Viimaste nädalate ja kuude kinnisvarakommentaare ilmestavad hirmutavad väljendid kinnisvaraturu hangumistest, seisakutest ja hinnalangustest. Osalt võib hoiatustega nõus olla, kuid liiga mustades värvides toimunut siiski vaatama ei peaks.
Igal juhul on üsnagi selge, et endise tempoga liikumine pikalt jätkuda ei saa. Mida varem ja laugemalt tehingute arv taandub, seda pehmemalt väheneb surve kinnisvaranõudlusele ja suurem on tõenäosus, et näeme stabiilseid korterite hindu, mitte hinnalangust.
Tehingute arv on endiselt väga kõrge
Maanteel autoga kiirusega 120 km/h kihutades ja põõsas passivat politseinikut või kõrvalistuja laubal hirmuhigipisaraid märgates rahuliku 90-kilomeetrise tunnikiiruse peale aeglustades tundub nagu veniksime teona.
Sama on juhtunud Tallinna elamispindade turul. Normaalne Tallinna elamispindade ehk korterite-majade turu käive võiks olla 3-5% elamufondist ehk 6000-8000 tehingut aastas. Sellise turuaktiivsuse juures ei oleks turg kaldu ei ostjate ega müüjate poole.
2013. aastal oli turuaktiivsus Tallinnas 5,4% ja seda keskkonnas, kus aasta tagasi räägiti veel majanduskriisile lahenduste otsimisest. Tänaseks on jutud majanduskriisist vaibunud, kuid Euroopas kõnelevad relvad on toonud lauale uued riskid. Selles kontekstis ja veel pealegi majanduslanguse tingimustes on Tallinna korteriturul 2014 I poolaastaga omaniku vahetanud 2,5% eluruumidest, mis aasta baasile viiduna näitab endiselt üliaktiivset kinnisvaraturgu.
Sooja suve saabumisega on tehingute arv siiski asunud langusesse. 2014 II kvartalis tehti Tallinnas 1790 korteritehingut. Võrreldes aastataguse ajaga vähenes tehingute arv 11%, eelmise kvartaliga võrreldes oli langus 4%.
Hinnad jätkavad tõusu
Siiani ei ole tehingute arvu taandumine veel hindadele mõjunud ja need kerkivad endiselt tempokalt. Kui vaatame keskmist korteritehingu hinda, siis see oli 2014 II kvartalis aastatagusest 17% kõrgemal. Aasta esimese kvartaliga võrreldes tõusid hinnad 0,7%.
Seega võime julgelt öelda, et hindade langusest me veel rääkida ei saa. Küll peame arvestama, et tehingute arvu vähenemine avaldab hinnamuutustele pea üks-ühest mõju 2-4 kvartali pikkuse viivitusega. Kui tehingute arv peaks äkiliselt vähenema, siis on oht hindade languseks.
Hetke aeglane tehingute arvu languse positiivne stsenaarium lubab loota hinnatõusu peatumist ja stabiilseid hindu. Seda toetab endiselt ülimadal eluasemelaenude intressimäär ja jõudsalt kerkiv keskmise palga number. Oma osa annavad siin investorid, kes soetavad kortereid üürileandmiseks, kuid selle seltskonna huvi võiks lähitulevikus hakata vaikselt raugema, sest korterite üürihinna ja ostuhinna suhe paneb kasumliku üüriäri kohale oma küsimärgi.
Olukord on hea, kuid mitte lootusetu
Selgelt on elamispindade turul olnud tegemist ülekuumenemisega, mis nüüdseks on hakanud positiivselt jahenema.
Keskmine palk on kerkinud isegi kordades aeglasemalt, kui korterite hinnad. Vaatamata sellele on kodusostjate ostujõud madala intressimäära toel siiski üsnagi heal tasemel. Tallinna keskmine palk võimaldab soetada 46 ruutmeetrit keskmist Tallinna elamispinda. Ostujõud on viimase 2 aastaga pisut langenud, aga ikkagi enam kui kaks korda kõrgemal, kui näiteks 2007. aasta tipphindade ajal.
Tänane kinnisvaratsükkel on eelmise sügava kriisi toonud tsükli vend. See tähendab, et nad sama nägu, kuid nende tegemiste-toimetamiste mõju ja mõju ulatus on erinevad. See tähendab, et alusetud on need pessimistlikud ootused, et tänane korterihindade tase võiks 2008.-2009. aasta eeskujul 50% langeda.
Mõningane ehk kuni 15% tehingute arvu langus tasemele, kus Tallinnas käibiks aasta jooksul 4,0-4,2% elamufondis, ei mõju Tallinna korteriturule halvasti. Kvartali-kahe jooksul võimalik ilmnev protsendi-paari suurune hinnalangus ei tähenda veel, et taevas peaks meile kaela langema.
Siiski on selge, et elamispindade turul on toimumas pöörded, kus prognoosimine on keeruline. Erinevaid turuindikaatoreid hinnates näeme me selgelt märke ülekuumenemisele järgnevast jahtumisest, kuid puuduvad märgid sellest, et kinnisvaraturg peaks otsa saama. Olukord on hea, kuid mitte lootusetu.
Tõnu Toompark on kinnisvaraanalüütik, -konsultant ja koolitaja, kelle tegevusvaldkonnad on valdavalt: * elamispindade turg, turutrendid, tehingud, hinnad ning turuülevaated; * uute korterite arendamise mahud, müük, hinnad ja analüüsid; * üürituru pakkumine, tehingud ja hinnad ning üüriinvesteeringud, tasuvusarvutused; * elamispindade kättesaadavus numbrilisena; * koolitused eeltoodud valdkondades. Koolituste valdkonnaga on Tõnu Toompark seotud üle 25 aasta. Ta on avaldanud sadu ja sadu kinnisvarateemalisi analüüse, artikleid ja kommentaare. Tõnu Toompark on läbi viinud koolitusi nii kesk-, kutse-, kõrg-, kui ülikoolides, lisaks mitmetes koolitusettevõtetes. Näiteks Kinnisvarakool, Tallinna Tehnikaülikool, Eesti Ettevõtluskõrgkool Mainor, Estonian Business School, Tartu Ülikool, Tallinna Majanduskool.
