Varjude mänguna koopa seinal on maalitud tonte, et Tallinnas on piirkondi, mis hakkavad getostuma, kuid elamispindade turu juhtimist kohe-kohe evalik sektor ei kaaperda. Teine tont, kes mööda Tallinna linna ringi käib on segregeerumine.
Segregeerumisena peetakse silmas, kus teatud sissetulekutaseme, rahvuse, haridustaseme või sotsiaalse staatusega inimesed koonduvad teatud piirkondadesse.
Pilk ajalukku
Alustuseks tasuks meenutada Eesti elamispindade arendamise lugu taasiseseisvuse perioodil. 1990-ndatel elamispindade arendamine järjest vähenes, sest inimestel polnud ostujõudu.
Taasiseseisvumisele eelneval ajal arendati elamispindu suures mahus. Arendamise viimane suur laine oli Lasnamäe. Tähtis on, et nõukogude perioodil olemasolevasse elamufondi tehti investeeringuid väga tagasihoidlikul määral. Näiteks puitelamute asumite vööd ümber Tallinna kesklinnas hoiti kokku kukkuda laskmast, kuid kvaliteedil lasti hääbuda.
Elamispindade arendamine algas tagasihoidlikul tasemel 2003.-2004. a ja siis kiirenevas tempos. Arendustegevuse avanemise võimaluse lõi laenuturu teke.
Alates arendusturu tekkest on Tallinnas olnud hulk toredaid ja võimekaid arendajaid, kes on tahtnud arendada mitte üht-kaht hoonet, vaid suuremaid piirkondi, kuhu luua uut, kaasaegset ja kvaliteetset keskkonda.
Praktilised näited
Veel sajandi alguses pidas rahvasuu Balti jaamast lääne ja põhja suunas paiknevat ala põlastavalt Kopliks. Oli tavapärane, et korteri ostusoovis oli mainitud, et Kopli ja Lasnamäe asukohana välistatakse.
Mis on tänaseks toimunud? Mitmed Kalamaja tööstushooned on ümber ehitatud elamispindadeks. Näiteks Volta või Noblessner. Kalamaja on tõeline piirkondlik staar, kellele Kopli on järele jooksmas. Ja seda kõike erasektori initsiatiivi põhiselt.
Kalamajast on maha niidetud slummistunud Liinid ja asendatud uute-kvaliteetsete elamutega. Lisaks suurematele-mahukamatele arenduspiirkondadele on Kalamajas-Koplis hulk üksikuid hooneid. Kõik need projektid on loonud uut kvaliteeti ja toonud pakkumisse uusi elamispindu.
Arendusprojektid on toodud turule ja müüdud ostjatele turutingimustel. On selge, et uusarenduse korter näiteks Kalamajas on märksa kallim, kui sadakond aastat vana ja viimased pool sajandit investeeringute puuduses vaevelnud naaberhoone.
Kuidas see saakski teisiti olla? On selge, et uue ja keskmisest kallima korteri ostmist saab endale lubada keskmisest jõukam leibkond.
Nii on tõepoolest tekkinud hoonete piirkonnad, kus inimeste sotsiaalne erisus ei ole liiga suur.
Kas uusarendus on halb?
Mis oleks alternatiiv uute-kaasaegsete-kvaliteetsete elamispindade turule toomisele? Kas keegi tõepoolest arvab, et parem oleks, kui meil Kalamajja ja Koplisse ei oleks uusi kortereid pakkumisse toodud? Kas tõesti saab olla arvamusel, et pakkumise mitteloomine oleks parem alternatiiv? Kas keegi tõsimeelselt ütleks, et elamispindade kättesaadavusele on neil projektidel negatiivne mõju?
Vaadates suurt pilti on Kalamajja ja Koplisse, aga ka muudesse piirkondadesse trügivate uutel elamutel väga positiivne mõju. Uued arenduspiirkonnad linnas toovad uut elu, kvaliteeti ja kergitavad kogu asumi või isegi linnaosa väärtust. Kalamaja on kõige inetuma pardipoja staatusest sirgunud kõige kaunimaks luigeks.
Sellised piirkondlikud arengud motiveerivad olemasolevate elamispindade omanikke kõrvaldama eluasemeinvesteeringute defitsiiti ehk renoveerima ja remontima nende eluhooneid.
Järeldused
Segregatsioon on tont, kes kaob kui toas tuli põlema panna. Segregatsioon on tekkinud mikropiirkondadesse ehk eelnevalt tühjana seisnud või muu kasutusotstarbega (näiteks tootmine) aladele, kuhu on arendatud kortermajad.
Vaadates Tallinna mitte hoonete, kvartalite või üksikute asumite lõikes, on erineva kvaliteedi ja hinnaga elamispindade turg mitmekesine.
Uued elamispinnad oma arenduskuludel baseeruvast hinnastamisest tulenevalt on alati kallis ja paljude jaoks liiga kallis kaup.
Elamispindade kättesaadavuse parandamise eesmärki silmas pidades tuleb arendajatele andja võimalus uusi elamispindu arendada. See tekitab arendajate vahel konkurentsi. Konkurents hoiab hinnad optimaalsel ehk mõistlikul tasemel.
Tegemist on elamispindade kättesaadavuse temaatikat puudutava kommentaaride seeriaga. Varem ilmunud kommentaarid:
- Elamispindade kättesaadavusest (01). Kas elamispindade kättesaadavus on probleem?
- Elamispindade kättesaadavusest (02). Milles väljendub elamispindade kättesaadavuse probleem?
- Elamispindade kättesaadavusest (03). Kas kõik inimesed peavad saama kodu osta?
- Elamispindade kättesaadavusest (04). Miks kodu maksumus kolm aastapalka ei ole hea võrdlusbaas
- Elamispindade kättesaadavusest (05). Kuidas kujunevad elamispindade hinnad?
- Elamispindade kättesaadavusest (06). Kas arendajad või maaklerid soovivad kõrgeid hindu?
- Elamispindade kättesaadavusest (07). Miks ei saa elamispindu odavamalt pakkuda?
- Elamispindade kättesaadavusest (08). Miks munitsipaalarendus ei saa olla eraarendusest odavam?
- Elamispindade kättesaadavusest (09). Miks tuleb hoiduda korterite müügi- ja üürihindade reguleerimisest?
- Elamispindade kättesaadavusest (10). Kas madala sissetulekuga inimene ei võiks saada kaasaegse kvaliteediga elamispinda?
- Elamispindade kättesaadavusest (11). Miks elamispindade hinnad kasvavad?
