Arco Vara: Kinnisvara koroonapäeviku VI kanne

Arco VaraTänavu aprilli vältel tehti esialgsetel andmetel Eestis korteritega kokku 1052 ostu-müügitehingut, mida oli 47% vähem kui aastataguses aprillis ning 43% vähem kui veel 2020. aasta märtsis. Turuaktiivsuse langus on olnud mõnevõrra tugevam Tallinnas, kus võrreldes aastatagusega vähenes tehingute arv 50% võrra. Tallinnast väljaspool paiknevates piirkondades tehti samaaegselt 44% vähem tehinguid kui aasta tagasi samal perioodil.

Võrreldes aastataguse perioodiga ei saa veel hindade arvestatavast langusest rääkida, kuid võrreldes käesoleva aasta märtsiga on siiski juba nii mitmeski korterituru segmendis täheldada mõningast tehinguhindade alanemist. Võrreldes 2019. aasta aprilliga püsis tänavu aprillis Eesti korteriturul tervikuna mediaanhind 10% võrra kõrgemal ning Tallinnast väljaspool koguni 12% kõrgemal. Tallinnas tehtud tehingute lõikes kujunes mediaankeskmiseks hinnatasemeks 1802 €/m2, mida oli 10,5% rohkem kui aasta tagasi, kuid 0,2% vähem kui veel märtsis. Võrreldes veebruariga on Tallinnas hinnatase alanenud 2,6%, kuid sealjuures on Kesklinnas ja Põhja-Tallinnas tehtud tehingute osakaal samuti neljandiku võrra vähenenud.

Aprillis ja märtsis moodustasid kõikidest korteritehingutest Kesklinnas tehtud tehingud 18%, kuid veebruaris koguni 25%, mis omab Tallinna kui terviku hinnastatistikale arvestatavat mõju. Kui aprillis oleks võinud eeldada, et uute korterite osakaal hakkab varasemalt sõlmitud võlaõiguslike lepingute tõttu tehingutes kasvama, siis seni ei ole seda olnud veel arvestatavalt täheldada, sest uute korterite müük on püsinud ainuüksi marginaalselt kõrgem kui veel enne koroonaviiruse pandeemiat. Märtsi hinnastatistikat mõjutas Tallinnas ühtlasi asjaolu, et valdav enamus uutest korteritest müüdi magalapiirkondades, samaaegselt kui 2019. aasta kevadel müüdi laialdaselt uusi kortereid just Kesklinnas ja Põhja-Tallinnas. Teisisõnu, veebruarist aprillini on pelgalt muutunud tehtud tehingute struktuur, mistõttu ei peegelda senine hinnastatistika endiselt turu kui terviku otseseid arengusuundi.

Statistiliselt vaadatuna ei ole veel midagi justkui juhtunud, kuid halvenev situatsioon tööturul ja nõrgenev tarbijate kindlustunne survestab siiski hindu langema ning paneb kinnisvarade müüjad olukorda, kus tuleb leppida oluliselt pikema müügiperioodiga või langetada pakkumishinda. Kui vaadata hetkel pakkumishindade ja pakkumiste arvu muutusi märtsi ja aprilli vältel, siis ei saa paraku ostu-müügitehingute turul veel rääkida mingisugustest laiapõhjalistest muutustest. Tüüpkorterite turul siiski jätkus mõningane hinnalangus ka aprilli teises pooles, kogu kuu vältel alanesid valdavalt 1960ndatel ehitatud korterite hinnad märtsi tasemelt 3,6% ja valdavalt 1980ndatel ehitatud korterite hinnad 5,5% võrra.

