Domus Kinnisvara: Ostsid uusarenduses korteri – kuidas hinnata tööde kvaliteeti? I osa

Domus KinnisvaraSinu uus kodu on valmis saanud ja arendaja kutsub Sind korterit üle vaatama. Koos teete korteris ringkäigu ja vormistate ülevaatusakti, kus ostjal tuleb allkirjaga kinnitada, et kõik kokkulepitud tööd on lõpule viidud ja teostatud vastavaid kvaliteedinõudeid järgides. Kui oled ise ametilt näiteks arst, õpetaja, programmeerija või turundusspetsialist ja mitte ehitusinsener, võid mõelda, et kuidas Sina saad ehitustööde kvaliteeti kinnitada. Teeme selgeks, mida ja kuidas tuleb ostjal uue objekti ülevaatusel hinnata.

Enne iga töölõigu nõuete juurde asumist tuleb teada, missuguste nõuete ja kvaliteediklassi järgimine on konkreetse objekti puhul kokku lepitud. Eestis ei ole kehtivat ehitustööde standardit, mis kataks kõiki ehitus- ja viimistlustöödele esitatavaid nõudeid. Tavaks on saanud, et uusarendused teostatakse Soome ehituskvaliteedi standardite ehk RYL kvaliteediklasside nõuete järgi. Selleks peaks aga olema eelnevalt poolte vahelises lepingus kokku lepitud, missuguses kvaliteediklassis konkreetse objekti ehitustöid teostatakse.

See muidugi ei tähenda, et kui kvaliteedinõuetes eelnevalt kokku ei lepitud, kaotaks ostja oma õiguse kvaliteetset ehitust ja viimistlust nõuda. Vaidluse korral on samuti tavaks saanud tellida töödele sõltumatu ekspertiis, kes peab mingid ehituse kvaliteedinõuded aluseks võtma. Kuna Eestil enda terviklikku süsteemi ei ole ja väga levinud tava on kasutada ehituses RYL kvaliteedinõudeid, siis justnimelt vastavus RYL’ile ekspertiisi tegemisel aluseks võetaksegi.

Käesolevas artiklis käsitleme maalritööde ja plaaditud pindade kvaliteedinõudeid.

RYL ehk ehitustööde üldiste kvaliteedinõuete kogumik kirjeldab üldtunnustatud head ehitustööde tava. Näiteks Maalritööde RYL määratleb maalritööde kvaliteedi üldnõuded ja annab ka üksikasjalikumad juhised, kuidas soovitud kvaliteet igal konkreetsel juhul saavutada.

Missuguse valgustusega ja kui kaugelt vaadeldes siis värvitud seina tuleb hinnata? Kui suured on lubatud kõrguste erinevused keraamiliste plaatide paigaldusel? Kohe kõigest teemade kaupa lähemalt.

Kuidas hinnata maalritööde kvaliteeti?

Värvitud pinna välimuse määratlemiseks on loodud välimusklasside liigitus. Kõige kõrgemasse kvaliteediklassi kuuluvad eluruumides üldiselt akna- ja uksepinnad (nt akna- ja ukseliistud, ukselehed). Neile kohaldatakse kõige kõrgemaid nõudmisi. Nõudlikkuselt järgmistesse klassidesse kuuluvad eluruumide värvitud seina- ja laepinnad ning viimases kvaliteediklassis on vähenõudlikumad pinnad, näiteks keldriruumid.

Värvitud pinna puhul hinnatakse selle loomulikku välimust, värvi katvust, tasasust ja ühtlust ning projektdokumentide kohasust. Pinnale pööratakse tähelepanu tervikuna, samuti arvestatakse seinale omast struktuuri, kasutatud toodete omadusi ja valitud töömeetodeid. Pinda kontrollitakse nii, et vaadeldav on kogu hinnatav ala korraga, näiteks kogu ühe seina pind. Eluruumide seinapindu kontrollitakse nii, et valgus langeb vaadeldavale pinnale vaatleja tagant ehk risti seinapinnaga. Kogu seinapinna hindamisel ei ole määratud vaatleja kaugust, kuna seinapinnad on erineva suurusega ja oluline on, et kogu hinnatav sein on korraga vaadeldav. Enamikes eluruumides on see ilmselt umbes 1,5 – 2 meetri kaugusel seistes. Tavavalgusena mõistetakse päevavalgust või ruumi nõuetekohast üldvalgustust ja kontrollimisel võib kasutada teisaldatavat valgust, ent valgus peab olema pinnale suunatud vaatleja tagant.

Näiteks siseuste ja korteri akende viimistlust kontrollitakse 1,5 m kauguselt ja kuna need kuuluvad kõrgemasse kvaliteedinõuete klassi kui värvitud seinapinnad, siis peab uste ja akende viimistlusvärvimine olema nõuetekohane nii tagant- kui külgvalgusega kontrollides, ent ikka 1,5 m kauguselt vaadeldes.

Kuidas hinnata plaatimistööde kvaliteeti?

