Statistika: jae- ja hulgimüük mullusel tasemel

2008. a. II kvartali hulgimüügi tase 46 miljardit krooni jäi mullusele tasemele. Muutuseks vaid napp 0,6% tõusu suunas. Jaekaubandus siiski kasvas tõustes 9% võrra 18 miljardi kroonini.

Arvestades aga samal ajal 11% ületavat tarbijahinnaindeksi tõusu peame tõdema, et reaalne tarbimine on vähenemas. Tarbimist suunab vähenemise suunas ka aeglustuv palgakasv ja tarbijate ebakindlus tuleviku suhtes.

Hulgi- ja sõidukikaubandusettevõtete ning jae- ja sõidukikaubandusettevõtetekaupade hulgimüük (jooksevhindades), miljon krooni kvartalite lõikes

Hulgi- ja sõidukikaubandusettevõtete ning jae- ja sõidukikaubandusettevõtetekaupade hulgimüük (jooksevhindades), miljon krooni kvartalite lõikes

Hulgi- ja sõidukikaubandusettevõtete ning jae- ja sõidukikaubandusettevõtetekaupade hulgimüük (jooksevhindades), miljon krooni aastate lõikes

Hulgi- ja sõidukikaubandusettevõtete ning jae- ja sõidukikaubandusettevõtetekaupade hulgimüük (jooksevhindades), miljon krooni aastate lõikes

Jaemüügi mahuindeks, 2000. a. = 100

Jaemüügi mahuindeks, 2000. a. = 100

Andmete allikas: Statistikaamet

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Huumor: kuidas müüa kinnisvara?

Maaklerite väljapääs on hariduses: õppida, õppida, õppida

Illustratsioon

Muutused kinnisvaraturul on loonud maaklerite jaoks uue olukorra. Hinnad langevad, ostjad ei julge tehinguid teha, laenutingimused karmistuvad. See kõik on midagi sellist, mida enamus maaklereid kogeb esmakordselt. Muuhulgas tiheneb ka konkurents. Tihedast konkurentsisõelast läbitungimiseks annab tugeva eelise koolitus, koolitus ja veelkord koolitus.

Tõusva kinnisvaraturu korral jõudis kinnisvaraturule hulk maaklereid, kel puudus igasugunegi ettevalmistus kinnisvaravaldkonnas edukaks olemiseks. Puudujäägid kompenseeris igapäevaselt kasvav ja teenindamist vajav tehingute maht, keskpärasel tasemel maaklertegevus ei vajanud olulisi eeldusi.

Tänase seisuga on turg pöördunud. Tehinguid tehakse järjest vähem ja see tähendab, et tulul on märgatavalt vähem kinnisvaraostjaid. Turg on pöördunud ka selles mõttes, et endisaegse müüja asemel peab maakler keskenduma eelkõige ostjale ehk persoonile, kelle käes on rahakott.

Illustratsioon

Maaklerite kliendid – nii kinnisvara ostjad, müüjad, üürileandjad ja üürilevõtjad on muutunud märgatavalt targemaks. Nende nõudmised kinnisvaramaakleritele on kõrgemad, kui kunagi varem. Sellest enam ei piisa, et maakler suudab ilma suurema otsimiseta pakkumisel oleva korteri hoonest üles leida ning paberilt järele uurides teab selle ligikaudset suurust.

Nüüd peab maakler olema kursis palju laiema valdkonna kinnisvaraturgu puudutavate üksikasjadega. Maakler peab teadma kinnisvaraturust – kuidas ja millises järjekorras on mõistlik tehingud vormistada, et see klientide jaoks oleks soodsaim, mõistlikum ja turvalisem. Maakler peab teadma finantseerimisvõimalustest – milline laenuandja millistel tingimustel on valmis kinnisvarasektorit finantseerima ning millised on laenuandja eeldused laenuvõtjale.

Maakler peab järjest enam orienteeruma seadusterägastikus. Müüjaturu aegadel oli defitsiidi tõttu liiga „keeruline klient“ võimalik kõrvale lükata ja teha tehing selle kliendiga, kellega selle vormistamine oli hõlpsam. Täna peab maakler teenindama kõiki kliente, kes on valmis kinnisvara soetamiseks raha kulutama.

Illustratsioon

Maakler peab olema hea müügimees. Heaks müügimeheks olemine ei tähenda oskust ostjale saasta pähe määrida. See tähendab esmalt head müüdava kauba tundmist ning oskust selle nii eelised, kui puudused ostja jaoks välja tuua.

Maakler peab kindlustama, et ostja ja müüja on peale tehingu tegemist mõlemad õnnelikud. See on ostja ja müüja vastandlike huvide korral maakleri suurim katki hammustamist vajav pähkel, kuid õnnelike klientide hulk on see kriteerium, mis näitab, et maakler on edukas.

