Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool & koolitus: Ehitamise dokumenteerimine – kohustuslikud nõuded ja praktika

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Depresiivsed Eesti väikelinnade küttearved

20.05.2009 Koduomanik

Omanike Keskliidu poole on pöördunud kümned meie liikmed väikelinnadest ning parafraseerdies laulusõnu, tundub, et väikelinnadel pole häda midagi, vaid hoopis väikelinnade kommunaalmonopolide hinnad on depressiivsed. Nimelt väikelinnade kaugkütjad lipsavad konkurentsiameti poolt seatud 50 000 MWh lati alt läbi ning hinnad kooskõlastab kohalik omavalitsus, sama lugu on vee-ettevõtte ja jäätmevedajatega. Kohalikul omavalitsusel kahjuks puudub vastav know-how ja ressurss hinnata sisuliselt ettevõtte poolt esitatud hinnataotlust. See on viinud olukorrani, kus paljudes omavalitsustes tundub olema hinnakujundus põhjendamatu.

Muidugi iga kaasus on erinev ning hinna alandamine peab tuginema kindlatele faktidele ning vett-pidavale argumentatsioonile. Kuid seniajani oli Konkurentsiamet seisukohal, et kui nad ise hinda ei kooskõlasta, siis nad ei saa ka kov-i kui haldusorgani tegevusse sekkuda. Advokaadibüroo Tamme&Otsmann detailne juriidiline analüüs lükkab selle väite ümber. Konkurentsiametil on õigus ja kohustus sekkuda, kui turgu valitsevat positsiooni liigkõrgete hindade näol ära kasutatakse.

Sõnadelt tegudele

Oleme ise ka püüdnud juriidilise nõuga abistada ning Omanike Keskliidu nõukogu liikme Priit Värgi vedamisel on ka pöördumine Konkurentsiameti poole valmimas. Nimelt tõstis Paides tegutev OÜ Pogi kaugküttehindu detsembrist pea poole võrra, viidates sisendkulude tõusule. Pogi katlamajad töötavad Värgi sõnul enamjaolt hakkepuidul ning ka hakkepuidu hinnad on langenud, kuid küttehind püsib endine. Konkurentsiameti poole pöördumine saab lähipäevil valmis ja loodame, et asi võetakse käsile.

Kommunaalmonopolide teemal saad oma arvamusi ja kommentaare avaldada foorumis.

Kinnisvarakool: Üüriinvesteeringute finantsanalüüs - Tõnu Toompark

Toomparki ennustus seni Tosso omast õigem

20.05.2009 Enn Tosso

Kinnisvaraspetsialist Tõnu Toompark ning Äripäeva ajakirjanik Enn Tosso sõlmisid märtsis kihlveo, kas kinnisvaraturg on aasta pärast plussis või miinuses.

Kaks kuud peale kihlveo sõlmimist edestab Toompark Tossot tunduvalt, sest selle ajaga on kinnisvara hind langenud tosin protsenti.

Kinnisvaraspetsialist Toompark ennustas, et Tallinna korteriomandite mediaanhind märtsis 2010 on madalamal kui mediaanhind märtsis 2009.
reklaam:

Äripäeva ajakirjanik Tosso ennustas, et Tallinna korteriomandite mediaanhind märtsis 2010 on kõrgemal kui mediaanhind märtsis 2009.

Aluseks võetakase Maa-ameti andmed.

Kihlveo kaotaja tasub võitjale 2010. aasta märtsi lõpust alates oma isiklikust sissetulekust 1000 krooni ulatuses spordiklubi arveid.

Palun avaldage oma arvamust, kes võidab?

Artikli autor on Enn Tosso. Artikkel ilmus 20/05/2009 väljaandes Ehitusuudised.net.

Kinnisvarakool & koolitus: kuidas korteriühistus võlglastega hakkama saada

KV.EE kinnisvaraturu ülevaade: online pressikonverents

19.05.2009 Tõnu Toompark

07. mail ilmus kinnisvaraportaal KV.EE ja Adaur Grupp OÜ ühistöös KV.EE kinnisvaraturu ülevaade, mis kajastab Eesti kinnisvaraturul 2009. a. I kvartalil toimunut.

Turuülevaate avaldamise puhul toimus ka pressikonverents, mille küsimused-vastused on allpool toodud.

[Küsimus:] Laenuvõtja 04.05.2009 16:21
Kus on KV.ee indeks aasta lõpuks?

[Tõnu Toompark:] Tänase seisuga on KV.EE indeks 73,1 punkti tasemel. Aasta tagasi oli indeks 108 punkti. See tähendab, et indeks on aastaga langenud aastaga 32%. Loodan, et hinnalangus pidurdub, kuid selle lõppu oleks veel vara prognoosida. Nii ootan, et indeks langeb veel aasta lõpuks ligi 15% ehk indeks jõuab 60 punkti kanti.

[Küsimus:] Laenuvõtja 04.05.2009 16:19
Mida prognoosite laenuintressile lähema aasta jooksul?

[Tõnu Toompark:] Euribor on jätkuvalt languses ja on jõudnud 1,53 protsendini. Prognoositakse, et see võib ka alla ühe protsendi langeda. Pankade küsitavad riskimarginaalid on olnud tõusmas, kuid viimasel ajal pigem stabiliseerunud. Nii eeldaks intressidele stabiilsust, kuid pigem langust langeva euribori tõttu.

Ärilaenudega on lugu keerulisem. Kui kinnisvarasektorit vaadata, siis on pankade sõnum laenuvõtjatele lühike ja selge: „Kinnisvarasektorit ei finantseerita.“

[Küsimus:] Sass 04.05.2009 13:49
Kas hetkel ei osteta sellepärast, et inimesed ei julge osta või on laenukraanid nii kinni keeratud?

[Tõnu Toompark:] See on nii ja naa. Inimesed ei osta täna kinnisvara laias laastus kahel põhjusel – esiteks ollakse tuleviku osas väga-väga ebakindlad. Teine küsimus on karmistunud laenutingimustes – suurenenud on omafinantseeringumäärad ja nõuded tagatisele.

Laenukraanid on jälle kinni keeratud sel põhjusel, et turg on ebakindel ja riskantne. Nii on tegemist justkui ussiga, kes sööb oma saba, kus üks asi põhjustab teist ja teine jälle võimendab esimest.

Loodan, et aastaga saame sellest nõiaringist kui mitte välja tungida, siis vähemalt selle nõiaringi murda.

[Küsimus:] Indrek 04.05.2009 12:28
Kui väidetavalt tegutses maaklerina 2 aastat tagasi kuni 3000 inimest, siis paljudele on tööd täna ja paljudele aasta lõpuks?

[Tõnu Toompark:] Eelmise aasta lõpus oli portaalis KV.EE suurusjärk 900 maakleri konto. Samas peab tunnistama, et ega kõik maaklerid paraku KV.EE portaalis kontot ei oma. Seega oli maaklerite koguarv ehk 1200 suurusjärgus.

Kinnisvaratehingute arv kukub endiselt – ei ole mõtet end lasta ära petta ajutisest sesoonsest elavnemisest, mis toimub igal kevadel. Kui tehingute arv väheneb ja turul ringleva potentsiaalse vahendustasu maht väheneb, siis ei ole tõepoolest muud võimalust, et suur hulk maaklereid peab uued väljakutsed leidma.

Usun, et poleks imelik, kui KV.EE kontode arv oleks aasta pärast suurusjärgus 500.

[Küsimus:] Minna 04.05.2009 19:22
Miks ülevaates räägitakse vaid linnades toimuvast? Kas maakondades ei ole hinnalangus veel suurem olnud?

[Tõnu Toompark:] Paraku peame tunnistama, et kui me räägime kinnisvaraturust (rõhk sõnaosal “TURG”), siis saame rääkida Tallinnast-Tartust-Pärnust, vähem ka Narvast ja ehk mõnest linnast veel.