Valmis plaaditud sein või põrand peab olema ühtlase kvaliteedi ja välimusega. Plaaditud pinnal ei tohi olla häirivaid vigu, mis on nähtavad vaatlemisel päevavalguses ja nii, et valgus langeb risti pinnaga, 1,5 meetri kauguselt vaadeldes. Külgvalgusega kontrollimine ei ole lubatud. Paraku on võimalik igal viimistletud seinal leida ebatasasusi, kui suunata taskulamp valgusvihuga piki seinapinda ning ise pinda väga lähedalt uurides, ent seda toobki ka RYL välja, et eluruumide seina- ja põrandapindu hinnates ei ole sellisel viisil tööde kontrollimine kohane.

Tavaliselt on vuuk laiusega alla 6 millimeetri ja sel juhul on lubatud, et paigaldusest tingituna võivad kõrvuti asetsevad plaadid olla kuni 1 mm kõrguse erinevusega. Siin on vaja teada ka seda, et lisaks paigaldusest tingitud tasasushälbele liidetakse sellele ka plaadi tootmisel lubatud plaadi enda paksuste lubatud erinevus. See jääb enamasti 5-10 % vahele plaadi nimipaksusest. Nii on näiteks keraamilistel plaatidel, millel on tootja poolt valmistustolerants 10 % ning plaat on paigaldatud kuni 6 mm laiuse vuugiga, lubatud astmelisuse hälve 1 mm + 0,1 mm = 1,1 mm. Kui plaaditakse üle 6 mm laiuse vuugiga, on paigaldusest lubatud kõrguste erinevus 2 mm, lisaks lubatud plaadi enda paksuse erinevus.

Vaadates plaaditud seina- või põrandapinda 2 meetri pikkuses, on lubatud kõrguste erinevused kokku maksimaalselt 3 mm (või 2 mm, kui plaadi külg on pikem kui 400 mm).

Seega on ostjal kogu korter võimalik piisava hoolsusega üle vaadata, kui ta peab meeles, et kontrollitavad pinnad peavad olema korrektsed loomuliku valguse tingimustes ja et vaatlemine toimub tavakauguselt ehk 1,5 meetri kauguselt või värvitud seinapindade puhul selliselt kauguselt, kus on nähtav kogu konkreetne seinapind tervikuna. Kui kontrollida valgusallikaga, siis peab valgus langema vaadeldava pinnaga risti ehk vaatleja selja tagant ning kontrollimine toimuma samuti tavakauguselt.

Veel praktilisi soovitusi

  • Võimalusel lepi ülevaatuse aeg kokku päevavalgele ajale. Loomulik päevavalgus on kõige parem seinaviimistluste kontrollimiseks. Kui kasutada valgustit, siis peaks selle valgustugevus olema konkreetsele ruumile piisav. Võimalik on kasutada prožektorit, sellega saab valgust kenasti vaataja selja tagant seinale suunata, nagu soovitatakse, kuid ehitusprožektorid on üsna suure valgustugevusega ja mõned defektid, mis loomulikus valguses oleksid nähtavad, jäävad nii intensiivse valgustugevusega tähelepanuta.
  • Lepi arendajaga kokku, kas objekti ülevaatus toimub alles täiesti valmis, viimistletud ja koristatud objektil või on ostjal võimalik koos arendajaga ka varasemates etappides objekti näha. Väiksemates arendustes on tihti arendaja vastutulelik ostja poolt soovitud muudatuste tegemisel, mis puudutab näiteks pistikute, valgustite paiknemist või siseviimistlusmaterjale. Sellisel juhul on ostjal mõistlik ka enne objekti lõplikku valmimist kohapealne olukord üle vaadata, et kontrollida, kas kõik soovitud muudatused on arvesse võetud. Väga suures kortermajades ei ole arusaadavatel põhjustel võimalik iga ostja erisoove arvestada ja siis võib ostjapoolne ülevaatus olla juba lõpptootele, pärast seda kui ehitaja ja arendaja on koos ehitusjärelvalve spetsialistiga omapoolse objekti ülevaatuse ja vajadusel defektide paranduse teostanud.
  • Võid objekti ülevaatusele kaasata pädeva ehitusspetsialisti, kes on kursis konkreetse objekti puhul ostja ja müüja vahel kokku lepitud kvaliteedinõuete ja muude kokkulepetega. Pädev ehitusspetsialist ei tee märkusi ilmaasjata, vaid teab, et igal ehitustööl ja -materjalil on lubatud tolerantsid ja ehitatud peab olema nende piires ja vastavalt ostja ning müüja vahel kokkulepitule.

Kas parkett võib nagiseda? Kui hästi peab olema tapeet seina paigaldatud? Aga siseuksed ja puittrepid – missuguseid kvaliteedinüansse peaks ostja nende ülevaatamisel teadma? Nendest teemadest artikliseeria järgmises osas.

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

21.09.2021 Kinnisvara hindamise ABC