Pakkumiste arv on Tallinnas hakanud aprilli lõpust ootuspäraselt kasvama. Eriolukorra lõppemine paneb inimesed aktiivsemalt taas tegutsema, mistõttu pakkumiste arvu kasv võib maikuu vältel kiireneda. Pakkumist puudutavate muutuste osas ei ole üürituruga analoogses tempos aset leidvaid muutusi siiski lähikuudel oodata, pakkumine reageerib muutunud turusituatsioonile ostu-müügitehingute turul suhteliselt aeglaselt. Osa varasid langeb pakkumisest välja, sest kolida soovivad isikud võivad otsustada jääda määramata ajaks püsima olemasolevale elamispinnale ning kuna uusi arendusi turule ei lisandu, ei näe me olulist survet pakkumise kiireks kasvamiseks ka arendajate poolt. Pakkumiste arvu suurenemist jääb lähitulevikus hoidma tarbijaskond, kellel on mingisugune otsene vajadus kinnisvara müüa, milleks võib olla nii kokku või lahku kolimine, pere suurenemine, mujale Eestisse kolimine, pärandi võõrandamine vmt, mis ei pruugi olla otseselt seotud majanduslike sündmustega.

Iseenesest on ostu-müügitehingute turul nii mõneski piirkonnas ja segmendis pakkumiste arvu suurenemine vägagi tervitatav, sest seni suhteliselt madalal püsinud pakkumiste arv ei võimaldanud suurel hulgal koduostjatel sobivat vara leida. Kui täna keegi soovib soetada näiteks 1-toalist korterit Piritale, siis tuleb leppida ainuüksi ühe pakkumisega, Vanalinnas ei leia näiteks mitte ühtegi 1-toalist korterit. Täna on avalikult pakkumisel Tallinnas ligi 4100 korterit, veel 2016. aastal oli sama näitaja 6500. Kui 2020. aasta lõpuks kasvab pakkumine ligi 20% võrra ehk üldistatult 5000 korteri juurde, siis ega midagi katastroofilist see kaasa ei too. Näiteks 2011. aastal oli avalikult pakkumisel ligi 7500 korterit, mis 2013. aastaks langes juba 5000 ühiku tasemele, mille järgselt ehitusaktiivsus kiirelt kasvama asus.

Mis siin salata, kinnisvarabüroodel oli oluliselt lihtsam äri ajada aastatel 2013 – 2016 kui aastatel 2017 – 2019, sest maakleritel oli väga lühikeste müügiperioodide ja väheste pakkumiste tõttu üsna keeruline varasid müüki saada, nüüd on aga olukord taas muutumas. Sarnaselt muudele sektoritele toob majanduskriis puhastuse ka kinnisvarabüroode ärisse, vähenema hakkab nii kinnisvara hindajate kui ka maaklerite arv, sest alanenud turuaktiivsuse tingimustes on olemasolevaid spetsialiste turul lihtsalt liiga palju. Vähenenud nõudlus kinnisvara hindamise järele on juba loomas deflatsioonilise keskkonna, kus teenustasud võrreldes varasemaga langevad. Professionaalse vahendusteenuse ehk maaklerteenuse osas võib aga täheldada vastupidist, sest pikemad müügiperioodid ja kasvav konkurents müüjate vahel toovad kõrgemad turunduskulud ning edukatel maakleritel saab olema müügis olevaid objekte oluliselt rohkem kui varasemalt, mis võimaldab küsida kõrgemat teenustasu.

Üüriturul on muutused aset leidnud kiiremini ning pakkumiste arvu kiire kasv viis ülepakkumiseni, mis viis üürihindade langemiseni ja vakantsi kasvuni. Üüriturul on viimase kahe nädala vältel pakkumiste arv püsinud seejärel üsna stabiilne, kuid on aprilli lõpus asunud taas kasvama. Kuigi siseturism eriolukorra meetmete kaotamise järgselt hoogustub ning suur osa hotelle jääb välisturistide ja äriklientide puudumise tõttu vähemalt osaliselt suletuks pikema aja vältel, ei ole see pealinnas varasemas mahus lühiajalise majutuse üüriteenuse taastumiseks kaugeltki piisav. Edukamalt tulevad suvise perioodi vältel Eestis tänavu toime lühiajalise majutuse üüri ettevõtjad väiksemates piirkondades, kus konkurents on väiksem ning kusagil lähiümbruses on midagi looduses nautida.

