Üks maakler müüb paremini kui mitu

Korterit müüa sooviv inimene arvab tihtipeale, et mitme kinnisvarafirma teenuseid kasutades õnnestub müük kiiremini. Sellises mõttekäigus peituks tõetera siis, kui korter ei oleks unikaalne kaubaartikkel. Kuna iga kinnisvaraobjekt teistest alati selgelt eristub, siis kehtivad kinnisvaraturul pisut teised reeglid ning kirjeldatud lähenemisviis võib loodetud kasu asemel müüjale hoopis kahju tuua.

Kui kinnisvaramaakler, kellele usaldate oma korteri müügi, teab, et sama objekti müüb ka tema konkurent, väheneb tema huvi korteri reklaamimise vastu tunduvalt. Sest kui tehingu sõlmib konkureeriv maakler, jäävad tema reklaami- ning kõik teisedki kulutused hüvitamata. Reklaam on aga vaid üks kuluartikkel paljude seas, mida maakleril kanda tuleb. Lisaks sellele tuleb tal tasuda side-, kontori- ja transpordikulud.

Mitmeisse kätesse antud korterit hakkavad maaklerid müüma passiivselt. Nad ei reklaami korterit korralikult – see vähendab tunduvalt müügivõimalusi. Müügitehinguni jõutakse tavaliselt vaid siis, kui kinnisvarafirmasse satub puhtjuhuslikult sooviavaldus, mille sisu vastab müüdava objekti kirjeldusele. Nii jääbki kiire müügi lootus mitme firmaga korraga tegeldes täitmata ning tulemus kujuneb kliendile hoopis vastupidiseks.

Mida siis teha, et müük toimuks kiirelt ja korralikult?

Müüjal tuleb leida usaldusväärne kinnisvarafirma, kes on korteri asukoha kinnisvaraturu oludega hästi tuttav. Seejärel tuleb tal maakleriga sõlmida esindusleping, mis annab maaklerile kindlustunde, et eduka tegevuse tulemusel saab ta oma töö eest tasu. Kindluse mõttes võib lepingu sõlmida näiteks vaid üheks kuuks. Seejärel on näha, kas maakler tegeleb tehingu sõlmimiseks küllalt aktiivselt. Esinduslepingu sõlmimise järel pakutakse teie korterit nii potentsiaalsetele klientidele kui ka teiste firmade maakleritele. Teisisõnu jõuab informatsioon kõigi maakleriteni ka ainult ühe maakleri poole pöördumisel, kes selle info ise edastab.

Müüja ees jääb vastutavaks aga maakler, kellega müüja on lepingu sõlminud. Müüja ei pea siis ka kõigi maakleritega eraldi tegelema, sest lepingu sõlminud maakler teeb seda tema eest.

Ühe vastutava maakleri puhul tekib kinnisvaraturule hulk korterit passiivselt pakkuvaid maaklereid, kes on müüjaga seotud ühe lepingulise maakleri kaudu, ning vähemalt üks aktiivne pakkuja lepingulise maakleri näol.

Samaväärsetel alustel kõigi kinnisvarafirmade poole pöördudes saab müüja sama tulemuse palju suurema vaevaga, kuid aktiivselt ei paku tema korterit mitte keegi. See aga pikendab tunduvalt korterimüügi aega.

Artikkel on avaldatud 19.04.2000 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=66175

Umbusk maakleri vastu väheneb

Kinnisvara ostu või müümise plaani tekkimisel seisab inimene dilemma ees, kas tegeleda tehinguni jõudmisega iseseisvalt või kaasata protsessi kinnisvarabüroo.

Rime Kinnisvara analüütiku Tõnu Toompargi sõnul kaldub Eesti elanik tihtipeale eelistama iseseisvat asjaajamist. “Selle põhjusteks võib pidada ajakirjandustki suurelt läbinud pettasaamise lood, kuid peamiseks põhjuseks võib siiski pidada arvamust, et iseseisva asjaajamise käigus on lootus odavamalt tehinguni jõuda,” arvab Toompark.

Paljudel inimestel on varasematel aastatel maakleritega suhtlemisest jäänud negatiivne kogemus. Nii mõnigi kord on maakler üritanud saada suurt vaheltkasu ja ise asju ajades on omaniku tulemus parem tulnud.

Viimastel aastatel on vahendajate kasutamine suurenenud. “Inimeste arusaamised on muutnud,” kinnitab OÜ Mendelsoni Elamispinnad juhataja Pille-Triin Urb. “Inimene on nõus ostetava objekti eest maksma isegi veidi kõrgemat hinda, kui ta teab, et saab seejuures professionaalse teenuse.”

Kinnisvaramaaklerit valides tasub uurida, kas maakler kuulub Kinnisvaramaaklerite Kotta või kuulub tema firma Eesti Kinnisvarafirmade Liitu. Kuulumine nendesse ühendustesse ei anna küll täielikku garantiid, kuid oht langeda pettuse ohvriks on siiski oluliselt väiksem.

Kuigi maakleri teenuste kasutajate arv suureneb, tehakse suur osa tehingutest senini vahendajat kasutamata. Tõnu Toompargi hinnangul müüakse 80% Eesti kinnisvaraobjektidest otse omanikult omanikule ja vaid 20% tehingute juurde lastakse vahendajaks kinnisvarabüroo.

Ka Soomes kehtib 80:20 reegel, kuid seda vastupidises proportsioonis. Nii käib Soomes 80% kinnisvaratehingutest kinnisvarafirmade kaasabil ja vaid 20% kõige likviidsemat kaupa liigub otsetehingutena.

Tallinnas kasutatakse maakleri teenust juba peaaegu Soome tasemel, arvab Pille-Triin Urb. Enamasti võetakse vahendaja appi juhul, kui kinnisvara väärtus ületab 200 000 krooni. Paljudes Eesti väiksemates kohtades on kinnisvara hinnad tasemel, kus maakleri kasutamine pole otstarbekas.

Üha sagedamini tuleb ette olukordi, kus nii müüja kui ka ostja kasutavad maakleri teenust. Pille-Triin Urbi sõnul läheb sellisel juhul teenustasu vahendajate vahel jagamisele, kliendi jaoks tehing kallimaks ei lähe.

Kinnisvara on lai valdkond, mis vajab professionaalset lähenemist. Kuna tegemist on alaga, millega tavapäraselt puututakse kokku vaid kord või paar kogu elu jooksul ja samas on tegemist suurte ja väga suurte rahasummadega, siis võib iga pisieksimusest tulenev kaotus osutuda niivõrd mastaapseks, et selle negatiivne tagajärg peegeldub eksinu eelarves veel aastaid, tõdeb Toompark.

