Kuigi kaasomandi kohta liigub palju hirmulugusid, ei ole see paarismajale või ridaelamuboksile kodulaenu saamisel koheselt välistuseks. Luminori kodulaenude valdkonna arendusjuhi Margit Volti sõnul hindab pank eelkõige notariaalse kasutuskorra olemasolu ja laenutaotleja maksevõimet. Kaasomandis kortermaja puhul on riskid aga suuremad nii ostja kui ka panga jaoks.
Kaasomand tähendab, et kinnisasi kuulub mitmele omanikule mõttelistes osades. Elamispindade puhul kohtab seda omandivormi kõige sagedamini paarismajades ja ridaelamutes, kus hoone ja kinnistu on ühised, kuid nende eri osade kasutamine on omanike vahel kokku lepitud. Volti sõnul ei tähenda kaasomand automaatselt, et pank keeldub kinnisvaraostu rahastamast.
Kaasomandis kinnisasja ostmisel on üks olulisemaid dokumente notariaalselt tõestatud kasutuskorra kokkulepe. Sellega määratakse kindlaks, millist kinnisasja osa võib iga kaasomanik ainuisikuliselt kasutada ja millised alad jäävad ühiskasutusse. „Kõige kriitilisem punkt on notariaalse kasutuskorra olemasolu sellele kinnisvara osale, mida ostja soovib privaatselt endale hoida,“ rõhutas Volt. „See on ühtlasi ka peamine asi, mida pangad finantseerimisel vaatavad, sest kasutuskord paneb juriidiliselt paika, kellel on õigus millist osa kasutada.“
Näiteks võib paarismaja või ridaelamu hoov jääda täielikult ühiskasutusse või olla kasutuskorra alusel kaasomanike vahel jagatud. Enne kinnisvara ostmist tuleb seetõttu kontrollida, millised ruumid ja maa-alad jäävad ostja ainukasutusse ning milliseid osi kasutatakse koos teiste kaasomanikega.
„Suusõnaline kokkulepe ei anna ostjale piisavat kindlust, sest kaasomaniku vahetumisel ei pruugi uus omanik varasemate kokkulepetega nõustuda. Notariaalne kasutuskord annab ostjale kindlustunde ka kaasomaniku vahetumisel, sest selles fikseeritud kokkulepped lähevad koos omandiõigusega üle uuele omanikule,“ selgitas Volt dokumendi vajalikkust.
Kaasomandis kortermaja puhul on risk suurem
Kui paarismajade ja ridaelamute puhul on kaasomand levinud omandivorm ning pank võib sellise kinnisvara ostu rahastada, siis kaasomandis kortermaja puhul on risk Volti sõnul märksa suurem. „Kortermajad peaksid reeglina olema jagatud eraldi korteriomanditeks. Kui korteriomandeid moodustatud ei ole, tasub ostjal välja selgitada, miks see nii on. See võib viidata sellele, et hoonet on omavoliliselt ümber ehitatud või selle dokumentatsioon ei vasta tegelikule olukorrale,“ ütles ta.
Näiteks võib algselt ühe korterina registreeritud eluruum olla jagatud mitmeks väiksemaks elamispinnaks, kuid kohalik omavalitsus ei ole andnud luba neid eraldi korteriomanditena registreerida. Niisiis tasub olla tähelepanelik, et kui kortereid müüakse tähistega nagu 14A ja 14B, kuid neid ei ole kinnistusraamatus eraldi korteriomanditena registreeritud, peaks ostja välja selgitama, miks korteriomandeid loodud ei ole ning kas hoone dokumentatsioon vastab tegelikule olukorrale.
Lisaks kinnisvara õiguslikule seisundile hindab pank laenutaotleja maksevõimet ja teisi tavapäraseid krediidiotsust mõjutavaid asjaolusid. „Kui tegemist on kaasomandis oleva paarismaja või ridaelamuboksiga, mille notariaalne kasutuskord on korrektselt seatud ning ostja maksevõime kodulaenu taotlemiseks piisav, on panga positiivne vastus üsna tõenäoline,“ sõnas Volt.
Kui tulevikus tekib soov aga kinnisasja müüa kolmandale isikule, tuleb arvestada, et teistel kaasomanikel on üldjuhul seadusest tulenev ostueesõigus. Kinnisasja puhul saab seda õigust kasutada kahe kuu jooksul pärast müügilepingu ja selle tingimuste kohta teate saamist. „Seega on väga oluline, et kaasomanikke on koheselt müügitehingust teavitatud. Juhul kui ostad kaasomandis oleva kinnisvara, on soovitatav veenduda ja oodata, kas teised kaasomanikud kasutavad oma eelisostuõigust või mitte.“
Täiendavalt tasub kaasomanikuna kaaluda kokkulepet, mis määraks ära kinnisasja tervikuna müümisel saadavate tulude jaotamise. „Kui eraldi kokkulepet ei ole, jaotatakse müügitulu üldjuhul kaasomandiosade suuruse järgi. See ei pruugi arvestada asjaolu, et üks kaasomanik on enda kasutuses olevasse hooneossa teistest rohkem investeerinud,“ märkis Luminori kodulaenude valdkonna arendusjuht. Volti sõnul võivad kaasomanikud kokku leppida, et müügitulu jaotatakse nende kasutuses olevate osade väärtuse alusel. Sellisel juhul saab lasta kinnisvarahindajal hooneosad eraldi hinnata ning jagada müügitulu proportsionaalselt nende väärtusega.
