Elamispindade kättesaadavuse ja hindade temaatikaga tegeledes tuleb mõista, kuidas kujunevad elamispindade tehinguhinnad.
Hinna kujunemise alus
Lihtsustatuna võib öelda, et elamispinna tehinguhind kujuneb nõudluse ja pakkumise tulemusena. (Ja see on hea.)
Ostja ei osta, kui hind on liiga kõrge. Müüja ei müü, kui hind on liiga madal. Vajalik on turuosaliste kokkuleppele jõudmine.
Kinnisvaraturu tõe kriteerium on tehingu toimumine, kus osapooled on leidnud kokkuleppe kauba omadustest, lepingu tingimustes ja muu hulgas tehinguhinnas.
Seega. Kui räägime tehinguhinnast, on üldjuhul tegemist nii müüjale kui ostjale vastuvõetava hinnaga.
Mis määrab hinnataseme?
Piirkondades, kus on aktiivset elamisindade arendustegevust (Tallinn, Harjumaa, Tartu ja selle ümbrus, Pärnu) määrab turu hinnataseme uusarendus.
Uusarenduste pakkumiste hind on äärmiselt kulupõhine. Piltlikult öeldes – arendaja ei too projekti turule, kui ta Excel’is müügitulusid ja kulusid hinnates kasumit teenida ei suuda.
Kui uut projekti turule ei tooda, siis uusarenduste pakkumist ei tekki.
Uusarendus määrab järelturu hinna
Uusarenduse elamispinna esmane konkurent on järelturu korter. Järelturu elamispinnad on uusarenduste elamispinna asenduskaup ehk potentsiaalne ostja valib ühe või teise vahel.
Üks kodu valija ostab uue, teine järelturult. Nii liiguvad järelturu elamispindade hinnad üldjuhul paralleelselt uusarenduste hindadega.
Piirkondade, kus aktiivset uusarendust ei ole, hinnad võtavad üldjuhul malli lähemate tõmbekeskuste hindade liikumise suunast ja kiirusest. Väiksemad tõmbekeskused lähtuvad suuremate tõmbekeskuste dünaamikast.
Mõjutatuna sarnasest majandus- ja laenuturu keskkonnast liiguvad erinevate piirkondade elamispindade hinnad üldjuhul üsna sarnase kiiruse ja suunaga.
(Graafikute info allikas: Maa- ja ruumiamet, autori arvutused.)
Järeldus
Uusarendused ja uusarenduste hinnatase paneb paika elamispindade turu hinnadünaamika. Arenduste müügihind sõltub arendamise kuludest, paljus ehituskuludest.
Arendajate vaheline konkurents on kõige adekvaatsem tegur, mis ei luba ühelgi arendajal kauba eest liiga kõrget hinda küsida. Liiga kõrge hinna küsija ei suuda projektile müügitulu tekitada ja kasumit teenida. Liiga kõrge hind mängib arendajate huvidele vastu.
Mõiste „liiga kõrge hind“ väljendab hinda, millega ei ole võimalik müüa. Mõiste „liiga kõrge hind“ ei ole seotud arendaja teenitava kasumi suurusega. Arendaja liiga suur kasum oleks selge hinnasignaal teistele arendajatele pakkumise mahu suurendamiseks (mis teenib elamispindade kättesaadavuse suurendamise eesmärki), et saada oma osa heast kasumimäärast.
Üldjuhul võiks arendaja motivatsioon olla kombineerida omavahel arendusperioodi (ja müügiperioodi) ning hinna baasilt optimaalset kasumimäära. See sisaldab arendatud elamispindade müüki ehk turule kasutusse andmist ehk kellegi elamispinnavajaduse rahuldamist.
Tundub küll lahtisest uksest sissemurdmisena, kuid kasumipõhine motivatsioon on ainuõige lahendus, millele adekvaatseid ühiskonna ressursse optimaalset kasutavaid alternatiive ei ole.
Tegemist on elamispindade kättesaadavuse temaatikat puudutava kommentaaride seeriaga. Varem ilmunud kommentaarid:
- Elamispindade kättesaadavusest (01). Kas elamispindade kättesaadavus on probleem?
- Elamispindade kättesaadavusest (02). Milles väljendub elamispindade kättesaadavuse probleem?
- Elamispindade kättesaadavusest (03). Kas kõik inimesed peavad saama kodu osta?
- Elamispindade kättesaadavusest (04). Miks kodu maksumus kolm aastapalka ei ole hea võrdlusbaas
