Arco Vara: Koroonakriis avaldas Pärnumaa korteriturul ajutist negatiivset mõju vaid järelturul

Arco VaraEelmisel aastal hinnakasv ja tehinguaktiivsus Pärnu maakonnas korraks aeglustusid ja analüütikud olid päris negatiivselt meelestatud. Tegelikult ei ole tööpuudus siinset turgu mõjutanud nii palju, kui kardeti.

Maakonna korterihinnad on kallinenud stabiilselt 5–7% aastas, tõusu veavad ennekõike uued korterid. Kui mujal maakonnas hinnad langesid, siis tõus oli Pärnu külje all Tori vallas Hirvelas, kus hakkasid valmima uued korterid. Teistes valdades on kõrgema hinnaga müüdud vaid väga hea siseviimistlusega kortereid. Tehingute arv on Pärnumaal siiski küllalt väike, turg volatiilne ja iga üksik kõrgema hinnaga müük tõstab kohe statistilist keskmist.

Selle aasta II kvartalis kujunes maakonna keskmiseks korteri ruutmeetrihinnaks 1149 €/m2. Seda on 9,2% rohkem kui aasta tagasi. Tehinguid oli rohkem kui I kvartalis ning eelmise aasta sama perioodiga võrreldes tehti 54 tehingut rohkem. Korteritehingu keskmine hind oli 40 300 eurot.

Pärnu linnas tehti 2021. aasta II kvartalis kokku 318 korteritehingut. Võrreldes I kvartaliga suurenes tehingute arv 33% ning võrreldes 2020. aasta II kvartaliga koguni 92%. Korteri ruutmeetri mediaanhinnaks kujunes 1347 €/m2. III kvartalis hinnakasv tõenäoliselt kiireneb, kuna pakkumisi on vähem.

Et nii rannarajoonis kui ka Räämal on valminud ja valmimas uusi korterelamuid, on vähenenud 1960.–1970. aastatel ehitatud korterite hinnad. Kuid ostjaid jätkub ka kehvemas seisukorras korteritele, kus materjalid ja kasutatud remondilahendused on moraalselt vananenud. Kui veel 15 aastat tagasi kasutati sisekujunduses palju kollast ja rohelist värvi ning valiti naturaalset puitu meenutav laminaatparkett, siis nüüd on siseviimistlus skandinaavialikult hele ja põrand hall, värvi lisatakse tekstiilide või hoolikalt valitud disainelementidega. Odavamad korterid remonditakse ja valdav osa neist suunatakse üüriturule.

1960ndatel ehitatud tüüpkorterite hinnad alanesid eelmisel aastal 2019. aastaga võrreldes 5%, 1970.–1990. aastatel ehitatud tüüpkorterid kallinesid 3,3%. See trend jätkub, mida rohkem uusi korterelamuid ehitatakse ja rahvastik vananeb. Kortereid ostetakse nii investeerimiseks ja väljaüürimise eesmärgil kui ka elukohaks. Hinnatud on alumised korrused ja liftiga elamud. Seni vapralt 5-korruselise korterelamu kõrgemal korrusel elanud ja pensionile jäänud leibkond otsib võimalust end trepil ronimisest säästa, müüb oma avara hea vaatega korteri või suureks jäänud maja ning otsib madalamaid korruseid või ühekordset maja. 1.–3. korruse tüüpkorterite ruutmeetrihinnad on kuni 100 eurot kõrgemad kui kõrgemate korruste omadel. Kui väljaüürimiseks eelistatakse 2-toalisi korterid, siis peredele 3-toalisi kahe magamistoaga kortereid. Kuna täna ehitatakse uuselamutes köök elutoaga kokku, on tekkinud vajadus ühe lisatoa järele.

Uute korterite turuosa on umbes 20–25% kõigist korteritehingutest, nende mediaanhind oli 2021. aasta I kvartalis (206 tehingut) 2160 €/m2, II kvartalis tehti 37 tehingut mediaanhinnaga 1951 €/m2 . Järelturukorterite ruutmeetrihind tõusis samuti natuke, olles I kvartalis 1193 eur/m2 ja II kvartalis 1295 €/m2.

Selleks aastaks ennustatakse vähenevat ehitusmahtu, vähenenud on realiseerimata ehituslubade hulk ja nende taotlemine ning ka ehitushinnad on tõusutrendis. Pakkumishinnad on hakanud Pärnu linnas II kvartalist taas kiirenevas tempos tõusma, mille taustal võib aasta teises pooles oodata korterite hinnakasvu jätkumist. Osaliselt on pakkumishindade kasvu kiirenemisse panustanud turule lisanduvad uute arendusprojektide korterid: uued korterelamud on valmimas Ülejõel, Räämas ja Mai rajoonis. Arendusturul on potentsiaalsete ostjate huvi olnud viimastel aastatel suhteliselt suur, ennekõike hinnaklassiga kuni 2000 €/m2 uute korterite vastu. Pideva ehitushinna kasvu tõttu on sellises hinnaklassis uuselamuid aga raske leida.

