Arco Vara: Tartu kinnisvaraturg ja koroonakriisi mõju korteriturule

Arco VaraSarnaselt Tallinnale on viimastel aastatel Tartu linnas korterite hinnad pidevalt kasvanud, kuid juba enne koroonaviiruse pandeemiat võis aastate 2018 – 2019 vältel täheldada edasise kasvutempo märgatavat aeglustumist. Kui aastatel 2016 – 2017 tehti Tartu linnas ajutiselt vähem tehinguid kui neile eelnenud aastatel, asus seejärel ehitusaktiivsus jõudsalt suurenema.

Turule lisandunud uute korterite müük tõstis nii tehingute arvu kui ka hinnatasemed aastatel 2018 – 2019 taas uutesse kõrgustesse, indikeerides kasvutsükli lõppfaasile omaseid tegureid. Kunagiste buumiaegsete hinnarekordite ületamisele on aga järgnenud sarnaselt Harjumaale ka Tartumaal laialdane valglinnastumise trend, mis 2020. aastal olenemata koroonapandeemiast tõstis Tartu linna lähiümbruses turuaktiivsuse eeskätt uute korterite laialdase müügi tõttu uutesse kõrgustesse. Tartu linnas võis samaaegselt täheldada turuaktiivsuse vähenemist, mis kerkis esile aga ainuüksi järelturul. Koroonapandeemia võimalikud negatiivsed mõjud on siiski kujunenud tagasihoidlikumaks kui oleks võinud 2020. aasta II kvartalis oodata, kuid turu edasise kasvu osas on tegemist olnud siiski arvestatava tagasilöögiga.

2020. aastal tehti Tartu linnas kokku 1899 korteritehingut, mida oli 5,6% vähem kui 2019. aastal. Veel 2019. aastal suurenes turuaktiivsus aastases võrdluses 1,6% ning 2018. aastal koguni 18% võrra. Kui 2019. aastal oli tehingute arvu kasvu peatumise taga uute korterite vähenenud müük, siis 2020. aastal jällegi järelturuaktiivsuse taandumine. Viimane on esile kerkinud seetõttu, et koroonapiirangute rakendamise taustal on tööpuudus asunud suurenema ning töötuks on jäänud või töötuks kardavad jääda just isikud, kes kinnisvaraturul osalevad ehituslikult vanemate elamispindade segmendis. Järelturuaktiivsus on siiski püsinud marginaalses langustrendis juba varasematel aastatel, 2020. aastal lihtsalt senist negatiivset trendi ajutiselt süvendati. Järelturu üldine seni tasakaalukalt alanenud turuaktiivsus on ennekõike tulenenud pakkumiste arvu ja nooremapoolsete tarbijate vähenemisest ning asjaolust, et sisseränne Tartu linna mujalt Eestist on võrreldes Tallinnaga olnud protsentuaalselt mõnevõrra tagasihoidlikum. 2020. aastal tehti Tartu linnas järelturukorteritega 14% vähem tehinguid kui 2019. aastal, uute korterite müük suurenes samaaegselt 21%. 2020. aasta indikeeris uute korterite turul olenemata koroonakriisist viimaste aastate kõrgeimat ehitusaktiivsust, mis annab alust arvata, et uute korterite müük jätkab suurenemist ka lähitulevikus.

2020. aastal tehtud korteritehingute lõikes kujunes Tartu linnas mediaankeskmiseks hinnatasemeks 1599 €/m2. Võrreldes 2019. aastaga kiirenes hinnakasv 3,7%-lt 11%-ni, mille juures hinnakasvu on panustanud eeskätt uute korterite tehingud. Järelturukorterite mediaankeskmiseks hinnaks kujunes 2020. aastal samaaegselt 1414 €/m2 ja uute korterite puhul 1967 €/m2, mis kasvasid võrreldes aastatagusega vastavalt 5,2% ja 13% võrra. Kortereid nende ehitusaasta baasil võrreldes võis 2020. aastal täheldada, et hinnad langesid 1990ndatel ehitatud korterite osas 5,5% võrra, kuid selliseid kortereid on Tartu linnas võrdlemisi vähesel määral. Lisaks võis hinnalangust täheldada aastatel 2011 – 2015 ehitatud korterite osas (-4,4%), mille põhjuseks võib eeskätt olla asjaolu, et kuna täiesti uute korterite pakkumine on olnud võrdlemisi laialdane ning täiesti uute ja mõnevõrra vanemate korterite vaheline hinnaerinevus ei ole kuigi suur, on potentsiaalsed ostjad otsustanud pigem täiesti uue elamispinna kasuks. Muul perioodil ehitatud korterite osas hinnalangust ei olnud täheldada, kuid hindade kasv siiski koroonapandeemia vältel selgelt aeglustus. Valdavalt 1960ndatel ehitatud korterelamutes paiknevate korterite osas aeglustus aastane hinnakasv 4,8%-lt 2,6%-ni ning 1980ndatel ehitatud korterite puhul 6,4%-lt 4,2%-ni. Möödunud buumi perioodil (2001 – 2010) ehitatud korterite hinnakasv taandus samaaegselt 2,6% juurest 1,7% tasemele.

Ehituslikult vanemate korterite hinnakasv aeglustus sealjuures eeskätt magalapiirkondades. Näiteks Annelinna laialdaselt levinud 1980ndatel ehitatud korterite aastane hinnakasv aeglustus 6,8% tasemelt pelgalt 2,1% juurde. Kesklinna linnaosas võis aga samaaegselt näiteks 1960ndatel ehitatud korterite osas täheldada seevastu mõningast hinnakasvu kiirenemist. Uute korterite hinnakasvu asus lisaks ehitushinna kasvule panustama 2018. aastast ka erikasutusõiguste rakendamine, millest tulenevalt ei moodustata enam eraldi korteriomandeid parkimiskohtadele ja panipaikadele. 2019. aastal võis viimase tõttu täheldada olukorda, et ehituslikult uuemate ja vanemate korterite vaheline hinnadiferents hakkas üsna kiirelt suurenema. 2020. aastal võis seejärel täheldada mõningast hinnaerinevuse taaskordset vähenemist, kuid seda suhteliselt marginaalsel määral. Turu pikemaajalisema arengu seisukohalt oli kuni 2019. aasta lõpuni valitsenud turukeskkond siiski oluliselt jätkusuutlikum kui aastatel 2006 – 2008, mida oli pikema aja vältel ilmestanud hästi piirkondliku sissetuleku ja korterihindade võrdlemisi sarnases tempos kasvamine. 2019. aastal kiirenenud hinnakasvu tõttu oli ajutiselt siiski elamispinna kättesaadavus sarnaselt Tallinnale veidi halvenenud ka Tartus, mis jätkus vähemalt uute korterite lõikes ka 2020. aasta vältel. Varasemate aastate keskmisest kiirem hinnakasv oli enne koroonapandeemia esilekerkimist rahunenud, mis on võimaldanud ostjaskonnal kohaneda pakkumise ja ostuvõimekuse osas aset leidnud muutustega.

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

25.05.2022 Pärimine – mida peab teadma pärimismenetlusest