Uus Maa Kinnisvarabüroo 06-2017 kinnisvaraturu ülevaade

Uus Maa KinnisvarabürooJuunisse langenud pühade perioodi ning esimeste suvepuhkuste laine tõttu vähenes tehingute arv võrreldes maikuuga peaaegu 200 võrra. Sellest hoolimata on soodne turukonjunktuur, millele on kaasa aidanud kiire palgakasv, madalad intressimäärad, madal tööpuudus ning mitmed muudki tegurid, hoidnud tehingute arvu jätkuvalt kõrgel tasemel – keskmiselt sõlmitakse 500–600 tehingut enam kui viis aastat tagasi.

Eesti Konjunktuuriinstituudi tarbijabaromeetri järgi on perekonnad hinnanud oma majandusliku olukorra tulevikuväljavaateid alates eelmise aasta aprillist positiivsena, mis lubab oletada, et inimesed julgevad teha otsuseid, mis tekitavad neile pikaajalisi võlakohustusi. 25–39-aastaste inimeste osakaal on rahvastikus viimase viie aasta jooksul kasvanud 0,4% ehk 4000 inimese võrra ning need inimesed on täna valdavalt soetamas oma esimest korterit.

Seetõttu võib vähemalt lähiperioodi osas prognoosida inimeste jätkuvalt kõrgelt huvi kinnisvara soetamise vastu. Viimastel aastatel on see väljendunud stabiilselt kõrges tehingute arvus ja hinnatasemes. Kokkuvõttes sõlmiti juunis korteriomanditega kogu Eestis 1773 tehingut, mille mediaanhind oli 1174 EUR/m2. Võrreldes maikuuga langes tehingute arv 179 võrra (-9,2%), tehingute mediaanhind suurenes 0,8%.


Andmed: Maa-amet

1773 ostu-müügitehingust sõlmiti kõige rohkem tehinguid traditsiooniliselt Harjumaal – 918 tehingut ehk 51,8% tehingute koguarvust. Harjumaa tehingute koguarvust moodustas lõviosa Tallinna tehingute arv, mille osakaal oli juunis 81,2%. Võrreldes maiga vähenes Harjumaal tehingute arv 129 võrra (-12,3%), mediaanhind jäi aga praktiliselt samaks (1529→1531 EUR/m2).

Tehingute arvu poolest järgnesid Harjumaale traditsiooniliselt rahvarohkemad maakonnad ehk 204 tehinguga Tartumaa, 175 tehinguga Ida-Virumaa ja 118 tehinguga Pärnumaa. Võrreldes maiga suurenes tehingute arv kuues maakonnas, enim Viljandimaal (+16) ning Rapla- ja Läänemaal (kummaski +8). Harjumaa järel vähenes tehingute arv enim Ida-Virumaal (-35) ning Tartu- ja Järvamaal (kummaski -11).

Mediaanhinna poolest järgnesid Harjumaale taaskord Tartumaa (1185 EUR/m2) ning Pärnumaa (925 EUR/m2). Juunis kasvas mediaanhind kaheksas maakonnas, enim Põlvamaal (+32,6%) ja Saaremaal (+30,0%), kõige enam vähenes mediaanhind Viljandimaal (-43,6%), Raplamaal (-32,0%) ja Lääne-Virumaal (-23,7%), ehkki väikestes maakondades on madala mediaanhinna tõttu absoluutarvude erinevused tegelikkuses vähetajutavad.


Andmed: Maa-amet

Harjumaa tehingute arvu vähenemist juunikuus mõjutas enim Tallinna tehingute arvu vähenemine,võrreldes eelmise kuuga sõlmiti Tallinnas 108 tehingut vähem ning veidi langes ka mediaanhind (-1,1%). Tallinna turgu on rohkem kui kaks aastat oluliselt mõjutanud uusarenduste asjaõiguslepingute arvu muutus – nende, mõnede hoonete puhul isegi kuni pooleteist-kahe aasta taguste võlaõiguslepingute vähenemine ei näita vähenenud huvi uusarendusturu vastu, küll aga selle turusegmendi ebaühtlust aasta lõikes. Kokkuvõttes sõlmiti juunis 745 tehingut, mille mediaanhind oli 1598 EUR/m2.


Andmed: Maa-amet

Huvi uusarenduste vastu aitab hästi selgitada kinnisvaratehingute võõrandajate statistika, ehkki selles kajastuvad lisaks korteriomanditele ka kinnisasjad. Juunis müüsid seitsmendat kuud järjest enim kinnisvaraobjekte juriidilised isikud, mille müügist lõviosa moodustasid uusarendused. Kui viimase viie aasta jooksul on juriidiliste isikute grupi osakaal kinnisvara võõrandamises olnud väiksem kui Eesti kodanikest eraisikute osakaal (41,6% ja 45,8%), siis viimase 12 kuu jooksul on juriidilised isikud müünud rohkem kinnisvara kui Eesti kodanikest eraisikud (50,6% ja 39,6%).

Kokkuvõttes oli juunis juriidiliste isikute osakaal müügitehingutes 52,5%, Eesti kodanikest eraisikute osakaal oli 38,6%, välismaalaste osakaal 6,9% ning ülejäänud osapoolte osakaal 1,8%.


Andmed: Maa-amet

Uusarendustega sõlmitud asjaõiguslepingute arvu muutus mõjutas silmnähtavalt Tallinna linnaosade statistikat. 2017. aasta juunis sõlmiti kõige enam tehinguid Lasnamäe linnaosas (169), millele järgnesid Kesklinn (157), Mustamäe (152) ja Põhja-Tallinn (106). Võrreldes maiga kasvas tehingute arv Mustamäel (+40) ja Pirital (+2), millest Mustamäe tehingute arvu suurenemisesse panustas enim juriidiliste isikute omanduses olevate korterite müügi suurenemine (+95), mis maakeeli tähendab peamiselt uusarenduste müüki. Uusarenduste müügi vähenemine mõjutas kõige negatiivsemalt Põhja-Tallinna linnaosa, kus tehingute arv vähenes 51 võrra, aga ka Lasnamäed (-25) ja Haaberstit (-23).

