Annuiteetlaen, muutumatu põhiosaga laen, bullet-laen – mis on mis?

Tõnu ToomparkLaenude tagastamiseks pakutakse välja erinevaid variante. Milles seisnevad erinevused? Milline laen on kallim, milline odavam? Mis on mõistlik laenuvõtja jaoks? Mis on mõistlik laenuandja jaoks?

Järgnevalt on lühidalt selgitatud mõnd peamiselt kasutatavat laenumakse graafikut. Kindlasti on olemas hulk muidki võimalusi.

Kõikides näidetes on lähtutud sarnastest baastingimustest:

  • laenusumma 150 000 eurot;
  • intressimäär 5% aasta baasil (ehk perioodi kohta);
  • laenu pikkus 10 aastat (ehk 10 perioodi).

Annuiteetlaenu tagastamine ehk võrdsed tagasimaksed

Annuiteetlaenu omapäraks on igal perioodil võrdse summana tasutav summa (vt. graafik ja laenu tagasimakse tabel). Annuiteet tähendab küll sõna-sõnalt iga-aastast makset, kuid praktikas võime makseperioodi pikkust vabalt muuta. Nii näiteks tasutakse eluasemelaene sarnase põhimõtte alusel, kuid hoopis igakuiselt.

Laenuperioodi alguses moodustab annuiteetmaksest suurema osa intress ja väiksema osa laenu põhiosa tagastamine. Ajapikku kandub tasakaal vastupidiseks ehk laenuperioodi lõpu pool suureneb põhiosa tagasimakse osakaal ja intressi osa jääb väiksemaks.

Antud näites saab laenuperioodi lõpuks kogu laen tagastatud.

Periood Laenujääk, € Laenumakse, € Põhiosamakse, € Intressimakse, €
0 150 000      
1 138 074 19 426 11 926 7 500
2 125 552 19 426 12 522 6 904
3 112 404 19 426 13 148 6 278
4 98 599 19 426 13 805 5 620
5 84 103 19 426 14 496 4 930
6 68 883 19 426 15 221 4 205
7 52 901 19 426 15 982 3 444
8 36 120 19 426 16 781 2 645
9 18 501 19 426 17 620 1 806
10 0 19 426 18 501 925
KOKKU   194 257 150 000 44 257

Annuiteetlaen

Praktilises elus ei ole näiteks 30-aastase eluasemelaenu maksed siiski kogu laenuperioodi jooksul võrdsed. On tavapärane, et näiteks 30-aastase eluasemelaenu baasintressimäär on 6 kuu euribor. See tähendab, et koguintressimäär koosneb kahest osast:

  • ajas muutuv 6 kuu euribor;
  • fikseeritud ehk muutumatu riskimarginaal.

Euribor vaadatakse iga 6 kuu tagant üle ja selle muutusest tulenevalt muudetakse koguintressimäära. See omakorda mõjutab lõplikku laenumakse suurust.

Olukorras, kus euribor on negatiivne loetakse tavapäraselt (kuid siiski mitte alati) negatiivne euribor võrdseks nulliga. St euribor hakkab koguintressimäära ja sedakaudu laenumakse suurust mõjutama siis, kui euribor ronib nulli alt plussi poolele.

Annuiteetlaenu tagastamine erineva pikkusega laenugraafiku ja laenulepingu puhul

Annuiteetlaenu ehk võrdsete maksetega laenu puhul ei pruugi aga laenugraafiku pikkus ühtida laenulepingu pikkusega.

Pole sugugi haruldane kui laenu tasutakse näiteks 20-aastase laenumakse graafiku alusel, st laenu iga perioodi (iga-aastane, igakuine) makse arvutatakse justkui laen oleks 20-aastane. Samas aga on laenulepingu pikkus 10 aastat.

See tähendab, et laenulepingu lõppedes tuleb laenuvõtjal tasuda kogu selleks hetkeks tasumata olev laenujääk. Alternatiivne võimalus on laenulepingu lõppedes laen refinantseerida uue laenuga. Sellist finantseerimise skeemi kasutatakse praktikas sageli näiteks investeerimislaenude puhul.

Järgnevas tabelis on toodud näide, kus laenu tasutaksegi 20-aastasena selliselt, et 10. aasta lõpus tuleb tasuda allesjäänud laenujääk. Sellise laenu puhul tuleb tähele panna, et laenugraafikust on selleks hetkeks ajalises mõttes möödunud küll pool, kuid laenusummast on laenuvõtja maksnud ainult kolmandiku. Seda seetõttu, et annuiteetlaen amortiseerub (ehk saab tagasi makstud) laenuperioodi alguses aeglasemalt.

Periood Laenujääk, € Laenumakse, € Põhiosamakse, € Intressimakse, €
0 150 000      
1 145 464 12 036 4 536 7 500
2 140 700 12 036 4 763 7 273
3 135 699 12 036 5 001 7 035
4 130 448 12 036 5 251 6 785
5 124 934 12 036 5 514 6 522
6 119 144 12 036 5 790 6 247
7 113 065 12 036 6 079 5 957
8 106 682 12 036 6 383 5 653
9 99 979 12 036 6 702 5 334
10 0 104 978 99 979 4 999
KOKKU   120 364 150 000 63 306

Annuiteetlaenu tagastamine erineva pikkusega laenugraafiku ja laenulepingu puhul

 

Muutumatu (fikseeritud) põhiosaga tagasimakse

Fikseeritud põhiosa tasumise puhul tuleb iga-aastaselt tasuda võrdne osa laenu põhiosast. Laenu põhiosa vähenedes aja jooksul tuleb tasuda järjest väiksem intressisumma.