Need linnad on nii suured, et teatava reservatsiooniga saame rääkida turu toimimisest. Väiksemates linnades ja asulates on kinnisvaraturg väga väikese tehingute arvuga ja läbipaistmatu.

Selleks, et teha statistika põhjal usaldusväärseid järeldusi saabki keskenduda nendele piirkondadele, mille kohta on piisav maht tehinguid ja hulk statistikat. See on põhjus, mis kõik kinnisvaraturu ülevaated, sh värske KV.EE Kinnisvaraturu ülevaade keskendub linnadele.

Maakondade suurema hinnalanguse jutule pigem noogutaks kaasa. Mure just selles ongi, et võrdlusbaasi on väga vähe.

Maakondade suurema hinnalanguse kinnituseks on ka asjaolu, et seal ka buumi ajal olnud madal tehingute arv on sageli pea nullini kukkunud ning kinnisvara likviidsust praktiliselt puudub. Sellises olukorras on surve hindadele meeletu. Samas on hinnalangust raske mõõta, sest puudub adekvaatne võrdlusbaas.

Kokkuvõtlikult ütleksin, et nõustun sellega, et maakondades ja väiksemates asulates on hinnalangus sageli veelgi suurem kui “suurlinnades”, kuid kuna keegi seda hästi mõõta ei oska, siis sellest väga ei räägita.

[Küsimus:] Minna 04.05.2009 19:20
Mitu protsenti on odavnenud maa ja metsa maa, tulundusmaa, mida ju tagatisena ei aktsepteerita?

[Tõnu Toompark:] 2008. aasta I kvartalis tehti Eestis tehinguid maatulundusmaaga 235. Käesoleva aasta I kvartalis 148. 2008. aastal oli tehingute keskmiseks ruutmeetrihinnaks 9,9 krooni, 2009. aastal 5,6 krooni.

See siiski ei tähenda, et saame hinnalanguseks siit lugeda pisut üle 40 protsendi. Tehingute keskmine hind sõltub alati tehingute struktuurist – millises piirkonnas ja millise varaga tehinguid tehakse.

Üksjagu üldistatuna rääkides võiks öelda küll, et maa hinnad on tipust alla tulnud üle poole.

[Küsimus:] Gesha 04.05.2009 17:48
Kui palju on sel aastal toimunud sümboolse hinnaga, nt 1-krooniseid ostu-müügitehinguid, millega kaasneb kinnisvaral lasuvate kohustuste enda kanda võtmine?

[Tõnu Toompark:] Pean tunnistama, et mul nii konkreetne tehinguinfo puudub, aga ma väga imestaksin kui selliseid tehinguid ei toimuks.

Olukorras, kus ostetava-müüdava vara väärtus jääb oluliselt alla laenusummale võib ilmneda, et vara müües tuleb sellest lahtisaamise nimel veel peale maksta.

[Küsimus:] Maakler 05.05.2009 11:22
No miks on vaja veel ühte ülevaadet… Olemasolevatestki juba küll… Kes neid lugeda viitsib…

[Tõnu Toompark:] Ma usun, et uuel KV.EE kinnisvaraturu ülevaatel on sihtrühm olemas – need on inimesed, kes soovivad kiiresti saada ühest või teisest piirkonnast ülevaadet. Seda me neile pakume.

KV.EE kinnisvaraturu ülevaate vaieldamatu eripära seisneb selles, et see ei sisalda kallutatud informatsiooni või rõhku ühele-teisele projektile-objektile, millega ülevaate koostaja seotud on. Sellised seosed lihtsalt puuduvad.

KV.EE kinnisvaraturu ülevaates kajastatu näol on tegemist faktidega, mitte hinnangutega, mis võivad tänases keerulises majandusolukorras väga hõlpsalt ekslikuks osutuda.

[Küsimus:] Pankur 05.05.2009 10:59
Millal tagatisi täiega müüma hakatakse?

[Tõnu Toompark:] See on küsimus pigem pankadele. Samas peab tunnistama, et pangad juba realiseerivad neid tagatisi, kus asjad väga hapuks on läinud.

Kohtutäiturite enampakkumiste nimekirjad pikenevad ja rõõmu ei too see kellelegi.

Loodan südamest, et pangad peavad piiri ja massiliste sundmüükide korraldamiseni me ei jõua.

[Küsimus:] Catty 05.05.2009 09:44
Hetkel on majandusekäiku raske ennustada, aga kui kaua toimub veel langus.

[Tõnu Toompark:] Ennustada, mis tulevik toob on alati raske. Samas olen ma veendunud, et parem kehv ennustus, kui sootuks ennustuse puudumine.

Tänaseks on turul toimuva kohta harva, kuid siiski kostmas ka positiivseid noote. Äsja näiteks teatas Swedbank, et languse suurimad numbrid (st mitte languse põhi veel ise) on möödas. Avatud majandusega Eestile oluliseks indikaatoriks oleva USA kinnisvaraturu osas on tulnud üllatavaid, kuid siiski positiivseid signaale, et seal on tehingutearv oodataust kõrgem olnud.

Äsja toimunud EKFLi kinnisvarakonverentsil prognoosis SEB, et järgmisel sügisel võiks olla aeg, kus kinnisvarahinnad on pool aastat olnud stabiilsed.

Nii usun midagi, et kinnisvaraturu langus kestab vähemalt selle aasta lõpuni, ehk veel ka järgmise aasta alguses. Loodetavasti turg stabiliseerub järgmise aasta kevadel. See ei tähenda aga kindlasti mitte seda, et 2010. aasta suvest alates tehingute arvud ja hinnad raketina taevasse tõusevad.

Pigem järgneb aastate pikkune stabiilne periood, kus turg arglikult tasakaalu otsib.

[Küsimus:] Portaaliäss 06.05.2009 09:41
Millal City24 ja KV.EE leivad ühte kappi panevad?

[Tarvo Teslon:] Usun, et see oleks halb uudis nii portaali külastajatele kui ka kuulutajatele.

Täna on turul kaks suurt konkureerivat kinnisvaraportaali. Et püsida konkurentsis, tuleb ju teha portaali järjest paremaks ja huvitavamaks. Kas KV.EE oleks monopoolses seisus teinud näiteks populaarse kaardiotsingu või maakleritele tasuta kodulehed? Tahaks öelda jah aga ei ole päris kindel.

Tänane konkurents on hea ja hoiab meid erksana. Kes muidugi ei tahaks olla monopol?

[Küsimus:] Pajakirjanik 06.05.2009 09:20
1) Millised on aasta 2009 olulisemad üldised trendid kinnisvaraturul?
2) Kes on järgmised ühinejad kinnisvaravaldkonnas?
3) Milline arendaja järgmisena pankrotistub?
4) Kas Juurdeveo 19 pankrotivara läheb 59 mln krooni eest kaubaks?
5) Kas Patarei vangla läheb 40 mln krooni eest kaubaks?

[Tõnu Toompark:] 1) 2009. aasta olulisemad trendid Eesti kinnisvaraturul on:

tehingute arvu jätkuv ja kiire langus – see on üks olulisemaid Eesti kinnisvaraturgu mõjutavaid tegureid;
hindade langus – hinnad langevad kõigis kinnisvaraturu sektorites ja piirkondades. Kui mõnes piirkonnas ongi hinnatase võrdlusbaasiga võrreldes tõusnud, siis on toimunud oluline nihe tehingute struktuuris. Hinnad siiski langevad. Tänase seisuga ei ole paraku veel ka hinnalangus aeglustuma hakanud, see pigem on kiirenenud. Loodetavasti aasta teises pooles hakkab hinnalanguse tempo aeglustuma.
pankrotid – hulk kinnisvarasektoris tegutsejaid siirdub uutele jahimaadele, seda nii arenduse, vahenduse, hindamise turul. Kurvem lugu on, kui ettevõtted lähevad pankrotti, kuid suurte tippajal ostetud või arendatud portfellidega tegijatele võib see olla ainuvõimalik tee.
mõistlik intressimäär – uute eluasemeturule sisenevate laenuvõtjate intressimäär 4% kandis on ju tegelikult väga mõistlik intressitase. Enam aga rõõmustavad need, kes on laenu juba mingi aeg tagasi võtnud ning näiteks 0,5% marginaali juures on tänane intressimäär 2% kandis – see on ju enam kui hea.