Peaaegu ainus võimalus maakleritele professionaalsuse taseme tõstmiseks on koolitus. Alternatiiv koolitusele on võimalus aastatepikkune töö ning meeletu hulga vigade tegemine, millest mõnest ka õppust osatakse võtta.

Illustratsioon

Novembris 2008. a. algab koolitsukursus kinnisvaramaakleritele „Kinnisvaramaakleri ABC“. Kursuse sihtrühmaks on eelkõige just need maaklerid, kel täna veel pikk kogemus kinnisvaraturul puudub, kuid kes on huvitatud karjäärist kinnisvaramaaklerina. Lähema info koolitsusest leiad veebilehelt https://www.kinnisvarakool.ee.

Koolitus ja täiendharidus on üks väheseid valdkondi, millesse investeerimisel kaotada on raske, kui mitte võimatu. Omandatud teadmised ning laienenud silmaring on need, mida ära kaotada või sõbra juurde unustada on võimatu. Koolitus on see, mis aitab maaklerite professionaalset taset tõsta ning olla edukas ka keerulises turuolukorras.

Kas languse lõpp või tõusu algus – kuidas edasi?

07. novembril 2008. a. toimub Eesti Rahvusraamatukogus VII rahvusvaheline kinnisvarakonverents “Kinnisvara 2008. Kas languse lõpp või tõusu algus – kuidas edasi?”.

Konverentsile on oodatud nii kinnisvara haldajad, hooldajad, arendajad, hindajad, maaklerid, ehitajad, arhitektid, analüütikud kui ka riigiametnikud, ettevõtjad ning finantssektoris töötavad tipp – ja keskastmejuhid. Samuti on oodatud kõik, kes antud teema osas huvi tunnevad ja diskussioonis kaasa soovivad rääkida.

Registreerumiseks palun täitke elektrooniline registreerimisvorm koduleheküljel www.corpore.ee. Paberi kujul registreerimisvormi võite faksida numbrile 666 0611 või saata informatsioon e-maili aadressile corpore@corpore.ee. Viimane registreerimise tähtaeg on 31.10.2008.

Konverentsi kava

I Sessioon

9.00-10.00 Osalejate registreerimine, hommikukohv

10.00-10.15 Avasõnad
Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu juhatuse esimees Tambet Tiits, M.Sc

10.15-11.00 Mis toimus kinnisvarainvesteeringute valdkonnas 2008 aastal maailmas ja Baltikumis tervikuna
SEB kinnisvara finantseerimise osakonna juhataja Peeter Aruvald

11.00-12.00 Euroopa kinnisvara väärtustsükkel: mis tõmbas selle üles ja tõmbab seda alla? (The European Real Estate Capital Value Cycle: What Drove It Up And Drives It Down?)
Maailma ühe suurima kinnisvaranõustamisbüroo DTZ Euroopa hindamisteenuste direktor ja rahvusvaheliste hindamisteenuste juht Paul Wolfenden

12.00-13.00 Lõuna

II Sessioon:

13.00-13.45 Diskussioonipaneel: „Baltimaade majanduse ja kinnisvaraturu väljavaated maailmamajanduse murede taustal”
Paneeli juht: Catella Corporate Finance partner Aavo Kokk
Osalejad: Eesti Panga asepresident Andres Sutt, Alta Capital partner Priit Põldoja, Eften Capital AS tegevjuht Viljar Arakas, BPT Asset Management Baltikumi juht Antanas Anskaitis ja Parex Asset Management president Roberts Idelsons

13.45-14.30 Arhitektuur – diskussioonipaneel: „Arhitekti ametist – arhitekt kui kvaliteetse
kinnisvara garantii ja väärtuste looja”
Paneeli juht: Eesti Arhitektide Liidu esimees Ike Volkov
Osalejad: Eesti Arhitektide Liidu aseesimees ja Arhitektuuriagentuur OÜ juhatuse esimees Inga Raukas, Tallinna linna peaarhitekt Endrik Mänd, Tõnis Tarbe OÜ juhataja Tõnis Tarbe, E-Konsult juhtivarhitekt Andres Levald

14.30-15.15 Ehitussektor – diskussioonipaneel: „Kuidas on ehitusturg muutustega kohanenud? Milliseks kujuneb ehitussektor lähiaastatel?”
Paneeli juht: Teede Projektijuhtimise AS juhatuse esimees Ilmar Link
Osalejad: YIT Ehitus AS juhatuse esimees Priit Sauk, Merko Ehitus AS juhatuse esimees Tiit Roben, Eesti Ehitus AS juhatuse esimees Jaano Vink

