Korterite taskukohasus on paranemas tänu järk-järgult langevatele intressimääradele, mis on eelmise aasta teisest poolest korteriturgu elavdanud. Netopalga kasv on aeglustunud ja ületab korterite hinnakasvu vaid vähesel määral. Tallinna korterituru aktiivsus on koondunud peamiselt järelturule, samas kui broneeringute arv uusarendustes on endiselt tagasihoidlik.
Tallinna korteriturul oli aktiivne aasta algus
Eesti majandus on kasvule pöördunud ning vaatamata globaalsetele kaubanduspingetele prognoosime kasvu jätkumist. Registreeritud töötus on vähenenud ning tööhõivemäär püsib kõrge. Inflatsiooni aeglustumine euroalal tervikuna lubab Euroopa Keskpangal intressimäärasid kärpida, mis langetab ka laenulepingute aluseks olevat euribori.
Vaatamata positiivsetele uudistele, püsib majapidamiste kindlustunne äärmiselt nõrk – ollakse mures pere tulevase finantsolukorra pärast ning inflatsiooniootused püsivad kõrged. Küll on aga näha ka selgeid märke majapidamiste meeleolu paranemisest kinnisvaraturul. Korterituru aktiivsus on eelmise aasta teisest poolest kiiresti paranenud ning väljastatud eluasemelaenude käive on hoogsalt kasvanud.
Tänavuse aasta esimeses kvartalis tehti Tallinna korteriturul viiendiku võrra rohkem tehinguid võrreldes aastataguse sama perioodiga, mil turul oli madalseis. Aktiivsust oli peamiselt näha järelturul, mille tehingute arv püsis üle viimase kümne aasta keskmise taseme.
Broneeringute arv uusarendustes oli esimeses kvartalis endiselt tagasihoidlik. Kuigi korterite taskukohasus on intressimäärade languse toel paranemas, on uusarenduste kõrge hinnatase muutnud need kättesaadavaks keskmisest jõukamatele majapidamistele. Seetõttu võtab nõudluse laialdasem paranemine rohkem aega.
Palgakasv ületab napilt korterite hinnakasvu
Swedbanki hinnangul kasvas netopalk Tallinnas esimeses kvartalis veidi üle 3% võrreldes eelmise aasta sama ajaga. Netopalga kasv on oluliselt aeglustunud, kuid korterite hinnakasv jäi sellele veidi alla. Maa- ja Ruumiameti statistika näitab, et Tallinna järelturu korterite hinnad olid esimeses kvartalis aastases võrdluses mullusest keskmiselt 3% kõrgemad.
Suur osa tehingutest uusarenduste korteritega tehakse eelnevate kokkulepete põhjal, mis jõuavad Maa- ja Ruumiameti statistikasse hoone valmimisel. Selle põhjal on selge, et arendajad on teinud hinnasoodustusi, kuna uusarenduste keskmine hind oli esimeses kvartalis pea 3% eelnevast aastast madalam. Arendajate kodulehtede statistika põhjal oli uusarenduste keskmine pakkumishind esimeses kvartalis ligi 3% kõrgem võrreldes eelmise aasta sama ajaga ning ületas esmakordselt 5000 eurot ruutmeetri kohta. Tõenäoliselt pakuvad arendajad endiselt ostjatele mõningaid allahindlusi või tasuta lisahüvesid.
Uusarenduste jätkuvat hinnatõusu selgitab osaliselt suurem projektide osakaal Tallinna eksklusiivsemates piirkondades, mis jäävad seetõttu ka kõrgemasse hinnaklassi. Kõrged intressimäärad on uusarenduste korterid keskmise palgateenija jaoks kättesaamatuks muutnud ning mitmed arendajad on selle valguses orienteerunud jõukamatele ostjatele. Teisalt sunnivad ka maksutõusud ning arendajaid ees ootavad uued nõuded tagasihoidliku nõudluse kiuste uusarenduste hinnataset hoidma.
Korterite taskukohasus paraneb, kuid uusarendused on endiselt jõukate majapidamiste pärusmaa
Korterite üldine kättesaadavus jätkas aga esimeses kvartalis paranemist. Peamiselt toetas taskukohasust intressimäärade langus, varasemast tagasihoidlikum netopalga kasv oli korterite hinnakasvust vaid napilt kiirem ja suurt rolli ei mänginud.
Esimeses kvartalis sai Tallinnas elav pere keskmiselt* lubada endale järelturul kuni 70-ruutmeetrise korteri. Viimati oli taskukohasus sellest parem 2022. aasta teises kvartalis, kui keskmiselt oli järelturul võimalik osta kuni 78-ruutmeetrine korter.
Arendajate pakkumishinda arvestades oli Tallinna perel esimeses kvartalis keskmiselt võimalik soetada ligi 39-ruutmeetrine korter uusarenduses, kuid aasta tagasi samal ajal 33-ruutmeetrine.
Swedbanki prognoosi järgi jätkab Euroopa Keskpank tänavu intressimäärade langetamist, millega aasta lõpuks jõuab hoiustamise püsivõimaluse intressimäär 1,5 protsendini. Koos keskpanga intressimääraga liigub allapoole ka euribor.
Kuigi maksumuudatused vähendavad tänavu keskmise palgasaaja ostujõudu, on intressimäärade langetamisel korterite taskukohasusele oluline positiivne mõju. Seetõttu prognoosime tänavu korterite kättesaadavuse jätkuvat paranemist, mis toetab omakorda ka nõudlust. Kuigi nõudlus uusarenduste korterite järele ei ole veel suurenenud, võiks koduostjad hakata oma pilku taas rohkem uusarenduste poole suunama, mis eeldab ka vähemeksklusiivset pakkumist.
Uusarenduste kättesaadavus Balti riikides on parim Vilniuses
Vilniuses oli esimeses kvartalis perele keskmiselt kättesaadav ligi 66-ruutmeetrine korter järelturul. Kuigi Riias hästi võrreldavad andmed puuduvad, on sealne olukord järelturu korterite kättesaadavusega tervikuna parem kui Tallinnas ja Vilniuses.
Läti maa-ameti hinnastatistikale tuginedes oli Riias perele keskmiselt kättesaadav 55-ruutmeetrine korter uusarenduses. Leedu maa-ameti hinnastatistika põhjal oli Vilniuses kättesaadav 58-ruutmeetrine korter uusarenduses. Tallinnas oli vastav näitaja Maa- ja Ruumiameti tehingustatistika põhjal 47 ruutmeetrit.
Kuna tegemist on eelnevalt sõlmitud kokkulepetega, mis kajastuvad statistikas viitajaga, on valikus olevate uusarenduste korterite taskukohasus madalam.
* Swedbanki Balti eluaseme taskukohasuse arvutuse aluseks on leibkond, kelle sissetulek on võrdne 1,5-kordse keskmise netopalgaga ja kes soovib osta 55-ruutmeetrist korterit. Taskukohasuse all on peetud silmas olukorda, kus kinnisvara ostuks võetud 30 aasta pikkuse ja 15% suuruse omafinantseeringuga kodulaenu maksed moodustavad 30% leibkonna netopalgast.