2) Ma imestaksin väga kui kinnisvaraturul konsolideerumist ei toimuks. Hea näide on Pindi Kinnisvara, kes on enesega liitnud nii Vestmani kui ERI Kinnisvara.

Konsolideerumise üks võimalus on kaubamärkide ja struktuuride ülevõtmise asemel võtta üle inimesi. On mitmeid kinnisvaravahendajaid, kes vaatamata turu kehvale sentimendile jätkuvalt avaldavad tööportaalides töökuulutusi ja kes on enam kui valmis uute töötajate kaasamisest. Ühe näitena võib siin tuua KV.EE kinnisvaraturu ülevaate koostamise partneri RE/MAXi.

Kinnisvaraarendajate puhul ülevõtmistest tõenäoliselt väga rääkida ei saa. Kui liita kokku kaks probleemidega ettevõtet, siis tulemuseks oh oht, et tekib veelgi suurem probleem. Arendusturul on pigem arvata, et paljud arendajad lõpetavad tegevuse selles sektoris ning selle tulemusena automaatselt suureneb turule jäävate tegijate turuosakaalu protsent.

3) Ei julgeks ega tahaks sugugi kellegi poole näpuga näidata ja öelda, et esimesena langeb see või teine ettevõte. Siiski tuleb tõdeda, et pankrotistujaid on ja tuleb juurde.

Teisalt ei tähenda pankrotistumine seda, et taevas maapeale kukuks – tehtud valeotsustele tõmmatakse kriips peale, kuid elu läheb seejärel ikka edasi.

4) Väga hea küsimus! Mina tegin nädalake tagasis ühele ettevõttele nö kiirarvutuse Juurdeveo 19 pankrotivara osas ja leidsime tellijaga koos, et seekord oleks mõtekas passida. Samas vestlesin ühe arendjaga, kes oli samuti omad arvutused teinud. Tema arvas, et Juurdeveo 19 hoone võiks osta küll.

Usun, et arvutuste tulemuse vahe seisneb kapitali olemasolus ja selle hinnas. Samuti selles, mida arvatakse kinnisvaraturul lähema aasta-kahe jooksul toimuvat.

Ütleksin selle konkreetse projekti kohta veel, et pigem on tegemist piiripealse asjaga – ma ei välistaks, et olemasoleva 59 mln hinna juures ostja siiski leitakse.

5) Kui võrrelda Patarei vanglat ja Juurdeveo 19 hoonet, siis minu silmis on Patareid vangla märksa enam väärt – siin majanduslikke arvutusi tegemata. Samas eeldab Patarei vangla ostmine märgatavaid investeeringuid, mida täna pankadelt on raske välja võidelda.

Investeeringute tegemine eeldab ka konkreetset visiooni, mis kunagisest vanglahoonest saab ja kuidas see hakkab raha tagasi tooma. Neid otsuseid ei pea mitte tänase turu baasilt tegema, sest arendustegevus võtab kindlasti head aastad aega. Arvestama peab seda, milline on turu nõudlus ja pakkumine paari-kolme aasta pärast.

Samas on vähe neid, kes julgevad mürki võtta selle peale, milline on meie majanduskeskkond Eestis ja maailmas kasvõi kolme kuu pärast.

Kardan, et Patarei vangla jääb müümata.

[Küsimus:] Enn 07.05.2009 09:31
Kuidas on mõjutanud kriis kinnisvara vahendustasusid?

[Tõnu Toompark:] Täna peab maakler selle nimel, et kliendi vara saak müüdud tegema märksa enam kui paar aastat tagasi. Tegemine tähendab sageli ka kulutusi.

Maaklerbüroode hinnakirjas on vahendustasu koha peal aastaid seisnud 3..5%. Kui 2-3 aastat tagasi oli see nö maaklerite unustus, sest reaalsed maaklertasud olid märksa madalamal, siis nüüd on 3…5-protsendiline vahendustasu aina reaalsem. Seega on vahendustasud pigem tõusnud.

See justkui oleks majandusseaduste vastu käiv, kus maaklerite arvu püsimisel ja maaklerteenuse nõudluse vähenemisel peaks hind alanema.

Majandusseadustega siiski vastuollu ei minda, sest paljud maaklerid loobuvad nö kahjumlikust tööst. Maakleritel ei ole olulisi investeeringuid, mis nad selle töö nimel on teinud ning seetõttu on ametit lõpetada lihtne ja vähekulukas.

[Küsimus:] Mmakler 07.05.2009 09:29
Kui palju maaklereid aastaga töötuks jääb?

[Tõnu Toompark:] Küsimusele sai juba eespool vastatud – usun, et aasta lõpuks võiks portaalis KV.EE olla maaklerite kontosid suurusjärgus 500.

[Küsimus:] Kes kannatab? 06.05.2009 15:26
Kes saab kinnisvara hiinnalangusest kõige enam kannatada? Kes on kõige rohkem asjast puudutatud?

[Tõnu Toompark:] On ka neid, kes hinnalangusest võidavad (eelkõige turule tulevad uued ostjad), kuid enamuse jaoks on kinnisvara hinnalangus negatiivne.

Enam kannatavad need, kel tekivad mitmed probleemid. Näiteks töökaotus viib raskusteni eluasemelaenu tagatisel. Ja kui veel laenujääk peaks vara turuväärtusest allpool olema, siis ei ole võimalik end probleemist täielikult välja astuda vara müümise teel.

Kui midagi sellist peaks inimesel juhtuma, siis soovitan kohe kiiresti ja radikaalselt tegutsema hakata, sest probleemide lahendamise iga edasilükatud päev võib maksta tuhandeid kroone.

[Küsimus:] Küsija 07.05.2009 11:07
Millised on suurimad riskid kinnisvaraostjale tänasel turul? Arvestama peabju, et hinnad langevad ja laen ei saa – kas on üldse mõtet osta? Või peaks ostu paariks aastaks edasi lülkkama?

[Tõnu Toompark:] Tänane kinnisvaraostja peaks tõepoolest tegema väikese riskianalüüsi.

Esiteaks peab kaaluma, kui kindel on kinnisvaraosta tulevik. Siin on põhilised küsimused, kas töökoht ja palgatase säiluvad?

Teiseks peab analüüsima ostetavat objekti – kas see on selline, mis rahuldab kõik vajadused tubade arvu, suuruse, hoone asukoha, infrastruktuuri jne osas? Kui kusagilt jääb midagi puudu, siis kui olulisel määral?

Turutingimustest tulenevalt peab analüüsima ka müüjat. Oletame, et potentsiaalse ostuobjekti näol on tegemist korteriga majas, kus on kokku 20 korterit, aga neist vaid 3 on müüdud. Siin peab ostja mõtlema, kas arendaja on piisavalt elujõuline, et probleemideta katta aasta või isegi pikema perioodi jooksul tühjade korterite kommunaalkulud.
Illustratsioon
Vastasel korral ähvardab korteriomanike risk, et ühel momendil peavad nad arendaja kulusid hakkama kandma.

Arendaja riskina tuleb arvestada ka võimet garantiiperioodi lõpul reaalselt garantiitöid läbi viia – kas arendaja elab selle ajani?

[Küsimus:] Karmo 07.05.2009 10:56
Kas aprillis on toiminud mingeid positiivseid ilminguid turul?

