Arco Vara: Eesti kinnisvaraturu maikuu lühiülevaade

Arco Vara2018. aasta maikuus tehti Eestis 2011 korteritehingut. Võrreldes aprilliga tehti 11% ning võrreldes möödunud aasta maiga 3,5% rohkem tehinguid. Aastases võrdluses veavad turuaktiivsuse kasvu kuust kuusse jätkuvalt Tallinn, Tartu ning Pärnu. Tallinna linnas tehtud tehinguid arvestamata ei ole siiski mujal Eestis tehingute arv enam alates 2017. aasta keskpaigast oluliselt muutunud. Viimase kaheteistkümne kuu jooksul on Tallinnast väljaspool turuaktiivsus kasvanud 3,1% võrra kuid viimase viie kuu jooksul on juba aset leidnud 1,9%-line tehingute arvu vähenemine. Teisisõnu, viimaste kuude vältel ei ole korteriturul enam erinevalt möödunud aastatest tugevaid kasvunumbreid olnud märgata. Korteriturgu iseloomustavate näitajate muutlikkus on vähenenud, kasvutrend suurimates keskustes endiselt püsib kuid järjest tasakaalukamas tempos.

Väiksemate keskuste õhukestel korteriturgudel ei tähenda see aga mitte seda, et tehinguid ei soovita teha. Vastupidi, nõudlus on järjepidevalt kasvanud kuid erinevalt Tallinnast on probleem hoopistükis selles, et turult ei ole sobivaid kortereid osta. Pakkumiste arv on väikelinnades tugevalt vähenenud kuid pakkumiste arvu edasine langus on hetkeseisuga samuti peatunud. Üheskoos on aset leidnud olukord, kus kasvanud ostjate arvu ning vähenenud pakkumiste kõrval on müüjad võrdlemisi soodsas positsioonis. Müüjad saavad pakutava vara eest küsida tunduvalt kõrgemat hinda kui veel mõni aasta tagasi, kuid kõrgem hind tähendab jällegi potentsiaalsete ostjate väiksemat arvu. Noored on aktiivselt kasutamas elamispinna soetamiseks lisatagatisena vanemate kinnisvara ning KredExi käendust, kuid olenemata toetavatest meetmetest jääb suurele hulgale ostjaskonnale kinnisvara endiselt siiski kättesaamatuks.

Kui hetkel on raske leida keskusi, kus hinnatase ei ole elamu- ja korteriturul viimastel aastatel lineaarses kasvutrendis kasvanud, äärealadel ei ole olulisi muutusi aset leidnud. Osa madalama ostuvõimekusega ostjaskonnast on siiski siirdunud suurematest maakonnakeskustest eemale, peamiselt korterelamutega hoonestatud alevikesse. Väiksemate ja suuremate asumite hinnataseme erinevus pidevalt kasvab, laenu- ja ostuvõimekuse piiri kättejõudmisel liigub teatud ostjaskond aga kodu soetamiseks odavamatesse piirkondadesse. Väiksemate keskuste puhul on aga keerulisem ostu laenurahaga finantseerida, seda eriti kehvas seisukorras üksikelamute osas. Olenemata sellest, et üle-riigiliselt on paljudes alevikes hinnatase ja tehingute arv asunud tempokalt kasvama, ei ole enamus neist piirkondadest lähitulevikus oma buumiaegset hinnataset ületamas. Näiteks, kui Rakvere hinnatasemel on veel 2007. aasta tipust puudu ligi 10%, siis Rakvere lähiümbruses hulgaliselt paiknevates alevikes on hinnatase tipust maas kuni 40% võrra.

