Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara ostmine kohtutäiturilt

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kuidas toimub ehituse hinnapakkumise tegemine?

24.03.2012 Eno Pappel

Igaüks, kellel seisab eest mõni ehitustöö tegemine, tahab esimese asjana saada teada, kui palju see maksma läheb. Sageli aga unustatakse ära, et vähegi mahukama töö tellimisel tuleb esimese asjana kirja panna tööde täpsed kirjeldused või tellida projekt.

Tellija poolne tööde ettevalmistamise faas on aga sageli praktikas selline, et pannakse kuskile kuulutus või võetakse ehitajaga ühendust. Pole harvad juhused, kus ka keskmise suurusega tööde puhul antakse suulises vormis ehitajale teada, mida peaks tegema.

Selle jutu põhjal koostab ehitaja pakkumise, mis ei pruugi enam olla päris see, mida tellija soovib. Kuna väga detailselt hinnapakkumist lahti ei kirjutata siis tekibki olukord, et alles tööde käigus võib välja tulla, mida pakkumine sisaldab ja mida mitte.

Mida suurem ehitustöö seda olulisem on projekti olemasolu või võimalikult täpselt kirjeldatud lähteülesanne. Ainult niimoodi saab korralikku hinnapakkumist küsida.

Kuidas toimub ehitusfirma poolt hinnapakkumise tegemine?

Hinnapakkumise tegemiseks koostab ettevõte algul ehitustööde eelarve, kus arvutatakse võimalikult täpselt välja tööde tegelikud kulud. Eelarvele lisatakse lõpuks ettevõtte üldkulud ja kasum. Saadud lõppsumma on kokkuvõttes tellijale esitatav hinnapakkumise lõppsumma.

Hinnapakkumine kirjutatakse seejärel sageli ringi vastavalt sellele, kuidas tellija on soovinud pakkumist saada või jäetakse aluseks olemasoleva eelarve kuluread. Pakkumises esitatavad summad kirjutatakse ringi selliselt, et need sisaldavad ettevõtte muid kulusid ja kasumit. Pakkumine on enamasti veidi väiksema detailsusega kui eelarve.

See on koht, mis ettevõtte jaoks on sageli kõige raskem, näidata kliendile kuluridade kaupa maksumusi. Ei ole päris nii, et üldkulud ja kasum jagatakse võrdselt laiali kõigile ridadele. Need read, mida ettevõtte suudab odavamalt ehitada saavad sageli suurema katte ja selline ridade kaupa pakkumishinna kujundamine on parajalt suur töö.

Aeg-ajalt on ehitusfirmade poolt kuulda nurinat, et tellija nõuab pakkumist eelarve kujul. Ehitaja vaatenurgast tundub, et tellija tahab teada ettevõtte eelarve omahinda ja nii sekkub firma siseasjadesse.

Minu arvates ka detailselt küsitud pakkumist on võimalik esitada tellijale selliselt, et sealt pole võimalik omahinda välja lugeda. Pigem on probleem selles, et mida detailsem on pakkumine seda tülikam ja ajamahukam on ehitajal sellist tööd teha ja sellest ka mõningane pahameel.

Minu seisukoht on see, et detailne pakkumine toimib mõlema osapoole nii tellija kui ka ehitusfirma huvides. Mida täpsemalt on toodud välja pakkumises sisalduvad tööd seda parem. Mõlema poole riskid on sellega väiksemad.

Tellija ei pea siis mõistatama, millised tööd pakkumises sisalduvad ja ka ehitajal on kindlus, et nimekirjas toodud tööd sisalduvad pakkumises ning tööde maht on pakkumisega täpselt fikseeritud.

Mis muudab siis ikkagi eelarve ja pakkumise koostamise nii mahukaks?

Ehitustööde eelarvestamine sisaldab endas põhimõtteliselt 3 komponenti:

ehitusmaterjali hinda
mehhanismide hinda
töötasu maksumust

Sageli kasutatakse ka neljandat komponenti, mida nimetatakse alltöövõtuks. Tegemist on siis töödega, mida ettevõte ise sisse ostab ja mille osas ise teistelt firmadelt hinnapakkumisi küsib.

Enim võtab eelarve ja pakkumise tegemisel aega:

1) Mahuarvutused

Projekti ja jooniste läbitöötamine ning tööde mahtude arvutamine on ajamahukas ettevõtmine. See nõuab täpsust ja kogemust. Mida mahukam ja keerulisem projekt seda rohkem aega kulub ning ka arvutusvigade arv kasvab. Kuigi suuremates ehitusfirmades kasutatakse erinevaid tarkvaralisi lahendusi mahtude arvutamise lihtsustamiseks ja kiirendamiseks, on enamik ehitusfirmasid siiski klassikalise käsitsitöö kasutajad.

2) Tehnoloogia ja materjalide tundmine

Ehitustööde eelarvestamine nõuab tehnoloogia ja materjalide tundmist ning selle arvestamist hinna koostamisel. Näiteks mitu kruvi m2 kohta tuleb kipsplaadi kinnitamisel arvestada. Tõsi, on olemas järjest enam eelarvestusprogramme, mis sisaldavad kulunorme ning teevad seda tööd lihtsamaks, kuid inimese enda teadmised ja kogemused on määravad.

3) Alltöövõtjatelt hinnaküsimiste võtmine

Kuna Eestis praktiliselt enam pole firmasid, kes kõiki ehitustöid ise pakuksid, siis paratamatult tuleb osa töid sisse osta ning seetõttu on vajalik hinnaküsimiste korraldamine. Selleks tuleb kokku panna alusdokumendid ja koostada hinnaküsimise kirjad, kus oleks selged tööpiirid ja nõuded. Nii hinnaküsimiste saatmine kui ka hiljem saadud pakkumiste analüüs on sageli vägagi mahukas töö.