[Tõnu Toompark:] Aprillis on küll kinnisvaraturg elavnenud, kuid seda tehingute arvu kasvu arvelt, hinnad on endiselt languses. Oluline on siin mõista, et tehingute arv on tõusnud võrreldes eelmiste kuudega. Aastataguse ajaga võrreldes on tehingute arv languses.

Aasta alguse tehingute arvu igakuine kasv on selgitatav sesoonse teguriga – selline kasv on aset leidnud igal aastal. Turu trendide pöördumist mina siin parakui ei näe veel-

[Küsimus:] Maakler 07.05.2009 10:52
Kui suur võviks olla kinnisvaramaks nt ühele 2toalisele mustamäe korterile?

[Tõnu Toompark:] Ma olen üldse vastu kinnisvaramaksule kui sellisele ja seetõttu ei pea ma võimalikuks hakata kalkuleerima korteri võimaliku maksu suurust.

Kinnisvaramaks on välja toodud kui lahendus, mis peaks riigi kaugast täitma, kuid põhjendus sellele maksule on olematu.

Lõpetuseks

Täname kõiki küsijaid asjalike küsimuste eest.

Uue KV.EE kinnisvaraturu ülevaatega on võimalik tutvuda aadressil http://www.kv.ee/turuylevaade.

Kinnisvarakool & koolitus: Pärimine – mida peab teadma pärimismenetlusest - Evi Hindpere

Kuldsete kätega Taivo Tõnismäe puhub puule hinge sisse

18.05.2009 Koduomanik

Taivo Tõnismäe on mees, kelle kuldsed käed teevad imesid. Igapäevaselt rekkajuhi ametit pidav Taivo suurim kirg on aga hoopis suurtest puupakkudest kaunite kujude väljavoolimine.

Taivo elab väikeses majakeses, linnakärast eemal Keila vallas. Varem Lõuna-Eestis elanuna, otsustas ta praeguse elukoha kasuks just selle asukoha ja ehituskvaliteedi tõttu: „Kodu ei tohi inimesele üle jõu käia, mistõttu on maja ökonoomsus oluline.“ Kodu jagab Taivo koos naise ja neljajalgse sõbra Tommiga, kes kunagi varjupaigast koju sai toodud ja nüüd pere lahutamatuks osaks on saanud.

Kodus aias tegutsedes puhub Taivo mootorsae abil elus sisse esmapilgul tavalistele puuklotsidele, mis lõpuks elutsevad kotkaste, karude või mõne muu elukana. Lisaks vaimustavatele puuskulptuuridele meisterdab Taivo ka omapärast aiamööblit ja muud vajalikku, mida puidust teha annab. Kogu ta looming on seesugune, mida kellelgil teisel ei ole – iga ese on hinge ja südamega tehtud, mistõttu sarnaseid juba poest osta ei saa.

Kunsti juurde jõudis Toivo endalegi märkamatult: “Olin väike põnn, kui tegin kriipsujukusid. Kasvades muutusid joonistused juba väikesteks teosteks. Selle kõik olen päritud oma emalt. Püüdes ennast paremini teostada hakkasingi tegema puuskulptuure.“ Aastatega on Taivo neid valmis vorpinud palju, kuid sellest hoolimata on ta enda kodu päris oma kujudest tühi: „Minu tööd leiavad kiiresti oma päriskodu. Muidugi on kahju nendest lahkuda kuid see annab suurt inspiratsiooni järgmiste tegemiseks.“

Kuna Taivo hobi, mis osaliselt juba tööks üle on kasvanud, nõuab ka omajagu kulutusi, kisub jutt vägisi hetkel majanduses toimuva peale. Taivo tõdeb, et olukord on inimeste jaoks raskemaks muutunud, kuid sellest hoolimata suudab ta hoida positiivset suhtumist. Kirumise ja kurtmise asemel soovitab ta kõigil panna oma varjatud anded ja oskused proovile: „Siis jääb kriis mälestuseks!“ Lõpetuseks on tal kõigile vaid julgustav soovitus: „Midagi pole ületamatut, tähtsaim on vaid soov midagi luua.“

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Suur tänu kõigile Keila-Joa talgulistele!

18.05.2009 Annika Loigu

Laupäeval, 16. mail Muinsuskaitse Talgupäevad 2009 raames toimunud Keila-Joa lossi talgutele kogunes ligi 80 osalejat. Väga lühikese ajaga muutus lossi ümbrus märgatavalt kaunimaks.

Suur tänu kõigile suurtele ja väikestele talgulistele, nii mõnedki ei pidanud paljuks võsalõikureid ja muid abivahendeid kaasa võtta. Eriline tänu lossi toredatele naabritele, eriti Piret Lõuk’le ning Joaveski kohvik-baarile. Pilte näeb talgutest siit.

Страсти вокруг земельного налога

18.05.2009 Tõnu Toompark

Даже если социал-демократы уйдут из правительства, новая коалиция должна будет в ближайшее время рассмотреть предложение министра финансов Ивари Падара о переоценке облагаемых земельным налогом земель. Кое-где это может вызвать его многократное повышение.

А учитывая, что козырем IRL и Реформистской партии на осенних выборах в местные самоуправления является как раз освобождение домовладений от этого налога, подобное решение откладывается, по меньшей мере, на год.

Поскольку земельный налог целиком поступает в казну местных самоуправлений, переоценка земель для них жизненно важна. Поступление подоходного налога в их бюджеты нынче почти на десятую часть меньше, чем в минувшем году. И во многих самоуправлениях ставки земельного налога уже близки к максимуму.

По словам мэра столицы Эдгара Сависаара, очередную переоценку земли надо было произвести уже давно. Он раскритиковал разногласия коалиции по вопросу земельного налога: «Эта коалиция могла бы хотя бы до чего-нибудь договориться, иначе это уже смехотворно».

В Таллинне ставка земельного налога составляет 1,5%, и, если бы стоимость всей облагаемой налогом земли после переоценки удвоилась, в городскую казну поступило бы даже больше денег, чем при повышении ставки до 2,5%.

Для собственников домов переоценка земель может означать троекратное повышение земельного налога. Например, во время последнего оценивания в 2001 году в качестве стоимости жилой земли в Пирита были определены 240-500 крон за кв. метр, однако в последний год средняя стоимость тамошних сделок составила 800 крон за кв. метр.

Эксперт по недвижимости Тыну Тоомпарк констатировал, что оценивание земли в этом году означала бы для налогоплательщиков большее повышение земельного налога, чем оценивание в будущем или в 2011 году, так как цены на землю падают: «В то же время земли надо оценивать через каждые пять лет, но принять такое решение до сих пор не осмеливались».

«Я выступил с идеей провести очередное оценивание земель. Судьба этой идеи теперь в руках правительства, которое принимает лишь консенсусные решения», – сказал Ивари Падар.

Премьер-министр Андрус Ансип выразился обще – что не является сторонником введения новых налогов и повышения имеющейся налоговой нагрузки. В то же время премьер отметил, что вместо налогообложения собственности и труда он предпочел бы обложить налогом потребление и загрязнение.

Член IRL и депутат парламента Урмас Рейнсалу утверждает, что и они не поддерживают идею переоценки земель: «Это принесло бы, по меньшей мере, двукратное повышение налоговой нагрузки домовладений, к примеру, в Таллинне». Рейнсалу добавил, что переоценку можно провести, если этому сопутствовала бы полная отмена налога на землю под домовладением.

Мэр Тарту, реформист Урмас Круузе поддержал позицию своей партии и заявил, что не является сторонником переоценки: «Это означало бы, что будем требовать от горожан больше денег. Мы не хотим слишком обременять тартусцев».