Ida-Virumaal ei ole samaaegselt olulist kasvutrendi endiselt märgata, üksikutes suuremates piirkondlikes keskustes on küll märgata pakkumiste arvu varasema järjepideva kasvu ja hinnataseme languse peatumist, kuid Janek Mäggi poolt prognoositud Kalamaja staatuseni on veel üüratult pikk teekond. Enim potentsiaali on käesoleval hetkel Ida-Virumaal märgata Narvas ja Jõhvis, sest tegemist on jätkusuutlikumate keskustega. Ida-Virumaal tervikuna on siiski keskmine pakkumishind alanenud viimase 4 aasta jooksul ligi 25% ning pakkumiste arv on samaaegselt kasvanud pea 150% võrra. Kui nafta hind oleks maailmaturul püsinud väga madalal tasemel veel pikemat aega või poleks ülemaailmne majandusaktiivsus kasvanud, oleks tõenäoliselt jätkunud piirkonna edasine hääbumine varasemas tempos. Ida-Virumaa üheskoos Põlva- ja Valgamaaga on suurimad korterituru aktiivsuse statistikat iseloomustavate näitajate kasvutempo takistajateks, sest piirkondlik hinnatase on võrreldes teiste Eesti keskustega tunduvalt madalam.

Maikuu jooksul tehtud korteritehingute taustal kujunes Eesti mediaanhinnaks 1402 €/m2, mida oli 9,1% rohkem kui eelmisel kuul ning koguni 21% rohkem kui aasta tagasi. Hinnakasv jätkas kiirenemist uute korteritega tehtud tehingute jätkuva kasvu tõttu. Korterituru üldist hinnakasvu ei tasuks siiski kindlasti võtta kui varade kallinemise ühtset tempot. Praeguste perioodide hinnakasv peegeldab peamiselt ehitushinna kasvu, mille maksavad kinni, kas vähemal või rohkemal määral just lõpptarbijad. Jättes välja Tallinnas tehtud tehingud, kujunes mais ülejäänud Eesti mediaanhinnaks 688 €/m2, mida oli aga koguni 46% rohkem kui aasta tagasi. Viimast kirjeldab asjaolu, kus Tallinna linna lähivaldades on ehitusaktiivsus hoogustunud ning ostjaskond on aktiivselt soetamas peamiselt uusi ridaelamukortereid. Ülejäänud Eestis jääb siiski uute korterite tehinguid arvestamata piirkondlik hinnakasv enamasti kuni 7%-ni, mis kirjeldab valdavalt järelturul ehk perioodil 1940-1990 ehitatud korterelamutes paiknevate korterite aastast hinnakasvu. Laiapõhjalisema pakkumise struktuuriga piirkondades püsib hinnakasv valdavalt 4-6% vahemikus, sealhulgas nii Tallinnas kui Tartus.

Meedias on kinnisvaraturuga seotud uudiste maht vastu suve oluliselt vähenenud, sest midagi kuigi olulist ei ole momendil kajastada. Kinnisvaraturul ei ole vähemalt lähima 6 kuu jooksul olulisi siseturult tulenevaid riske märgata, pilgud tasuks endiselt pigem hoida rahvusvahelistel sündmustel. Kui Rootsi kinnisvaraturul aset leidnud kergele 10%-lisele korrektsioonile on taas järgnenud volatiilsuselt rahulikum periood, siis nüüdsest tasuks vahepealsel perioodil hoida pilk Itaalias ja kogu seni ajani kestva eurotsooni võlakriisiga seotud sündmustel. Probleemid hakkavad siseturul esile kerkima lähiaastatel, seda ennekõike ostjate seas nooremapoolsete elanike arvu vähenemisega ning ehitajate poolel energiatõhususe nõuetega. Riigikontrolli poolt maikuu teises pooles avaldatud auditis toodud hinnangutel ei pruugi Eesti ehitussektor, hoonete tellijad ega kohalikud omavalitsused olla valmis, et tähtajaks liginullenergiahoonete ehitamisele üle minna.

180608 Eesti kinnisvaraturu maikuu lühiülevaade 1

Tehingute arvu- ja hinnadünaamika Eesti korteriturul perioodil 2016 – 2018*

180608 Eesti kinnisvaraturu maikuu lühiülevaade 2

180608 Eesti kinnisvaraturu maikuu lühiülevaade 3

* 2018. aasta mai andmed on esitatud 06.06 täpsusega, andmed võivad vähesel määral ajas tagantjärele muutuda.

180608 Eesti kinnisvaraturu maikuu lühiülevaade 4

Lisa kommentaar

Sinu e-postiaadressi ei avaldata. Nõutavad väljad on tähistatud *-ga

*

8 + 1 =

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

%d bloggers like this:
Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!