4) Pakkumistabeli koostamine

Ettevõtte poolt koostatav eelarve ümberkirjutamine tellija poolt etteantud tabelisse on sageli suur töö. Sest need kuluread, mille alusel ettevõte ise hinda arvutab ja kuidas tellija seda soovib, võivad olla täiesti erinevad. Seetõttu paljud ehitusfirmad esitavadki oma pakkumisi ainult enda kululiigituse alusel, et neil pole ressursse pakkumise ümberkirjutamiseks.

Kõige selle suure töö juures on ehitusfirma poolt vaadates tegemist harva tellimuseni viiva tööga. Praktikas on ehitaja käest hinnapakkumise küsimine tasuta ning ehitajale ei hüvitata tehtud tööd.

Ma usun, et teadmine, milline suur töö tuleb teha ära hinnapakkumise koostamisel, on vajalik igale tellijale. See teadmine aitab teha paremat koostööd. Teadlik tellija teeb paremat tööd projekti ja oma soovide kirjeldamisel ning seeläbi suudab ehitaja täpsemat hinda pakkuda.

Artikli autor on
Eno Pappel
Majaehitaja.ee

Kinnisvarakool & koolitus: Eluruumi üürimise praktikum: lepingu sõlmimine ja aktuaalsed probleemid

LVM Kinnisvara: 10 nõuannet, kuidas osta kinnisvara enampakkumistelt

23.03.2012 Tõnu Toompark

Tavapäraste kinnisvarapakkumiste kõrval on turul mitmeid pakkumisi kohtutäituritelt ja pankrotihalduritelt. Enampakkumisel müüdav vara on märkimisväärselt soodsam, samas asja müümisel täitemenetluses ei vastuta kohtutäitur ega võlgnik müüdud asja puuduste eest.

Põhjaliku ettevalmistuse ja ekspertide kaasamise korral võib õnnestuda teha suurepärane kinnisvaratehing.

Alljärgnevalt 10 nõuannet, kuidas osta kinnisvara enampakkumistelt:

Oma enampakkumistest ülevaadet – kuigi kõige mugavamalt saab ülevaate enampakkumistest portaalist varad.ee, tuleks läbi lugeda Ametlikud Teadaanded, sest see on ainuke kanal, kus ilmuvad kõik teated. Kahe eelmise kanali kõrval tasub lugeda ka Kuldset Börsi paberväljaannet, kus ilmub suur osa enampakkumise teadetest.
Küsi pangast eelotsus – kui plaanid ostu finantseerida laenuga, küsi pangast eelnev otsus. Nii tead, millised on võimalused ja dokumentide esitamise tähtajad, sest enampakkumisel ostes kohustud tasuma kogu ostuhinna või tagama ostuhinna tasumise kohustuse täitmise krediidiasutuse poolt 15 päeva jooksul parimaks pakkumiseks tunnistamise päevale järgnevast päevast arvates.
Telli eksperthinnang – enne lõpliku pakkumise tegemist telli kutseliselt hindajalt eksperthinnang, sest pakumishinnad ja ostuhinnad võivad erineda ka kuni 100%. Enampakkumise alghind ei tähenda automaatselt head kinnisvaratehingut.
Telli ehitusekspertiis – ekspetiisi tellimine küll maksab ja kellegi teise võidu puhul on see tarbetult tehtud kulutus, kuid meeles tuleb pidada seda, et ei võlgnik ega täitur vastuta asja puuduste eest. Vähetähtis ei ole ka asjaolu, et tõsiste puuduste ilmnemisel on võimalus enampakkumisel osalemisest sootuks loobuda.
Leia spetsialiseerunud kinnisvaramaakler – enampakkumisel müüdava vara puhul tuleb võrreldes tavapärase kinnisvaratehinguga teada mitmeid täiendavaid asjaolusid, nagu näiteks millised täiendavad rahalised kohustused lisanduvad alghinnale, kuidas toimub valduse loovutamine ja millised on uue omaniku õigused selles osas. Arvestada tuleb ka päraldistega seonduvat, ningtehingukulude ja riigilõivude osa. Spetsialiseerunud kinnisvaramaakler oskab teid ostjana nõustada nii nendes küsimustes, kui ka selles, kas tasuks tellida näiteks objekti ülevaatus.
Tutvu varaga isiklikult – paljud objektid on seisnud tühjana müügis juba aastaid, teistesse puudub kohtutäiturita juurdepääs. Nii võib tegelik olukord suuresti erineda fotodel nähtust. Ka võib selguda, et keset talve on välja lülitatud eleketer, vesi ja gaas.
Selgita välja, kui kaua on vara seisnud tühjana – tühjade korterite ja majade puhul on see kriitilise tähtsusega info, sest talvel külmunud vesi võib kevadel suuri kahjusi tekitada. Samuti ei mõju kütmata jätmine hästi hoone põhikonstruktsioonidele.
Tutvu ümbruskonnaga – kuigi tähelepanu tuleks koondada ostetavale varale, ei tohi tählepanu jätta ka keskkonda. Paljud objektid asuvad uuselamupiirkondades, kus sarnaselt pooleliolevate elamutega on pooleli ka taristute ehitus.
Oma ülevaadet kõikidest kohustustest – rahaliste kohustuste kõrval tuleb näiteks veel välja selgitada, kas hoone on ehitatud seaduslikult või kas sellele on olemas avalik juurdepääs. Teisel juhul tuleb näiteks kaldakaitse vööndisse ehitatud hoone lammutada.
Ole kannatlik – tihti on võlausaldajate nõuded suuremad vara tänasest väärtusest. Nii võib vastuse saamine hinnapakkumisele ootuspärase päeva-paari asemel võtta nädalaid, teisalt võib ka väga soodne väljapakutud alghind langeda.

