Arco Vara: Väikelinnade pakkumiste arvu vähenemine on peatunud

Arco VaraEesti kinnisvaraturu maastikul aktiivseimaid ja tuntuimaid väikelinnasid nagu Viljandit, Rakveret, Kuressaaret ning ka pisemaid keskuseid on ühendamas juba pikemat aega võrdlemisi sarnased trendid. Varasem ligi 10%-line aastane hinnakasv on asunud mõnevõrra aeglustuma, mille kõrval tehingute arv ei ole enam varasemate perioodidega võrreldes oluliselt kasvanud. Lineaarses trendis hinnakasvu tempot on hoidnud ennekõike paranenud üle-riigiline majanduskeskkond, mille taustal on kasvanud inimeste sissetulekud, paranenud tööturu tingimused ning ühtlasi kasvanud inimeste heaolu. Üheskoos noorte arvelt uute leibkondade lisandumisega, maapiirkondadest linna kolivate inimeste arvu kasvuga ning odava laenuraha hea kättesaadavuse juures on samaaegselt pidevalt kasvanud eluasemelaenu taotlejate arv.

Väikelinnades kasvanud turuaktiivsusega on kaasnenud aga sarnaselt kümnenditagusele perioodile identsed muutused. Kasvav tehingute arv on vastupidiselt pidevalt vähendanud pakkumiste arvu. Tallinnast, Tartust ning nüüd juba mõnda aega ka Pärnust väljaspool ei ole aga väikelinnades uusi kortereid pakkumisse suuremal hulgal lisandumas, mistõttu ostjate valikuvõimalused on järjepidevalt vähenenud. Nõudluse stabiliseerumise juures on aga pakkumiste arvu edasine langus peatunud, pakkumiste arvu tase on enamikes väikelinnades püsinud nüüdseks pea aasta aega sarnasel kuid siiski väga madalal tasemel. Uute korterelamute püstitamist või kunagiselt pooleli jäänud projektide lõpetamist on märgata ennekõike Kuressaares, Viljandis, Rakveres kui ka Haapsalus, kuid suuremamahulisi arendusprojekte ei ole veel käivitatud. Suurimaks takistuseks Tallinnast ja Tartust väljaspool on eluasemeprojektide algatamise juures laenuraha kättesaadavus, mis aga soodustab näiteks ühisrahastuse näol riskantsemate finantseerimisviiside kasutamist.

Väikelinnade turud on väga õhukesed, praeguse müügitempo juures müüdaks näiteks Paides kõik pakkumisel olevad korterid maha 1,5, Rakveres 2,5, Haapsalus 4, Viljandis 4,5 kuid näiteks Pärnus 8,5, Tallinnas ligi 8 ning Tartus 9,5 kuuga. Teisisõnu, kui tänases turusituatsioonis kommertspankade poolt olulisi piiranguid laenu saamiseks sarnaselt 2004 – 2007 aastate perioodile ei rakenduks, oleks väikelinnades hinnakasv juba igasuguse kontrolli alt väljunud ning pakkumiste arv veelgi tugevamalt alanenud. Näitena võib siinkohal tuua võrdluse, kus käesoleva artikli kirjutamise hetkel on Rakvere linnas pakkumisel 60 korterit, kuid 2007. aasta kevadel oli aktiivseid pakkumisi kümme korda vähem. Kuniks ostusurve ennekõike 25-35-aastaste poolt lähitulevikus püsib, ei ole olulist pakkumiste arvu kasvu oodata. Ostjate poolne nõudlus on aga võrdlemisi tugev, mida on asunud ilmestama ennekõike ebatavaline olukord, kus tüüpilised hooajalised tegurid nagu pühad, talvine külm periood või muud sarnased tegurid ei oma enam turudünaamika kujunemisele olulist mõju. Inimesed on pakkumiste arvu vähesuse tõttu igal ajahetkel otsimas sobilikku uut kodu.

Vähene pakkumiste arv on muutmas kinnisvara hindamise piirkondlikke põhimõtteid. Ajalooliselt on väikestes keskustes eelistatud nii kuritegevuse kui külmasildade tõttu ennekõike kortereid, mis ei asu esimesel ega viimasel korrusel. Vähenenud kuritegevuse, korterelamute rekonstrueerimise tulemusena paranenud hoonete energiatarbimise ning ühtlasi elanikkonna vananemise tõttu on aga aset leidnud muutused, kus esimesest kuni kolmanda korruseni on saanud enim nõutud korterid. Lisaks, ajalooliselt eelistatuimad korterid on olnud keskküttega kuid valikuvõimaluste vähenemise tõttu on likviidsus tugevalt kasvama asunud ka ahjuküttega korterite puhul. Sarnaseid eelistuste muutumisi on nii kinnisvara üldise kallinemise kui ka pakkumiste vähenemise tõttu esinemas siseruumide viimistluse seisukorra ja ka asukoha eelistuste osas. Viimast ilmestab ennekõike asjaolu, kus nõukogudeaegsete sõjaväelinnakute korterid on möödunud perioodide jooksul tihti hinnalt kasvanud kiiremini kui näiteks kesklinna piirkonda jäävate korterelamute korterid.

Teisalt on pakkumiste arvu edasise languse peatumist soodustamas asjaolu, et osa potentsiaalse ostjaskonna jaoks on hinnad küündinud juba liialt kõrgeks ning pakkumishinnad ületavad ostjate laenuvõimekuse piiri. Viimase tõttu on väikelinnades märgata endiselt aktiivset üürikinnisvarasse investeerimist ning üüripindade järgset tugevat nõudlust ennekõike 2-toaliste korterite osas. Üürnike nõudmistele vastavate üüripindade osas on märgata aastast üürihindade kasvu kõigest mõne protsendi võrra aeglasemas tempos kui kinnisvarahindade üldine piirkondlik kasv. Kui Tallinnas ja Tartus on üüriturg varasemate aastate aktiivse üürikinnisvarasse investeerimise tõttu ning hetkel kevadisele perioodile omaselt muutunud pigem üürnikukeskseks, siis väikelinnade turudünaamika prognoosimine on oluliselt lihtsam ja täpsem, sest suuremates keskustes aset leidvad muutused kanduvad väiksematesse keskustesse edasi võrdlemisi sarnasel kujul kuid seda ajalise viivitusega.

Lisa kommentaar

Sinu e-postiaadressi ei avaldata. Nõutavad väljad on tähistatud *-ga

*

62 − = 58

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

09.10.2018 Kinnisvaraturu ülevaade 2018 aasta IV kvartal – VÄRSKE!