15.15-15.45 Kohvipaus

15.45-16.30 Investeeringud – diskussioonipaneel: „Kas on õige aeg osta/investeerida?”
Paneeli juht: Investeerimispank GILD Bankers partner Tõnis Haavel
Osalejad: Investeerimispankur Veikko Maripuu, East Capital Explorer juhatuse esimees Gert Tiivas, Colliers International Eesti juhataja Ardi Roosimaa, Sorainen partner Kaido Loor

16.30-17.00 Baltikumi kinnisvaraturg Kesk- ja Ida-Euroopaga võrreldes – kitsaskohad ja võimalused
BPE Kinnisvaraekspert asedirektor Aivar Tomson

17.00-17.45 Diskussioonipaneel: „Kaubanduskeskuste perspektiivid ja arenguvisioonid lähiregioonis – kuidas majanduskeskkonna jahenemine ning tarbimisharjumuste muutumine mõjutab keskuste arenguid?”
Paneeli juht: TP Group AS juhatuse liige, konsultant Kristjan Maaroos
Osalejad: Viru Keskuse juhatuse liige Ants Vasar, Pro Kapital Grupi juhatuse esimees Allan Remmelkoor, Citycon’i Baltikumi ärijuht Mati Pops

17.45-18.00 Kokkuvõte, aastaauhindade jagamine ning Kinnisvara Guru 2008 valimine

Lähem info

Lähem info konverentsi kohta konverentsi kutses või konverentsi veebilehel.

KV.EE Indeks alla 90 punkti

Illustratsioon

Elamispindade pakkumishindasid kajastav KV.EE Indeks langes alla 90 puntki piiri 89,8 punktile. Nii jõudis indeks samale tasemele, mis see oli 2006. a. I kvartali lõpus. Pakkumishindade indeks on pea sirgjoonelisena langenud alates 2007. a. I kvartali lõpust, mis oli kõrgeimate korteriomanditehingute tipphindade aeg.

Tänaseks on indeks tipphetkest 108,6 punkti pealt langenud 17%, mis võrreldes reaalsete tehinguhindade langusega 24% on veel üsna tagasihoidlik. KV.EE Indeksi tagasihoidlikum langus tähendab, et pakkumishindades on õhku, mis vajab väljalaskmist. Aastataguse ajaga on KV.EE Indeks langenud 14%.

Vaatamata vahepealsele stabiliseerumisele on taas aeglaselt, kuid siiski kindlalt tõusma hakanud pakkumiste arv. KV.EE portaali pakkumiste arv jõudis 22 523 pakkumiseni, mis on 26% enam, kui aasta tagasi.

Elu näitab, et pakkumishindade langetamine on emotsionaalselt raske. Müüjad sageli on küll valmis läbirääkimiste käigus müügihinda alandama, kuid esmane pakkumishind hoitakse muutmata. Paraku on tehingutevaesel ajal hind esmane kriteerium, mida potentsiaalne ostja vaatab. Liiga kõrge esmase pakkumishinnaga on äärmiselt raske ostjat leida.

Praktika uusarenduste baasil näitabki seda, et müüa suudavad ainult need kinnisvaraarendajad, kes suudavad hindades paindlikud olla. Turuolukorda mitteaduvad hinnataseme hoidjad teevad tehinguid minimaalselt, kui üldse teevad.

Nii võib eeldada, et KV.EE Indeks jätkab stabiilset langemist vähemalt selle aja, mil langevad ka elamispindade hinnad. Elamispindade langusperioodi pikkust mõjutavad eelkõige laenutingimused ning kinnisvaratehingute arv.

KV.EE Indeks

KV.EE Indeks

Taavi Madiberk: vene gaasist tuleb loobuda

Gruusia sõda on kaasa toonud välispoliitilise paradigma muutuse, joonistades uued geopoliitilised jõujooned. Gruusia näite varal on lõpule viidud Venemaa-poolne suveräänsuse diskursuse ümbermõtestamine agressiivsest «kaasmaalaste kaitsmisest» lähtudes.

Lähivälismaa doktriini jätkuv propageerimine annab tunnistust püüdlusest taastada bipolaarne maailmakord. Venemaa sõjalis-imperialistlike ambitsioonide jõuline taasilmumine toetub suuresti energiakandjatest tulenevatele nafta- ja gaasidollaritele.Erinevalt Gruusiast suutis Eesti kaalutletud tegevuse kaudu üheksakümnendate alguses vältida oma Lõuna-Osseetia teket.

Kuid Venemaa peamine võimsus peitub energeetilises potentsiaalis. Sestap hoiabki Moskva taskus väga ohtlikku trumpi.

Nimelt ostetakse 100% Eestis kasutatavast maagaasist Gazpromilt – Kremli äriliselt käepikenduselt.

