Uus Maa: Eesti kinnisvaraturg aprillis 2020

Uus MaaKui märtsi turuülevaates võis juba rääkida kuu teisele poolele negatiivset mõju avaldanud eriolukorrast, siis aprilli tehingute statistikat võimendas eriolukord täielikult.

Kuu viimastel nädalatel oli näha aktiivsuse kasvu

Kuu viimasel nädalal oli tunda aga aktiivsuse kasvu, mis loodetavasti avaldab koos eriolukorra piirangute kaotamisega järgmistele kuudele positiivset mõju. Täielikult pole koroonaviirusest tingitud šokk ja sellest tingitud  majanduslangus veel kinnisvaraturul oma mõju avaldanud, näiteks hindade osas avaldub selgem pilt umbes poole aasta pärast. Kuna seekordne kriis ei saabunud kinnisvaraturult, on kriisi järelmid tunduvalt pehmemad kui 2008.–2009. aastal.

Pihta on saanud kõik kinnisvarasegmendid

Koroonaepideemia on tabanud kõiki kinnisvarasegmente, ehkki üsna erinevalt. Esimese löögi sai lühiajaline üürikinnisvaraturg, mille tulemusel toimus suurem liikumine pikaajalisele turule. See aga tähendas suuremat pakkumist ning hinnasurvet üüriturul, mis tõi kaasa aktiivsed hinnaläbirääkimised, mille tulemusel langesid üürihinnad neil pindadel 20%–30%. Kinnisvaraportaalis KV.EE oli eelmise aasta aprillis Tallinnas 1908 üürikuulutust ja Tartus 420 kuulutust, nüüd aga vastavalt 3233 ja 782 kuulutust. Samuti on näha väiksemat huvi investeeringukorterite soetamise vastu.

Korteritehingute arv on langenud -40%

Korterituru tehingute arv langes aprillis võrreldes eelmise 12 kuu keskmisega ligi 40%, üksikelamute ja suvilate turg nägi enam kui 20%-list langust, ehkki ühe kuu põhjal on veel keeruline rääkida maastumise protsessi algusest. Küll aga on maaklerid üle kogu Eesti kinnitanud inimeste suurt huvi maamajade, kruntide ja suvilate vastu, aktiivne on nii müügi- kui ka üüriturg. See võib tähendada, et näiteks korteriturg võib kriisist taastuda aeglasemalt kui majade turg.

Müügihinnad on stabiilsed

Müügihinnad on püsinud stabiilsetena üle kogu Eesti, kauplemisruum on küll selgelt paindlikum, ent nii uusarenduste kui ka järelturu statistika ei näita veel hinnalanguse trendi. Pankade konservatiivse laenupoliitika tõttu ning ka seetõttu, et paljud ehitavad omavahenditest, on kinnisvaraarendajate likviidsus täna veel väga hea ning kui just tegemist pole projektiga, millele on õla alla pannud riskantsemad mehhanismid, pole veel suuremaks muretsemiseks põhjust. Hindade stabiilsus on hoidnud ka müügipakkumise mahu stabiilsena, tõenäoliselt püsib paljudel omanikel lootus saada veel turu tipu lähedast hinda, selmet pool aastat hiljem märgatava allahindlusega kinnisvara maha müüa.

Märtsiga võrreldes langes turg -35,6%

Aprillis sõlmiti korteriomanditega esialgsetel andmetel 1179 tehingut, mis võrreldes eelmise 12 kuu keskmisega oli ligi 800 tehingu võrra väiksem ehk 40% madalam. Võrreldes märtsiga langes turg 35,6% võrra, kui mitte arvestada paljude maakondade turu väiksust, oli languse ulatus üsna laiapõhjaline, jäädes valdavalt 30% ja 45% vahele. Harjumaal sõlmiti alla 600 tehingu (44% langus võrreldes eelneva 12 kuu keskmisega), Tartumaal alla 250 tehingu (-16,9%) ja Ida-Virumaal 204 tehingut (-46,7%).

Tehingute mediaanhind oli aprillis veel üsna tipu lähedane, ületades koguni märtsi tulemust. Aprilli näitaja – 1492 €/m2 jäi alla vaid eelmise aasta detsembrile ja tänavusele veebruarile. Tehingute mediaanhind oli kõrgeim Harjumaal (1855 €/m2), millele järgnesid Tartumaa (1387 €/m2) ja Pärnumaa (1045 €/m2). Ehkki Saaremaal sõlmiti vaid 9 tehingut, oli nende tehingute mediaanhind samuti kõrgem kui eelneva 12 kuu jooksul keskmiselt.

Kinnisvaraturg aprillis, 2020
Aprilli tehingute arv (sinise kirjaga) ja tehingute arvu muutus võrreldes eelmise 12 kuu keskmisega (punase kirjaga).