Artikli allikas on LVM Kinnisvara blogi

Konverents “Kuhu liigub Eesti kinnisvaraturg?”

22.03.2012 Tõnu Toompark

EESTI KINNISVARAFIRMADE LIIDU KONVERENTS

KOOSTÖÖS NORDEA PANGAGA

„Kuhu liigub Eesti kinnisvaraturg?“

29. märtsil Tallinna Teletornis, Kloostrimetsa tee 58 A

9.00 Osavõtjate registreerimine, hommikukohv

9.30 – 9. 45 Konverentsi avab majandus– ja kommunikatsiooniministeeriumi kantsler Marika Priske

9. 45 – 10.30 Majanduskasv ning selle jätkusuutlikkus, mõju kinnisvarale

Tõnu Palm, Nordea Pank Eesti peaökonomist

10.30 – 11.15 Ülevaade planeeringutest Tallinnas

Arvo Rikkinen, Tallinna Linnaplaneerimise Ameti detailplaneeringute teenuse direktor

11.15 – 12.00 Mida oleksime pidanud kinnisvaraturust õppima langusperioodil ehk jälle hakkab peale

Hannes Kuhlbach, TÜ avatud ülikooli lektor, MRICS

12.00 -13.00 LÕUNA

13.00 – 13.45 Otsuste vastuvõtmise mütoloogiast

Raul Rebane, kommunikatsiooni konsultant

13.45 – 14.30 Aktuaalne olukord Soome, Põhjamaade ja Euroopa eluaseme turgudel. Soome kinnisvaravahendajad oma internetiportaali arendamisest

Jukka Malila, Soome Kinnisvaravahendajate Keskliidu tegevdirektor

14.30 – 15.30 Diskussioonipaneel: Kinnisvaraarendus investori pilgu läbi

Moderaator – Margus Tinno, Colliers International Advisors OÜ partner, investeeringute ja hindamise juht, MRICS

Osavõtjad: Viljar Arakas – EfTEN Capital AS tegevjuht, Marko Kull – Capital Mill OÜ Partner , Martin Otsa – East Capital Real Estate juhatuse liige, Marek Õunamägi – Colonna Kinnisvara OÜ juhatuse liige

15.30 – 16.30 Konverentsi lõpetamine kinnisvara panoraamvaatega 170 m kõrguselt

Konverentsi moderaatorid on EKFL tegevdirek tor Tõnis Rüütel ja juhatuse esimees Peep Sooman.

Info ja eelregistreerimine hiljemalt 26 . märtsiks telefonil 641 1516 või ekfl@ekfl.ee.

Konverentsi tasu 145 €, EKFL liikmesfirma töötajale 105 € (ei lisandu käibemaks).

Kinnisvarakool: Kohaliku omavalitsuse õigused

Poole aastaga on üüripakkumisi lisandunud 5%

21.03.2012 Tõnu Toompark

Eesti elamispindade pakkumishindade indikaator KV.EE indeks jätkab horisontaalset liikumist näidates 62,2 punkti taset. Aastane indeksi muutus jääb alla ühe protsendi.

Huvitavamaid liikumisi ei näita elamispindade pakkumiste arv. Seegi püsib samal tasemel, kus aasta tagasi. Nii on tänase seisuga portaalis KV.EE 20 200 elamispindade pakkumist keskmise hinnaga 820 €/m².

Eeldades, et mitmel pool majanduses, sh kinnisvaraturul tuleb 2012. aasta analoogne eelmisele aastale, võib arvata, et ega elamispindade pakkumiste arv ega hind selgi aastal oluliselt ei muutu.

Siiski prognoosiks aastases perspektiivis elamispindade pakkumishinnale languse pigem mõningast tõusu. Seda ainuüksi visuaalse vaatluse tulemusena – vägisi tundub, et ostja poole pealt vaadatuna mõistliku soodsa hinnaga pakkumisi jääb turul järjest vähemaks.

Elamispindade, sh peamiselt korterite ostu-müügiturust pisut erinevalt käitub korterite üüriturg. Korterite üüriturg elas eelmisel aastal üle väikese mulli, mis oli tingitud nii üürihooaja algusest, kui kinnisvaraturu osas valitsevast ebakindlusest.

Kiire üürikorterite turult kadumine on tänaseks pöörduma hakanud. Täna on Tallinna üüriturul juba 5% rohkem üüripakkumisi, kui pool aastat tagasi, mis üürimull alguse sai.

Kuigi üüripakkumisi on nüüd juba paar kuud portaalidesse lisandunud, siis vaatamata sellele püsivad üürihinnad endiselt tasemel, kuhu need mulluseks oktoobriks-novembriks tõusid ning siin erilist languseruumi hetkel ei paista.

Vaata lähemalt, mis toimub kinnisvaraturul portaalist KV.EE.

	Korterite üüripakkumiste arv ja selle muutus
	08/2011	02/2012	Muutus, %
Haabersti	133	120	-10%
Kesklinn	798	766	-4%
Kristiine	102	136	33%
Lasnamäe	257	380	48%
Mustamäe	224	228	2%
Nõmme	83	107	29%
Pirita	42	57	36%
Põhja-Tallinn	228	170	-25%
Vanalinn	96	98	2%
Tallinn	2 002	2 099	5%

Narva	19	29	53%
Pärnu	375	228	-39%
Tartu	1 330	574	-57%

Eesti	3 936	3 181	-19%

KV.EE indeks

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Viimased päevad, viimased kohad

20.03.2012 Tõnu Toompark

Veel on viimased päevad registreeruda kinnisvara täiendkoolituse viimastele vabadele kohtadele. Kinnisvaraspetsialistidele ja -maakleritele suunatud kinnisvara täiendkoolitus alustab juba sel neljapäeval 22/03/2012.