Antud näite puhul tasub laenuvõtja iga-aastaselt laenu põhiosa 150 000 / 10 = 15 000 eurot ja intressisumma taandub algselt 7500 eurolt 750 eurole.

Periood Laenujääk, € Laenumakse, € Põhiosamakse, € Intressimakse, €
0 150 000      
1 135 000 22 500 15 000 7 500
2 120 000 21 750 15 000 6 750
3 105 000 21 000 15 000 6 000
4 90 000 20 250 15 000 5 250
5 75 000 19 500 15 000 4 500
6 60 000 18 750 15 000 3 750
7 45 000 18 000 15 000 3 000
8 30 000 17 250 15 000 2 250
9 15 000 16 500 15 000 1 500
10 0 15 750 15 000 750
KOKKU   191 250 150 000 41 250

Muutumatu (fikseeritud) põhiosaga laenu tagastamine

Bullet-laen

Bullet-laen on laen, mille puhul laenuvõtja tasub jooksvalt ainult intressi. Laenu põhiosa tagastatakse ühe maksena laenulepingu lõpus. Tulenevalt sellest, et laenu põhiosa jooksvalt ei tagastata, on bullet-laenu jooksev makse toodud näidetest kõige väiksem.

KLaenu põhiosa tasub laenuvõtja laenuperioodi lõpus ühe maksena.

Periood Laenujääk, € Laenumakse, € Põhiosamakse, € Intressimakse, €
0 150 000      
1 150 000 7 500   7 500
2 150 000 7 500   7 500
3 150 000 7 500   7 500
4 150 000 7 500   7 500
5 150 000 7 500   7 500
6 150 000 7 500   7 500
7 150 000 7 500   7 500
8 150 000 7 500   7 500
9 150 000 7 500   7 500
10 0 157 500 150 000 7 500
KOKKU   225 000 150 000 75 000

Bullet-laenu tagastamine

Kas üks laen on parem (odavam?) kui teine?

Kõikide toodud näidete puhul on tagastatav eurodes mõõdetav intresside summa erinev. Laenuandjale tasutav intresside summa iseenesest ei muuda siiski ühte laenu odavamaks ja teist kallimaks.

Raha ehk laenu hind on intressimäär. See on kõikide näidete puhul võrdselt 5%. Erinev on võõra raha kasutamise periood, mis näiteks bullet-laenu puhul on kõige pikem ja kõige lühem muutumatu põhiosaga laenu tagastamise puhul. Sellest tulenevalt on tasutav intresside summa bullet-laenu puhul kõige suurem ja muutumatu põhiosaga tagastamise puhul kõige väiksem.

Laenu tüüp Laenumakse, € Põhiosamakse, € Intressimakse, €
Annnuiteet 1 194 257 150 000 44 257
Annnuiteet 2 213 306 150 000 63 306
Muutumatu põhiosa 191 250 150 000 41 250
Bullet-laen 225 000 150 000 75 000

Laenude maksete võrdlus

Millise laenu kasuks otsustada?

Finantsmatemaatiliselt on kõikide näidete intressimäärad siiski võrdsed ehk laenud on võrdselt kallid. Millise laenu kasuks otsustada, tasub kalkuleerida vastavalt laenuvõtja rahavoogudele.

Kui laenuvõtjal on võimalik laenuperioodi alguses suuremaid summasid välja käia ning seeläbi laenu põhiosa kiiremini kustutada või rahale alternatiivset tulusat kasutust ei ole, on mõttekas seda intresside summa vähendamise nimel ka teha ehk laenu kiiremini tagasi maksta.

Kui aga laenuraha kasutamiseks on alternatiivsed võimalused, ei ole seda mõtet liiga kiiresti tagasi maksta. Näiteks võib laenuvõtjal olla võimalus raha investeerimiseks.

Praktilises elus on aga näiteks kodu ostmise hetkel ehk eluasemelaenu võtmisel või äriplaani elluviimisega alustamisel rahavood kõige kriitilisemad. See ei anna võimalust kohe laenuperioodi alguses tasuda suuri laenumakseid. Nii on koheselt aeglasemalt tagasimakstava ehk kõrgema lõpliku intressikulu tasumine juba ette otsustatud.

Oma roll on inflatsioonil. Inflatsioon tähendab tihtipeale seda, et sissetulekud (palk või ettevõtte käive) on samuti vaikselt kasvamas. See tähendab, et laenuvõtjal on võimalus saada inflatsioonist seeläbi kasu, et laenusumma on fikseeritud, kuid inflatsioon teeb hõlpsamaks laenu tagastamise. Seega tasub inflatsiooniootuses laenumaksed kaugemasse tulevikku lükata.

Loe lähemalt

Korter üürile - närvesööv hobi või rikkuse allikas? Nõuanded koduostjale. Praktilised nõuanded, kuidas leida unistuste kodu

Lisa kommentaar

Sinu e-postiaadressi ei avaldata. Nõutavad väljad on tähistatud *-ga

*

3 + 5 =

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

Nõuete esitamine ehitise puuduste korral ja müügigarantii rakendamine