Miks eelistada kinnisvarabüroo teenuseid

– tuntud firma all tegutsev maakler ei peta
– on olemas püsikliendid ja pidevad päringud uutelt klientidelt
– (on-line) andmebaaside olemasolu
– teave seadustest ja nende muudatustest
– abi kinnisvaratehingu finantseerimisel
– ülevaade turusituatsioonist, hindadest, detail- ja üldplaneeringutest, asukoha perspektiividest
– kui maakler ongi ebapädev, siis ei kaasne kohustusi kliendile
– ajaproovi läbinud korrektsed tüüplepingud
– oskus määrata kinnisvarale õige hind
– suutlikkus müüa parima hinnaga ja kiiremini
– kinnisvarafirmade tihe koostöö kiirendab müüki
– täpne teave asjaajamisest ja dokumentide ringkäigust
– lepingud, mis võimaldavad odavamat kinnisvaraobjekti reklaami
– oskusteave, kus, millal ja kuidas konkreetset objekti reklaamida
– kokkuvõttes on kinnisvarafirmade teenused odavamad kui piisavate teadmisteta iseseisvalt asju ajades
Allikas: Rime Kinnisvara

Eesti Kinnisvarafirmade Liidu liikmed

– Kristiine Kinnisvara AS
– Arco Vara AS
– Pindi Kinnisvara AS
– Prisma Kinnisvarade AS
– Rime Kinnisvara AS
– Maa ja Talu Kinnisvababüroo
– Ober-Haus Kinnisvara As
– KVM Grupp
– Haabersti Maja OÜ
– Tõnisso – Kinnisvara Tallinn
– Tõnisso Kinnisvara AS
– Uus Maa Kinnisvarabüroo OÜ
– Varp AS
– Interinx OÜ
– Rei
– Rahuoja Kinnisvara Agentuur
– Ehital Kinnisvara OÜ
– Kinnisvarabüroo Laur OÜ
– Aviso Kinnisvarabüroo OÜ
– Hussari Kinnisvarabüroo OÜ
– Harjumaa Hooneinfo OÜ
– Englar Kinnisvara OÜ
– Tipoliin Kinnisvara OÜ
– Kiva AS
– Lossi Kinnisvara OÜ
Allikas: Eesti Kinnisvarafirmade Liit

Artikli autor on Erik Samel. Artikkel on avaldatud 10.04.2000 väljaandes Äripäev –

Miks kinnisvarabüroo?

Kinnisvara ostu või müümise plaani tekkel seisab inimene dilemma ees, kas tegeleda tehinguni jõudmisega iseseisvalt või kaasata protsessi professionaalse partnerina ka kinnisvarabüroo.

Eesti elanik kaldub tihtipeale eelistama iseseisvat asjaajamist. Selle põhjusteks võib lugeda ajakirjandustki suurelt läbinud pettasaamise lood, kuid peamiseks põhjuseks võib siiski pidada arvamust, et iseseisva asjaajamise käigus on lootus odavamalt tehinguni jõuda.

Viimane arusaam lähtub aga nõukogudeaegsest mentaliteedist, kus igasuguses vahendustegevuses nähti kurja tonti, mille eest pidi toona saama väärilise karistuse. Tänaseks oleme paraku jõudnud turumajandusse, kus vahendajate roll on kardinaalselt muutunud.

Turumajanduses on vahendaja ülesandeks muuta tehing ostjale ja müüjale odavamaks. Vahendaja ei ole lihtsalt liigne lüli müügiahelas, vaid sõlmpunkt, mis kontsentreerib ja selekteerib turuinformatsiooni. Mitmetest ja mitmetest tehingutest koguneva teabe ning kogemuse kogunemisel on vahendaja see isik, kes suudab teha adekvaatseimaid järeldusi turutrendide ja -olukorra kohta.

Vahendaja rollist valearusaamade tõttu võib hinnanguliselt tõdeda, et 80% Eesti kinnisvaratehingutest käib otse omanikult omanikule ja vaid 20% tehingute juurde lastakse vahendajaks kinnisvarabüroo.

Ka põhjanaabritel kehtib sama 80:20 reegel, kuid seda vastupidises proportsioonis. Nii käib Soomes 80% kinnisvaratehingutest kinnisvarafirmade kaasabil ja vaid 20% kõige likviidsemat kaupa liigub otsetehingutena.

Arenenud majanduses elavad soomlased on hästi mõistnud kingsepa ja liistu põhimõtet ning ei üritagi tegeleda valdkonnaga, milles konkreetsed teadmised puuduvad.

Kinnisvara on lai valdkond, mis vajab tingimusteta professionaalset lähenemist. Kuna tegemist on valdkonnaga, millega tavapäraselt puututakse kokku vaid kord või paar kogu eluaja jooksul ja samas on tegemist suurte ja väga suurte rahasummadega, siis võib iga pisieksimusest tulenev kaotus osutuda niivõrd mastaapseks, et selle negatiivne tagajärg peegeldub eksinu eelarves veel aastaid.

Miks eelistada kinnisvarabüroode teenuseid:

– tuntud firma all tegutsev maakler ei peta;
– olemasolevad püsikliendid ja pidevad päringud uutelt klientidelt;
– (on-line) andmebaaside olemasolu;
– teave seadusandlusest ja selle muudatustest;
– abi kinnisvaratehingu finantseerimisel;
– ülevaade turusituatsioonist, hindadest, detail- ja üldplaneeringutest, asukoha perspektiividest ja prognoosidest;
– kui maakleril ongi ebapädev, siis ei kaasne kohustusi kliendile;
– ajaproovi läbinud korrektsed tüüplepingud;
– oskus määrata kinnisvarale õige hind;
– suutlikkus müüa parima hinnaga ja kiiremini;
– KVBde vaheline tihe koostöö kiirendab müüki;
– täpne teave asjaajamisest ja dokumentide ringkäigust;
– lepingud, mis võimaldavad odavamat kinnisvaraobjekti reklaami;
– oskusteave, kus, millal ja kuidas konkreetset objekti reklaamida;
– kokkuvõttes on KVB teenused odavamad kui piisavate teadmisteta iseseisvalt asju ajades.

Toetus noortele peredele, aga kuidas?

Noorperede elamurajooni projekt on üles kütnud palju kirgi.

Kes avaldab ja kirjeldab masendavaid pilte kampaania korras üles löödud üheülbastest asumitest, kus puudub vähimgi individuaalsus. Kes arutab pikalt ja laialt, et kui suure, millise kvaliteedi ja millise sanitaartehnikaga eramu saab ehitatud 400 000 krooni eest, ning kas aknast avaneb vaade naabri magamis- või elutuppa. Kes kiidab kirjeldatavaid projekte taevani lubades ise esimene rajatava elamurajooni elanik olla.

Äärmiselt positiivsena peab selle juures märkima, et on alanud arutelu Eesti elamufondi ja selle uuendamise vajaduste ja võimaluste üle. On ju eluase üks inimese põhivajadustest, ilma milleta elu meie laiuskraadidel pea võimatuks osutub.

Veelgi enam – korter või maja ei ole ainult eluase, see on ka kodu.

Kodu mõiste peidab endas palju laiemat tähendust kui vaid koht, kus ööbitakse ja omi asju tallel hoitakse.

Massilisele riigi või omavalitsuse poolsele ehitamisele võib tuua ka alternatiivseid võimalusi. Üks kindel puudujääk monotoonsete uusrajoonide juures, mis tuletavad meelde Tallinna “mägede” rajamist, on soodustusi saava sihtgrupi valikuvabaduse puudumine elukoha üle otsustamisel. Mine uude noorperede rajooni või ela endistes tingimustes edasi. Kolmandat varianti ei ole.

Kuidas toetada nii noori kui vanu?

Pakuks siinkohal välja mõned alternatiivsed võimalused eluasemeprobleemide lahendamiseks läbi diferentseeritud maksusoodustuste, intressitoetuste ja garantiifondide kaudu, mida saab pakkuda nii noortele kui vanadele.

