule tehingute arvu osas ajutise tagasilöögi ja seetõttu ei peegelda tehingute arv 278 juba märtsi kuuks stabiliseerunud turuolukorda päris adekvaatselt.
Atraktiivsem ehk likviidsem ja parema hinna/kvaliteedi suhtega kaup Tallinna kesklinna korteriturul on peamiselt 2-3-toalised korterid. Nende hinnatase on mõistlik ning investeeringuna soetatud korter on võimalik vajadusel liigse vaevata üürile anda.
Investeeringu tootlust ette lubada ei oleks korrektne. Samas on mitmed analüütikud prognoosinud, et Tallinna korterite hinnatase võiks 2007. a. tipu tasemele tagasi jõuda 4-6 aasta pärast. Arvestades seniseid arenguid kinnisvaraturul ja mujal majanduselus võib taolist prognoosi täiesti mõistlikuks pidada.
Tallinna kesklinna korteriturg on tänase seisuga atraktiivne investeerimiskeskkond. Madalale langenud hinnatase on näidanud potentsiaali tõusuks. Seda kinnitab stabiilne tehingute arv ja toetavad paranenud finantseerimistingimused ning kasvama asunud majandus.
Hea kvaliteediga kesklinna korterite hinnatase, €/m²
| Tallinn | Riia | Vilnius |
| 1500-2200 | 1500-2500 | 1600-2600 |
Heiti Karafin
RE/MAX Central
+372 507 1031
heiti.karafin@remax.ee
www.remax-central.ee
Таллинский жилищный рынок предлагает хорошую возможность для инвестиций
По сравнению с 2007 годом, когда жилищный рынок достиг своего пика, цены на жилища упали на сегодняшний день чуть ли не в два раза. Поэтому на данный момент жилищный рынок представляет собой возможность выгодной инвестиции. Теперь можно со всей определённостью утверждать, что жилищный рынок миновал критическую точку и это подтверждают как стабилизировавшееся количество сделок, так и потихоньку начавшийся процесс подорожания этих сделок. По сравнению с остальными частями города, этот процесс особенно активизировался в центре Таллинна.
В 2007 году средняя цена квартирных сделок в центре Таллинна достигла 2200 €/м². Максимальные же цены в это время достигали порой даже уровня 9-10 000 €/м², что в условиях сегодняшней экономической ситуации кажется полнейшим абсурдом.
С 2007 года цены начали падать. Цены на квартиры достигли своего минимума ко второй половине 2009 года, упав до 1200 €/м². Уровень цен наиболее дорогих сделок также значительно упал, до 3-4000 €/м². Так в среднем цена сделок на жилищном рынке, по сравнению с пиком 2007 года, упала примерно на 50%.
Значительно упавший уровень цен даёт хорошую возможность для инвестиций. Достигнутый к 2009 году минимальный уровень цен, дал надежду на преодоление спада. Количество квартирных сделок стало расти уже во второй половине 2009 года, что в свою очередь способствовало повышению цен самих сделок с 2010 года.
В первом квартале 2011 года средняя цена квартирных сделок в Таллинне составила уже 1330 €/м². Это показывает, что средняя цена сделок, по сравнению с самым низким уровнем, выросла за 6 кварталов на 14%.
О восстановлении жилищного рынка говорит и такой факт, что в центре Таллинна средняя цена предлагаемых там новых квартир составляет 2000 €/м². Также постепенно улучшаются условия финансирования, которые в какой-то период были ужесточены, что помогает подхлестнуть внутренний рынок недвижимости.
По сравнению с уровнем сделок в 2009 году, когда количество сделок в одном квартале составляло всего 200, в 1 квартале 2011 года и количество достигло уже 278. При этом необходимо учитывать, что принятая с 1-го января Эстонией общеевропейская валюта принесла с собой временное затишье на рынке недвижимости и поэтому количество 278 не отражает истинное положение дел, тем более, что уже в марте наметилось заметное оживление рыночной ситуации.
Наиболее атрактивными или ликвидными являются 2-3 х комнатные квартиры в центре Таллинна, имеющие наилучшее соотношение цены и качества. Их ценовой уровень вполне приемлим и приобретённую в качестве инвестиции квартиру возможно при необходимости без излишних хлопот сдать в аренду.