Mis veelgi olulisem – omakorda 46% soojusenergiast toodetakse Vene maagaasist. Eestis gaasiga seonduvat tervikmonopoli omavas ASis Eesti Gaas on Gazpromil 37%-line osalus, teine umbkaudu kolmandik kuulub E.O.N Ruhrgasile – Gazpromi partnerile Vene-Saksa gaasijuhtmes.Eesti Gaasi (EG) väitel jätkub kõiki alternatiive kasutades kodutarbijatele gaasi ja toasooja Vene gaasitarnete lõppemisel maksimaalselt üheks kuuks. Esimene gaasi ja toasooja hüppeline hinnatõus on kohale jõudnud, Gazpromi tegevdirektori Aleksei Milleri teatel on plaanis Euroopale müüdava gaasi hinda veelgi tugevalt tõsta.

Anatoli Tšubaisi sõnul pole Venemaa piisavalt investeerinud uute gaasimaardlate rajamisse ning tehnilise taseme tõstmisesse, seega tekib selle kümnendi lõpus tugev energiadefitsiit. Konkurentsiameti otsusega on kooskõlastatud monopolide EG ning Tallinna Kütte uued hinnad kodutarbijatele. Sügisest kehtima hakkav toasooja 38%-line ja gaasi kuni 37%-line hinnatõus suurendab kodutarbijate kulusid tuhandete kroonide võrra aastas.

Rahandusministeeriumi hinnangul tõstab juba ainuüksi Tallinna Kütte hinnatõus üleriigilist tarbijahinnaindeksit 0,58 protsenti. Eesti Omanike Keskliit (EOKL) vaidlustas esimest korda Eestis universaalteenuse hinnatõusu kodutarbijale, kaevates konkurentsiameti hinnakooskõlastuse otsuse kui haldusakti Tallinna halduskohtusse.Konkurentsiamet võimaldas EG hüppelise hinnatõusu kooskõlastanud 24-leheküljelisest otsusest tutvuda vaid kahe (sic!) leheküljega, korrates vastavasisulist pressiteadet.

Sisuliselt anti kodutarbijale teada ainult uuest tariifist, mitte hinnatõusu põhjustest ning see on õigusriigis lubamatu. Ka MKM on energiamajanduse SWOT analüüsis välja toonud nõrgad ja läbipaistmatud maagaasi tarnelepingud.Kaebuses taotletakse, et EG ja Gazpromi vaheline leping peab olema hinnakujundust puudutavates sätetes avalik. EG hind kodutarbijale sõltub sisuliselt nafta hinnast ning euro-dollari vahetuskursist, kuid millist metoodikat hinnavalemis kasutatakse, kes tagab hinna langemise, kui nafta hind kukub ja muud külgnevad küsimused, ei tohi kuuluda ärisaladuse alla.Venemaaga seob meid kolm gaasijuhet. Neist kaks, mis lähevad üle piiri Narva juures, ei ole kasutusel. Kolmas gaasitoru ühendab Tartut ja Izborskit Petserimaal.

Sellest torust ei jätku kogu Eesti tarbeks, eriti talvel, kui tarbimine kasvab, sest Venemaa loodeosa tarvitab ise nii palju, et peab Lätist looduslikust gaasihoidlast lisa võtma. Eesti Välispoliitika Instituudis valminud uuring energiajulgeoleku kohta märgib, et Inčukalnsi mahutitest käib läbi koguni 70% Eestis müüdavast maagaasist.

«Venemaalt tuleva ainsa torujuhtme mis tahes rikke või lekke korral võivad Eesti ja Läti jääda ilma Venemaal tarnitavast gaasist. Inčukaln­si gaasihoidlate mahu kasutamine on kriisiolukorras küsitav, sest samal ajal on kriisis ka Läti ja tema pidev gaasivajadus on Eesti omast mitu korda suurem.»Juhul kui Venemaa peaks otsustama energiatarne lõpetada, viidates näiteks suurenenud kodumaisele tarbimisele või tõstes veel kord hüppeliselt hindu, on Eesti sotsiaalse katastroofi veerel. Gaasi ja kütteta jääksid sajad tuhanded inimesed, pea täielikult Lasnamäe, Mustamäe ja Annelinn.

Magalarajoonides elab teatavasti ka proportsionaalselt väga palju vene rahvusest inimesi, keda Moskva liigitab meelevaldselt kaasmaalaste hulka. Külm tuba ja konflikt Gazpromiga võib suunata Moskva-meelsete viha, mida toidab ka jahenev majanduskliima, riigisiseste institutsioonide vastu.Lisaks EG-le ostab Eestis Vene gaasi AS Nitrofert (20% üldmahust). Ajakirjanduses on korduvalt toodud välja võrdlusandmeid EG ja Nitroferdi gaasitarnehinnast. Aastal 2006 oli Gazpromi hind EG-le 138 dollarit 1000 kuupmeetri kohta, Nitroferdile oli hind 55 dollarit madalam, 89 dollarit.