В Министерстве финансов готовят и законопроект об изменении Закона о земельном налоге, цель которого, по просочившимся в прессу данным, – аннулировать различия в ставках земельного налога и повысить его нижний предел с 0,1% до 0,5%.

Artikli autor on Piret Reiljan. Artikkel ilmus 18/05/2009 väljaandes DV.ee.

Estonians face a sharp increase in land tax

18.05.2009 Tõnu Toompark

The ruling coalition has no option, but to start re-valuation of land that could double or triple land tax, writes Äripäev.

The only hope is that since the idea of re-value the land is supported only by Social Democrats, but opposed by Reform Party and IRL, the latter two parties will do nothing to anger their voters and will wait until the local elections are over.

The idea to re-value the land was proposed by current finance minister Ivari Padar (Social Democrats). Since the land tax is a local tax and is paid 100 percent to the local government project, the local governments that are suffering from lack of budget revenues are strongly supporting the initiative.

Mayor of Tallinn Edgar Savisaar says that such a re-adjustment of the land value is long overdue. Criticising the coalition about haggling over the land tax, Savisaar said: “This coalition should attempt to agree on something, otherwise the whole thing would be ridiculous.”

Savisaar’s interest is understandable since the land taxation rate in Tallinn is 1.5 percent and if the value of the land would double after the re-valuation, the city would receive much more money in its budget.

In some cases homeowners in Tallinn may see their land tax bill triple. For instance, in 2001, the last time that land was valued in Tallinn, housing land in Pirita was valued between 250 and 500 kroons per square metre, although the average sales price of housing land today is about 800 kroons per square metre.

Real estate expert Tõnu Toompark said that since real estate prices continue to fall, it is important when the re-valuation is made. “Ideally, the state should re-value land once in every five years, but because of political reasons they have had no courage to do so,” he said.

Prime Minister Andrus Ansip has already said that he does not support introducing new taxes or increasing current tax burden. According to PM, Estonia should tax consumption and pollution and not property or work.

Also Urmas Reinsalu, MP and member of IRL, said that IRL is against the idea to revalue and raise land tax. “In Tallinn it would mean that home-owners would be paying at least twice for their land of what they pay today,” said Reinsalu.

Armin Kõomägi, owner of Smarten Logistics, said that the state should re-value its land more frequently than in every eight years. “Land could be re-valued once in every two years, then it would not be such a shock to people,” said the businessman.

Mart Sõrg, former chairman of the supervisory board of Estonian central bank, said that since Estonia is not yet a welfare society, it should stop a rapid increase in property taxation. “Local elections are currently saving us from a tax increase, and much depends how the tax revenues develop.”

Recently, Estonia has re-valued its land in 1993, 1996 and 2001. The current land tax rates are based on the results of the 2001 re-valuation.

Artikkel ilmus 18/05/2009 http://shaan.typepad.com/shaanou/2009/05/estonians-face-a-sharp-increase-in-land-tax.html

Kinnisvarakool: Detailplaneeringu koostamine ja menetlemine

Valimised päästavad kiirest maamaksu tõusust

18.05.2009 Tõnu Toompark

Isegi kui sotsid valitsusest lahkuvad, peab uus koalitsioon lähiajal ette võtma rahandusminister Ivari Padari ettepaneku maamaksu aluseks olevad maad ümber hinnata, mis võib kohati kaasa tuua maamaksu mitmekordse tõusu.

Et aga IRLi ja Reformierakonna trump sügisestel kohalike omavalitsuste valimistel on hoopis kodude vabastamine maamaksust, lükkub selline maamaksu järsku kerkimist tõotav otsus vähemalt aasta võrra edasi.

Kuna maamaks laekub täielikult kohalikele omavalitsuste kaukasse, on maade ümberhindamine neile elutähtis. Tulumaksu laekumine omavalitsuste eelarvesse on pea kümnendiku võrra kehvem kui mullu, samuti on maamaksumäärad paljudes omavalitsustes juba maksimumi lähedal.

Tallinna linnapea Edgar Savisaare sõnul oleks maa korralise ümberhindamise pidanud tegema juba ammu. Ta kritiseeris koalitsiooni lahkarvamusi maamaksu osas: “See koalitsioon võiks omavahel vähemalt milleski kokku leppida, muidu muutub asi naeruväärseks.”

Tallinnas on maamaksumäär 1,5 protsenti ja kui kogu maksustatava maa väärtus oleks pärast uut hindamist kahekordne, võidaks linn eelarvesse isegi rohkem raha, kui maksumäära maksimumile ehk 2,5 protsendile tõstes.

Ümberhindamiseks on praegu halb aeg

Elamuomanikele võib maade ümberhindamine tähendada kuni kolmekordset maamaksu tõusu. Näiteks viimasel hindamisel 2001. aastal määrati Tallinna Pirita linnaosa elamumaa väärtuseks tsoonide kaupa 240-500 krooni/m2, ent viimase aasta jooksul oli sealse elamumaa tehingute keskmine väärtus 800 krooni/m2.

Kinnisvaraspetsialist Tõnu Toompark nentis, et tänavune maade hindamine tähendaks maksumaksjale suuremat maamaksutõusu kui hindamine järgmisel või ülejärgmisel aastal, sest maade hinnad on languses. “Samas peaks maid hindama iga viie aasta tagant, aga seni pole julgetud seda otsust teha,” nentis Toompark.

“Mina olen tulnud välja ideega viia läbi maa korraline hindamine. Selle ettepaneku saatus on nüüd valitsuse kätes, kes langetab vaid konsensuslikke otsuseid,” sõnas rahandusminister Ivari Padar.

Ansip ei poolda omandi maksustamist

Peaminister Andrus Ansip teatas üldsõnaliselt, et ei If you are concerned that you or your loved one has alcohol dependence and requires treatment at an alcohol center then call Triage Healthcare. poolda uute maksude kehtestamist ega praeguse maksukoormuse tõstmist. Samas nentis peaminister, et omandi ja töö maksustamise asemel eelistab ta maksustada pigem tarbimist ja saastamist.

IRLi ja riigikogu liige Urmas Reinsalu kinnitas, et ka nemad ei toeta maade ümberhindamist. “See tooks kaasa vähemalt kahekordse tegeliku maksukoormuse tõusu kodudele näiteks Tallinnas,” teatas Reinsalu. Ta lisas, et ümberhindamise võiks teha, kui sellega kaasneks kodualuse maamaksu täielik tühistamine.

Tartu linnapea, reformierakondlane Urmas Kruuse toetas oma erakonna seisukohta ja väitis, et ei poolda ümberhindamist. “See tähendaks, et peame linlastelt rohkem raha küsima. Me ei taha tartlasi liialt koormata,” sõnas ta.

Rahandusministeeriumis on valmimisel ka maamaksuseaduse muutmise eelnõu, mille eesmärk on meediasse lekkinud Padari tööplaani järgi kaotada maksemäärade erisused ning kergitada maamaksu alammäär 0,1 protsendilt 0,5 protsendile.

Kommentaar

Armin Kõomägi, Smarten Logisticsi omanik

Maade ümberhindamiste ajaline vahe võiks olla oluliselt lühem kui praegu tekkinud kaheksa-aastane paus. Maid võiks hinnata näiteks iga paari aasta tagant, siis ei oleks ehmatus nii suur. Samas valimislubadus vabastada kodud juba kehtivast maamaksust on populism.

Mart Sõrg, endine Eesti Panga nõukogu esimees

Minul on korteril ja suvilakrundil maamaks, aga summad on väikesed. Kui maamaks tõuseb, mõjutab see kõige rohkem põllumehi ja kaevandajaid, kellel on palju maad. Vara järjest suurem maksustamine Eestis, mis pole heaoluühiskond, on enneaegne. Kohalikud valmimised õnneks veidi päästavad meid maksutõusudest ja kui sügiseks oleme põhjast läbi, on ka surve juba väiksem makse tõsta.