Kokkuvõtteks on soodustused igal juhul suunatud Eesti kesise olukorra käes kannatava eluasemeinvesteeringute suurendamisele ja kvaliteetse elamispinna pakkumisele konstruktiivses era- ja avaliku sektori koostöös.

1. Üks võimalus riigil aidata inimesel uut kodu luua on rajada garantiifond, mille kaudu tagada pikaajalisi eluasemelaene ja alandada omafinantseeringu taset.

Garantiifond ei pea olema miljarditesse küündiv – jääb ju laenutagatiseks soetatav kinnisvara ja eeldatavasti suur enamus laene siiski tagastatakse probleemivabalt.

Garantiifond peab andma tagatisi ka maapiirkondadesse elamaasujatele, kelle soetatava/ehitatava kinnisvara turuväärtus ei pruugi asukohast tulenevate tegurite tõttu katta kogu vajalikku laenusummat.

See funktsioon tagatisfondi juures oleks samaaegselt ka regionaalpoliitiline hoob valitsuse käes.

2. Intressitoetus ei ole ka Eestis midagi uut.

Praegu rakendatakse seda näiteks õppelaenu juures. Miks mitte luua analoogne mehhanism ka eluasemelaenude soodustamiseks, kus riik viib intressimäära sihtgrupi jaoks turuintressist allapoole.

3. Tarbimisotsuste juures mängivad suurt rolli maksusoodustused.

Hea võimalus eluasemeinvesteeringute soodustamiseks on lisaks praegusele intresside tulumaksuvabastusele muuta tulumaksuvabaks ka eluasemelaenu põhiosa tagasimaksed.

See on instrument, mis suurendab kindlasti nii noorte kui ka vanade valmidust uue kodu soetamise üle mõtlema hakkamiseks.

4. Nii nagu laenuvõtjat, võib riik aidata ka laenuandjat.

Kindlasti ei ole toe pakkumine pangandusele küll populaarne samm, kuid siiski võib koostöös välja töötada säästu-laenuinstrumendi, mille käigus inimene teatud perioodi vältel kogub raha oma kontole. Säästmisperioodi lõpus avaneb talle võimalus saada pangast eluasemelaenu.

Taoline meetod annab pangale kindlustunde kliendi suhtes, kuna eelnevalt saab ülevaate kliendi tulude-kulude struktuurist ning seega ka laenukõlbulikkusest. Suurem kindlus peaks vähemalt teoreetiliselt alandama ka tulevast laenu intressimäära.

Riigipoolne toetus võib siinjuures väljenduda taas tulumaksuvabastusega säästetavale summale ning pärastistele laenumaksetele.

Keda toetada?

Teine küsimus eluaseme soetamise soodustamise juures on, kellele soodustusi pakkuda. Praegu on välja pakutud ainult noored pered. Miks ka mitte minna edasi nende esimeseks prioriteediks olemisega. Sama võiks paika seada ka järgmised eelistused, kelledele soodustusi pakkuda.

1. Eelistusi tuleb pakkuda tagastatud majade omanikele ja üürnikele.

Taas omanikustaatusesse tõstetud inimeste valdused on eelmise võimu perioodil reeglina kannatanud äärmiselt halvakvaliteedilise hoolduse all ning seetõttu on need majad tänasel päeval lagunemise äärel.

Samas ei luba üüri piirmäär saada ka tulu, mida elamusse investeerida, et taastada selle endisaegne kvaliteet.

Toetus üürnikule võimaldaks tal soetada oma kodu ja seeläbi anda majaomanikule võimalus saada uus üüriline, kuid nüüd juba turumajanduslikel alustel. Viimane annab ka tulubaasi investeeringute suunamiseks olemasoleva elamufondi renoveerimisse ja aitab samaaegselt lahendada sotsiaalseid probleeme omaniku-üürniku tasemel.

Tagastatud majade üürnike jaoks on küll käesoleval ajal olemas nn. EVP-laenu võimalus, mis võimaldab uut kodu soetada väga odava laenuga, kuid paraku on laenuressurss äärmiselt piiratud ja vajab seetõttu märgatavat suurendamist.

2. Kindel eelistus peab kuuluma ühistutele.

Ühistu moodustamine, mis võimaldab maja haldamisele ja hooldamisele läheneda tervikliku kontseptsiooniga, annab tunnustust elanike eneste initsiatiivist kodumaja käekäigu eest hea seista.

Teisest küljest näitab see ka riigi positiivset suhtumist ühistute moodustamisse läbi konkreetsete ja käegakatsutavate sammude.

3. Kuna olemasoleva renoveerimine on reeglina siiski uue ehitamisest odavam, siis peab ka renoveerimisse suunatud eluasemeinvesteeringutele prioriteedi andma.

Tihti on seda eelistust vaja ka seetõttu, et omanik peab renoveerima näiteks muinsuskaitse poolt kaitstavat hoonet, kus kõiksugu ettekirjutused võivad taastamise hinna päris kõrgele viia.

Laenuvõimaluste toetamise eelis koos konkreetse soodustust saava sihtgrupi määratlemisega seisneb negatiivsete mõjude puudumises erasektori arendatavatele kinnisvaraprojektidele.

Sellest märgatavat suuremat tähtsust omab soodustuse saaja valikuvabadus – ta võib oma 400 000 või 4 000 000 maksva uue kodu soetada Tallinnasse, Tartusse või Kapa-Kohilasse. Uue kodu soetaja saab valida elukoha, kus tal on olemas ka töökoht. Uus kodu võib seejuures olla nii uusehitisest ühepereelamu, kortermaja või ammuehitatud korter – igaühele vastavalt vajadustele ja võimalustele.

Eluasemeprobleemid – nii noorte kui vanade omad vajavad lahendamist. Rõõm tõdeda, et käesolevaks ajaks on sellega väga aktiivselt tegelema hakatud. Loodetavasti saavad otsustajad siinsest kirjatükist mõned täiendavad mõtted, mida tulevikus ellu võiks rakendada.

Maaostu taustauuringud

Inimene, kes otsib endale sobilikku maatükki uue elamu ehitamiseks, seisab äkitsi mitmete keeruliste küsimuste ees, mille lahendamine võib üle jõu käia. Käesoleva kirjatükiga üritakski anda maaostjale soovitusi, mida peab kindlasti tähele panema, et ostutehingule saaks ka tagantjärele rahuloleva pilguga vaadata.

Krundi müüja küsib maa eest hinda, kuid millest see hind tuleneb? Millest see koosneb?

Nagu iga teise kinnisvaraobjekti puhul on ka maa hinna juures peamiseks teguriks asukoht. Asukoha juures mängivad rolli ligipääsetavus mitmest suunast, looduskeskkond, haljastus, piirkonna kriminogeenne taust jne. Mitte vähem tähtis ei ole kaupluste, teenindusasutuste, lasteaia ja kooli olemasolu.

Kindlasti peab krundi kohta välja selgitama selle õigusliku staatuse – kas on tegemist kinnistusse kantud maaga, eelisostuõigusega jne. Samuti peab kinnistu puhul arvestama ka kohaliku omavalitsuse eelisostuõigusega kahe kuu jooksul peale notariaalset tehingut.