Arco Vara analüütiku Mihkel Eliste sõnul püsib sel aastal Pärnu tüüpkorterite hinnakasv tõenäoliselt mõõdukas (4–7%). Seda võib aasta lõpus omakorda ajutiselt mõjutada II pensionisamba reformi tulemusena vabanev raha, mis võiks suunduda korteriturule. Vastav mõju võib avalduda veel pikema aja vältel ka 2022. aasta I poolaastal. Tõenäoliselt näeme juba septembris uusi korteripakkumisi senisest mõnevõrra kõrgema hinnaga. Pensioniraha vabanemise juures olulist kinnisvarasse investeerimist ei ole Pärnu linnas siiski oodata, kuna vabanev rahasumma on kinnisvarainvesteeringute tegemiseks piirkondliku hinnataseme lõikes liialt väike. Hinnanguliselt on keskmine kättesaadav summa 8000 eurot ja see võib aidata laenusaamisel omaosaluse täiendamisel või remondikulude katmisel.

Lühiajalise majutuse turgu koroonakriis siiski pisut puudutas. Üüriturg on Pärnus endiselt sessoonne: lühiajaliste üüripakkumiste arv kasvab jaanuarist suve alguseni ja sügise alguses suureneb pikaajaliste pakkumiste hulk. Kuid 2021. aasta I poolel kahekordistus Pärnus 1-toaliste korterite pakkumine. Ehki suurt rolli mängis Esplanaadi tänava arendusprojekti pakkumisse lisandumine, lisaks soovivad paljud kinnisvarainvestorid üüriärist ajutiselt väljuda. Ka 2- ja 3-toalisi üürikortereid on hakatud investeeringuna ajutiselt rohkem eelistama kui varasemalt, kuna need sobivad paremini perede majutamiseks, kes varem eelistasid puhata spaas või välisriikides, kuid on nüüdseks valinud teistsuguse puhkamisstiili.

Elamutega tehti rohkelt tehinguid Pärnu linnast väljaspool ja hinnad on kasvanud aasta algusega võrreldes keskmiselt 5–10%.

Ostjad eelistavad jätkuvalt paremate põhikonstruktsioonide ja siseviimistlusega elamuid, kuid valdava osa Pärnu linna pakkumisest moodustavad kehvemas seisukorras majad, mille kommunikatsioonid ja konstruktsioonid vajavad uuendamist. Kui veel aasta tagasi ei juletud ennustada aktiivset maale kolimise lainet, siis tegelikkuses on see nüüd teoks saanud ja otsitakse kas teist elukohta või maja, mida selleks renoveerida. Pärnu linnas on nappus vabadest elamukruntidest ning pilgud on pööratud lähivaldadesse, kus on poolikuid, osaliselt arendatud piirkondi. Aktiivselt otsitakse heas seisukorras maju, kus on nüüdisaegne vee- ja kanalisatsiooniühendus.

2021. aasta II kvartalis tehti Pärnu maakonnas kokku 176 hoonestatud elamumaa tehingut, mida oli ligi kaks korda enam kui tänavu I kvartalis ning ligi poole rohkem kui 2020. aasta II kvartalis. Pärnu linnast väljaspool paiknevates piirkondades tehti tänavu II kvartalis kokku 131 hoonestatud elamumaa ostu-müügitehingut. Võrreldes I kvartaliga suurenes tehingute arv ligi kaks korda ning võrreldes aastatagusega 32%. Pärnu maakonna hoonestatud elamumaade mediaanhinnaks kujunes 104 500 eurot, mida oli 45% rohkem kui I kvartalis ning ajutiselt madala võrdlusbaasi tõttu koguni 180% enam kui 2020. aasta II kvartalis. Tehti 45 ostu-müügitehingut. Kui möödunud aasta kevadel võis laialdaselt täheldada suvilate ja maamajade müüki, siis tänavu osteti pigem heas kuni väga heas seisukorras elamuid. Väljaspool Pärnu linna jäi 2021. aasta I poolaastal uuselamute hinnavahemikuks 170 000 – 250 000 eurot.

Arco Vara analüütiku Mihkel Eliste sõnul on elamute hinnakasvu kiirenemise taga osaliselt asjaolu, et 2020. aastal märkimisväärselt suurenenud elamuehitusest on suure osa moodustanud spekulatiivne pakkumine, millealuste varadega on lõpuks hakatud tehinguid tegema.

Kuna heas seisukorras majade ja uuselamute hulk pole piisav või nad ei asu seal, kus ostja sooviks, minnakse järjest enam ise ehitamise teed. Maa sobib ka tulevikuinvesteeringuks. Nii tehti 2021. aasta I poolaastal Pärnu maakonnas kokku 192 hoonestamata elamumaa tehingut. Eelistatakse peamiselt 1500–2500 m2 krunte, mis asuvad looduskaunis kohas ja on kõrghaljastusega. Viimaste aastate vältel on keskmine elamumaa pindala üsna kiirelt suurenenud, ületades 2019. aastal 3000 m2 piiri, mis viitab ennekõike sellele, et sagenesid peamiselt hajaasustusega piirkondades tehtud tehingud.

Erinevates Pärnu linna lähipiirkondades, näiteks Papsaares, on kunagise buumiaegse üleplaneerimise tõttu veel hulgaliselt pakkumisi. Uute elurajoonide rajamine pole siiski hoogsalt käivitunud, kinnisvaraarendajate huvi ja kohalike omavalitsuste finantsvõimekus on madal. Pangad ei soovi hoonestamata maa ostu täna üldjuhul finantseerida.

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

06.12.2021 Ärikinnisvara vahendamine