Miks soetatakse kinnisvara?

Kinnisvara soetamisel võib olla mitmeid põhjuseid. Kes tahab osta kodu, kes vajab elukohta paariks nädalaks. Kolmas otsib moodust, kuidas leivaraha teenida.

Juriidiliselt on kinnisvara puhul tehinguobjektiks füüsiline maatükk või hoone. Tegelikult ostetakse ikkagi seda, mida kõnealuse kinnisvara tarbimisest on võimalik saada. Analoogselt restoranile – ei osteta salatilehega garneeritud sousti ja kartulit, vaid kõhutäit ja maitseelamust kaunis miljöös.

Tehingu teise poole mõistmine on sama tähtis kui temaga ühes keeles kõnelemine. Mõisteid tuleb ostjal, müüjal vahendajal tõlgendada sarnaselt, sest ainult nii jõuab vähima vaevaga tehinguni, milles naerulsui tulevikus saab lastelastele rääkida.

Alljärgnevalt peamiselt elukondlikule kinnisvarale keskendudes tahetakse kinnisvara soetades saavutada üht või mitut järgmistest punktidest:
– kodu;
– elukoht;
– investeering;
– turvalisus;
– märk edust;
– tulutootja;
– hobi;
– spekulatsioon;
– arendamine.

1. Kodu

Kodu on puhtalt emotsionaalne kriteerium, mis seondub ainult elamispindadega. Kodu on koht, kuhu tahetakse minna peitu maailma kurjuse eest. Kodu seinad (koduseinad) kaitsevad. Kodu on elukoht. Kodu on ilus isegi siis, kui viimane remont tehti enne viimast sõda. Kodust mõteldes ja rääkides on valdavad positiivsed värvid.

Kodu kaitseb Põhiseadus, mille paragrahv 33 lubab kodu pidada puutumatuks. Kodu puutumatust teavad needki, kes Põhiseadusest rohkemat ei tea. Rahvasuu lisab puutumatusele veel pühaduse.

Kodu on paljude üksiktegurite harmooniline kooskõla, mida numbrites või sõnades edasi anda on sama hea, kui viisistada Hansapanga kasumiaruannet.

Ei maksaks skisofreenias süüdistada inimest, kel on mitu kodu. Kui jõudu jätkub, miks siis ka mitte.

2. Elukoht

Elukoht on samuti otseselt elamispinnaga seonduv kriteerium. See on koht, kus elatakse enamus töövälisest ajast. Sel on juba ratsionaalne ehk praktiline ja elulähedane kriteerium. Elukoht võib olla sama, mis kodu, kuid võib kodust erineda.

Näiteks üürikorteri puhul ostetakse elukohta ajutiselt. Vahel ka kodu. Üürikorterit nähakse tänapäevases Eestis ajutise lahendusena enne oma kodu soetamist. Seega ei lasta end emotsionaalselt väga siduda. Siit oluline erinevus kodu mõistest.

Elukoht on kõigil inimestel, kuid kodu ei pruugi sugugi igaühel olla. Näiteks kodututel.

3. Investeering

Kui investeeringuna lugeda kapitalimahutust (nii ütleb võõrsõnastik), siis kinnisvara on selleks kindlasti sobilik koht – kapitali mahub sinna kõvasti. Siinkohal mõistaks kinnisvarasse investeerimise all kinnisvara ostmist pikemaajaliselt omakasutusse, välja üürimiseks või rentimiseks tulu saamise eesmärgil.

Elamis- või äripinnast kinnisvara on reeglina stabiilne, väheriskantne ja suhteliselt turvaline kapitalimahutuste koht. Vähene likviidsus ei luba hindadel pikaajaliselt suurelt kõikuda. Pikaajalises perspektiivis on hinnagraafikute näitajad reeglina tõusutrendis.

Madal risk mängib muidugi karuteene kinnisvara tulutootlikkusele, mis paraku jääb üsna madalaks. Eesti vähearenenud kinnisvaraturu 50-protsendilistest hinnahüpetest ei tohi kindlasti liiga kergekäelisi järeldusi aastakümneteks teha.