Kalev Kreegipuu, endine Põlva Agro juht

Haritava maa turuhind on viimase kaheksa aasta jooksul kolmekordistunud. Kui maade ümberhindamine toob ka maamaksu kolmekordse tõusu, annab see valusalt tunda. Ka maamaksumäära tõstmist omavalitsuste poolt võib oodata, kuna nende eelarved on miinuses. Seni on üritatud põllupidajaid säästa, aga eelarve lappimiseks võidakse ka nende maamaksumäärad maksimumini tõsta.

Milliseid maamaksu muudatusi haub

* Ivari Padari juhitav rahandusministeerium? Viia läbi uus maade korraline hindamine. Uued hinnad võetaks sel juhul maksu aluseks alates järgmise aasta 1. jaanuarist. Maade korralisi hindamisi on seni Eestis tehtud aastatel 1993, 1996 ja 2001. Praegu kehtivad 2001. aasta hindamiste tulemused.
* Kaotada maksemäära erisused hinnatsoonides, mille tulemusel kaob võimalus näiteks kallima väärtusega hinnatsoonile määrata madalam maksumäär.
* Tõsta minimaalne maamaksumäär 0,1 protsendilt 0,5 protsendile. Sellise otsuse mõju oleks aga sisuliselt olematu, kuna mitte üheski kohalikus omavalitsuses pole keskmine maamaksumäär väiksem kui 0,5 protsenti.
* Kaotada maamaksumäärade vahemike erisused erineva otstarbega maale. Seni on maamaksumäära ülempiir haritavale maale ja looduslikule rohumaale olnud 2 protsenti ja üldine maamaksumäära ülempiir 2,5 protsenti.
Allikas: rahandusministeerium, Äripäev

Suurim keskmine maamaksumäär

* 2,5% Narva-Jõesuu, Vihula
* 2,4% Kõrgessare, Pühalepa, Kohtla-Järve, Alajõe, Toila, Vaivara, Jõgeva, Mustvee, Martna, Vormsi, Värska, Vara, Suure-Jaani, Mõniste

Väikseim keskmine maamaksumäär

* 0,7% Saue linn
* 1% Rae, Saue vald, Pärnu, Ruhnu, Tartu linn ja vald, Puhja

Artikli autor on Piret Reiljan. Artikkel ilmus 18/05/2009 väljaandes Äripäev.

Kinnisvarakool: Kohaliku omavalitsuse õigused

Estonians face a sharp increase in land tax

18.05.2009 Tõnu Toompark

The ruling coalition has no option, but to start re-valuation of land that could double or triple land tax, writes Äripäev.

Recently, Estonia has re-valued its land in 1993, 1996 and 2001. The current land tax rates are based on the results of the 2001 re-valuation.

Artikli autor on Marge Tubalkain-Trell. Artikkel ilmus 18/05/2009 väljaandes Balticbusinessnews.com.

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu revisionikomisjoni töö korraldamine

Valimised päästavad kiirest maamaksu tõusust

18.05.2009 Tõnu Toompark

Ümberhindamiseks on praegu halb aeg

Ansip ei poolda omandi maksustamist

Peaminister Andrus Ansip teatas üldsõnaliselt, et ei poolda uute maksude kehtestamist ega praeguse maksukoormuse tõstmist. Samas nentis peaminister, et omandi ja töö maksustamise asemel eelistab ta maksustada pigem tarbimist ja saastamist.

Kommentaar

Armin Kõomägi, Smarten Logisticsi omanik

Kalev Kreegipuu, endine Põlva Agro juht

Milliseid maamaksu muudatusi haub

Allikas: rahandusministeerium, Äripäev

Suurim keskmine maamaksumäär

* 2,5% Narva-Jõesuu, Vihula
* 2,4% Kõrgessare, Pühalepa, Kohtla-Järve, Alajõe, Toila, Vaivara, Jõgeva, Mustvee, Martna, Vormsi, Värska, Vara, Suure-Jaani, Mõniste

Väikseim keskmine maamaksumäär

* 0,7% Saue linn
* 1% Rae, Saue vald, Pärnu, Ruhnu, Tartu linn ja vald, Puhja

Artikli autor on Piret Reiljan. Artikkel ilmus 18/05/2009 väljaandes Äripäev.

Kinnisvarakool: Korteriühistu juhtimise õiguslikud alused

Statistika: Ehitushinnaindeks

18.05.2009 Tõnu Toompark

Ehitushinnaindeks on test kvartalit järjest languses. 2009. aasta I kvartali seisuga jõudis indeks 179,8 punkti tasemele ehk samale tasemele, kus indeks oli 2007. aasta I-II kvartalis. Aastaga langes indeks 4,7% ning tegemist oli esimese kvartaliga, kus aasta baasil ehitushinnaindeks langes.

Ehitushinnaindeksi komponentidest langes oodatult kõige enam tööjõu osakaal – 10,8%. Vähem langesid ehitusmasinad (-1,8%) ja ehitusmaterjalid (-2,1%).

Hoonetüübiti suurt erinevust ehitushinnaindeksi langusel ei olnud. Eramu, korruselamu, tööstushoone ja ametihoone ehitushinnaindeksid langesid kõik vahemikus 4,2 kuni 5,1%.

Ehitushinnaindeks, 1997. a. = 100

Remondi- ja rekonstruktsioonitööde hinnaindeks, 1997. a. = 100

Ehitushinnaindeksi muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga

Remondi- ja rekonstruktsioonitööde hinnaindeks võrreldes eelmise aasta sama perioodiga

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Statistika: Rahvastik väheneb

15.05.2009 Tõnu Toompark

Eesti rahvaarv väheneb. 2009. aasta jaanuari seisuga elab Eestis 1 340 415 inimest ehk 520 inimese vähem kui aasta tagasi.

Regionaalselt on elanike arv kasvanud ainult Põhja-Eestis, mis hõlmab endas Tallinnat ja Harjumaas. Seal elab aasta alguse seisuga 525 000 elaniku.

Eelnev aga tähendab, et üldise elanike arvu languse taustal on muude piirkondade elanike arv vähenenud selle arvelt kiiremini.

Linnadest on teiste seast peajagu üle Tallinn pea 400 000 elanikuga. Tartus on elanike 100 000. Suuruselt järgmine linn on Narva, mille 66 000 elanikule järgneb Kohtla-Järve 45 000 elanikuga. Kinnisvaraturu seisukohast vaadatuna Tallinna ja Tartu järel kolmandale kohale paigutatud Pärnus elab 44 000 inimest. Suuruselt järgmistes linnades elab juba 20 000 või vähem inimest.

Eesti rahvaarv maakonniti, 1000

Rahvaarv Eesti linnades

Eesti linnade asustustihedus, elanikku km2 kohta

Rahvastik: mehed ja naised

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Kinnisvarakool & koolitus: planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku muudtaused

Colliers Internationali kliendileht, mai 2009

15.05.2009 Tõnu Toompark

Colliers Internationali selle kuu kliendileht keskendub büroopindade turule.

Kliendilehe leiate siit: Colliers_Kliendileht_mai09.pdf

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu juhtimine - seadusandlus ja raamatupidamine

Tallinn-Tartu-Pärnu: korterituru hinnalangus kiireneb

14.05.2009 Tõnu Toompark

Järgnevalt on toodud järjekordne lühiülevaade Tallinna, Tartu ja Pärnu korteriturust. Ülevaates on võrreldud turu aktiivsust ehk tehingute arvu ning keskmise hinna dünaamikat. Graafikutele on lisatud lühikommentaar turu muutuste kohta.

Korteriomanditehingute arv

Aprillis jätkus Eestis tervikuna ja Tallinnas kolmandat kuud kestev korteriomanditehingute arvu kasv. Siiski peab tõenäoliselt paari kuu pärast tõdema, et tegemist on iga-aastase sesoonsee tõusuga ning turg siiski üldist languse suundumust murdnud veel ei ole.

