Kinnisvara ostu ja müügi juures on alati oluline näha tervikpilti. See tähendab, et enne suuremate sammude tegemist tuleks välja selgitada kõik olulisemad asjaolud, mis on seotud soetatava kinnisvaraga, olenemata sellest, kas tegemist on hoonestatud või hoonestamata kinnistuga. Meie Domuses väärtustame aega ning leiame, et nii kinnisvaraga kaasnevad võimalused kui ka kitsendused peaksid olema selged juba enne notarisse jõudmist. Üheks olulisemaks osaks oma kinnisvara soetamisel on see, et kinnistule on olemas juurdepääsutee. Olles soetanud kinnistu, millele puudub avalikult teelt juurdepääsutee, tuleks esimesena välja selgitada, kes on naabrid.
Juurdepääsutee rajamise õiguse sätestab asjaõigusseaduse (edaspidi AÕS) § 156 lg 1, mille kohaselt on omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu määratakse kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu kohus.
Juurdepääsu tee määramisel koormatakse teeniv kinnistu reaalservituudiga. AÕS § 172 lg 1 sätestab, et reaalservituut koormab teenivat kinnisasja valitseva kinnisasja kasuks selliselt, et valitseva kinnisasja igakordne omanik on õigustatud teenivat kinnisasja teatud viisil kasutama või et teeniva kinnisasja igakordne omanik on kohustatud oma omandiõiguse teostamisest valitseva kinnisasja kasuks teatavas osas hoiduma.
Kui kinnistu naabriks on riik, siis riigi kinnistult juurdepääsutee taotlemiseks tuleb esitada Maa-ametile taotlus, millele on juurde lisatud taotleja poolt kavandatava tee asukoha skeem. Peale taotluse esitamist tellitakse Maa-ameti poolt kinnistule kasutustasu määramiseks hindamisakt ning vajadusel seatakse kinnistule eritingimused. Kasutustasu määratakse aastatasuna, mida tasutakse kahes osas arve alusel. Kui hindamisakti kohaselt jääb kasutustasu alla kümne euro aastas, siis Maa-amet kasutustasu ei rakenda, kuid seda võidakse vastavalt turuolukorrale muuta.
Kui kasutustasu ning eritingimused on Maa-ametil koostatud, siis edastatakse need tutvumiseks ning arvamuse avaldamiseks taotlejale. Tingimustega nõustumisel teeb Maa-amet otsuse, mille alusel saab reaalservituudi seadmise notariaalselt tõestada.
Esindasime Domuses hiljuti oma klienti reaalservituudi seadmisel. Meie oskusliku ja kiire asjaajamise tulemusel koostas Maa-amet korralduse, millega kinnitati reaalservituudi seadmine üle riigimaa, kõigest 1,5 kuuga. Kliendi tagasiside meie tööle oli üllatavalt positiivne, sest enne meie poole pöördumist, oli ta veendunud, et ees on ootamas aeganõudev ning kulukas protsess. Koostasime kliendile enne taotluse esitamist eelanalüüsi, selgitamaks välja, millistel tingimustel saab tema kinnistule juurdepääsutee rajada. Siinkohal kiidame ka Maa-ameti ametnikke, kes kogu protsessi juures olid igati asjatundlikud, toetavad ning sarnaselt meile kiiretele lahendustele orienteeritud.
Kui naabriks on aga eraisik, siis esmalt tuleks saavutada omavaheline kokkulepe servituudi seadmiseks. Kui kokkulepet ei saavutata, siis on võimalus õiguse väljaselgitamiseks pöörduda kohtu poole. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 68 lg 5 sätestab, et kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. See tähendab seda, et juhul, kui naaber keeldub nõusoleku andmisest ning kokkuleppe saavutamisest, saab tema nõusolekut asendada kohtulahend.
Enne kohtusse pöördumist veendu, et juurdepääsutee rajamiseks on täidetud kõik eeldused, mis on sätestatud AÕS § 156 lg 1.
Riigikohus on 3. juuni 2010. aasta lahendi nr 3-2-1-48-10 punktis 22 toonud välja eeldused, mille esinemisel tuleb AÕS § 156 lg 1 alusel esitatud nõue rahuldada. Antud lahendi järgi on olulised järgmised eeldused:
• juurdepääsu taotleja kinnisasjal avalikule teele juurdepääsu puudumine;
• taotletava juurdepääsu maakorralduslik võimalikkus;
• juurdepääsu taotleja juurdepääsu vastu omatava huvi ülekaalukus, võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste juurdepääsust tuleneva kitsendusega.
Parim soovitus on leida siiski naabriga ühine keel ning teineteise mõistmine, sest kohtu kaudu võib juurdepääsuservituudi seadmiseks kuluda mitmeid aastaid.
Kui juurdepääsuservituut on seatud, siis on oluline mõista, et see hõlmab vaid oma kinnistule juurdepääsuõigust. See tähendab, et servituut ei anna õigust kasutada seda teed parkimiseks, asjade hoiustamiseks ega ka selle ala kasutamiseks vaba aja veetmise eesmärgil. Tuleb mõista, et selline piirang on koormav eelkõige teeniva kinnisasja omanikule, mistõttu tasub hoida heanaaberlikke suhteid.
Kokkuvõttes saab öelda, et enne kinnisvara soetamist tasub teha põhjalik analüüs ning veenduda, et kinnistule on olemas juurdepääsutee. Kui see puudub, siis teha kindlaks, kes on piirinaabrid, et teaks arvestada, millised on järgmised sammud, mis aitaksid lähemale oma kinnistule juurdepääsutee rajamiseks.