Praktikast võib tuua tähelepaneku, et kui kodu lugeda investeeringuks, siis investeeringu tasuvusarvutus piirdub sellega, et leitakse, kas leibkonna eelarvest kannatab eluasemelaenu tagasi maksta. Teisisõnu – pikaajaline planeerimine ehk pikemaajalisem kulude-tulude analüüs ei ole kodu soetamise juures liiga tavaline nähtus.

Omakasutusse ostetud kinnisvara otseselt positiivset rahavoogu ei tekita. Seetõttu on väidetud, et taoline kinnisvara ei ole investeering, ega peagi olema. Positiivse kassavoo puudumise kompenseerib aga üüri- või laenumakse, mis tehtaks juhul, kui kõnealust kinnisvara kasutada ei oleks. Seega positiivne rahavoog on, kuigi see on ainult teoreetiline.

4. Turvalisus

Kinnisvara soetamisel luuakse turvaline koht, kuhu minna. Turvaline koht, kus asju hoida.

Tuletan siinkohal meelde, et sõnaga “kodu” haakub suuresti turvalisus. Siiski eeldavad ka ettevõtted, et õhtul lukustatud ukse taga säilivad asjad järgmise hommikuni ja veelgi kauem.

Tänapäevane rikkus väljendub paljuski asjade omamises, paljude asjade omamises. Kinnisvara on paik, kus asjad reeglina asuvad – suurimast sõbrast teler, arvuti ja vanaisalt päranduseks saadud kulduur. Neid ei saa lageda taeva all hoida. Reeglina on hoiukohaks kodu ja/või elukoht ja/või ettevõte.

Inglased peavad kodu turvalisust kohe nii tähtsaks, et laialt on meilgi tuntud väljend “my home is my castle” ehk “minu kodu on minu kindlus”

5. Märk edust

Kinnisvara osta tähendab olla edukas. Kinnisvara erastamine kollaste kaartide eest tekitas palju kinnisvaraomanike, kes senini räägivad korteriüürist adumata, et üür on makse omanikule. Ostmine või ehitamine tänasel päeval tähendab hoopis midagi muud. See tähendab jõukust ennast aastateks siduda kinnisvaralaenuga või veel suuremat jõukust kinnisvara ilma laenuta välja osta või valmis ehitada.

2001. a. oli keskmine palk ligikaudu 5500 krooni. Sellise palga juures võimalik soetada maksimaalselt 320 000 korter. (Eeldatud laenutingimused: laenu pikkus15 aastat, intress 7%, 1/3 osas omafinantseeringu olemasolu.) Selle raha eest on võimalik 2002. a. alguses saada vedamise korral Õismäel 1-toaline korter.

Seda ei ole küll palju, kuid sellenigi ei küüni tänapäevases Eestis paljud. Seega võib öelda, et Õismäe korter ei tähenda ebaedu.

Müüakse ka maju ja kortereid, millest äärmuslik näide küünib 17 miljoni kroonini. Sellist hinda küsiti maja eest Pirita linnaosas. Sellist sorti kinnisvara omamine lisab kindlasti prestiizhi ja selle omaniku peetakse edukaks laiemaski seltskonnas.

6. Tulutootja

Kinnisvara toodab tulu. Kui kinnisvara ei ole ühendatud ei kodu ega elukohaga, siis on suure tõenäosusega tegemist üüri- või rendipinnaga. Väljaüürimisest tõusev tulu on väga lihtsalt mõõdetav igakuiselt pangakontole maanduvates kroonides.

Kui kõnealuse kinnisvara puhul on siiski tegemist kodu või elukohaga, siis see veel ei tähenda, et tulu jääb tootmata. Koduski on võimalik tööd teha ehk reaalselt taas pangakontol lebava summa kasvu nautida.

Kui aga ei ole tegemist ei üürikorteri ega ka kodus töötamisega? Siingi on oma vastus. Kodu ja elukoht ja elukoht on paigad, kus toimub nö. valmistumine tööks, akude laadimine. Kas valmistumise all mõelda ainult magamist ja hommikust söögipausi või enamat – see jääb iga individuaalse arvaja otsustada.

Tulu võib olla veelgi kaudsem. Ei ole sugugi harv juhus, kus vanemad ostavad elluastuvatele lastele elamispinna. Siin justkui ei ole tegemist ei kodu, elukoha ega turvalisuse taotlemisega.