Arvestades, et Gazprom on monopoolne tarnija, ei tohi konkurentsiseaduse kohaselt ühtegi turuosalist panna ebavõrdsesse situatsiooni.Tegemist on keeruka konkurentsiõiguse vaidlusega, mida EOKL praegu analüüsib. Kindlasti mängib rolli tõik, et Nitroferdi omanikud on Gazpromiga seotud isikud. Kui EG ostaks gaasi samade hindadega kui Nitrofert, peaks gaasi- ja küttearved olema ligi poole väiksemad kui praegu.Gaasiturg tuleks viia kooskõlla direktiiviga 2003/55/EÜ, mille kohaselt ei tohi tootja, põhivõrgu omanik ja lõpptarbijale müüja olla sama ettevõte – eemaldada Gazprom EG omanikeringist. EOKLi meelest tuleks riiklikult motiveerida ja sanktsioneerida kaugkütte teenuse pakkujaid loobuma gaasitoormest ning otsima odavamaid ja tarnekindlamaid alternatiive.

 

 

Statistika: Põhivarainvesteeringud vähenevad

Ettevõtete põhivarainvesteeringud 2008. a. II kvartalis võrreldes aastataguse ajaga vähenesid 3,2%, kuid püsisid käesoleva aasta I kvartali tasemel. Käesoleva aasta II kvartali põhivarainvesteeringute kogumaht oli 9,7 miljardit krooni, millest 3,6 miljardit kulus hoonete ja rajatiste ehitamiseks ja rekonstrueerimiseks. Hoonete ja rajatiste soetamisele kulus 1,2 miljardit krooni.

Arvestades aasta teises pooles asetleidnud sündmusi maailmamajanduses ning majanduskliima märkimisväärset jahenemist võib eeldada, et põhivarainvesteeringute maht aasta teises pooles väheneb.

Investeeringute tegemise oluliseks kapitali allikaks on pangalaenud. Pankade vähenev võime investeeringuid finantseerida muudab investeeringute tegemise kallimaks ning vähendab nende mahtu. Investeeringute mahu taastumist ei ole kardetavasti oodata mitte enne aasta möödumist.

Ettevõtete investeeringud põhivarasse kvartalite lõikes, sh. hoonete ja rajatiste ehitamine ja rekonstrueerimine ning hoonete ja rajatiste soetamine, miljon krooni

Ettevõtete investeeringud põhivarasse kvartalite lõikes, sh. hoonete ja rajatiste ehitamine ja rekonstrueerimine ning hoonete ja rajatiste soetamine, miljon krooni

Ettevõtete investeeringud põhivarasse, sh. hoonete ja rajatiste ehitamine ja rekonstrueerimine ning hoonete ja rajatiste soetamine, miljon krooni

Ettevõtete investeeringud põhivarasse, sh. hoonete ja rajatiste ehitamine ja rekonstrueerimine ning hoonete ja rajatiste soetamine, miljon krooni

Andmete allikas: Statistikaamet

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Huumor: linnumajamaakler on pisut hädas

Kui ma oleksin kihla vedanud… (8. osa – septembri kokkuvõte)

Illustratsioon

Märtsi keskpaigas jäi mul teise poole passiivsuse tõttu sõlmimata väljapakutud kihlvedu kinnisvaraturu prognoosi osas. Prognoosisin, et korteriomandite keskmine ruutmeetrihind langeb aastaga Eestis ja Tallinnas 20% ning tehingute arv väheneb 15%.

Asja lihtsustamiseks sai tehtud lineaarne prognoos – hindade ja tehingute sirgjooneline langemine prognoositud tasemele. Ilmselgelt on reaalne elu keerukam, kus tõusudele järgnevad langused. Oluline on, et ennustatud sai üldist turu liikumise suunda, mitte täpset rada, mida mööda selle tulemuseni jõutakse.

Tehingute arv allpool arvatut

Illustratsioon

Septembris sõlmiti Eestis 1304 korteriomanditehingut, mis on aastatagusest 24% võrra vähem. Tehignute arv on prognoositud 1327 tehingust 2% võrra väiksem. Tallinna korteriomanditehingute arv oli septembris 536, mis jääb prognoosile alla 1% võrra.

Samas peab tõdema, et kinnisvaratehingute arvu langus on pidurdumas. Siin on mõistlikum volatiilsete igakuiste näitajate asemel vaadata kvartaalseid languse numbreid. 2008. a. I kvartalis oli Eesti korteriomanditehingute langus võrreldes aastataguse ajaga 36%, II kvartalis 34% ning III kvartalis 24%.