Kinnisvara täiendkoolitus keskendub kinnisvaravaldkonna majanduslikule aspektile. Juttu tuleb veel kindlustusest, maaklerlusest ja ehituse-planeeringute valdkonnast.

Kõige olulisem osa kursusest keskendub juriidilistele küsimustele. See on valdkond, milles maakleritelt ja kinnisvaraspetsialistidelt eeldatakse sageli kõige kõrgemat kompetentsi.

Kõik koolituse lektorid on pika kogemusega spetsialistid. Seeläbi saab koolitus olema praktilise suunitlusega.

Registreeru kiiresti, sest see on viimane võimalus saada osa selle kevade kinnisvara täiendkoolitusest!

Lähem info ja registreerumine

Koolitus toimub 4 päeval 22.-30.03.2011. a. Tallinnas.
Koolituse kogupikkus on 28 akadeemilist tundi.
Huvilistel on võimalik koolitusel osaleda ka üksikute päevade ja/või üksikute loengute haaval.
Kinnisvara täiendkoolitusele kohta leiab lähema info koolituse kodulehelt:
- https://www.kinnisvarakool.ee/koolitused/kinnisvara-taiendkoolitus
Koolitusele registreerumine toimub eelviidatud lehel ja/või alltoodud kontaktide kaudu.

Kontakt

Andree Raid
Kinnisvarakool OÜ
+372 502 3300
andree@raid.ee
www.kinnisvarakool.ee

Tõnu Toompark
Kinnisvarakool OÜ
+372 525 9703
tonu@adaur.ee
www.kinnisvarakool.ee

Kinnisvarakool: Kasutusluba ja selle taotlemine

Statistika: mitteeluruumide kasutuslubade arv kuivab kokku

20.03.2012 Tõnu Toompark

2011. a. IV kvartalis sai Eestis statistikaameti andmetel kasutusloa 240 mitteeluruumi kogupindalaga 98 000 m2. Aastaga vähenesid need numbrid ligi viiendiku võrra.

Aastaga sai kasutusloa 720 mitteeluruumi kogupindalaga 326 000 m2. See on kaks korda vähem kui näiteks 2006. a. , mil kasutuslubade väljastamine oli viimase kümne aasta kõrgeimal tasemel.

Kasutusloa saanud mitteeluhoonete arv (vasak telg) ja kasulik pind, m2 (parem telg)

Ehitusloa ja kasutusloa saanud mitteeluhoonete arv

Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) juhatuse liige.

Kinnisvarakool & koolitus: planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku muudtaused

Pelgulinnas tehakse 60 korteritehingut kvartalis

19.03.2012 Tõnu Toompark

Pelgulinn on asukohalt, hoonestuselt ja kinnisvaraturu seisukohast väga analoogne Kalamajale. Asukoht kesklinna kõrval, atraktiivne miljööväärtuslik keskkond ja kõrghaljastus on nende Tallinna asumite ühised jooned.

Pelgulinn on teatavas mõttes kinnisvaraturu avastamata oaas, kus asuvad samad väärtused, mille eest mujal linna piirkondades juba vägagi kõrgelt hinnatakse.

Põhja-Tallinna linnaosas tehti 2011. a. viimases kvartalis 301 korteritehingut. Neist tehingutest veerand langes Pelgulinna asumile. Pelgulinn on olnud ajast aega küllaltki aktiivse turuga piirkond, kus tehinguid tehakse üpris tarmukalt.

Vaadates viimase kahe aasta andmeid tehakse Pelgulinnas ühes kvartalis keskmiselt 60 korteritehingut. Kõrget tehingute arvu on näidanud 2012. a. esimene kvartal, kus juba märtsi keskpaiga seisuga on Pelgulinnas tehtud 99 korteritehingut. Eelnev võimaldab väita, et turg toimib korralikult.

Korterite tehinguhinnad on liikunud Pelgulinnas üsna ühesuunaliselt. Peale kinnisvarakriisi järel toimunud kõikset hinnalangust on alates 2009. a. teisest poolest hinnad jõudsalt tõususuunas astunud. Kõige kõrgemad 2012. a. I kvartali tehinguhinnad on küündinud Pelgulinnas suurusjärku 2000-2500 €/m².

Enamus uutest arendusprojektidest Pelgulinnas on eelmise sajandi esimesest poolest pärit eluhoonete renoveerimisprojektid. Märkimisväärse täiesti uue ja kaasaegse hoonena võib märkida Heina 17 korterelamut, kus ajastu märgina on olulist tähelepanu pööratud energiasäästule.

Heina 17 maja müügitempo on püsivalt paar korterit kuus. Korterite hinnatase on seal ligikaudu 1400 €/m², mis on piirkonna keskmine hinnatase.

Täna tuleb kinnisvaraarendajatel leppida tõdemusega, et kõrge ehitushinna tõttu ei ole võimalik uusi kortereid turule alla 1800 €/m² hinnataseme tuua. See jääb koduotsijatele kalliks ning seetõttu võib arvata, et ei Pelgulinna ega mujale piirkonda uusi kortermaju lähiajal liiga agaralt kerkima ei hakka.

Kokkuvõttena võib öelda, et Pelgulinna ja Kalamaja korterituru vahel võib tõmmata väga tugevaid paralleele. Miljööväärtulike elupiirkondade kasvav populaarsus lubab arvata, et Pelgulinna korteriturule võiks lähimate aastate perspektiivis tekkida tugev ostjaskonna huvi.