Investeeringuks ja/või edumärgiks võiks sellist käitumist ehk pidada. Samas võib lastele kodu ostmist käsitleda end lastest nö. vabaks ostmist. Teisisõnu tulu taotlemist, kus tuluna nähakse keskendumist teisale. See muidugi ei tähenda muude sidemete kaotamist.

7. Hobi

Kinnisvara võib olla hobi ehk vahend eneseteostuseks. Huvialaks võib konkreetsemalt olla näiteks potipõllundus või iluaia pidamine suvilakrundil. Niisamuti võib hobiks olla elamu või korteri ise ülesehitamine just nimelt sellisena nagu seda on lapsepõlvest saadik vaimusilmas ette nähtud.

Rahavood – nii teoreetilised kui praktilised, on siin negatiivsed, kuid nende eest “ostetakse” võimalust käsi mullas sobrada, mis tervikpildi muudab positiivseks. Vastasel korral kulutataks sama raha kusagil mujal muud meelelahutusteenust ostes.

Hobikoduks võib pidada ka juhtumit, kus lastakse arhitektuuritudengite fantaasial lennata, et saavutada tulemusena midagi üliharuldast. Selliste näidete puhul on kindlasti tegemist kodu soetamisega, mis ei haaku investeeringu ega spekulatsiooni punktidega, sest ehitusmaksumus ületab mittepraktilistel tudengitel turuväärtust märkimisväärselt. Siiski on tegemist kindlasti kodu, elukoha, turvalisuse ja edumärgi taotlemisega, mis toodavad tuluna meeletu koguse positiivseid emotsioone.

8. Spekulatsioon

Kindlasti tahaks eraldada kinnisvaraspekulatsiooni toodud investeeringu ja tulu tootmise funktsioonist. Spekulatsiooni all mõistame siinkohal kinnisvara ostmist eesmärgiga sama vara lühiajalises perspektiivis edasi müüa ilma seda omakasutusse võtmata ega kolmandatele osapooltele üürile- või rendile andmata.

See on kinnisvara omandamisel põhjus, mille soovi kohtab sageli. Kinnisvaraga ostu-müügiga siiski kiirelt rikastuda on keeruline, sest kinnisvara on vähelikviidne ja sellega kaasnevad pikad asjaajamise ning omandiõiguse ülemineku nüansid, samuti suured vahendustasud. Samas annab turu ebatäiuslikkus, iga kinnisvaraobjekti unikaalsus ja suurt rolli mängivad erihuvid oskajatele ja infoomajatele märkimisväärseid võimalusi.

9. Arendamine – lisaväärtuse andmine

Kinnisvara arendamise all mõistetakse kinnisvarale väärtuse lisamist. Väärtus võib olla maatükile tehtav planeering, maatükile rajatud ehitis või ostetud korteris tehtud remont, büroomajja hangitud rentnikud…

Siin on tegemist põhimõtteliselt ärilise tegevusega, st. kinnisvara ostmisega mitte oma kasutuseks ega tulu tootmiseks pikemas perspektiivis, vaid nö. projektipõhiseks äriks.

Arendamine võib puht juhuslikult haakuda spekulatsiooniga. Näiteks juhul, kus ostetakse 2-toaline korter lootuses see kallimalt edasi müüa. Turuolukorra muutuste või ilmnevate negatiivsete faktide tõttu selgub, et müügiperioodi lühendamiseks oleks otstarbekas mõningast remonti teha.

Kokkuvõtteks

Kokkuvõtteks tuleb öelda, et inimeste motivatsioon kinnisvara soetamisel on erinev. Ostuajendite mõistmine aitab teenusepakkujal (nt. vahendajal) või kinnisvara müüjal leida need pisidetailid, mis ostjale rohkem või vähem korda lähevad. Nii näiteks on kodu ostmisel mängus hoopiski teised mõtted ja tunded, kui näiteks spekuleerimisel. Teineteise mõistmine on oluline eeldus selleks, et peale tehingut võiksid kõik tehingu osapooled tehtu üle uhkust tunda.

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

Korteriühistu juhtimine ja asjaajamine