Välja tuleks uurida ka detailplaneeringu olemasolu või selle puudumine. Nii võib detailplaneeringust selguda, et võimaliku elamumaa naabruses asub perspektiivne tootmistsoon, mille naabruses potentsiaalse saastuse tõttu elu vaevalt meeldivaks kujuneb. Teisalt võib detailplaneering seada olulisi piiranguid ehitistele, mis ei pruugi kokku sobida maaostja esialgsete plaanidega.

Enne ehitustegevusele mõtlemist peab järele uurima ka maa sihtotstarbe, kuna elamumaast erineva sihtotstarbe korral ei ole võimalik saada elamu ehitamiseks ehitusluba.

Ehitamise juures võivad takistusteks kujuneda kommunikatsioonide – elektri, vee, kanalisatsiooni ning telefoniside võimalused. Kindlasti tuleb põhjalikult lähimalt teenusepakkujalt järele uurida, millal, millise hinna eest ja millise võimsusega kommunikatsioonid on võimalik krundile saada.

Võimalik on ka olukord, kus kommunikatsioonid on krundil täiesti olemas, kuid need põhjustavad hoopiski ebameeldivusi. Nii võib näiteks diagonaalis üle krundi joosta kõrgepingeliin või maa seest kanalisatsioonitrass, mida ei ole võimalik teisaldada. See seab piirangud ehitustegevusele, mis võib viia krundi ebasobivaks muutumiseni.

Ükski toodud uurimist vajavatest punktidest ei tohi maa ostmise juures tähelepanuta jääda, kuid on veel hulgaliselt nüansse, mida siinkohal ei jõua lahti seletada. Oluline on tähele panna, et väike eksimus või unustamine võib tulevikus väga valusalt kätte maksta, eriti kui on tegemist suurte rahasummadega.

Seetõttu on kinnisvaratemaatikast kaugelseisva ostja jaoks alati soovitav pöörduda professionaalse abi saamiseks spetsialistide poole, kellede jaoks on kinnisvaratehingud igapäevased tööülesanded.

Artikli autor on Tarmo Leeman. Artikkel on avaldatud 01.03.2000 väljaandes Äripäev –

Maaostu taustauuringud

Maa hind ja asukoht

Maa hinna juures on peamine tegur asukoht: ligipääsetavus mitmest suunast, looduskeskkond, haljastus, piirkonna kriminogeenne taust jne. Oluline on, et kauplused, teenindusasutused, lasteaed ja kool asuksid läheduses.

Õiguslik staatus

Selgitage krundi kohta välja selle õiguslik staatus – kas on kinnistusse kantud, eelisostuõigusega jne maa. Kinnistu puhul tuleb arvestada ka kohaliku omavalitsuse eelisostuõigusega kahe kuu jooksul pärast notariaalset tehingut.

Detailplaneering

Uurige välja detailplaneeringu olemasolu. Nii saab teada, kas võimaliku elamumaa lähedal ei asu mitteperspektiivne tootmistsoon, mille naabruses potentsiaalse saastuse tõttu elu vaevalt meeldivaks kujuneb.

Detailplaneering võib seada olulisi piiranguid ka ehitistele, mis ei pruugi kokku sobida maaostja esialgsete plaanidega.

Sihtotstarve

Enne ehitustegevusele mõtlemist selgitage maa sihtotstarve, kuna elamumaast erineva sihtotstarbe korral pole võimalik saada ehitusluba.

Kommunikatsioonid

Ehitamise juures võivad takistusteks kujuneda kommunikatsioonide – elekter, vesi, kanalisatsioon ning telefonside – võimalused. Uurige teenusepakkujalt põhjalikult, millal, millise hinna eest ja millise võimsusega kommunikatsioonid on võimalik krundile saada.

Ühe variandina võivad kommunikatsioonid krundil juba olla, kuid põhjustada hoopis ebameeldivusi. Nii võib näiteks diagonaalis üle krundi joosta kõrgepingeliin või maa seest kanalisatsioonitrass, mida ei saa teisaldada. See seab piirangud ehitustegevusele ja krunt muutub ebasobivaks.

Artikli autor on Tarmo Leeman. Artikkel on avaldatud 01.03.2000 väljaandes Äripäev –

Maakler viib tehingu kindlalt läbi

Tihti võib ajaleheveergudelt lugeda kinnisvara ostu-müügikuulutusi, kus suure tulu lootuses heidetakse kõrvale vahendajad ning soovitatakse pöörduda otse kinnisvaraobjekti ostja või omanikust müüja poole.

Taoline praktika lähtub nõukogudeaegsest mentaliteedist, kus igasuguses vahendustegevuses nähti kurja tonti, mille eest pidi toona saama väärilise karistuse. Tänaseks oleme paraku jõudnud turumajandusse, kus vahendajate roll on kardinaalselt muutunud.

Turumajanduses on vahendaja ülesandeks muuta tehing ostjale ja müüjale odavamaks. Vahendaja ei ole lihtsalt liigne lüli müügiahelas, vaid sõlmpunkt, mis kontsentreerib ja selekteerib turuinformatsiooni. Mitmetest ja mitmetest tehingutest koguneva teabe ning kogemuse kogunemisel on vahendaja see isik, kes suudab teha adekvaatseimaid järeldusi turutrendide ja -olukorra kohta.

Lisaks pidevale informatsioonile on kinnisvaravahendajatel veel mitmeidki võimalusi tehing ostja ja müüja jaoks odavamaks teha. Selle kohta ka mõned näited.

Enamusel kinnisvarafirmadel on olemas lepingud ajakirjandusväljaannetega, mis võimaldavad hulgi osta kokku reklaamipinda odavamalt kui seda suudab teha aastas ühe kuulutuse avaldaja.

Lisaks reklaami peale tulevate klientide on kinnisvarafirmadel ka püsikliendid, kes ise ei taha ega jõua iga päev ajalehesabadest kuulutusi otsida. Nemad on oma kalli aja kokkuhoiuks sobiliku objekti leidmise andnud usaldusväärse maakleri kätesse.

Vahendajatel on välja töötatud ja praktikas tuleproovi läbinud standardlepingud, mis vajavad aeg-ajalt vaid minimaalset kohendamist, et vastata ostu-müügiobjekti konkreetsele spetsiifikale. Lepingu koostamisega ei olegi nii raske hakkama saada, kuid see, et lepingus märgata kõiki seal nõutavaid nüansse võib “ühe-tehingu-mehele” juba ainult pikaajalise kogemuse puudumise tõttu üle jõu käia.

Kui reklaami ostmisest tuleb konkreetne rahaline võit, siis lepingu kvaliteedist seda ei pruugi niivõrd ilmneda. Kõik võib minna ka hästi, kuid halvasti koostatud leping võib viia negatiivseimatel juhtudel koguni selleni, et müüjalt petetakse välja korter ja rahast jääb ta samuti ilma.

Heauskne ostja, kes ei oska õigetele dokumentidele tähelepanu pöörata võib maksta libamaaklerile raha korteri eest, mida viimasel polnud õigustki müüa, ja nii jääda ilma nii elamispinnast kui ka rahast.

Kinnisvaratehing on asi, mida ei tehta iga päev. Nii ei saagi eeldada, et kõik inimesed on selle spetsiifikaga iga väikseimagi nüansi osas kursis. Samas on alati tegemist märgatavalt suurte rahasummadega, mille kaotamine lööb valusa augu perekonna eelarvesse väga pikaks ajaks.