Tallinna korteriomanditehingute arvu languse pidurdumine on isegi kiirem. Tallinnas olid vastavad numbrid 41, 35 ja 17%. Vaatamata languse hoo pidurdumisele on siiski raske uskuda, et tehingute arvu langus peaks maailmamajanduse sündmuste taustal lõppenud olema.

Korteriomanditehingute arvu languse pidurdumist kajastab ka tehtud prognoos, mis ütleb, et 2009. a. märtsiks võiks tehingute arvu languseks jääda 15%.

Tegelikud hinnad ületavad prognoosi

Illustratsioon

Septembris oli Eesti korteriomanditehingu keskmine ruutmeetrihind 14 752 krooni. Tallinna korteriomanditehingu keskmine ruutmeetrihind oli septembris 20 878 krooni. Mõlemad näitajad ületavad prognoositut 1% võrra.

Aastataguse ajaga võrreldes on korteriomandite keskmised hinnad langenud Eestis 14 ja Tallinnas 18%. Kui korteriomanditehingute puhul sai rääkida languse aeglustumisest, siis hindade puhul tuleb tõdeda hinnalanguse kiirenemist.

Siingi on adekvaatsem vaadelda kvartaalseid näitajaid, mis kõrvaldab mõnest üksikust tehingust tingitud hinnahüpped ja langused.

2008. a. I kvartalis langesid Eesti korteriomanditehingute hinnad võrreldes aastataguse ajaga 10%, II kvartalis oli languseks 12% ning III kvartalis juba 15%. Tallinna korteriomandite hinnalangus oli kiirem. Aasta I kvartalis oli hinnalanguseks 8%, II kvartalis 13 ja III kvartalis 19%.

Kokkuvõtteks

Illustratsioon

Palju on räägitud kinnisvara hinnalangusest. Vaatamata langevale turule tuleb iroonilisena mainida, et võrreldes aktsiatega on tegemist siiski äärmiselt turvalise investeeringuga, mille hinnad on tipphindadest langenud Eestis kõigest 24 ja Tallinnas ainult 22%. Enamuse aktsiainvesteeringute puhul on investorid pidanud kandma märksa suuremaid kaotusi.

Turu funktsioneerimise seisukohalt on olulisem siiski turu likviidsus ehk tehingute arv. Korteriomanditehingute arv on Eestis võrreldes tippaegadega 2006. a. III kvartalis langenud 54 ja Tallinnas 58%.

Hindade langus saab peatuda alles siis, kui turule tekib likviidsus. Teisisõnu peab tehingute arvu langus esmalt stabiliseeruma. Seni kuni tehingute arv jõuliselt langeb ei ole hindade trendi pöördumist loota.

Hinnag prognoosile on väga hea, sest kõrvalekalded on marginaalsed. Raske on uskuda, et lähikuudel võiks Eesti kinnisvaraturul aset leida olulisi muutusi. Sel põhjusel ei ole endiselt alust prognoosi ümber vaadata. Kui seda siiski teha, siis tuleks prognoositavaid näitajaid pigem allapoole korrigeerida.

Korteriomanditehingute arv ja prognoos

Korteriomanditehingute arv ja prognoos

Korteriomanditehingute m2 hind ja prognoos

Korteriomanditehingute m2 hind ja prognoos

Vaata ka eelmisi kokkuvõtteid

Turule tuleb uus koolituskursus kinnisvaramaakleritele

Kinnisvara müügitempode langemine ning üha keerulisemaks muutuv turuolukord on tekitanud situatsiooni, kus on tekkinud märgatav nõudlus kinnisvara-alase koolituse järele. Ettevõtted Raid & Ko OÜ ning Adaur Grupp OÜ on koostöös toonud turule uue kinnisvaramaaklerite koolitusprogrammi, „Kinnisvaramaakleri ABC“, mille eesmärk on aidata tõsta maaklertegevuse taset Eestis.

„Novembris algav maaklerite koolitus on suunatud eelkõige värsketele maakleritele, kes vajavad tuge uuenevate turutingimustega toime tulemiseks,“ sõnas koolitaja Andree Raid, Raid & Ko juhatuse liige.

Koolitaja Tõnu Toompark täiendas: „Uues olukorras vanad tõed enam ei kehti ja tuleb suurt tähelepanu pöörata enese täiendamisel. Seda eriti algajatel-maakleritel, kellele koolitus peamiselt on suunatud.“

Koolitust viivad läbi pikaajalise staažiga kinnisvaravaldkonnas tegutsejad, kel kõigil praktilist kogemust kinnisvaraturul üle kümne aasta. Koolitusprogrammiga saab tutvuda internetilehel https://www.kinnisvarakool.ee/.

Tõnu Toompark on kinnisvarakonsultant, kes on eelnevalt töötanud YIT Ehituse müügijuhina, ERI Kinnisvara ja Rime Kinnisvara analüütikuna. Tõnu Toompark peab kinnisvara-alaseid loenguid Tallinna Tehnikaülikoolis ja Mainori Kõrgkoolis.

