Praegune buum ei ole paisuv mull, vaid lihtne ülepakkumine

Uus Maa KinnisvarabürooOn siis buum või ei ole? Sõltub, mida me buumiks nimetame ja kas see on juba käes, mainime selle toimumist tagantjärele või see alles tuleb. Igatahes – järgmise buumi sisu on oluliselt erinev sellest, mis toimus möödunud kümnendil. Seetõttu pole ehk põhjust karta ka suurt mullilõhkemist.

Eelkõige saame praegust olukorda kümne aasta taguste sündmustega võrreldes välja tuua kaks suurt erinevust. Esiteks, tarbija käitumine on mõistlik ja ratsionaalne. Hulljulgeid oste ei tehta. Ka spekulatiivse iseloomuga ost-müük, mille puhul broneeritakse arendusprojekti müügi alguses kortereid, mille võlaõiguslepingud mõne aja pärast kallimalt edasi müüakse, on äärmiselt tagasihoidlik. 2006-2008. aastatel, buumilainel, oli see väga levinud.

Teiseks. Pangad jälgivad hoolega, et inimeste ostuvõimekus oleks optimaalne. Kui tegemist on kallima hinnaklassi varaga või on näha, et objekt on lihtsalt ülehinnatud, tuleb ostjal tagada suurem omafinantseering.

Praeguse turuolukorra iseloomustajaks on sõna „investeerimine“. Olgu ühisrahastus või üürikorter. Paljud on ostnud korteri, et seda välja üürides saavutada kassavoog, mis tundub väga mõistlik ja arukas investeering. Kassavoog toidab ka siis, kui kinnisvaraturult likviidsus kaob ja korterite müügiaktiivsus on vähenenud. Loogika ütleb, et kui ostujõud raugeb, siis üürinõudlus ja hinnad tõusevad.

Oht ülepakkumiseks

Võime kinnisvarasektoris täheldada ettevõtlusbuumi, mis tähendab, et kinnisvaraarendamine on väga populaarne. Paljud ettevõtjad suunavad oma kasumid kinnisvarasektorisse ning püüavad arendusega lisatulu teenida.

Turul on tunda ületootmist. Pangad ei suuda seda ületootmist optimeerida ja kontrollida, sest arenduses kasutatakse omavahendeid ning ühisrahastust.

Mõningad arendusprojektid on väga optimistlikud ning nõudluse pool põhjalikult analüüsimata. Äriplaani on sisseprogrammeeritud hinnatõus, mis tegelikult võib tulemata jääda.

Näeme, et arenduste müügiajad pikenevad. Projekti müük võib võtta 40-50 korteri puhul senise kahe aasta asemel 3 või 4 aastat. Suuremate projektide puhul veel enam.

Paljudes juba pikemalt müügil olnud projektides on põhiosa müüdud, mis võimaldab vabaneda laenukoormusest ning suurest riskist, kuid omakapital ja kasum on müümata viimaste korterite all kinni.

Nii veel jätkub

Selline kinnisvaraettevõtlustrend jätkub ilmselt ka järgmisel aastal. Pangad on väitnud, et eraisiku laenumahtu hoitakse eelnevate aastatega samal tasemel. Kuna enamik korterid ostetakse laenuga, siis see annab ka eelduse arvata, et tehingute arv ja kogu sektor püsib stabiilsena.

On mainitud, et Rootsi pankade ohumärgid võivad alguse saada nende põhiturult. Kui Rootsis tekib kriis, siis ei ole meil ka pääsu. Kriisi tekkides on kõige haavatavam elamispinna sektor, sest see on otseses seoses tavainimeste laenuvõimalustega. Sellisel juhul tõmbuks siin laenuturg koomale ja tehingute hulk väheneks.

Siiski, järsku kukkumist turul näha pole, kuid mõnedes piirkondades, kus arendatakse juba liiga hoogsalt, tulevad hinnakorrektsioonid vähemasti kehvema planeeringu ja paiknevusega korterite osas. Ka müügiajad pikenevad. Samas on ettevõtjad olukorras, kus kinnisvarainvesteering tundub mõislik, isegi kui mõõdukas hinnalangus peaks aset leidma.

Kuhu sa ikka ettevõtlustulu suunad? Aktsiabörs on liigselt optimistlikult tõusnud ja tootlused tagasihoidlikud. Sularaha hoidmisele tuleb peale maksta. Kullakangi kodus hoida on tülikas ja ebaturvaline. Teenuseid ja kaubandust piiravad aina uued aktsiisid ja maksud.

Kõige selle kõrval on kinnisvara siiski üks kindlamaid investeeringuid.

Jaanus Laugus
Uus Maa Kinnisvarabüroo juhatuse esimees

Lisa kommentaar

Sinu e-postiaadressi ei avaldata. Nõutavad väljad on tähistatud *-ga

*

20 − = 16

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

Korteriühistu põhikirja ja kodukorra koostamine