Swedbank: Balti eluaseme taskukohasuse indeks

19.03.2012 Tõnu Toompark

Ilmunud on Swedbank’i koostatud Balti eluaseme taskukohasuse indeksi kokkuvõte.

Selle aasta neljandas kvartalis paranes eluaseme taskukohasus kõige enam Tallinnas. Balti eluaseme taskukohasuse indeks (BETI) – mille aluseks on võetud leibkond, kelle sissetulek on võrdne 1,5 keskmise netopalgaga ja kes soovib osta 55 m²-suurust korterit – tõusis Tallinnas kolmanda kvartali 144,2-lt 154,3-le neljandas kvartalis. BETI väärtus suurenes ka Riias, kuid mõnevõrra vähem – 141,5-lt 145,6-le. Eluaseme taskukohasus Vilniuses neljandas kvartalis aga langes – 101,7-ni.
Need BETI väärtused näitavad, et meie leibkonna netopalk oli Tallinnas 54,3%, Riias 45,6% ja Vilniuses 1,7% kõrgem palgatasemest, mida on vaja, et eluase muutuks taskukohaseks; seda juhul, kui meie tingimus, mille järgi kodulaenu maksed moodustavad 30% leibkonna netopalgast, on täidetud.
Tallinna BETI väärtuse suure tõusu peamiseks põhjuseks on kasvanud palgad. Lisaks avaldasid indeksi tõusule mõju ka langenud intressimäärad (9 protsendipunkti võrra). Korterihinnad kasvasid kvartaliga vaid 0,2% ega mõjutanud indeksi väärtust oluliselt.
Riia BETI väärtuse tõusule avaldasid mõju kõik kolm indeksi komponenti: netopalk kasvas 1,6%, samas kui korterihinnad langesid 1% ja intressimäärad langesid 2 protsendipunkti võrra.
Vilniuse BETI väärtus kahanes teist kvartalit järjest. Neljanda kvartali langus oli peamiselt tingitud märkimisväärsest korterihindade tõusust (kvartaliga 4,9%). Samas avaldasid väikest positiivset mõju indeksi väärtusele nii intressimäärade langus (2 protsendipunkti võrra) kui ka palgatõus (2,9%).
Aeg, mida leibkond vajab kodulaenu sissemakse kogumiseks, vähenes võrreldes kolmanda kvartaliga nii Riias kui ka Tallinnas, ulatudes mõlemas pealinnas 25 kuuni. Vilniuses see ajaperiood aga veidi suurenes – 37 kuuni.
BETI väärtus on 100 sel juhul, kui leibkond maksab 30% oma netopalgast kodulaenu tagasimakseteks. Kui indeksi väärtus on suurem kui 100, on leibkonna jaoks eluase taskukohane. Mida kõrgem on indeksi väärtus, seda taskukohasem eluase neile on.

Tutvu Balti eluaseme taskukohasuse indeksi kokkuvõttega lähemalt.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara varjatud puudused – kuidas esitada nõudeid ja kasutada müügigarantiid

Toinen koti Virosta

17.03.2012 Tõnu Toompark

Ulkomaalaisten osuus Viron kiinteistökaupoissa on melko pieni, noin prosentin luokkaa.

The Baltic Guiden haastattelemien kiinteistöasiantuntijoiden muukan suomalaiset ovat ulkomaalaisten joukossa monilla alueilla enemmistönä. Ja aivan kuin matkailussakin, seuraavana kansalaisuutena seuraavat venäläiset.

Uus Maan toimitusjohtaja Mika Sucksdorff sanoo, että „suomalaiset ostavat Virosta pääasiallisesti investointikohteita.” Hänen sanojaan tukee toinen suomalainen, 1Parterin Christian Ayrer, jonka mukaan „tänä talvena ovat suomalaiset olleet keskimääräistä aktiivisempia, investoiden keskustan asuntoihin.”

Yhä useampi myy kalliimman asunnon Suomessa ja käyttää saamansa rahat virolaisasuntoon sekä eläkepäiviensä turvaksi.

Tallinnassa myytyjen asuntojen keskineliömetrihinta on jäänyt nyt reiluun 1000 euroon. Sucksdorffin mukaan keskustan keskineliöhinta kasvoi vuodessa 12,5 prosenttia.

Tammikuussa, joka on vuoden hiljaisinta aikaa, on ollut kovaa nousua edellisvuoteen verrattuna. Nousu on peräti 40 prosenttia vuoden 2011 tammikuuhun verrattuna.

Länsi-Virossa toimivan LVM Kinnisvaran Ingmar Saksing kertoi The Baltic Guidelle, että aikaisemmin suomalaisten keskuudessa vain kesäaikoina käytettävien asuntojen rinnalle ovat tulleet ympärivuotiseen käyttöön hankitut talot ja asunnot. Monet ovat Saksingin mukaan myös tehneet Pärnussa pitkiä, jopa kolmen vuoden vuokrasopimuksia kalustetuista asunnoista 200-300 euron kuukausivuokrilla. „Uutena trendinä ovat Pärnuun ja Kuressaareen kesäsuomalaisten rinnalle tulleet henkilöt ja perheet, jotka työskentelevät ja asuvat täällä vuoden ympäri.” Saksing kertoo, että suomalaiset ovat yhä useammin myös myyjän roolissa.

The Baltic Guide maaliskuu 2012, teksti Mikko Savikko, kuva Andrei Chertkov

Artikli allikas on LVM Kinnisvara blogi

Kinnisvarakool & koolitus: Varjatud puudused – kinnisvaramaakleri ja müüja vastutus kinnisvaratehingutes

Soomlased üritavad Tallinnas tabada Helsingi 90nendate kinnisvarabuumi

16.03.2012 Tõnu Toompark

1Partner Kinnisvara soomlasest konsultandi Christian Ayreri sõnul on tal järjekorras kümneid investoreid, kes otsivad Tallinnasse kortereid eesmärgiga teenida Helsingi üheksakümnendatega sarnasest tõusust.

