Elamispindade turg peegeldab ebavõrdsuse suurenemist

Tõnu ToomparkKoroonarünnakust tingituid majanduskriis väljendub ebavõrdsuse suurenemises. Ebavõrdsus toob endaga kaasa niigi hapras ühiskonnas järjest kasvavaid pingeid. Üks probleemide väljund on elamispindade turg, kus toimub kihistumine omanike ja üürnike vahel ehk nende vahel, kel on kinnisvara ja kel seda kunagi olema ei saa. Positiivne – kui seda nii saab nimetada – on asjaolu, et tegemist ei ole Eestile ainuomaste probleemide rägastikuga, vaid selliste teemadega puutub kokku kogu Euroopa ja arenenud maailm.

Kriisid jagavad rikkust vaestelt rikastele

Majanduskriisid on protsess, mille käigus jagatakse vara ümber. Liiga rikkaks saanud vaesed loovutavad majanduskriisi käigus osa vaevaga kogutust rikastele. Rikkad saavad rikkamaks. Kriisidel on oht kasvada revolutsioonideks, kuid rahulikus läänemaailmas selleni ei jõuta. Pigem piirdutakse n-ö heaoluühiskondades pingete maandamiseks värviliste helkurvestide kandmise ja peatänavatel poeakende purukspeksmisega ning võimalikult kallite autode süütamisega.

Koroona on selgelt toonud kriisi. Ökonomisti vaatest on tegemist justkui kõigi aegade kõige parema majanduskriisiga. Keskpangad on kriisi suure rahaga kinni maksnud. Kapitalist ei ole puudust, seda on isegi üle. Kapitali ülejääk otsib investeerimisvõimalusi. Börsid on üles ostetud, startup’id mitmekordselt üles ostetud.

Süsteemi uue raha lisandumine viib mõtted vägisi inflatsioonile. Ehk pole lähiajal väga vaja karta, et leib ja kartul ehk tarbijahinnad oluliselt kallinevad. Küll on rahatrükk üles viinud varade hinnad. Nüüd on ostuhuvi ringiga järjekord jälle kinnisvarasektori juures. Seda enam, et kinnisvara nähakse traditsioonilise varaklassina, mis kaitseb inflatsiooni eest ehk mille väärtus sõidab inflatsiooniga kaasa.

Kapitali omanikud eeldavad varade inflatsiooni. Soovides osa saada lähitulevikus kiirenevast varade kallinemisest ostetakse kinnisvara juba täna, et õigel ajal turul olemas olla. Kinnisvara pakkumist on lühiajaliselt keeruline või isegi võimatu suurendada. Nii ajab kasvav nõudlus stabiilse või väheneva pakkumise tingimustes hindu üles.

Kinnisvarainvesteeringute sektoris astutakse tootluse trepil järgmist sammukest allapoole. Madalam tootlus tähendab praktilises elus, et sama üüritulu teenimise eesmärgil on investorid valmis vara eest kõrgemat hinda maksma. Nii on varade väärtuse inflatsioonist osasaamise nimel raha kinnisvarainvesteeringutesse pagemine rohkemal või vähemal määral isetäituv prognoos.

Koduomanikud sõidavad rallit kõrvalistmel

Elamispinna omanike netoväärtus on kõrgem kui inimestel, kes eluaset üürivad. Osalt võib selle põhjusena näha asjaolu, et rikkamad inimesed suudavad kodu osta, vaesemad mitte. Eks see nii olegi. Peab ka arvestama, et kodu ostmine ei ole investeering, tegemist on eluasemevajadust katva kuluga. Siiski on koduostul selgelt olemas säästmise ehk kapitali akumuleerumise elemendid. Kui kodu mitte osta, peab üüri ikka maksma. Nii võiks öelda, et võimalus kodu osta on üks tee rikkuse kogumiseks või üks tee olla mittevaene.

Koduomanikud saavad osa vara väärtuse kallinemisest. Selle kõrval on võimalus, et inflatsioon hammustab kodu ostmiseks võetud laenusummat väiksemaks. Või teeb ajapikku kasvav palk kunagi ammu kodu ostmiseks võetud laenu teenindamise palga suhtes odavamaks.

