Arco Vara: Kortermajade äripinnad – süvenev peavalu

Arco VaraTallinna korterelamutesse üha juurde ehitatavaist esimese korruse äripindadest tekib lähiaastatel üha suurem peavalu nii mitteeluruumide omanikele kui ka majaelanikele.

Kuna viimaste aastate trend näeb ette, et varasematele tööstusaladele ehitatakse äripindadega korterelamud, on turule tulemas kümned, kui mitte sajad korrusmajade alla rajatud uued äripinnad. Juba täna on Tallinna üüriturul ligikaudu paar-kolmsada või isegi rohkem esimese korruse vaba äripinda, mis paiknevad valdavalt kortermajades. Üürikliente ja ostjaid on sellisele kinnisvarale raske leida.

Tasub teada, et kui Tallinna linna piires asuva maa varasem sihtotstarve on tootmis- või ärimaa, saab seda kinnisvaraarenduse käigus elamumaaks muuta vaid osaliselt. Uueks sihtotstarbeks on näiteks 80% elamumaa ja 20% ärimaa, mis tähendab, et viiendik kortermaja kasulikust pinnast ehitatakse välja kas külaliskorterite või äripindadena.

Kuhu väikeinvestorid kinnisvara ostavad?

Investeeringuks ja üürimiseks ostetakse esimese korruse äripindu vaid Tallinna vanalinna, sadama ja kesklinna vahele ning neile tänavatele, kus ka kohalikel on tavaks liikuda jalgsi või kuhu pääseb ligi ka autoga, samuti suuremate magistraalide äärde. Et üldse äripinda investeerida, peab saama selle välja üürida.

Nii on uute majade esimese korruse äripinnad läinud hästi kaubaks näiteks Tartu maanteel kuni bussijaamani. Neid otsitakse ja ostetakse ka Pärnu maanteel südalinnast kuni Vabaduse väljakuni ja Narva maanteel kuni Jõe tänava ristini.

Kui äripind jääb südalinnast väljapoole või kuhugi pisut kõrvalisemasse kohta kvartali sisse, on selline mitteeluruumist korteriomand samaväärsest eluruumina registrisse kantud korteriomandist kuni 20% odavam Kui mitteeluruum asub kõrvalisse kohta või äärelinna ehitatud maja soklikorrusel, on see sama maja teistest korteritest vähemasti 50% odavam.

Täna pole külaliskorteritel enam turgu, kuna nende ostmiseks saab laenu eluasemelaenust karmimatel tingimustel. Mitteeluruumidena arvel olevatesse korteritesse registreeritakse elanikuna vaid korteri omanik ja tema pere.

Võib ju mõelda, et kui tühi äripind on ühisomandis või kuulub kellelegi, kes maksab kortermaja majandamiseks teiste korteriomanikega samadel alustel, et mis siis sellest. Siinkohal võiks meeles pidada, et kui suured köetavad pinnad on kas praegu või ka tulevikus ühisomandis, ajavad need kõrvalkulud üles kogu majal ning rahaline sääst pikas perspektiivis, millest uut korterit ostes unistasite, jääbki unistuseks.

Mida teha kortermaja äripinnaga?

Kortermaja äripind sobib valdavalt kohaliku elanikkonna teenindamiseks või niššiäriks, mille kliendid tulevad kohale kasvõi maailma teisest otsast. Vähemal määral sobivad need äripinnad kontori pidamiseks.

Kalamajja ja muude piirkondade soklikorrustele on rajatud näiteks mitmeid pagariärisid, mis oma magusa lõhnaga ümbruskonnna elanikke meelitavad ja kus kohapeal ka hõrgutiste valmimist saab jälgida. Teeninduse poole pealt võiks nimetada veel väikekauplusi, juuksuri-, ilu- ja massaažisalonge, kingsepatöökodasid ja tillukesi pesumaju. Soklikorruste äripindu kasutatakse ka lemmikloomasalongide, nõustamiskeskuste ja muuna.

Alternatiivse võimalusena saab äripindu välja üürida mittetulundussekrorile, kuid siin tuleb ilmselt leppida madalamate garantiide, suurema hinnatundlikkuse ja riskiga, kui tavalise üüriäri korral. Kui üürniku jõud raugeb, tuleb äripinna omanikul vaatamata sellele maksta ju ka tema kasutatud elektri ja muude teenuste eest.

Kui teistsugust rakendust leida ei õnnestu, saab soklikorruse äripindu muuta näiteks jalgrattaparklaks või kus ruumiplaneering võimaldab, jagada pind korterite vahel ja tarvitada panipaikadeks.

Tasub teada

Varasematel aastatel on sokli- ja keldripindu kasutatud laialdaselt ka elamiseks, kuid tänapäeval ei vasta need pinnad reeglina inimeste ootustele. Enne mitteeluruumi ostmist elamiseks tuleks uurida, kas selle eluruumina legaliseerimine on üldse võimalik. Enamasti pole võimalik mitteeluruume eluruumideks ümber vormistada.

Äripindade üürniku tegevus peab sobima ka majaelanikele. See ei tohi tekitada müra ega lärmi üle lubatud piirmäärade, kinni tuleb pidada öörahu kellaaegadest. Kaasomanikest ettevõtjate tegevust, millega ei ületata riiklikult kehtestatud norme, peavad naabrid üldjuhul taluma. Hilisemate vaidluste vältimiseks tasub äripindade omanikul hoida häid suhteid korteriühistuga ja konsulteerida enne uue üürniku võtmist korteriühistu juhatusega.

Kui soovite mitteeluruumi müüa ega pole pikka aega ostjat leidnud, võib põhjusi olla mitmeid. Üheks levinuimaks põhjuseks on, et müüdav pind on seal äri ajada soovivate potentsiaalsete üürnike ja ostjate jaoks liiga suur.

Teiseks väga sagedaseks põhjuseks on nigelad või täiesti olematud parkimisvõimalused. Äripinna müük investorist ostjale edeneb paremini ja saate küsida ka kõrgemat hinda, kui pind on eelnevalt korrektse tähtajalise lepinguga pikemaks ajaks stabiilsele ettevõttele välja üüritud.


Artikli allikas on
Arco Vara
Arco Vara

Lisa kommentaar

Sinu e-postiaadressi ei avaldata. Nõutavad väljad on tähistatud *-ga

*

79 − 76 =

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

Kasutusloa menetlus ja ehitamise dokumenteerimine