Meeldetuletuseks tasub pilk heita minevikku. Ka 2007. ja 2008. aasta esimestel kuudel tõusis korteriomanditehingute arv ning nii mitmedki hõiskasid, et langus on murtud. Sellele järgnes järsk langus mais ning pisut tagasihoidlikum langus järgnevatel kuudel.

Tartule ja Pärnule sama skeemi otseselt ülekanda ei ole võimalik, sest sealsed tehingute arvud on niivõrd madalad. Aprillis tehti Pärnus 28 ja Tartus 60 korteriomanditehingute Tallinna 394 ja kogu Eesti 890 vastu.

Korteriomanditehingute keskmine hind, kr/m2

Korteriomanditehingute keskmine hindlangeb üsna ühtlase joonega vaatamata tehingute arvu mõningasele tõusule. Tagantjärele tarkusena on enam kui selge, et kui pendel läheb korra ühte äärmusesse, siis peab ta minema ka teise äärmusesse. Ülaltoodud graafikult joonistub kenasti välja, et tänane hinnatase on sama, mis oli 2005. aasta keskel.

See siiski ei tähenda, et meil võiks alata taaskord 2005. aastal juba jõuliselt kestnud kinnisvarabuum. Toona oli majanduskeskkond teistsugune ning trendid teises suunas – laene väljastati järjest enam, tööpuudus vähenes, palgad tõusid…

Loomulikult on graafiku kõrgeim pealinna hinnakõverat kajastav joon. Tallinna korteriomanditehingute keskmine ruutmeetrihind oli 2009. aasta aprillis 14 389 krooni. Tartu hinnatasemeks oli eelmisel kuul 11 550 krooni ja Pärnus 10 799 krooni. Eesti keskmiseks korteriomanditehingute ruutmeetrihinnaks oli aprillis 10 110 krooni ja prognoosiksin siinkohal, et järgmisel kuul langeb see alla 10 000 krooni piiri.

Korteriomanditehingute arvu muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %

Kui eelmise kuuga võrrelduna võime märgata korteriomandite turul kolm kuud tõusnud tehingute arvu, siis korrektsem võrdlus oleks eelmise aasta sama perioodiga. Võrreldes korteriomanditehingute arvu aastataguse ajaga peame tõdema, et langus küündib pea 50 protsendini.

Nii oli Tallinna tehingute arv aprillis 2009. a. mullusest 46, Tartus 59 ja Pärnus 49% madalam. Eesti keskmiseks tehingute arvu languseks oli aprillis 46%.

Tehingute arvu langus võrreldes aastataguse ajaga ei ole viimase mõne kuuga oluliselt ei kiirenenud ega aeglustunud – oleks tore, kui langusenumber hakkaks siit nüüd kahanema. Võib öelda ka, et Pärnus-Tartus on tehingute arv juba sedavõrd minimaalsel tasemel, et ega sealt suurt enam langeda ei ole võimalik.

Ülimadal tehingute arv on kahjulik kõikidele turuosalistele. Tehingute puudumine ei anna ostjatele ja müüjatele hinnainfot, mis on turu kui sellise üks oluline funktsioon. Samuti on kinnisvara müüma sunnitud inimesed tõsistes raskustes, sest ostusoovide puudumisel ei ole võimalik müüdava vara eest saada õiglast väärtust.

Korteriomanditehingute keskmise hinna muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %

Korteriomanditehingute keskmise hinna muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga on alates 2006. aastast justkui sirgjooneliselt langenud. Kui 2006. aasta hinnamuutus oli suurusjärgus +70%, siis käesoleva aasta aprilliks oleme jõudnud tasemele -40.

Hinnamuutuse liikumine on sedavõrd sirgjooneline, et graafikut vaadates on raske prognoosida, miks peaks see lähiajal peatuma. Pigem tuleb hinnalanguse juures tõdeda, et eelmise aasta sama kuuga langusnumbreid võrreldes on hinnalangus täna kiirenemas.

Tallinnas langesid korteriomanditehingute keskmised ruutmeetrihinnad aastaga 37%, Tartus 35 ja Pärnus 44%. Eesti keskmiseks tehinguhindade aastaseks languseks oli 40%. Kõigis piirkondades oli aastane hinnalangus kõigi aegade suurim.

Korteriomanditehingute keskmine hind võrreldes tehingute tipphinnaga, %

Korteriomanditehingute tipphinnad olid 2007. aasta kevadel. Tallinna maksimaalne hind oli aprillis 2007. a. 26 755 krooni. Tartu tipphind oli pisut varem – veebruaris 2007. a. ning küündis 19 417 kroonini. Pärnu maksimaalseks keskmiseks hinnaks oli mais 2007. aastal 23 118 krooni.

Aprillis 2009. a. on hinnad tulnud tipust alla ligi kaks korda. Tallinna hinnad on tipuga võrreldes 54, Tartus 59 ja Pärnus 47% tasemel võrreldes 2007. aastal olnud tipphindadega.

Võrdlusena olgu siinkohal toodud, et Soome lama ajal langesid elamispindade hinnad 4 aasta kestel erinevatele allikatele tuginedes 40-50%, Rootsi hinnalangus jäi samal ajal elamispindade sektoris 25-30% suurusjärku.

Korteriomanditehingute keskmine hind (Eesti = 100)

Võrdlus Eesti keskmise ja piirkondliku korteriomanditehingu hinna vahel näitab, kas hinnatõus piirkonnas on kiirem või aeglasem Eesti keskmisest.

Tallinna korteriomanditehingute hinnalangus on viimaste kuude kestel olnud pigem Eesti keskmisest madalam. Siiski aprillis on Tallinna hinnad keskmisega võrreldes enam langenud. Tallinna puhul on tõenäoliselt tegemist ka nö kohaliku suurlinna fenomeniga, st suurema rahvaarvu puhul on hõlpsam leida kinnisvaratehingusse ostjaid ja müüjaid kui väiksemas linnas.

Tartu ja Pärnu tehingute keskmised hinnad on endiselt tunduvalt hüplikumad. See on tingitud väiksematest turu mahtudest, kus iga üksik tehing võib turu keskmisi näitajaid olulisel määral muuta.

Kokkuvõtteks

Kuigi Tallinn-Tartu-Pärnu on linnad, mis tulevad kinnisvaraturust rääkides esmajärjekorras meelde, siis kinnisvaraturust rõhuga sõnaosal “turg” saame täna rääkida ainult Tallinna ja vähemal määral Tartu puhul. Andku pärnakad andeks, aga selle aasta nelja esimese kuu jooksul keskmiselt 21 korteriomanditehingute kuus on ikkagi väga vähe.

Loodetavasti siiski ükskordlöövad pirrud kahel otsal lõkendama ning näeme taas aegu, kus kinnisvaratehingute arv ülespoole ronima hakkab.

Eelneva kokkuvõtteks saab välja tuua olulisemad trendid, mis korteriomanditurul valitsevad. Nendeks trendideks on tehingute arvu jätkuv langus, mis mõnel pool – nagu näiteks Pärnus – on jõudnud tasemele, kust palju langeda enam ei ole. Mõningast turu aktiivsuse sesoonset tõusu aasta alguses ei tohi veel ära segada turu pöördumisega.

Teine oluline trend on hinnalanguse kiirenemine. Aastataguse ajaga võrreldes on hinnalangus suurusjärgus 35-40% ning igakuiselt on see seni suurenenud. Raske on tänasel turul näha tegurit, mis peaks korteriomandite hinnalanguse peatama, ammugi siis tõusuks pöörama.