Christian Ayreri kinnitusel on praegu palju neid, kes kõige soodsamal ajal, kuni 2000nda aastani Helsingis ostmisega hiljaks jäid ning loodavad praegu Tallinnas sarnast trendi tabada.

Ayreri sõnul peetakse Tallinna võrdlemisi turvaliseks investeeringuks, eriti näiteks võrreldes alternatiivsete riikidega nagu ebastabiilne Venemaa. “Rootsi turg soomlasi ei huvita, sest see pole piisavalt likviidne. Mõni Lõuna-Euroopa riik või ka Läti on juba liiga kauged, sest kinnisvara omamine eeldab omanikult ikka vahepeal üht-teist kohapealset asjaajamist,” ütles Ayrer.

1Partner Kinnisvara Soome klientide konsultandi sõnul on huvilisi kaht sorti – keskealine jõukas inimene, kes otsib endale teist kodu ning need, kes näevad ostu puhtalt investeeringuna. “Esimesed vaatavad suuremaid kortereid ning oma maitse järgi, investor otsib pigem mitut väiksemat, mida on kerge välja üürida,” ütles Ayrer.

“Neil, kes otsivad endale, on raha pea alati kohe olemas, investorid võtavad tavaliselt laenu, mille maksetest pool loodetakse katta üüritulust ning siis müüa vara kümne aasta pärast edasi,” ütles Ayrer.

Christian Ayreri kinnitusel eelistavad soomlased suhelda ostmisel oma kaasmaalasega, mis tekitab neis rohkem usaldust. “Peale notaritoiminguid ollakse juba positiivselt üllatunud, et kõik nii sujuvalt ja täpselt toimib.”

1Partner Kinnisvara nimekirjas on ootel üle 20 Soome era- ja ärikliendi, kes soovivad endale või investeerimiseks osta Tallinna kesklinna kokku sada korterit.

Colliers: Kinnisvaraturu ülevaade – Eesti, Läti, Leedu

16.03.2012 Tõnu Toompark

Ilmunud on Colliersi kinnisvaraturuülevaated Eesti, Läti ja Leedu kohta.

Ülevaate peamine esiletõste on tõdemus, et ärikinnisvara turud Baltikumi riikides näitasid 2011. aasta jooksul selgeid taastumise ja stabiilsuse märke – vakantsused alanesid, renditasemed kergelt tõusid ja ka arendustegevus näitas elavnemise märke.

Samas on vaade 2012. aastaks ettevaatlik ning mõistlik, arvestades meie turgude välise keskkonna teatavat halvenemist.

Ülevaade sisaldab lisaks ka advokaadibüroo Sorainen poolt koostatud maksu- ja juriidika ülevaadet iga Balti riigi kohta.

Vaata lähemalt:

Lembit Tampere: EKA hoone saab teha ka ilma Archimedese ja kulkata

16.03.2012 Tõnu Toompark

EKA vajadus uue maja järele on ilmselge, ent tagasi ühte majja kolimine ei pea ilmtingimata tähendama selle maja omamist.

Kunstiakadeemia uue hoone saatus paneb linlast vaid kurvastama. Pikale veninud detailplaneeringu protsess on viinud Sihtasutus Archimedese rahalise toetuse ning kutsunud esile palju toekaid väljaütlemisi nii Haridus- ja Teadusministeeriumilt kui ka teistelt huvitatud osapooltelt.

Kõrvaltvaatajale on ennekõike kõlama jäänud suur kogus etteheiteid tehtule ja tegematajätmistele.

Seda, kas Eesti Kunstiakadeemial ikka on uut maja tarvis, ei ole mõtet kahtluse alla seadagi. Ent seda enam on viimased artiklid, mis viitavad auditile ja sellele, kuidas EKAt ähvardab lähiaastail püsiv maksejõuetus, risti vastu nii avalikkuse kui ka EKA enda huvidele.

Kuna tegutsen kinnisvaraarenduses, on minu kokkupuude arhitektuuriga isiklik ja vahetu ning kodumaise arhitektuuri edenemine ja arenemine ei ole ei mulle ega ka ettevõttele ükskõik. Kuna oleme aastaid olnud EKA toetajate seas, paneme korra semestris välja stipendiumi arhitektuuris või arhitektuuri ajaloos väljapaistvaid tulemusi saavutanud üliõpilasele. Nii oleme proovinud vaatamata raskele ajale anda enda väikest, ent käegakatsutavat panust valdkonna arengusse.

EKAt on vaja

Olen veendunud, et kunstiakadeemiat on kindlasti vaja, sest see on ainus kõrgema hariduse kants, mis on täielikult pühendunud kunstide arendamisele ning meie kultuuriloo otsesele edendamisele. Kuna EKA vajalikkuses ei tohiks kahtlust olla, jõuamegi praktilisemate probleemideni: kuidas ja kus seda õpetust peaks jagama?

Kuna mul puudub vajalik kvalifikatsioon, et võtta sõna EKA sisulise tegevuse osas ning kuna ma pean Signe Kivi ja tema juhitavat kollektiivi äärmiselt võimekaks, siis selle koha pealt vaikin. Küll aga võtan julguse arvata, kus seda õpetust jagada võiks – ikka eraldi majas, kus kõikide alade tudengid ja õppejõud koos on!