Aprilli viimane nädal ei toonud kinnisvaraturul esile mingisuguseid ootamatuid muutusi, negatiivses suunas kujunevad trendid jätkasid vaikses tempos võimendumist, mis on olnud ootuspärane ja mis jätkub veel pikema perioodi vältel. Teisalt, olukord ei ole sugugi niivõrd negatiivne nagu peavoolumeediast mulje võib jääda. Igasugused koroonaviirusega seotud uudised panevad juba ausalt öeldes muigama, propaganda laadne maik hakkab külge tulema nii mõnelegi uudisele ja tundub, et põhiline on külvata inimestes meeletut hirmu nii majanduslikel kui ka sotsiaalsetel teemadel. Iga negatiivne uudis süvendab paraku tarbija kindlustunde nõrgenemist, mis omakorda vähendab tarbimist, mis omakorda suurendab kaupade ja teenuste järgse nõudluse vähenemise tõttu tööpuudust, mis omakorda nõrgestab kindlustunnet ja süvendab majanduskriisi veelgi.

Eestis on jäänud koroonaviiruse levik alla igasuguse taseme võrreldes maailma suurimate viiruskolletega. Oleks tagumine aeg asuda vaatama asju veidi positiivsemas noodis. Uudised, kuidas keegi prognoosib, et küll muutub Eestis maskide kandmine tulevikus koroonaviiruse järgselt igapäevaseks nähtuseks ja küll kaubandus- ja teeninduspinnad on eluks ajaks jäädavalt muutumas… tulge mõistusele, ausalt. Eestis on tõenäoliselt tunduvalt suurem tõenäosus saada puukborrelioos või halvemal juhul entsefaliit. Eriolukord tõi looduses käimise hiljaaegsed rekordid, ma aga sugugi ei usu, et enamik neist inimestest entsefaliidi vastu vaktsineeritud oleksid või enne loodusesse minekut üleüldse selle peale mõelnud oleksid. Sarnaseid näiteid meid igapäevaselt ohustavatest asjaoludest on teisigi, kuid see ei pane meid oma igapäevaelu alatiseks kardinaalselt muutma, pikemas perspektiivis pigem ainuüksi alateadvuslikult teatud tegevusi harrastama või neist hoiduma, olgu selleks käte pesemine või siis midagi muud.

Me võime siin filosofeerida, kuidas viirus hakkab inimesi maale tagasi kolima ja mikrokorterid on nüüdseks ajalugu ja büroopinda ei ole enam kellelgi vaja, aga need väited ei vasta paraku laias laastus tõele. Jah, kusagil Aasias võivad 8 m2 suurused „korterid“ vähem popimaks muutuda, kuna puurides elades võib niisamagi igasugu haigusi külge saada, kuid tarbijaeelistused paneb siiski paika nende ostujõud, mitte nende südamesoovid. Teisisõnu, inimesed ei ela suurlinnades mikrokorterites, sest neile seal hirmsasti meeldiks, vaid pelgalt seetõttu, et nende sissetulek ei võimalda kvaliteetsemal ja suuremal elamispinnal elada. Vastulinnastumist ehk maale kolimist ei teki, sest tööturg on valdavalt linnades ja jääb linnadesse. Samamoodi ei ole tõenäoliselt loota Aasias nahkhiirte söömise lõppemist – miks?, lihast, toorpiimast, munast jmt võib saada salmonella, kuid kas me oleme seetõttu oma toidulauda muutnud või kas me üleüldse mõtleme selliste asjade peale neid toiduaineid süües?

Internetikaubandus sai koroonaviirusest tugeva tõuke globaalselt, mistõttu laopindade segmendis võib perspektiivis näha nõudluse ja investeeringute kasvu, kuid me olime selles suunas liikumas ka ilma koroonaviiruse pandeemiata. Büroopindade järgne nõudlus võib küll regionaalselt mõnes suurlinnas ajutiselt väheneda, sest kodust töötamine on suurele hulgale töötajatele mugavam ning tööandjal on võimalik rendipinna kulutusi vähendada, kuid arvestades globaalselt arengumaade majanduste edasist arengut ja sellest tulenevat pinnavajadust, jätkub siiski büroopindade turuletulek. Mitmetes suurlinnades näeme juba suuremate büroopindade üürilepingute osas pinnavajaduse vähendamise soovi, kuid see ei tulene enamikel juhtudel koroonaviirusest vaid ainuüksi majandusliku situatsiooni halvenemisest, mis on pinnavajadust vähendamas.

