Tagasivaade 2001. aastale
2001. a. leidis elamispindade sektoris aset märkimisväärne kinnisvara hinnatõus. Hinnatõus puudutas peamiselt Tallinnat ja Harjumaad, kus sooritati 2001. a. I-III kvartali andmetel 44% Eesti kinnisvaratehingutest, mis moodustasid 72% kõigi tehingute väärtusest (andmed: Eesti Statistikaamet). Vähemal määral puudutas hinnatõus teisi Eesti “suurlinnu” Tartut, Pärnut ning väiksemaid maakonnakeskuseid.
Pealinna kinnisvaraturu soosikuks kujunes 2001. aastal paneelmaja korter Õismäel, Mustamäel ja Lasnamäel, mille keskmine hinnatõus küündis 40-50 protsendini, kohati üksikute eranditega kõrgemalegi.
Mida väiksem asula, seda suurem võib küll hinnatõusu protsendina olla, kuid reaalse aktiivse turu (eriti nõudluse) puudumine ei anna kindlust, et ostetud kinnisvaraobjekt on võimalik tulevikus müüa, st. kaup ei ole likviidne. Tehingu vormistamise ja asjaajamise kulud söövad võimaliku kasumi ära ja nii jääb hinnatõus ainult teoreetiliseks.
Lisaks on väikelinnas keeruline suureks kinnisvarainvestoriks hakata, et ka absoluutnumbrites midagi märkimisväärset teenida. Samuti on üüriturg maapiirkondades pehmelt öeldes tagasihoidlik nii üürihindade, kui tehingute mahtude poolest.
Hinnatõusu mõjust rahakotile
Võib öelda, et hinnatõus on Eesti kinnisvaraturul ehk pisut üleeksponeeritud ja ületähtsustatud näitaja.
Kui vara väärtus tänu üldisele turu hinnatõusule kasvab, siis on oluline teada, et juurdekasvu ei saa veel käsitleda kasumina. Kasum tekib alles vara realiseerimisel ja enne seda jääb võimalik kasum või kahjum ainult teoreetiliseks.
Seetõttu on oluline hinnatõusust mitte eufooriasse sattuda ja ootamatult “sülle sadanud varandust” ohjeldamatult mitte kulutama hakata.
Hinnatõusu tegurid
Kõik olulised hinnatõustegurid puudutavad nõudluse poolt.
1) Peamine kinnisvara hinnatõusu tegur 2001. aastal oli pankade aktiivne laenupoliitika. Eluasemelaenude jääk suurenes aastalõpu seisuga 1999/2000 1118 mln. krooni (3361-lt 4479 mln. kroonini.) ja 2000/2001 1583 mln. krooni ehk 4479-lt 6062 mln. kroonini (andmed: Eesti Pank). Vt. Joonis 1.
2) Kliendisõbralikuks muutusid ka laenuintressid. Keskmine väljastatud eluasemelaenu intress oli 2000. a. detsembris kroonilaenul 11,8, euro põhisel laenul 10,3 ja DEM-i põhisel laenul 13,1%. 2001. a. olid vastavad intressimäärad 8,6; 7,8 ja 10,3% (andmed: EP). Vt. Joonis 2.
Laenuturu aktiveerumist pidasid kinnisvaraspetsialistid turu märksõnadeks ka aastal 2000.
3) Sissetulekute tase on stabiilselt suurenenud. 2000. a. III kvartali keskmine palk oli Tallinnas 5763, Harjumaal 5690 ja Eestis 4694 krooni. 2001. a. olid vastavad numbrid III kvartalis 6511, 6378 ja 5300 krooni ehk juurdekasv vastavalt 12-13% (andmed: ESA). Vt. Joonis 3.
4) Hinnatõus on end ise toitev. Nii mõnigi ostuotsus tehti seetõttu, et teha ost kohe ja mitte sooritada tehing hiljem kallima hinnaga. Sellega suureneb taas nõudlusepoolne surve hindadele.
5) Kestev hinnatõus ja selle afiðeerimine ajakirjanduses viis nii mõnegi inimese otsuseni osta korter, et see üüripinnana raha tootma panna, kus üheks kasumiallikaks oleks kinnisvara hinnatõus. Taas surve nõudluse suurenemise kaudu hindadele.
Anti hoiatusi ülekuumenemise eest
2001. a. jooksul juhtisid mitmed pangajuhid korduvalt tähelepanu üha kuumenevale kinnisvaraturule. Viidati võimalikule kriisile kinnisvaraturul ja mainimist leidis pankadepoolne pisut konservatiivsem suhtumine kinnisvara arendusprojektidesse.
Hinnatõusu need sõnavõtud ja pisuke poleemika ajakirjanduses ei suutnud mõjutada ja nagu täna näha, siis kriisistki jäi asi kaugele.
Kas hinnatõusul on piir?
Teoreetiliselt võib arvata, et suurima hinnatõusu läbi elanud paneelmaja edaspidise hinnatõusu piiri paneb paika uusehituse alumine hinnapiir.
Selles kontekstis on raske mõista üha sagedamini ja sagedamini aset leidvaid kinnisvaratehinguid näiteks Mustamäel, kus ruutmeetri maksumus ületab 10 000 krooni. Lisaks kõigele muule on sageli selliste korterite renoveerimisel eksitud lihtsa reegli vastu, mis õiglase turuväärtuse saamiseks kinnisvara realiseerimisel keelab teha kõige uhkemat ja kallimat korterit elamus. Sellisel puhul ehitusväärtus ületab turuväärtuse, mida naabrite madalama hinnaga korterid alla tõmbavad. Teisisõnu – müüja saab korterit müües vähem raha, kui korterisse on investeeritud.