Miks on oluline see, et kõik erialad paikneksid samas majas? Koos asumisest tõusetuvad mitmed äärmiselt praktilised hüved – nii on lihtsam teha koostööd erinevate alade vahel, organisatsiooni saab juhtida operatiivsemalt ja paraneb logistika. Eraldi hoonete peale jaotatuna on äärmiselt keeruline nii üliõpilastel kui ka õppejõududel kujutada ennast ühe organisatsiooni osadena ning ühishingamine ja sellest tulenev sünergia jääb ilmselt sündimata.

Avaliku ja erasektori koostöö

Vajadus uue maja järele on seega ilmselge. Ent ühes majas olemine ei pea ilmtingimata tähendama selle maja omamist. EKA eesmärk on siiski jagada õpetust ja teha teadust, mitte omada kinnisvara. Kuna maja ei pea vältimatult EKA oma olema, siis on mõistlik välja kuulutada üks erasektorile suunatud konkurss, mis vastavalt nõuetele või suisa olemasolevale arhitektuurikonkursile tuginedes pakuks välja lahenduse piisavalt pika üürilepingu näol. Töö saab tehtud ja maja loodud ning selleks ei ole vaja leida kolossaalseid eraldisi ainult riigieelarvest.

Viimase kahe aastaga oleme rajanud kaks lasteaeda, mis on avalikku funktsiooni kandvad hooned. Veel mõni aasta tagasi tundus kõigile, et lasteaed on ju midagi, mis on vältimatult riigiga seotud, kuid see ei pea alati nii olema.

Sama paralleeli toon ka nüüd. EKA maja ei pea olema EKA oma. Teeme ühe asjaliku konkursi ja 25 aasta pikkuse üürilepingu vastu tuleb sinna pakkujaid terve hulk.

Public-private partnership ehk avaliku ja erasektori koostöö on kindlasti asine alternatiiv, mida viimasel viiel aastal Eestiski üha enam viljeletud. Nii on tänaseks renoveeritud hulgaliselt Tallinna koole ja lasteaedu – miks ei võiks EKA hoone ehitamine võiks olla järgmine?

Lembit Tampere
Arco Vara AS juhatuse liige

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaramaakleri persoonibränd ja digitaalne turundus

Haapsalu majad on populaarsed noorte perede seas

15.03.2012 Tõnu Toompark

Vaatamata talvisele ajale on Haapsalu eramuturg suhteliselt elav. Kui tihti arvatakse, et sarnaselt paljudele müüdud korteritele ostetakse ka linnalähedasi maju peamiselt suvitamiseks, siis nii see tegelikult ei ole. Haapsalu ümbrusse ostavad maja kohalikud inimesed.

Läänemaa eramuturu võib tinglikult jagada kolmeks. Haapsalu äärelinna ja kuni viie-kilomeetrisse raadiusse ostavad heas seisus või vähest kõpitsemist vajavaid eramuid noored, enamasti juba väikeste lastega pered kogu maakonnast.

Eakamad inimesed on enam huvitatud majadest ja taludest, mis asuvad Haapsalust mõnekümne kilomeetri kaugusel. Kuna neile meeldib maja ümber erinevaid töid teha, ostetakse ka remontivajavaid maju, et neid siis ise oma maitse järgi korda teha. Oma Haapsalus asuvad korterid jäetakse tihti aga täiskasvanud lastele.

Kolmanda grupi moodustavad aga inimesed, kes ostavad suvekodusid. Neid on nii teistest Eesti piirkondadest kui ka välismaalt, enamasti Soomest ja Rootsist. Eelistatuimad piirkonnad on Noarootsi ja Matsalu poolsaared ning Vormsi saar.

Kui rääkida hindadest, siis nii Haapsalus kui ka lähiümbruses on maju müügis väga erinevate pakkumishindadega, mis tähendab, et täpset hinnaskaalat on raske määrata, sest sarnase seisukorra ja üldpinnaga elamute hinnatase varieerub ja seetõttu ei pruugi vanemal ja uuel eramul olla suurt hinnavahet.

Nii Haapsalus kui ka kogu Läänemaal on enim müügis remontivajavad maju, hinnaklassis ca 60 000 eurot. Samas on viimase poolaasta jooksul pakkumishinnad tasapisi langenud. Ka sarnaste pakkumiste hinnaerinevus on vähenenud.

Tiiu Treimann
Uus Maa Haapsalu büroo maakler

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

Haaberstis saavad inimesed endile lubada paremat korterit enamjaolt üürides

15.03.2012 Tõnu Toompark

Kui me vaatame ajas tagasi, aasta 2011 kevadesse, siis Haabersti linnaosas oli imeväike müügihindade tõus, kuid see asendus sügisel 2011. a hinnalangusega – soodne oli osta ja vähem soodne, kahjulik müüa.

Alanud 2012. aasta alguses on jätkuvalt soodne aeg kinnisvara ostmiseks. Hetke kinnisvaraturg võimaldab osta hea hinnaga korteri või need, kes osta ei jaksa, saavad omale parema kodu valida korterit üürides. Paljud inimesed, kes ostsid korteri kallil ajal, ei saa oma kinnisvara soovitud kõrge hinnaga müüa ja neil on hetkel kasulikum korter välja üürida.

Korteri müügihind oleneb korterelamu ja korteri seisukorrast, aknast avanevast vaatest ja korterelamu asukohast ning muudest plussidest ja miinustest. Allpool tabelis on ära toodud 1- kuni 4-toaliste korterite müügihinnad vanades ja uutes korterelamutes.