Teoorias on meil näiteks Eestis võimalik hakata tasulisi teatrietendusi ja kinolinastusi näitama ka kodust lahkumata mõne äpi või telekanali alusel. Kuid, inimene on siiski sotsiaalne – kaua sa seal kodus ikka jaksad olla, isegi eestlastel sai juba kuu ajaga kopp ette. Meil on 1-liikmelisi leibkondi ainuüksi Tallinnas kõikidest leibkondadest 40% jagu, toas püsimiseks peaks neil kõigil ikka eriline motivatsioon olema ja koroonaviirus seda valdava enamuse jaoks sugugi ei ole.

Arvestatavaks majanduslikuks ohuks jääb käesoleval aastal siiski asjaolu, et kas sügisel on immuunsüsteemi nõrgenedes oodata koroonaviiruse leviku teist lainet ning kas meid on sügisest kevadeni ees ootamas uus eriolukord või mitte. Kui sügisest kevadeni peaks aset leidma uus majanduse kunstlik seiskamine, siis sellisest koomast võtaks majanduse taastumine kordades kauem aega kui meie praegune olukord, mis on juba niigi väga halb. Ma pole küll epidemioloog või viroloog, aga olen enam kui kindel, et sügisesel perioodil näeme nii mõneski riigis viiruse teist laiapõhjalist lainet, kuid seejärgset majanduse seiskamist enam sarnasel kujul nii mõneski riigis ei tehta, sest varem või hiljem kaaluvad majanduslikud huvid üles tervishoiu huvid.

See, mida koroonaviiruse mõju on finantsturgudel seni teinud, on kokkuvõtlikult öeldes hämmastav. Börsigraafikuid vaadates jääb justkui mulje, et recession has been cancelled. Ühendriikide majanduslangus oli I kvartalis tunduvalt sügavam kui prognoositud ja tööpuudus kasvab rekordilises tempos, börsid teevad aga rõõmsalt uusi tippe ja rahatrükk käib hoogsamalt kui kunagi varem. Äkki seekord on teisiti? Perspektiivis ei saa sellised sündmused paraku lõppeda kuigi positiivselt, mistõttu koroonaviirus on kõige selle kõrval peatselt üsnagi tühine probleem. Meeletu globaalne võlakoormus ning võimalik Euroopa Liidu osaline disintegreerumine on lähiaastatel arvestatavad riskikolded, mille juures senisest võlakoormusest kardeti võimaliku majanduskriisi puhkemist enne koroonaviirust juba niigi. Me ei ole 2008. aasta kriisist endiselt taastunud, ligi kaksteist aastat tagasi loodud probleeme on monetaarpoliitiliste meetmetega lihtsalt edasi lükatud ja seda üritatakse uuesti teha ka sel korral, võimendades paralleelselt rahatrüki läbi tõenäoliselt nii väärtpaberite kui ka kinnisvarahindade globaalset kasvu. Püsige terved ja käituge ratsionaalselt nii majanduslikes kui ka sotsiaalsetes otsustes.

Kinnisvara koroonapäevik on Arco Vara kinnisvaraanalüütiku ja kutselise hindaja Mihkel Eliste jooksev ülevaade turu hetkeseisust. Analüüs ilmub kirjalikus vormis kord nädalas Arco Vara blogis ja otseülekandes Arco Vara Facebooki lehel igal reedel, kell 11.00.

Lisa kommentaar

Sinu e-postiaadressi ei avaldata. Nõutavad väljad on tähistatud *-ga

*

+ 23 = 30

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

%d bloggers like this:
Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!