Tegemist on rallisõiduga kõrvalistmel, kus finišisse jõuab ekipaaž samaaegselt, kuid piloodile (ehk investorile) langeb peamine tähelepanutulv ja suurem auhinnaraha (ehk kasum investeeringult).

Üürnikud jäävad kaotajate poolele

Investorite alla surutud varade tootlus võiks tähendada mõistlikke üürihindu. Miks mitte otsustada üürimise kasuks, kui üüritootlused ehk üürihinnad on soodsad? Kas see võiks olla meeldiv võimalus madalama sissetulekuga inimestele?

Üürihindade madalus on näiline. Üürihinnad ehk üüritootlus on madal vara väärtuse suhtes. Küll on üürihinnad kallid keskmise palga või keskmise sissetuleku suhtes. Vara kallinemine tähendab jätkuvalt üürihindade kerkimist. Ajutiselt võib üürihind kerkida vara väärtusest aeglasemalt või isegi langeda – nagu see on koroonakriisi ajal toimunud. Küll aga üürihind teiselt hetkel kaotatud tõusu tagasi teeb.

Koduostjatel toimub säästmine poolautomaatselt – iga laenumaksega jääb laenujääk vähemaks ja netovara väärtus kasvab. Üürnikul sellist iseeneslikku säästmise mehhanismi ei ole. Sageli on üürihind isegi kõrgem kui laenumakse. See tähendab, et muul moel raha säästmiseks ei jää suurt midagi üle. Eriti veel kui silmas pidada, et üürieluasemel elavad inimesed, kel on madalam sissetulek ehk niigi madalam säästmise võimekus.

Tulemuseks on ebavõrdsus

Koroona ja sellest tingitud majanduskeskkonna muutus on juba käimasolevatele protsessidele hoogu juurde andmas. Elamispindade hinnad kerkivad. See vähendab elamispindade kättesaadavust. Elamispindade ostmise kättesaadavuse halvenemine omakorda sunnib inimesi rohkem üüriturule.

Asjaosalised, sh üürnikud õigustavad oma valikuid tänapäevase mentaliteediga, kus vara ei peagi omama, vaid kasutatakse äppi kaudu tellituna teistele kuuluvat. Näitena tuuakse auto liisimine või muusikapala ühekordne striimimine. Kui inimene ei soovi end pisut pikemalt siduda ühe riigi, ühe töökoha või isegi ühe partneriga, siis miks peaks end siduma ühe eluasemega?

Tegelikkuses otsitakse selliste vabandustega põhjuseid, millega paljusõnaliselt põhjendada kodu ostmiseks vajaliku omafinantseeringu puudumist või ebakindlast sissetulekust tingitud laenuvõimekuse puudumist. Omaette teema on noorte keskmisest märksa kõrgem tööpuuduse määra, mis muudab elamispindade turu ostupoolel osalemise keeruliseks. Üürituru laienemine ei ole enamasti mitte inimeste vaba valik, vaid majanduslikest põhjustest tulenev pealesunnitud otsus.

Üürituru laienemine omakorda viib ebavõrdsuse suurenemisele, kus ühtedel on kinnisvara ja muud varad. Teised maksavad omanikele igakuist üüri ilma võimaluseta ise haljale oksale jõuda. Koroonast tingitud „kõigi aegade parim“ majanduskriis ja rahapakkumise suurenemine süvendavad neid arenguid.

Elamispindade turul toimuv ebavõrdsuse suurenemine ei ole lahendatav kinnisvaraturu vahenditega. Selleks tuleb ümber korraldada kogu süsteem. Ummikusse viivad meid arengud, kus ettevõtja äriedu garant on riigileemekulbiliigutajaga sõbraks olemine, kus ettevõtjatel probleemide peamine lahendamise viis on riigilt järjekordse abiraha või maksusoodustuse nõudmine, kus inimesed pannakse järjest enam sõltuma avaliku sektori teenustest ja toetustest ning inimeste iseseisev probleemide lahendamise asendatakse oskus vaikselt riigi poole nõudva näoga vaatamisega.

Kui elamispindade turul väljenduvate probleemide lahenduseks on järjekordse regulatsiooni väljatöötamine ja selle jõustamiseks üleriigilise või üleliidulise ametkonna loomine, siis liigume me soovitule täpselt vastupidises suunas.

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

21.09.2021 Kinnisvara hindamise ABC