Nii on kahtluse korral, et tehinguga võib tekkida väikseidki probleeme, kõige targem pöörduda väljaõppinud ja kogemustega spetsialisti poole. Soov paar tuhat krooni kokku hoida võib viia selleni, et “tänu” ebaausatele libamaakleritele kaotatakse lootus muretseda uus elamispind järgneva aastakümne jooksul.

Kinnisvarahindade eristumine

Mullusest kevadest alates on erinevate meediaväljaannete kinnisvararubriikides olnud läbival kohal sõnapaar “hindade diferentseerumine”. Kinnisvara soetamist planeerinud kodanikul, tekkis õigustatud küsimus – mida see diferentseerumine ikkagi tähendab? Mis asi “muutub erinevaks”? Kas hind eristub temale soodsas või vastupidises suunas?

Järgnevalt üritan pisut lahti seletada, mida tähendab kinnisvarahindade diferentseerumine on ning kuidas see väljendub tarbijaskonnale.

Väärtpaberibörsi ja laenuvõtmise hiilgeaegadel kolm aastat tagasi liikus kinnisvaraturule suuri rahasummasid. Paljud inimesed otsustasid endale kinnisvara soetada, see tõi kaasa nõudluse märgatava kasvu. Kinnisvaraomanikud nägid selles head võimalust kinnisvaraostjate arvelt kasu lõigata ning tõstsid hindu. Odavama hinna saavutamiseks oli ostjale oluline tehinguga mitte viivitada – järgmisel päeval võis müüja juba kõrgemat hinda nõuda või tehingu kellegi teisega teha. See sundis ostjaid kiirustama ning kinnisvarahinnad kulgesid püsivalt tõusujoones.

Siis aga tulid börsil mustad neljapäevad ja reeded, pangad sulgesid laenukraane. See vähendas märgatavalt kinnisvara likviidsust. Lühikese aja jooksul muutus paljude ostjate ja väheste müüjatega turg paljude müüjatega ja väheste ostjatega turuks.

Vähenenud ostjatemahuga muutusid kinnisvarasoetajad nõudlikumaks. Kui eelnevalt vaadati, et saaks soovitud korteri hinnatõusukartuses kiirelt ostetud, siis edaspidi pöörati üha enam ja enam tähelepanu pisidetailidele ja kvaliteedile. Viimaste hulgas puudusi märgates oli võimalik hakata kauplema hinna alandamise üle.

Esialgne olukord, kus turu poolt oli suhteliselt kitsalt määratud vahemik, milles näiteks Õismäe korteri hind võis liikuda, muutus selleni, et samas piirkonnas tekkisid kinnisvarahindadesse suuremad liikumispiirid. Veelgi enam – suurenesid hinnavahemikud isegi samas hoones asuvatel pindadel. Nii suurenesid “õigema” hinnani heas korras olevate pindade hinnad ja alanesid seni õigustamatult kõrgel olevad hinnad. Seda nimetataksegi kinnisvarahindade diferentseerumiseks.

Kinnisvaravahendajate töö on hindade eristumise tõttu üldises plaanis läinud raskemaks, sest igale objektile peab lähenema endisest suurema tähelepanuga ning märkama kõiki üksikasju, mis võivad komplektselt hinnale mõju avaldada. Võib siiski öelda, et hindade diferentseerumist ei saa käsitleda lihtsustatult positiivse või negatiivsena. See on kinnisvaraturu kvalitatiivse aspekti arenemise märk, mis annab märku turul tegutsejate teadlikkuse ja professionaalsuse kasvust. Viimastesse saab küll ainult positiivselt suhtuda.

Artikkel on avaldatud 23.02.2000 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=63547

Kinnisvarahindade eristumine

Mullusest kevadest alates on erinevate meediaväljaannete kinnisvararubriikides olnud läbival kohal sõnapaar “hindade diferentseerumine”. Kinnisvara soetamist planeerinud kodanikul, tekkis õigustatud küsimus – mida see diferentseerumine ikkagi tähendab? Mis asi “muutub erinevaks”? Kas hind eristub temale soodsas või vastupidises suunas?

Järgnevalt üritan pisut lahti seletada, mida tähendab kinnisvarahindade diferentseerumine on ning kuidas see väljendub tarbijaskonnale.

Väärtpaberibörsi ja laenuvõtmise hiilgeaegadel kolm aastat tagasi liikus kinnisvaraturule suuri rahasummasid. Paljud inimesed otsustasid endale kinnisvara soetada, see tõi kaasa nõudluse märgatava kasvu. Kinnisvaraomanikud nägid selles head võimalust kinnisvaraostjate arvelt kasu lõigata ning tõstsid hindu. Odavama hinna saavutamiseks oli ostjale oluline tehinguga mitte viivitada – järgmisel päeval võis müüja juba kõrgemat hinda nõuda või tehingu kellegi teisega teha. See sundis ostjaid kiirustama ning kinnisvarahinnad kulgesid püsivalt tõusujoones.

Siis aga tulid börsil mustad neljapäevad ja reeded, pangad sulgesid laenukraane. See vähendas märgatavalt kinnisvara likviidsust. Lühikese aja jooksul muutus paljude ostjate ja väheste müüjatega turg paljude müüjatega ja väheste ostjatega turuks.

Vähenenud ostjatemahuga muutusid kinnisvarasoetajad nõudlikumaks. Kui eelnevalt vaadati, et saaks soovitud korteri hinnatõusukartuses kiirelt ostetud, siis edaspidi pöörati üha enam ja enam tähelepanu pisidetailidele ja kvaliteedile. Viimaste hulgas puudusi märgates oli võimalik hakata kauplema hinna alandamise üle.

Esialgne olukord, kus turu poolt oli suhteliselt kitsalt määratud vahemik, milles näiteks Õismäe korteri hind võis liikuda, muutus selleni, et samas piirkonnas tekkisid kinnisvarahindadesse suuremad liikumispiirid. Veelgi enam – suurenesid hinnavahemikud isegi samas hoones asuvatel pindadel. Nii suurenesid “õigema” hinnani heas korras olevate pindade hinnad ja alanesid seni õigustamatult kõrgel olevad hinnad. Seda nimetataksegi kinnisvarahindade diferentseerumiseks.

Kinnisvaravahendajate töö on hindade eristumise tõttu üldises plaanis läinud raskemaks, sest igale objektile peab lähenema endisest suurema tähelepanuga ning märkama kõiki üksikasju, mis võivad komplektselt hinnale mõju avaldada. Võib siiski öelda, et hindade diferentseerumist ei saa käsitleda lihtsustatult positiivse või negatiivsena. See on kinnisvaraturu kvalitatiivse aspekti arenemise märk, mis annab märku turul tegutsejate teadlikkuse ja professionaalsuse kasvust. Viimastesse saab küll ainult positiivselt suhtuda.

Artikkel on avaldatud 23.02.2000 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=63547

Euro käibelevõtt tõstab kinnisvarahindu

Mitmed USA kinnisvarafirmad ja investeerimisfondid loodavad Euroopa ühisraha (euro) kasutusala laienemist, mis tekitaks uusi võimalusi Euroopasse investeerimiseks. Euro kasutuselevõtt Eestis tõstaks siinseid kinnisvarahindu ning Euroopa Liitu astumine suurendaks nõudlust büroopindade järgi.