Korteriturg Tallinnas

Tallinnas sõlmiti 455 tehingut, mida oli 44% vähem kui eelmise 12 kuu jooksul keskmiselt. Tehingute arvu langus oli nii järel- kui ka uusarendusturul üsna sarnane, ehkki põhjused olid erinevad. Järelturul sõlmiti veidi üle 300 tehingu ehk 45% vähem kui eelmise 12 kuu jooksul keskmiselt, kuna aga uusarendustehingud olid valdavalt varem sõlmitud, siis näeme selle segmendi suuremat statistilist muutust sügise paiku.

Aprillikuine langus tuli peamiselt mahu vähenemise pealt. Avaliku pakkumise põhjal tabas aprillis uusarendusturgu samuti umbes 40%-line tehingute arvu langus, varasema 250 korteri asemel müüdi umbes 150 korterit.

Laojäägi realiseerimine pikenes seetõttu vähem kui 9 kuult enam kui 13 kuuni. Tehingute mediaanhind oli 1992 €/m2 ehk sarnane märtsi näitajale, hinnalangus tekib viitega peamiselt nõudluse vähenemisest, ehkki näiteks magalarajoonide tüüpkorterite tehingud aprillis veel hinnalangust ei näidanud.

Tallinna korteriturg, aprill 2020
Tallinna korteriturg, aprill 2020

Korteriturg Tartus

Tartus sõlmiti 95 tehingut, võrreldes eelmise 12 kuu keskmise näitajaga langes tehingute arv ligi 45% võrra. Langus oleks veelgi suurem olnud, kuid varem kokkulepitud, ent nüüd asjaõigustehingutena fikseeritud uute korterite müük aitas arve veidi kenamatena välja paista.

Nimelt sõlmiti koguni 34 uusarendustehingut ehk rohkem kui jaanuaris, veebruaris või märtsis, samas kui järelturul sõlmiti enam kui 50% vähem tehinguid kui viimase aasta jooksul keskmiselt.

Tehingute mediaanhind oli 36%-lise uusarendustehingute osakaalu tõttu Tartus aga rekordiline, ulatudes peaaegu 1600 €/m2-ni. Hinnasurvet on aga juba praegu tunda, statistikas peaks uus turusituatsioon täiel määral kõige varem avalduma hilissügisel.

Korteriturg Tartus, aprill 2020
Korteriturg Tartus, aprill 2020

Korteriturg Pärnus

Pärnus sõlmiti aprilli 41 ostu-müügitehingut, mis oli viimase viie aasta madalaim näitaja. Viimase 12 kuu keskmisega võrreldes tabas suvepealinna ligi 50%-line tehingute arvu langus.

Langus tuli peamiselt järelturu pealt, kuna statistiliselt kajastuvad uusarenduste tehingutes valdavalt varasem sõlmitud võlaõiguslikud tehingud. Näiteks möödunud aasta aprillis sõlmiti 69 järelturutehingut, tänavu vaid 33.

Tehingute mediaanhinnas oli sarnaselt ülejäänud piirkondadele muutusi vähem märgata, aprillis oli näitaja 1125 €/m2.

Pärnul saab ees olema üsna keeruline suvi, reisipiirangute ning tarbijakindluse vähenemise tõttu on hoobi saanud lühiajaline üüriturg, keeruline saab olema ka traditsiooniliselt tugeval turismisektoril.

Korteriturg Pärnus, aprill 2020
Korteriturg Pärnus, aprill 2020

Narva korteriturg

Narva turgu tabas võrreldes eelmise 12 kuu keskmisega mõnevõrra laugem, 32%-line tehingute arvu langus, sõlmiti 44 tehingut. Võrreldes eelmise aasta aprilliga langus turg aga juba 40% ehk sama järsult kui ülejäänud Eestis.

Märts oli teatavasti veel üsna aktiivne (74 tehingut), Venemaa-poolsed ajaliselt hiljem seatud piirangud avaldasid seetõttu täiel määral mõju aprillis.

Piirangute jätkumine Venemaaga avaldab Narvale ilmselt suuremat mõju kui ülejäänud Ida-Virumaale, kuna selle majandus on idanaabriga tihedamalt seotud.

Viimati sõlmiti sama vähe tehinguid 2018. aasta jaanuaris, samas kui tehingute mediaanhind langes Narvas eelmise 12 kuu keskmisega võrreldes 5% võrra 379 €/m2-ni.

Sarnaselt ülejäänud Eestile on Ida-Virumaal maakinnisvara päringute osakaal suurenenud.

Narva korteriturg, aprillis 2020
Narva korteriturg, aprillis 2020

Lisa kommentaar

Sinu e-postiaadressi ei avaldata. Nõutavad väljad on tähistatud *-ga

*

80 + = 88

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

%d bloggers like this:
Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!