Domus Kinnisvara: Kinnisvarasse investeeringu tegemise vaenlane number 1

Domus KinnisvaraEesti inimeste kinnisvarausk on ammu teada. Kui ehitamine ning arendamine on nii elukondlikus kui ärikinnisvaravaldkonnas jätkuvalt kapitalirikkamate osapoole pärusmaa, on väikeinvestorite rahapaigutused üürikorterisse, ärikinnisvara fondide osakutesse või eraviisilistesse kinnisvaraprojektidesse muutunud ajas järjest populaarsemaks. Mida silmas pidada?

Üldiselt on tootlused kinnisvarainvesteeringute puhul oma iseloomult stabiilsemad. Seda nii tõusude kui languste suunal. Ehk siis majanduskasvu ajal on üüri tõsta küll võimalik, kuid see reeglina toimub pikemaajaliste lepingute puhul vaid kokkulepitud inflatsioonimäära raames aastaste tsüklitena. Viimane on tüüpiline just ärikinnisvara üürilepingute puhul, kus mõlemad osapooled otsivad stabiilsust, mida siis läbi üürilepingu kestvuse juhitakse. Turulanguste puhul lubab kehtiv leping küsida aga jätkuvalt kokkulepitud üüri ka keskkonnas, kus samaväärsete pindade eest küsitav üür võibolla madalam hetkel kehtivast lepingujärgsest määrast.

Elukondlikus kinnisvaras on kohalikul turul standardiks olev ühe aastane periood üsnagi mõistlikus tasakaalus mõlema osapoole jaoks. Hinnamuutused mõlemas suunas on “ülekantavad” järgmisesse lepingusse juba jooksva 12 kuu raames ning see sunnib osapooled paindlikkusele. Kasvav tööjõu mobiilsus ning vähemalt Tallinna puhul jätkuv elanike arvu kasv hoiab nõudlust tugevana, millele on hoolega ka pakkumine vastanud. Elukondliku turu tootlus on täna tuntavalt ärikinnisvara objektidest madalam, mille peamiseks põhjuseks hetke turu tugevusest tulenev madalam vakantsi risk. Uus üürnik leitakse vabanevale pinnale kiiresti.

Ärikinnisvara segmendis on värve rohkem. Üürilepingute kestvused on langemas, sest nii üürnike vajadused töökohtade arvu kui pindade enda nii füüsiliste kui tehniliste võimaluste tõttu seavad ette piirid üürnike valmisolekule sõlmida kergekäeliselt näiteks 7-10 aastaseid leppeid. Start-up ettevõtted võivad minna mõne aastaga paarilt töötajalt paarisajale ning viiendaks aastaks tagasi viiekümne peale. Arvata, et nii muutuva vajadusega ettevõte sõlmib rõõmuga pikaajaliseid lepinguid, pole kuigi realistlik. Samas on see ühene ootus objektide ehitamist ning ostmist rahastavate investorite kui kreeditoride poolt, kes otsivad eelkõige stabiilsust ning ideaalis nullvakantsi.

Vastukaaluks stabiilsele tootlusele, mida investor oma rahapaigutuselt loodab, on kinnisvara puhul suurimaks ohuks ilma üürnikute pind ehk vakants. See viib oodatavad laekumised üürnikuga lepingu lõppemisel või tema pankrotistumisel madalamale või ainsa üürniku puhul lausa nulli ning sunnib sedaviisi kas osaliselt või tervikuna katma investoril enda rahakoti arvelt nii jooksvaid objektiga seotud kulusid kui laenumakseid.

Kokkuvõtteks on kinnisvarasse rahapaigutaval investoril palju olulisi aspekte mida otsuse tegemisel järgida, kuid oluliseim musta luige sündmus on jätkuvalt vakants. Seda saab juhtida mingi maani läbi oskusliku üürilepingute tingimuste seadmise, kuid turuga vaidlemine lõppeb reeglina halvasti. Seega valmistu alati järgmiseks vakantsiperioodiks oma üürikorteriga juba täna või arvesta seda riski piisava varuga oma rahapaigutuste tootluse ootustesse.

Lisa kommentaar

Sinu e-postiaadressi ei avaldata. Nõutavad väljad on tähistatud *-ga

*

1 + 6 =

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

%d bloggers like this:
Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!