Ühisraha käibele võtmine loob eelkõige eeldused suureneva ja odavneva kapitali vabamaks liikumiseks. Eesti majandus- ja rahanduspoliitika otsustada jääb, kas tahame kuuluda ühtsesse Euroopa investeerimiskeskkonda või hoiduda sellest kõrvale.

Euro käibele võtmine Eestis annab meie väikesele turule hulga eelistusi, kuna väikest riiki Venemaa piiri ääres peetakse endiselt riskantseks piirkonnaks. Ülemaailmselt aktsepteeritava raha – euro – käibele võtmine aitab välisinvestoritel vähendada rahakursist ja -poliitikast tulenevaid riske, mis paistavad Eesti väliskaubandusbilansi negatiivsuse juures hästi silma, ning julgustab neid meie kinnisvaraturule investeerima.

Järelikult loob euro kasutusele võtmine Eestis eeldused kinnisvaraturul osalejate arvu suurenemiseks ning kergitab ka kinnisvara hindu, millest võidavad kõik kinnisvaraomanikud. Üle 90 protsendi elamispindadest ning enamus äri- ja tootmispindasid kuuluvad eraomandisse, seega on kodumaiste kasusaajate grupp suhteliselt suur.

Peamiselt emotsionaalsetel kaalutlustel põhinev kroonist kinnihoidmine lükkab eeldatava investeeringute taassuurenemise edasi kuni Eesti perspektiivse ühinemiseni Euroopa Liiduga. Liiduga ühinemine suurendab ka nõudlust heatasemelise büroopinna järgi, mida soovivad osta või rentida Eestisse saabuvad euroametnikud.

Euro käibesse toomisega viivitamisel võivad ookeanitagused investorid oma plaane muuta ning investeeringutekraani Baltimaade kinnisvarasse teadmata ajaks kinni keerata.

Kindlasti ei ole kinnisvaraturg primaarne näitaja, mille alusel teha otsuseid euro käibele võtmise või selle edasilükkamise kohta. Siiski on see üks külg mitmetahulises liitumisprotsessis, mis väärib otsustajate tähelepanu.

Artikkel on avaldatud 26.01.2000 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=62152

Euro käibelevõtt tõstab kinnisvarahindu

Mitmed USA kinnisvarafirmad ja investeerimisfondid loodavad Euroopa ühisraha (euro) kasutusala laienemist, mis tekitaks uusi võimalusi Euroopasse investeerimiseks. Euro kasutuselevõtt Eestis tõstaks siinseid kinnisvarahindu ning Euroopa Liitu astumine suurendaks nõudlust büroopindade järgi.

Ühisraha käibele võtmine loob eelkõige eeldused suureneva ja odavneva kapitali vabamaks liikumiseks. Eesti majandus- ja rahanduspoliitika otsustada jääb, kas tahame kuuluda ühtsesse Euroopa investeerimiskeskkonda või hoiduda sellest kõrvale.

Euro käibele võtmine Eestis annab meie väikesele turule hulga eelistusi, kuna väikest riiki Venemaa piiri ääres peetakse endiselt riskantseks piirkonnaks. Ülemaailmselt aktsepteeritava raha – euro – käibele võtmine aitab välisinvestoritel vähendada rahakursist ja -poliitikast tulenevaid riske, mis paistavad Eesti väliskaubandusbilansi negatiivsuse juures hästi silma, ning julgustab neid meie kinnisvaraturule investeerima.

Järelikult loob euro kasutusele võtmine Eestis eeldused kinnisvaraturul osalejate arvu suurenemiseks ning kergitab ka kinnisvara hindu, millest võidavad kõik kinnisvaraomanikud. Üle 90 protsendi elamispindadest ning enamus äri- ja tootmispindasid kuuluvad eraomandisse, seega on kodumaiste kasusaajate grupp suhteliselt suur.

Peamiselt emotsionaalsetel kaalutlustel põhinev kroonist kinnihoidmine lükkab eeldatava investeeringute taassuurenemise edasi kuni Eesti perspektiivse ühinemiseni Euroopa Liiduga. Liiduga ühinemine suurendab ka nõudlust heatasemelise büroopinna järgi, mida soovivad osta või rentida Eestisse saabuvad euroametnikud.

Euro käibesse toomisega viivitamisel võivad ookeanitagused investorid oma plaane muuta ning investeeringutekraani Baltimaade kinnisvarasse teadmata ajaks kinni keerata.

Kindlasti ei ole kinnisvaraturg primaarne näitaja, mille alusel teha otsuseid euro käibele võtmise või selle edasilükkamise kohta. Siiski on see üks külg mitmetahulises liitumisprotsessis, mis väärib otsustajate tähelepanu.

Artikkel on avaldatud 26.01.2000 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=62152

Kinnisvarabuum kogub hoogu

Mitmete kinnisvaraekspertide sõnul on Tallinnas jõudsalt arenemas tõeline kinnisvarabuum. Lakke kargavad aga hinnad siis, kui Eesti ühineb Euroopa Liiduga.

RIME Kinnisvara analüütiku Tõnu Toomparki sõnul võib buumi näha nõudluse kasvus ja hindade tõusus. Ka Uus Maa hindamisgrupi juhi Eero Olanderi hinnangul ületab nõudlus taas pakkumist, olukorra paranemist näitab ka mitmete poolikute projektide taaskäivitamine. Näiteks on Nõmme Majas praegu vaid neli vaba korterit.

“Venemaa kriisi taandumine, tulumaksuvabastus, madalad laenuintressid,” loetleb Toompark buumi tekkimise põhjusi. “Ka on Eestisse tulnud välisinvestoreid, kes odavalt ehitusse ning kinnisvarasse investeerivad ja loodavad ELiga liitumisest suurt kasu lõigata. Näiteks võiks tuua 125miljonilise rahasüsti OberHausi ja ehituskontserni Skanska, kes EMV aktsiaid üles ostab.”

Kinnisvaratehinguid tehakse järjest enam. 1999. aasta kolmandal kvartalil alanud tõus jätkub ja võib tänavu jõuda koguni 1997. aasta tasemeni.

“Lausa üllatav, mis toimub,” imestab Olander. “Hinnad tõusevad umbes 10-­15 protsenti. Eriti hästi lähevad kaubaks äärelinna uued korterid.”

Pindi Kinnisvara Tallinna büroo juhataja Kalev Roosiväli praegust olukorda buumiks ei nimeta.

“Eelmisel aastal oli Tallinnas kinnisvarahindade reaalkasv 1­2 protsenti, tänavu jääb tase umbes samaks,” ütleb Roosiväli. “Buum on kinni elanikkonna sissetulekute kasvus, mis saab kiirema hoo ELiga ühinemisel. Siis võib hakata ka buumist rääkima.”

Roosiväli sõnul on praegu trendiks kvaliteetsete kinnisvaraobjektide koondumine investeerimisfondide kätte.

“See näitab, et usk buumi tulekusse on olemas, kuid lähima kolme aasta jooksul seda ei juhtu,” ennustab Roosiväli.