Andree Raid on Raid & Ko OÜ tegevjuht ja juhatuse liige. Andree Raid on töötanud kinnisvaramaaklerina aastast 1994, Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja asutajaliige aastast 1997 ja omab järjepidevat töökogemust kinnisvara valdkonnas kokku 14 aastat.

Tõnu Kaur on õigusnõunik Tervisekaitseinspektsioonis. Tõnu Kaur on 1990. aastal asutanud kinnisvarafirma AS-i OM Infoprojekti, töötanud maakler-eksperdina Liivalaia Kinnisvarabüroo AS -is. Juristi ametis töötanud Tallinna Linnavolikogu Kantseleis ja vabakutselise õigusnõustajana esindanud kliente kohtutes nii tsiviil– kui haldusmenetluses. Tõnu Kaur on Eesti kinnisvaraelus osalenud 18 aastat.

Raid & Ko Kinnisvara- ja Õigusbüroo on asutatud 1997. a. kinnisvara vahendusteenuste, õigusabi ja koolituse pakkumiseks. Raid & Ko OÜ põhitegevus on kinnisvara maaklerteenuse pakkumine Tallinnas ja Harjumaal. Ettevõttes tegutseb 15 maaklerit.

Adaur Grupp OÜ on 2002. a. asutatud kinnisvara-alaseid konsultatsioone pakkuv ettevõte. Ettevõtte peamisteks teenusteks on kinnisvaraturu monitoorimine, analüüside ning prognooside koostamine, samuti koolitustegevus koostöös Mainori Kõrgkooli ja Tallinna Tehnikaülikooliga.

Lisainfo

Tõnu Toompark
Adaur Grupp OÜ
Juhatuse liige
+372 525 9703
tonu@adaur.ee
www.adaur.ee

Andree Raid
Raid & Ko OÜ
Juhatuse liige
+372 502 3300
andree@raid.ee
www.raid.ee

https://www.kinnisvarakool.ee

Tagasivaade EKFLi seminarile “Mis saab edasi?”

Eesti Kinnisvarafirmade Liit

15. oktoobril toimus Eesti Kinnisvarafirmade Liidu ja MAQS LAW FIRM Advokaadibüroo koostöös seminar teemal “Mis saab edasi?”. Seminari arutluse all olid muutused kinnisvaraturul ning võimalikud arengustsenaariumid.

Kohal olnud esinduslik esinejate nimekiri aitas saada ülevaate tänase kinnisvaraturu suundumustest, samuti sellest, millest on põhjustatud kogu maailma haaranud finantskriis. Tõmmatud paralleelid Soomes ning mujal maailmas toimunu vahel andsid hea võimaluse Eesti kinnisvaraturu perspektiivide analüüsimiseks.

Kogu seminarilt jäi kõlama mõte, et kuigi ajad on kinnisvaraturul keerulised, siis see ei tähenda veel, et tegevusest kinnisvaravaldkonnas peaks loobuma. Rasketel aegadel tuleb rohkem tööd teha ning raskuste läbimine ning nendes karastumine annab võimaluse uue turu tõusu ajal loorbereid lõigata.

Nõrk nõudlus survestab korterite hindu

Illustratsioon

Kinnisvaraturu tervise hindamise üks oluline indikaator on turul ringleva raha massi muutus. Kui raha mass kasvab, siis võib eeldada, et laenuandjad on valmis kinnisvara soetamist finantseerima. See tähendab kinnisvaratehingute arvu kasvu ning survet hinade kasvuks.

Tehingute väärtuse vähenemine – meil aktuaalne olukord – tähendab likviidsuse kadu ning survet hindade langetamiseks. Võib väita, et hinnad on langemas allapoole piirist, kust kaob võimalus kasumlikult uut kinnisvara arendada. Samas reguleerib turul hinda eelkõige nõudlus ja pakkumine, mitte ehitusmaksumus või arendajate soovitud kasumimarginaalid.

Illustratsioon

Korteriomandite puhul ringles korteritehingutes maksimaalne hulk raha 2006. a. IV kvartalis. Siis sooritati Eestis tervikuna korteriomanditehinguid 7,9 miljardi krooni väärtuses. Sama kvartal oli maksimaalne tehingute rahaline maht kõigis kolmes Eesti suurima mahuga kinnisvaraturu piirkonnas – Tallinnas, Tartus ja Pärnus.