(Majandus-)tõusu graafikute kõveratest pimestunud inimesed on varemgi arvanud, et seekord on majanduse tsüklilisus armetu lõpu leidnud ning edaspidi jätkub vaid lust ja lillepidu jätkuva heaolu kasvu najal. Karta on, et seegi kord muutuvad nii mitmedki rõõmupisarad hoopis kaotusvalust valatud silmaveeks ning hinnatõus peab pidurduma.
Mis kaasneb hinnatõusu katkemisega?
Mis siis saab, kui hinnatõusukõver otsa allapoole pöörab? Kas tuleb hinnalangus või stagnatsioon turul st. tehingute puudumine? Keda see puudutab?
Üht tüüpi kinnisvara ülehindamise puhul otsib turuteravik uut likviidset ja tootvat kinnisvaraliiki. On ennustatud, et selleks võivad Tallinnas olla puitasumite korterid ja majad. Samuti maa, mis seni on tähelepanu alt suuresti välja jäänud.
Hinnalangus saab eelkõige puudutama sektorit, kus on toimunud hinnatõus. Hetke makroökonoomilist olukorda hinnates ei ole alus arvata, et ehitushinnad peaksid olemasolevalt tasemelt märkimisväärselt edasi minema, et säilitada vahet paneelelamute korterite ruutmeetrihindadega (vt. Joonis 4). Järelikult Tallinna “mäed” peavad kukkuma. Kas see toimub 2002. või 2003. aastal – see on juba küsimus, mille vastust on sama raske ette ennustada, kui bin Ladeni järgmist rünnakut.
Kinnisvarahindade makroökonoomiline taust
Kinnisvara hinnatõusu fundamentaalne mootor on majanduskasv. Maailma majandusolukord otsis juba enne 2001. a. septembrisündmuseid suunda, kuhu edasi minna. Peale terrorirünnakuid külvatud paanika ühe tulemusena on tänaseks lepitud sellega, et 2002. aasta tuleb maailmamajandusele raske.
On küll arvatud, et Eestist läheb see mööda, kui on ka teisiti arvajaid. Nii näiteks mainis vastne peaminister Siim Kallas 22/01/2002 Riigikogule peetud kõnes nii maailmamajanduse määramatusele ja allhanke osakaalule Eesti majanduses viidates, et 2002. a. tuleb 2001. aastast halvem.
Viimast toetavad kõigi Eesti majanduskasvu prognoosivate institutsioonide langetatud kasvuootused.
Mis ootab Eesti kinnisvaraturgu 2002. aastal?
Põhjendamatu ja emotsioonidest tiivustatud hinnatõus peab ükskord pidurduma. Mida varem see toimub, seda valutum.
Kui hinnatõusu pidurdumine või hinnalangus tuleb, siis hakkab turult välja selekteeruma kinnisvarafirmasid, kellede professionaalsus pehmelt öeldes jätab soovida ehk kes ei suuda turukeskkonna muutudes olla piisavalt paindlikud.
Tänast turuolukorda kirjeldades võib öelda, et igapäevaselt tõusva turu korral ei tohiks väga raske tegutseda. Kas tööga tullakse toime nõudlussurve vähenedes ning suudetakse ellu jääda – see on 2002. aasta küsimus.
Must stsenaarium
Üks hinnalanguse mõju seisneb selles, et laenu või liisinguga ostetud vara tagatisväärtus väheneb ning finantseerimisasutused võivad nõuda täiendavaid tagatisi. Kui võõrfinantseerimise kaasabil kodu soetanul lisatagatist leida ei ole, siis on ta sunnitud tagatisvara realiseerima. Nii suureneb pakkumine, mis langusesuunda tõugatud kinnisvaraturu hullu hinnalanguse spiraali viib.
Nii mustades värvides asja siiski ei näe – see on kõige hullem stsenaarium. Turule ohtlikuks see ei tohiks kujuneda, sest eluasemelaenud on üks kõige kindlamini laekuv laenuliik ja teisest küljest on laenuandjad näidanud, et nad soovivad laenu anda suhteliselt paindlikel tingimustel.
Kokkuvõtteks
On kindel, et lähiaastatel on Eesti kinnisvaraturul muutustetuuli, mis nõrgemad kinnisvaraprojektid kummuli keeravad. Ellujäämisstsenaarium nõuab siin konservatiivset hoiakut ja valmisolekut turusituatsiooni kardinaalseks teisenemiseks.
Eraisikutel tuleb ostuotsused kainelt kaalutledes teha ning mitte laskuda tehingutesse, kus soetatava kodu laenumakse laenuandjate aktsepteeritud suuruse piirimaile kisub. Emotsioonid tuleb kinnisvara ostmise korral kõrvale jätta.
Kinnisvara arendajad peavad arvestama, et võimaliku turuaktiivsuse kahanemisega, st. tehingute arvu vähenemisega kahaneb ostuvalmidus uute, st. kallite objektide puhul. Arendusprojektid peavad olema tõsiselt läbi mõeldud ning konkreetsele sihtgrupile suunatud.