Artikli autor on Gea Velthut-Sokka. Artikkel on avaldatud 13.01.2000 väljaandes Eesti Ekspress – http://www.ekspress.ee/Arhiiv/2000/2/Aosa/Ari2.html#kin

Magalaelanikke aitab odav laen

Elamuehitus ja elamupoliitika mängisid suurt rolli sel aastal toimunud Riigikogu ja kohalike omavalitsuste volikogude valimispropagandas. Nii mitmedki erakonnad pidasid hädatarvilikuks elamuehitust vähekindlustatud elanikkonna gruppidele. Väga meeldiv on tõdeda, et käsitlemisvajav problemaatika on endiselt akuaalseks jäänud.

Viimasel ajal on vähekindlustatutest nihkutud järgmistesse sektorisse. Nüüd on hakatud vajalikuks pidama elamuehitust noortele peredele ehk peredele, kes ei kuulu sotsiaalabivajajate kildkonda.

Kas on kõige õigem tee nende probleemide lahendamiseks avaliku sektori elamuehituse kaudu? Ilmne on, et munitsipaalhitusprojektid hakkavad konkureerima erasektori vastavate projektidega. Turumoonutuste ärahoidmiseks võiks läheneda hoopiski laenude soodustamise küljest.

Elamispind on niivõrd kallis asi, et seda ostetakse vaid kord või paar elu jooksul. Kalliduse tõttu on ka enamus tehinguid tehtavad laenuraha abil. Just nimelt laenuraha ongi üks komponent, mis ühendab suuremat osa omanikuasustusega eluaseme turust – olgu siis tegemist eramu või kortermaja korteriga, olgu hinnaks 400 tuhat või 400 miljonit. Kindlasti on olemas ka suur hulk inimesi, kes võivad soovikorral kohe sularahas soovitud maja hinna müüjale käe peale laduda, kuid need inimesed ei vaja enam riigipoolset tuge.

Toetust vajavate inimeste abistamine peab seisnema eelkõige riiklikus ja pankade eluasemelaenupoliitikas. Võimalikult laiale elanikkonna grupile tuleb kättesaadavaks muuta pikaajalise eluasemelaenu saamine. Ühest küljest on seda soodustavaks teguriks intressitoetus ja hüpoteekpanganduse printsiipide töölerakendamine. Teisest küljest soodustab eluasemeinvesteeringuid laenuraha tulumaksuvabastus.

Praegu on eluasemelaenu tasujal võimalik tulumaksustatavast tulust maha arvata eluasemelaenu ja eluaseme renoveerimislaenu intress. Laenuvõtmise intensiivistamiseks peavad tulumaksuvabad olema ka laenusummade põhiosade tagasimaksed. Laenu põhiosade tulumaksuvabastus suurendab märgatavalt investeeringuid eluaseme parendamiseks, mis on selle praegust kvaliteeti arvestades hädavajalik.

Omaette küsimus on ka see, kas Eesti elaniku elatustaset arvestades on õigem ehitada uus eramu, mille ülalpidamine on suhteliselt kallis. Eesti kesisele elatustasemele vastab käesoleval ajal palju paremini korterelamu, mille hooldus- ja halduskulud on eramust tunduvalt madalamad. Samuti on otstarbekas investeerida olemasoleva elamufondi renoveerimisse, kuna ka need kulutused on uusehitusest tunduvalt madalamad.

Artikkel on avaldatud 24.11.1999 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=59444

Magalaelanikke aitab odav laen

Noorte perede ja magalaelanike eluasemeprobleemide lahendamiseks sobivad uutest odavatest eluruumidest paremini odavad eluasemelaenud.

Linna kavandatavad elamuehitusprojektid hakkavad kindlasti konkureerima erasektori samasuguste projektidega. Mõttetu võistluse ärahoidmiseks võiks odavate korterite ja majade asemel noortele peredele hoopis odavat eluasemelaenu pakkuda.

Elamispind on nii kallis, et see ostetakse ainult kord või paar elu jooksul. Kõrge hinna tõttu teeb enamiku kinnisvaratehinguid võimalikuks ainult laenuraha. Kindlasti on olemas hulk inimesi, kes soovi korral võivad majahinna müüjale kohe sularahas käe peale laduda, kuid need inimesed ei vaja enam riigi tuge.

Toetust vajavate inimeste abistamine peab väljenduma eelkõige riiklikus ja pankade eluasemelaenupoliitikas. Pikaajaline eluasemelaen tuleb kättesaadavaks teha võimalikult paljudele inimestele. Riik võiks laenuintressist osa enda kanda võtta ning eluruumi soetamiseks laenatud raha tulumaksust vabastada.

Praegu saab eluasemelaenu tasuja tulumaksustatavast tulust maha arvata eluasemelaenu ja eluaseme renoveerimislaenu intressi. Laenuvõtmise elavdamiseks peavad tulumaksuta olema ka laenusummade põhiosade tagasimaksed. Laenu põhiosade tulumaksuvabastus suurendab märgatavalt investeeringuid eluaseme renoveerimiseks, mis on selle praegust kvaliteeti arvestades hädavajalik.

Omaette küsimus on ka see, kas Eesti elaniku keskmist elatustaset arvestades on õige rajada uusi maju, mille ülalpidamine on suhteliselt kallis. Eesti kesisele elatustasemele vastab praegu minu arvates palju paremini korterelamu, mille hooldus- ja halduskulud on tunduvalt väiksemad kui elamu puhul.

Samuti on otstarbekas paigutada raha olemasoleva elamufondi renoveerimisse, sest ka see kulutus on uusehituse kuludest märksa väiksem.

Artikkel on avaldatud 24.11.1999 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=59444

Üürikorterite ehitamine vähendab üürikorterite arvu

Enne valimisi, osalt ka seonduvalt säästueelarve kärbetega, hoogustus diskussioon munitsipaalüürikorterite teemal. Nii mõnelgi pool leiti, et vaja on munitsipaalelamuehituse abil luua üürikortereid, et just nimelt seeläbi viia Eesti kesisel järjel olev eluasememajandus üldisele ja enneolematule õitsengule.

Paraku ei ole enne suurejooneliste plaanide tegemist suudetud kaardistada olemasolevat olukorda. Samuti ei ole ei riigi ega omavalitsuste tasemel paika pandud eesmärke, kuhu Eesti tahab eluasemevaldkonnas jõuda – näiteks struktuuri, kui palju on elamufondist kuulub erasektorile, kui palju riigile ja kui palju omavalitsustele või kui palju on tegemist omanikuasustusega, kui palju avaliku sektori üüripindade ja kui palju erasektori üüripindadega.

Kui ei ole teada, kus me oleme ja ka see, kuhu tahame minna, siis ei ole võimalik valida ka õiget suunda. Tegemist on kinnisilmi poksiga teadmisega kusagil asuvast võimalikust vaenlasest.

Mida tähendab munitsipaalehitus ja -üürikorter erasektori jaoks?

Riigil on raha küllaga. Tahavad ehitavad maja, tahavad ehitavad mitu. Avalik sektor ei ole kasumile orienteeritud ning seega ei pruugi tähelepanu pöörata konkreetse elamuehitusprojekti tulu tootmisele. Kui aga eraettevõtjal peaks mingil kummalisel põhjusel tekkima soov ehitada üürimaja, siis peab ta pingsalt jälgima, et ta tuleks ikka ots-otsaga kokku. See on esimene ebaõiglase konkurentsi antud eelis avalikule sektorile.