Mediaanhind oli sarnaselt eelmistele perioodidele kõrgeim Kesklinnas (2006 EUR/m2), kus võrreldes maiga suurenes mediaanhind 5,7%. Kesklinnale järgnesid enam-vähem ühtlases vahemikus Pirita (1819 EUR/m2), Põhja-Tallinn (1748 EUR/m2) ja Kristiine (1725 EUR/m2). Sarnane oli mediaanhind ka peamiselt nõukogudeaegsete tüüpkorteritega palistatud Mustamäel, Lasnamäel ja Haaberstis, mis jäi vahemikku 1440–1497 EUR/m2. Võrreldes maiga tõusis mediaanhind pooltes linnaosades, enim Pirital (9,8%) ja Lasnamäel (7,8%), kõige enam vähenes mediaanhind Nõmmel (-8,6%) ja Kristiines (-8,0%).


Andmed: Maa-amet

Tartus pole tehingute arvu ja mediaanhinna tõus viimasel viiel aastal olnud nii hoogne kui Tallinnas, ehkki ka seal on mõlemad näitajad püsinud ühtlaselt kõrgel tasemel. Juunis sõlmiti Tartus 140 ostu-müügitehingut, mille mediaanhind oli 1239 EUR/m2. Võrreldes maiga vähenes tehingute arv 4 võrra, mediaanhind suurenes 4,0%.


Andmed: Maa-amet

Mai tehingute langus vaheldus juunis väikese tõusuga – juunis sõlmiti Narvas 62 tehingut, mille mediaanhind oli 407 EUR/m2. Võrreldes maiga suurenes tehingute arv 5 võrra, mediaanhind suurenes 10,3%. Tehingute arv on Narvas suuresti püsinud viimase viie aasta keskmisel tasemel, kuid mediaanhind pole 2014.–15. aasta tippaegadega võrreldes taastunud, jäädes umbes 75–100 EUR/m2 madalamale tasemele.


Andmed: Maa-amet

Erinevalt Narvast on Pärnu kinnisvaraturg kriisi seljatanud ning tõusnud viimase aasta jooksul Tallinna ja Tartu järel tehingute arvu põhjal Eesti suuruselt kolmandaks turuks. Turu taastumine on toonud turule esimesed uusarendused, mis on kokkuvõtvalt kergitanud tehingute mediaanhinda. Juunis sõlmiti Pärnus 83 ostu-müügitehingut ning võrreldes maiga suurenes tehingute arv 9 võrra. Tehingute mediaanhind oli kolmandat kuud järjest üle 1000 EUR/m2, jäädes rekordilisele maile alla siiski 5,9% võrra (1148→1080 EUR/m2).


Andmed: Maa-amet

Nelja suurema linna järel võtsime juuniga lõppenud teise kvartali andmete põhjal luubi alla ülejäänud piirkondade 10 suurimat turgu. Neist elavaim oli korterite ost-müük Kohtla-Järve linnas, kus sõlmiti 216 ostu-müügitehingut – tegemist oli viimase viie aasta kõrgeima näitajaga ning võrreldes I kvartaliga suurenes Kohtla-Järvel tehingute arv 17 võrra. Mediaanhind on vähemalt II kvartali statistika põhjal Kohtla-Järvel tehingute arvuga pöördvõrdeliselt seotud – II kvartali mediaanhind, 73 EUR/m2, oli vaadeldava perioodi madalaim.

Väiksemates omavalitsustes on selgelt märgata Tallinna positiivsed mõjud – II kvartalis mahtus 10 järgmise omavalitsuse hulka koguni neli Tallinna otseses mõjusfääris paiknevat Harjumaa omavalitsust, kus hinnatase on ülejäänud Eestiga võrreldes tunduvalt kõrgem. Kui Rae-, Saku- ja Viimsi vallas annavad tehingute arvus tooni peamiselt uusarendused, siis Maardu linn on hea näide omavalitsusest, mille elamufond on valdavalt nõukogudeaegne, ent mille areng ja hea asukoht on avaldanud kinnisvarale positiivset mõju.

Ülejäänud omavalitsustes, mis mahtusid kümne hulka, on negatiivsemate majandus- ja demograafiliste väljavaadete tõttu kinnisvaraturu taastumine olnud madalam või hoopiski olematu. Nii me ei saa nende omavalitsuste puhul, olgu selleks kasvõi Haapsalu linn või Jõhvi vald, viimaste aastate põhjal rääkida tehingute arvu olulisest suurenemisest, ehkki mediaanhind on paranenud turukonjunktuuri tingimustes eelmise aasta sama perioodiga võrreldes enam kui 10% kasvanud. Noorte inimeste väljarände, rahvastiku vananemise ja vähenemise negatiivseid mõjusid aitavad neutraliseerida välismaiste otseinvesteeringute vood, ent kalli, väikese ja kahaneva rahvaarvuga Eesti pole suutnud saada ihaldusväärseks välismaiste otseinvesteeringute sihtriigiks. Nii investeeriti 2014.–2016. aastal Eestisse peaaegu 1353,7 miljonit eurot, ent ainuüksi 2007. aastal koguni 1688,7 miljonit eurot.


Andmed: Maa-amet

Lisa kommentaar

Sinu e-postiaadressi ei avaldata. Nõutavad väljad on tähistatud *-ga

*

38 + = 41

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

Kinnisvaratehingute maksustamine