	Remontimata €	Renoveeritud/ Remonditud €	Uued korterid €
1-toaline	20 000 – 24 000	25 000 – 32 000	40 000 – 45 000
2-toaline	29 000 – 35 000	33 000 – 43 000	57 000 – 65 000
3-toaline	43 000 – 48 000	45 000 – 57 000	85 000 – 133 000
4-toaline	49 000 – 52 000	55 000 – 68 000	90 000 – 160 000

Haabersti ostja teab, mida tahab osta, tal on enamasti kodutöö tehtud – välja vaadatud endale meelepärased kinnisvarapakkumised ja samuti teab ta turuväärtust. Julge ostja võtab ette ka üle võlli hindadega korteripakkumised ning proovib õnne, kas saab hinda alla kangutada. Haabersti ostjale on ka meelepärased korruselamud, mis enamjaolt asuvad Väike-Õismäe siseringil ja on vaheldumisi pikitud kohalike kauplustega. Samuti on tema jaoks tähtis vaade, mis aknast paistab, mistõttu ka väga armetus seisukorras, kuid supervaatega korter läheb kaubaks natuke kõrgema hinnaga kui sellises seisus korter tavapäraselt.

Suur tähtsus on kortermajade haldus ja remondifondi summadel – mida suurem summa, seda ettevaatlikumaks, kaaluvamaks muutub ostja, mõeldes, millega ta end seob, kui ostab sellise korteri.

Väga oluline on praegusel ajal ka see, kas kortermajade küttesüsteemid on uuendatud, välja vahetatud ja renoveeritud – kuna soojaenergia on mõõdetav, siis mida vähem kütte eest maksta, seda parem.

Ostja hindab võimalikult suure renoveerimise läbi teinud (küttesüsteem, fassaad, maja otsaseinad jne) kortermaja ja kõige selle juures võimalikult sümboolset remondifondi summat kommunaalkulude arvel. Oluline tähtsus on ka kortermaja asukohal, seega alati ei pruugi heas korras, kuid halva asukohaga kortermaja ostjale huvi pakkuda.

Kui me vaatame Haabersti uusasumites müüdavaid kortereid, siis seal toimuvad ostu-müügitehingud vaid õige, sobiva turuväärtusliku hinna puhul, kõik ülehinnatud korterid seisavad pikalt müügis.

Kallimate ja mitte paneelmajade korterite müügiprotsess on samavõrdne kui maja müümine, sest müüja soovib saada kõrgemat hinda kui reaalsed, toimuvad tehingud lubavad. Eriti raske on neil kinnisvaraomanikel, kes soovivad müüa buumi ajal kallilt ostetud kinnisvara, sest müügist saadav raha ei kata olemasolevat pangalaenu. Seega on praegusel ajahetkel parim korter välja üürida, kui korterit müües soovitud hinda ei saa. Samas on ka palju üürihuvilisi, sest pangad ei anna enam kergelt kodulaenu – iga väiksemgi häire inimese makseajaloos on miinus tema pangalaenu taotlemisel.

Hetkel ongi suurem rõhk kandunud korterite üürimisele, sest osad inimesed saavad üürides lubada omale parema ja kvaliteetsema kodu, kui nad saaksid seda teha pangalaenuga kodu ostes, sest keskmine Eesti noor pere saab omale võimaldada end kinni laenamata vaid remontivajava korteri.

Kadri Kuning
Uus Maa Kinnisvarabüroo maakler

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaramaakleri täiendkoolitus

Ober-Haus: hinnaindeks 02/2012

14.03.2012 Rain Rätt

Võrreldes käesoleva aasta jaanuariga tõusis veebruaris keskmine korteri ruutmeetri hind Tallinnas 2% 1060-le eurole. Eelmise aasta sama ajaga võrreldes on keskmine ruutmeetri hind kasvanud 13,7%.

Linnaositi olid liikumised erisuunalised, Kesklinnas tõusis keskmine ruutmeetri hind 9%, samas suuremates äärelinna piirkondades Mustamäel ja Lasnamäel langes 6%. Viimase poole aasta jooksul on müügipakkumiste arv vähenenud kokku 10%, kuid uute korterite pakkumine on kasvutrendis. Ostjad on rohkem huvitatud Kesklinna piirkonnas paiknevatest väiksematest ja madalama kõrvalkuludega korteritest. Samuti huvitavad sellised korterid väikeinvestoreid.

Riia korterihinnad olid 2012. aasta veebruaris stabiilsed ning kesmine hind 969 EUR/m² ei muutunud. Võrreldes eelmise kuuga on suurenenud huvi uute projektide vastu. Ostjad tunnevad peamiselt huvi kahe- ja kolmetoaliste korterite vastu hinnatasemel 1150 EUR/m². Viimase 12ne kuu jooksul on korterite hinnad tõusnud 4,9%.

Peale neljakuist langust tõusid korterihinnad Vilniuses käesoleva aasta veebruaris 0,2%. Müügitehingute arv tõusis 2011. aastal võrreldes 2010. aastaga 5%. Viimase 12 kuu jooksul on keskmine hindade kasv olnud 1,5% ning keskmiseks ruutmeetri hinnaks on 1203 EUR/m².

Ober-Hausi Hinnaindeksi kalkuleerimise meetodid

Hinnaindeks baseerub Maa-ameti avalikul statistikal ja katab eraldi kõiki Tallinna linnaosasid, lisaks Tartut, Pärnut, Jõhvit ja Narvat (kokku 5 linna) ning võtab arvesse, et eri piirkondades tehakse erinev arv tehinguid. Indeksi presenteerimise alguspunktiks on jaanuar 2004.

Lisadena graafikutes toodud pinnaühiku hinna muutus ei tähenda üheselt kõikide korterite ühtlast hinnaliikumist tervikuna, kuna keskmise arvutamisel ei ole tehingute struktuur kunagi ühesugune, vaid varieerub kuust kuusse.

Loe lähemalt: Ober-Hausi Balti riikide korterite hinnaindeks.

Rain Rätt
Analüütik