Suurim maaomanik Eestis on avalik sektor. Seega on avaliku sektori ehitamisel tunduvalt laiemad võimalused asukoha valikul kui erasektoril. Avaliku sektori omandis on ka loomuliku monopoli staatuses olevad ettevõtted, kellede käest kooskõlastuste ja liitumistasude küsimus on juba poliitiliste otsuste tõttu lihtsustatud. Teine plusspunkt ebaõiglasele konkurentsile.

Avaliku sektori laenuvõimalused on laiemad kui mistahes Eesti keskmise suurusega ettevõttel. Kinnisvaraarendusega tegeleval firmal, mis tahab üürimaja ehitamiseks laenu võtta, on äärmiselt keeruline minna projektiga välispanka odavat raha taotlema. Konkurendil on seevastu need probleemid minimaalsed, kuna avaliku sektori krediidikõlbulikkus on tavapäraselt erasektorist kõrgem. Nii saab linn kasumile mitteorienteerituse ja omanikusuhete ebaõiglast konkurentsieelist odava laenurahaga veelgi võimendada.

Erasektor üüriturul

Kas erasektor tahab üldse üüripindadega tegeleda? Võib-olla ongi see avaliku sektori pärusmaa? Pilk tabelile näitab, et erasektori üüripindadel on Euroopas märkimisväärne koht. Kuhu kuulub selles tabelis Eesti? Nagu eelpool öeldud – sellele ei oska Eestis keegi adekvaatselt vastata.

Erasektori huvi üürikorterite ehitamise vastu eelkõige Tallinnas ja teistes Eesti “suurlinnades” on täiesti olemas. Nii mitmelgi pool võib täheldada fenomeni, et korteri üürihind on kõrgem summast, mis tuleks maksta pikaajalise laenu intresside ja põhiosa tagastamisel pangale. Seega on olemas turunõudlus, kuid puudub pakkumine.

Miks pakkumine puudub? Iga ettevõte ja seega ka kinnisvaraarendaja arvestab projekti valikul sellega kaasnevaid riske. Suurim risk üürikorterite ehitamise juures on poliitiline risk, mis väljendub võimalikus aktiveeruvas munitsipaalehituses, üüripiirmäärade, vähemal määral näiteks kohalike maksude kehtestamises jne. Majanduslik risk, arvestades turunõudlust, ei ole sugugi suur.

Üürikorterite ehitamise projekti läbiviimine on pikaajalisem kui ühe omavalitsuse volikogu või Riigikogu koosseisu eluiga. Seetõttu on need poliitilised riskid prognoosimatud ning seetõttu jääb projekt tavapäraselt ellu viimata.

Üürnike omanikust hai lõugade vahelt päästmise sildi all ei saa kogu tagastatud majade üürnikkonda pidada abivajajateks, kellele on vaja uus korter sotsialismiaegade vaimus kinkida. Omanik siiski ei ole hai, vaid tavapärane turumajanduslikes suhetes olev inimene, kes tahab talle kuuluvalt kapitalilt tulu teenida. Senini on tollele omanikule seadusandliku väega peale surutud sotsiaalabi pakkuja funktsioon, mis ei vasta ühegi nurga alt vaadatuna turumajanduse põhimõtetele.

Vaatamata tavapärasele suhtumisele ei ole omaniku ja üürniku eesmärgid vastuolulised. Mõlema soov on maja – ühele omandi, teisele elamispinna kvaliteedi jätkuv püsimine. Kui omanik ei saa üüripinnalt piisavat tulu, siis ei suuda ta ka maja ehk oma kapitali korras hoida, mille tagajärjel halvenevad ka üürniku elutingimused. Seega halveneb olukord mõlema osapoole jaoks.

Praegune poliitika ongi olnud eelkõige tagastatud majade üürnike “teisaldamisele” ning soov on nad ümberasustada odavatesse munitsipaalüürikorteritesse. Sellega langeb ära olemasoleva omaniku tuluvõimalus, mis määrab tema vara lagunemisele, kuigi selle renoveerimine on uusehitusest märgatavalt odavam.

Nii võibki öelda, et avaliku sektori aktiivne elamuehitus tekitab kokkuvõttes tendentsi elamufondi vähenemise suunas, kuna sellega antakse ühest küljest suund olemasoleva elamufondi lagunemisele. Teisest küljest jäetakse andmata võimalus erasektori vastavateks investeeringuteks.

Kas probleemistikule on olemas ka lahendusi?

Esimese sammuna tuleb käesolev olukord kaardistada. Võimalus selleks on tulev rahvaloendus. Üksnes olemasoleva teadmisel on võimalik seada prioriteetsed eesmärgid, mille poole edaspidi püüelda. Nende eesmärkide püstitamise jaoks on vaja kokku panna adekvaatne pikaajaline (perspektiiviga vähemalt 20 aastat) eluasememajanduse arengukava, mis püsiks ka vaatamata võimumuutustele üleval või all-linnas.

Toetust on inimestele vaja. Parim võimalus selleks on pikaajaliste ja madalaprotsediliste hüpoteeklaenu võimaluste loomine võimalikult laiale elanikkonna, mis hõlmaks nii omanikke kui ka neid, kes tahavad omanikuks saada. Neid, kel puudub võimalus omanikustaatust taotleda, ei tohi kõrvale jätta. Selle jaoks on vaja üleriiklikult ühtseid kriteeriume eluasemetoetuse saamiseks, mis arvestavad piirkondlikku elukallidust, sissetulekute taset jne.

Kindlaid ja kindlalt eesmärke määratlevate ja rahalisi ressursse võimaldavate instrumentide olemasolul pole erasektori ehitustegevuse soodustamise jaoks suurt enam midagi vaja. Stabiilne keskkond annab ise märguande kinnisvaraarendjatele projekt käsile võtta, et edendada nii enda kui klientide heaolu.

SKP ja üüripindade osakaal ELis 1995. a.

Allikas: Paul Balchin, “Housing Policy in Europe”, London 1996, lk. 11.

SKP $ per capita
Omaniku asustatud
%
Erasektori poolt välja-üürtav
%
Avaliku sektori välja-üüritav
%
Üüripind kokku
%
Muud üüripinnad
%
Shveits 36 430 31 60 3 63 6
Saksamaa 26 000 38 36 26 62
Luksemburg 67 31 2 33
Belgia 22 260 62 30 7 37
Holland 21 300 47 17 36 53
Austria 25 010 41 22 23 45 14
Rootsi 23 270 43 16 22 38 19
Taani 29 010 50 24 18 42 8
Prantsusmaa 23 550 54 21 17 38 8
Iirimaa 15 100 80 9 11 20
Hispaania 12 500 76 16 2 18
Soome 20 410 72 11 14 25 3
Kreeka 8 400 70 26 0 26 4
Itaalia 18 400 67 8 6 14 19
Suur-Britannia 18 950 66 10 24 34
Portugal 6 900 65 28 4 32 3
Norra 26 590 60 18 4 22 18
ELi keskmine 56 21 18 39 5
Poola (1988) 41,1 56,3 2,6
Tshehhi Vabariik (1991) 40,5 59,4 0,1
Ungari (1990) 77,3 22,6 0,1
Horvaatia (1991) 64,1 24,7 11,2
Sloveenia (1991) 67,8 31,0 1,2
Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

Kinnisvara ABC