Заранее обещать выгоду от инвестиции, возможно, и не совсем корректно, но многие аналитики прогнозируют возрастание цен на недвижимость до уровня 2007 года, то есть пика цен, уже через 4-6 лет. Учитывая ситуацию, существующую на рынке недвижимости и в экономике в целом, можно считать, что эти прогнозы имеют вполне реальную основу.
Квартирный рынок центра Таллинна является на сегодняшний день атрактивной инвестиционной средой. Упавшие на низкий уровень цены, показали, что имеют реальный потенциал к повышению. Это подтверждает стабильное количество сделок, а также поддерживают улучшившиеся финансовые условия и начавшая рост экономика.
Уровень цен на квартиры хорошего качества в центре города, €/м²
| Таллинн | Рига | Вильнюс |
| 1500-2200 | 1500-2500 | 1600-2600 |
Найменование таблицы:
Количество сделок в центре Таллинна (кол-во, леваяось) и средняя цена ( €/м², правая ось)
Кол-во (синий)
Цена (красный)
Руслан Гулида
Специалист но недвижимости
Моб: +372 58 189 870
Тел: +372 684 0065
Эстония
Таллин, Ахтри 6
ruslan.gulida@remax.ee
www.remax-central.ee
Korteri väljaüürimine vajab ettevalmistust
Korteri väljaüürimise äriidee tundub imelihtsana. Ostad korteri, leiad üürniku ja raha hakkabki tulema. Ometi varitseb sel kiire rikastumise teel üürileandjat ehk korteriomanikku mitmeid karisid.
Esimene oluline teema on üürilepingu sõlmimine. Leping valmistatakse ette juhuks, kui ilmneb probleeme. Kui probleemid ilmnevad, siis selleks momendil on vaja, et leping oleks juba olemas, mis piisava konkreetsusega reguleerib poolte õiguseid ja kohustusi.
Ei ole harv juhus ka see, kui korteriomanik on otsustanud tühjana seisva pinna kas müüa või üürile anda. Kui sellisel juhul esimesena leitakse üürnik ja paari kuu pärast korteriostja, siis mis saab üürilepingust? Teatavasti kehtib üürileping omaniku muutumisest sõltumatult edasi, kuid üürileandja peaks sellisel juhul olema kursis, millistel tingimustel on võimalik leping kiiresti lõpetada.
Omaette teema on üürihind, selle tasumine ja muutmine
Millistel tingimustel on üürileandjal õigus üüri tõsta? Millal võib aga üürnik üürihinna langetamist nõuda? Kus tuleb toetuda poolte vahel sõlmitud lepingule, kus aga tuleb mängu seaduse regulatsioon?
“Kapid peale”: Al Capone
Mida peab üürileandja tegema olukorras, kus üürileping on vaja lõpetada? Kas on kõige mõistlikum “kapid peale saata”? Või on lepingu lõpetamiseks teisigi mooduseid? Kuidas üldse lahendada üürisuhtes ettetulevaid vaidluseid?
Õigusliku poole kõrval on majanduslik pool. Kas üüriäri on see, mis võimaldab kiiresti rikastuda ning senise töö kõrvale jätta? Millega peab üks üürileandja arvestama majandusliku tasuvusarvutust tehes? Milline korter on võimalik kiiremini üürile anda ja millise üürileandmine on väljakutse ka parimale maaklerile?
Kõikidele neile küsimustele annab vastuse Kinnisvarakooli korraldatav koolitus Kinnisvara ABC üürikoolitus. Üürikoolitus toimub 26/04/2011. Koolituse täpsem info ja koolitusele registreerumine toimub lehel Kinnisvara ABC üürikoolitus.
Lähem info
| Tõnu Toompark Adaur Grupp OÜ +372 525 9703 tonu@adaur.ee | Andree Raid Raid & Ko OÜ +372 502 3300 andree@raid.ee |
Estonian Construction Volume Still Falling
According to Estonian Statistics Office data, the index of construction volume for the fourth quarter of 2010 fell by 4.7 per cent compared with the same period a year ago, as reported on Tõnu Toompark’s Adaur blog.
Aside from the third quarter of 2010 when there was a small 1.1 per cent year on year increase, this has been the twelfth successive quarter in which the index has declined.
One small positive detail is the fact that the rate of decline has slowed somewhat, Tõnu says.
The full article (in Estonian) can be viewed here.
Andrew Whyte
Tallinn Property by Goodson & Red