Kinnisvarakool & koolitus: Eluruumi üürimise praktikum: lepingu sõlmimine ja aktuaalsed probleemid

Tõnu Toompark: kinnisvaraspetsialist unistab päikesepoolse aiaga majast

13.05.2009 Koduomanik

Tõnu Toompark on Eesti tunnustatud kinnisvaraspetsalist, kes aktiivselt võtab sõna kinnisvaramaastikult toimuva kohta ja vajadusel annab asjaosalistele tarka nõu.

Kinnisvaravaldkonda leidis Tõnu tee suhteliselt juhuslikult. Tõnu töötas 1998 aastal majandusministeeriumis ja õppis samal ajal ka Tallinna Tehnikaülikooli majandusteaduskonnas. “Ühe igava loengu ajal sai koolivend Andrus Väärtsnõuga lobisetud kinnisvaravaldkonna teemadel, andsin talle ka pisut nõu mõnes küsimuses. Lõpuks tipnes too vestlus sellega, et Andrus kutsus mind analüütikuna tööle Rime Kinnisvarasse. Selline muutus tundus põneva väljakutsena ning 1998. aasta suvest asusingi Rimesse tööle,” selgitab Tõnu oma elu keerdkäike. “Nii et ei saa öelda, et tegemist oleks olnud väga teadliku valikuga, mis oleks painanud mind juba varasest lapsepõlvest alates.”

Hetkel tegutseb Tõnu vabakutselise ja sõltumatu kinnisvarakonsultandina, andes nõu eelkõige kinnisvara omanikele, arendajatele ja finantseerijatele selles osas, mis kinnisvaraturul toimub. “Mul on olnud õnne selles osas, et iga järgmine ametikoht on mulle andnud hea kogemustepagasi. Ajapikku on kogunenud ülevaade ja arusaamine kinnisvaraturul toimuvast. Samas olen sageli märganud, et kinnisvarasektoris tegutsejad ühel või teisel põhjusel ei oma infot, mis võiks neile äritegemises vajalik olla. Nii saigi hakatud mõningat infot korrastama ja panema sellisele kujule, et see aitaks kinnisvaraarendajatel, finanatseerijatel ja omanikel igapäevaelus paremaid otsuseid teha,” selgitab Tõnu, kuidas ta tänase ametini jõudis. Lisaks kontsultandiametile peab Tõnu üliõpilastele kinnisvaravaldkonnalisi loenguid nii Tallinna Tehnikaülikoolis kui ka Mainori Kõrgkoolis ning tegeleb aktiivselt kinnisvarakool.ee maakleritele suunatud koolituste korraldamisega. Seega tööst Tõnul puudust pole.

Töö võtab kohati lausa niipalju aega, et millegi muuga eriti aega tegeleda polegi. Igal vabal hetkel püüab ta aega veeta oma lastega. “Eks siingi tuleb endale tuhka pähe raputada ja tõdeda, et vaevalt saan ka kunagi öelda, et lastega just liiga palju tegeletud on.”

Tööst lõõgastumiseks oma Tõnul salanipp – äsja sõpradega loodud saunaklubi. “Saunaklubi raames läheme kord kuus väljavalitud kodanikule külla, seal teeme sauna ja veedame muidu meeldivas seltskonnas aega.”

Tõnu elab oma perega Tallinna Kristiine linnaosas asuvas ridaelamus. Antud valiku põhjendus on lihtne: “Ridaelamu on minu jaoks paras maja ja korteri vaheline lahendus, mis annab korterist enam privaatsust, kuid nõuab kinnisvaraga tegemisel märksa vähem vaeva, kui maja eest hoolitsemine,” selgitab Tõnu. Tuleviku unistustekoduna näeb ta aga päikesepoolse aiaga maja Tallinnas. “Aias mõni viljapuu, grillmaja, tule tegemise võimalus ja vähe muru, et sellega end orjama ei peaks,” on Tõnu konkreetne. “Ja siis peaks veel olema paigas terve suur hulk pisidetaile. Just detailid on need milles peitub täisulikkus ja mis annavad ühele kodule kodu tunde ja lõhna juurde.”

Küsisime Tõnult, kui spetsialistilt, ka paar kinnisvaraalast küsimust:

Kas hetkel tasuks kodu üürida või osta?
Sel küsimusel on kaks poolt – majanduslik ja psühholoogiline.
Majanduslikust vaatenurgast on täna kodu üürida märksa mõistlikum, kui seda osta või omada. Kodu üürimisele kulub märksa vähem raha, kui kodu väljaostmisele. Samuti puuduvad kodu üürimisel riskid, mis on seotud eelkõige vara väärtuse alanemisega ebastabiilsel ja ettearvamatul kinnisvaraturul. Kodu üürile võtmise kahjuks räägib asjaolu, et meil puudub professionaalne üürileandjate seltskond. Ehk turult on puudu seltskond, kelle tegevus oleks suunatud üürilevõtjate professionaalseks teenindamiseks.
Tänased üürileandjad on enamasti eraisikud, kellele üürileantav elamispind on pigem “tööõnnetusena” kätte jäänud või sülle kukkunud. Eraisikute puhul, kes ühte korterit välja üürivad ei ole kunagi teada, millal ta “ära keerab”, plaanib korterit müüa või soovib sinna ise sisse kolida.
Seadus võib küll üürilevõtja kasuks rääkida, kuid probleemid on lihtsad tekkima. Siin oleks ka õiglane märkida, et seadused on meil väga tugevalt üürilevõtja suunas kaldu ning need asjad peaksid korda saama, kui riik soovib näha, et meil tekiks profesionaalne üüriturg. Tänases seaduste ruumis on see väga raske tekkima.
Aga kui nüüd kodu üürimise psühholoogilise külje juurde tagasi tulla, siis pean ütlema, et mina isiklikult pereisana ei julgeks võtta endale riski kodu üürile võtta. See ei pakuks mulle ja minu perele minu arvates piisavat turvalisust. Seetõttu eelistan ma ise enda kodu omanik olla, kuid see ei tähenda, et paljud inimesed ei võiks teistsugust otsust teha – kõik on konkreetses inimeses kinni.

Millised on sinu arvates suurimad koduomanikke puudutavad probleemid?
Eelpool sai mainitud üürituru ebaprofessionaalsust. Ma arvan, et see on suur probleem ses mõttes, et üüriturg peaks olema eluasemeturu üks loomulik osa.
Korterelamute oluliseks proleemiks on kirju sotsiaalne seltskond. Sageli on need majad pärit nõukogudeajast ning vajavad täna hulga investeeringuid. Kirev skaala inimesi aga konsensust lihtsalt ei saavuta. Ja probleem tekib, kui investeeringud jäävad tegemata ning kehvas olukorras hoone amortiseerub ilma, et seda suudetaks peatada.

Milline on sinu arvamus kodulaenude tulumaksutagastusesest ja selle võimalikust kaotamisest?
Eluaseme soetamine on kõigis riikides teema, mida riik läbi maksupoliitika toetab.
Ma julgen siiski arvata, et vaid vähesed inimesed panevad kodu ostmise “äriplaani” kirja selle, kui palju nad järgmisel aastal tulumaksu tagasi saavad. Pigem tuleb tulumaksutagastus nagu jõuluvana – me teame kindlasti, et ta tuleb, kuid me ei tea kunagi päris kindlasti, mida (kui palju) ta toob. Igal juhul on kodu soetamise näol tegemist pea alati inimese elu kõige suurema ostuga, mis võtab rahalises mõttes “hinge kinni” pikaks ajaks. Riigi poolt on ilus seda toetada.
Kui nüüd tulumaksuvabastus on olemas, siis seda kaotada ei tohi. Inimestel on õigus eeldada, et seadused kehtivad ning neid ei muudeta sama sagedusega nagu järgmise nädala ilmateadet. Seadused peavad püsima kindlalt, eriti maksuseadused. See annab inimestele turvatunde siin riigis elada, õppida, töötada ja toimetada.