Korterite hinnad Riias on jätkuvalt märkimisväärselt madalamad kui Tallinnas, andes ostjatele seega sarnase eelarvega rohkem või kvaliteetsemat elamispinda. Samas ei tohiks investor nähtavat hinnavahet iseenesliku investeerimisvõimalusena käsitleda, kuna lõpliku ja selge pildi loovad kohaliku turu dünaamika koosmõjus vara kvaliteediga.
Eesti kinnisvarainvestorite pilgud on kodumaal keskendunud peamiselt Tallinnale ja Tartule ning viimastel aastatel on lisandunud neile lõunamaiste Hispaania, Portugali ja ka Itaalia kinnisvaraturud. Kuid üha enam haaratakse võimalustest ka kodule lähemal, Riias, kuhu on suundumas ka Eesti arendajate pilgud.
Ehkki Läti elamukinnisvara hinnad on viimase viie aasta jooksul tõusnud ligikaudu 51%, on keskmine hinnatase endiselt märkimisväärselt madalam kui Eestis. Luminori partnersuhete juhi Elar Olliku sõnul võib see kombinatsioon muuta Riia atraktiivseks investoritele, kes soovivad investeeringuid geograafiliselt hajutada.
„Kinnisvara kohta Riias ei saa enam öelda läbivalt odav, kuid võrreldes Tallinnaga on seal endiselt võimalik leida kvaliteetseid objekte hinnatasemel, mis võimaldab investoritel sama raha eest rohkem saada,“ ütles Ollik.
Madalamad hinnad, kuid ka vähem aktiivne turg
Eriti paistab võrdluses Tallinnaga silma Riia uusarenduste turg, mistõttu on ka mitmed Eesti arendajad sisenenud suurema jõuga Riia turule ja seal oma tegevust laiendanud, nähes kohalikes projektides pikaajalist potentsiaali. Teisisõnu – võimalusi Riias ei otsi ainult erainvestorid, vaid ka professionaalsed turuosalised.
Hoolimata sellest, et Riias elab rohkem inimesi kui Tallinnas, on sealne korteriturg vähem aktiivne kui meil. 2026. aasta esimese seitsme kuu jooksul müüdi Riias 4636 korterit, sealhulgas 332 uusarendustes. Tallinnas olid vastavad näitajad 5039 ja 454. Need arvud viitavad sellele, et kuigi Riia võib pakkuda atraktiivseid sisenemishindu, on turu likviidsus üldiselt madalam kui Tallinnas.
Luminori Baltikumi eluasemelaenude juhi Kaspars Sausaisi sõnul ei tohiks madalamat tehinguaktiivsust sellegipoolest tõlgendada nõrga nõudlusena. „Kinnisvara ostja Riias on ajas üha teadlikumaks ja valivamaks muutunud. Asukoht, energiatõhusus ja hoone kvaliteet mängivad ostuotsustes järjest suuremat rolli ning nõudlus koondub hästi paiknevatesse projektidesse ja piirkondadesse,“ ütles Sausais.
Sama eelarve eest saab Riias rohkem
Ka kinnisvaraportaalide pakkumised illustreerivad kahe pealinna erinevusi. Näiteks 2015. aastal valminud heas korras kolmetoalise korteri võib Riias saada hinnaga 245 000 euroga ehk ligikaudu 2784 euroga ruutmeetri kohta. Skanste piirkonnas asuv uus kolmetoaline korter maksab 257 500 eurot, mis teeb ligikaudu 3370 eurot ruutmeetri kohta.
Tallinna Mäepealse piirkonnas, mis asub kesklinnast mõnevõrra kaugemal kui Riia Skanste, pakutakse paar aastat vanemat, kuid võrreldavat 2012. aastal valminud korterit hinnaga 269 000 eurot ehk umbes 3568 eurot ruutmeetri kohta. Läheduses asuva uue kolmetoalise korteri hinnaks on märgitud 277 190 eurot, mis tähendab ligikaudu 4529 eurot ruutmeetri kohta.
Seega saab ca 250 000 – 280 000 euro suuruse eelarvega ostja praegu Riias soetada suurema või uuema kodu, samal ajal märgatavalt vähem ruutmeetri eest makstes.
Riia turg pole homogeenne
Sellegipoolest ei tasu Olliku sõnul investoril teha otsuseid üksnes üldise hinnavõrdluse või Exceli tabeli põhjal. „Sarnaselt Tallinnale võivad linnaosade, hoonete ja üksikute arendusprojektide vahelised käärid olla väga suured. Seetõttu ei tohi ükski investeerimisotsus põhineda pelgalt keskmiste ruutmeetrihindade võrdlemisel,“ ütles ta.
Kaspars Sausais lisab omakorda, et Riia turul muutub üha olulisemaks kvaliteetsete uute ja uuemate arenduste ning vanema elamufondi vaheline lõhe. „Energiatõhusad uusarendused ja renoveeritud hooned on aina nõutumad. Vanemat elamufondi vaadates seevastu tuleb ostjal kindlasti väga hoolikalt hinnata eri faktoreid, alates hoone üldisest seisukorrast, haldaja või ühistu võimekust ning hinnates ka tulevasi renoveerimisvajadusi.“
Nii Riias kui Tallinnas on paneelmajade rajoonides suur hulk kortermaju, mis vajavad ulatuslikku renoveerimist ning see teeb just madalama sisenemislävendiga kinnisvara puhul hoone üldise seisukorra hindamise sama oluliseks korteri enda kvaliteedi hindamisega.
Kaspars Sausais märgib, et Riia nõukogudeaegsetest paneelmajadest on renoveeritud vaid umbes 4–6 protsenti, samas kui Tallinnas on see näitaja, sõltuvalt linnaosast, märkimisväärselt kõrgem. Näiteks Mustamäel, mis on Tallinna „mägedest“ koduostjatele üks atraktiivsemaid piirkondi, ulatub renoveeritud kortermajade osakaal kuni 40 protsendini.
Ainuüksi madalam hind ei ole parem investeering
Praegust hinnataset arvestades võib Riia pakkuda Eesti investoritele head võimalust oma portfelli hajutada ja osaleda Balti piirkonna kasvuloos. Kuid nagu igal – olgu kodu- või välismaisel – kinnisvaraturul, sõltub edu eelkõige põhjalikust ettevalmistusest.
„Enne investeerimisotsuse tegemist tuleb põhjalikult uurida kohalikke turutrende, üürituru eripärasid, maksukeskkonda ja konkreetse piirkonna arenguväljavaateid. Tallinna kinnisvara ostmise eelis on see, et pigem tuntakse nii turgu kui konteksti. Riia eelis võib aga seisneda selles, et osa võimalikust hinnakasvust on seal veel ees. Hästi valitud vara võib pakkuda väga atraktiivset tootlust, kuid pimesi kindlasti investeerima minna ei tohiks,“ rõhutas Ollik.