Tegemist oli ajaga, kus korterite hinnad veel tõusid, kuid tehingute arv hakkas kiiresti vähenema. Tehinguhinnad saavutasid tipu 2007. aasta märtsis-aprillis. Sealt edasi on hinnad pea sirgjooneliselt langenud. Tallinna korteriomanditehingute rahaline maht 2008. a. II kvartalis oli 2,4 miljardit krooni. Tartus ja Pärnus olid vastavad näitajad 448 ja 144 miljonit krooni.

Kvartali baasil eelmise aasta sama perioodiga võrreldes on Eesti ja Tallinna korteriomanditehingute hulk vähenenud 41-42%. Märksa suurem langus 56% on toimunud suvepealinnas Pärnus, kus kohaliku palgataset arvestades on elamispindade hinnad väljastpoolt linna tulnud ostjate tõttu üsna kõrged.

Illustratsioon

Käesoleva aasta teises kvartalis üllatab aga Tartu linna korteriomanditehingute rahaline väärtus 448 miljonit krooni, mis on kõigest 8% võrra väiksem näitaja kui aasta varem. Tõenäoliselt on siiskohal tegemist mõne tehinguga, kus omanikku on vahetanud suur hulk korteriomandeid ehk korterelamu tervikuna.

Seda teooriat toetab asjaolu, et varasematel kvartalitel on Tartu korteriomanditehingute langus eelmise aastaga võrreldes olnud sama suur või isegi suurem kui Tallinnas ja Pärnus. Samuti ei ole Tartumailt kosta olnud erilist põhjust, miks peaks see linn moodustama rohelise oaasi üldise korteriomanditehingute vaikuse kõrbes.

Illustratsioon

Märkimist väärib veel asjaoli, et kolme „suurlinna” korteriomanditehingute rahaline maht moodustas 2008. a. II kvartalis 74% kogu Eesti korteriomanditehingute rahalisest mahust. Elanike on kolme linna peale kõigest 41%. Veel 2004. aasta I kvartalis oli kolmiku kanda aga koguni 83% Eesti korteriomanditehingutest. Suuremate linnase osakaalu vähenemine näitab Eesti muude piirkondade kinnisvaraturu elavnemist, mis nüüdseks üldist trendi järgides on suuna tehingute mahu kahanemisele võtnud.

Korteriomanditehingute rahaline maht jätkab eeldatavalt langemist veel vähemalt paari-kolme eeloleva kvartali jooksul. Seda eelkõige vähenema tehinguarvu ning langevate hindade tõttu. Esimene indiokaator sellest, et tehingute rahaline maht võiks kasvama hakata, on kinnisvaratehingute arvu languse pöördumine tõusuks. See aga eeldab tarbijate senise nukra sentimendi murdmist. Võib prognoosida, et sellega läheb veel aastake aega.

Korteriomanditehingute koguväärtuse juurdekasv võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %

Korteriomanditehingute koguväärtuse juurdekasv võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %

Mõistatus: kõige ilusam kinnisvara hinnagraafik

Kinnisvaraturu näitajaid uurides jäi silma üks eriti korrapärane korterite hinnagraafik, mis toodud allpool. Huvitav kohe, kuidas ühes piirkonnas saab hinnatase nii korrapäraselt ja ilma üles-alla hüpeteta liikuda.

Kes arvab ära, mis piirkonnas on hinnad nii kauni kaare teinud saab au ja kuulsuse ning peale kauba kümme punkti. Arvamused saab jätta kommentaaridesse.

Vihjeks on jäetud hinnatase ja tehingute arv.

Hinnagraafik

Банки жестоки, но альтернативы нет

40-летний период, на который банки выдавали раньше жилищные кредиты, теперь стал 30-летним. Требования в отношении ежемесячного дохода и доли самофинансирования повысились, всё это тормозит выдачу кредитов банками.

Жёсткие условия при получении жилищного кредита приводят к тому, что многие вместо покупки, начинают думать о возможности арендовать жильё.

«Так как у меня есть и другие обязательства перед Hansapank (Swedbank – прим. ред.), то в других банках мне было не получить кредит», – сказала Энели Каарна, которая хотела в сентябре взять кредит в 1,3-1,5 млн. крон. Так как на залоговое имущество уже была в банке ипотека, которую нельзя было погасить, о кредит пришлось брать в Swedbank, несмотря на то, что предложения других банков были гораздо заманчивее.

Так как Каарна не хотела брать дополнительных поручителей и соходатая, то сразу же возникли препятствия при взятии кредита. Никто из других банков не хотел брать в залог недвижимость, на которую есть ипотека в пользу другого банка – Swedbank.

«Эмоции настолько возобладали при покупке своей первой квартиры, что я была готова закрыть глаза а слишком большие риски, которые сопутствовали этому кредиту», – продолжает Каарна. К счастью, трезвомыслящие люди из окружения Каарна, смогли вернуть её с небес на землю и отговорили от взятия такого кредита.

«Не стоит брать кредит, чтобы потом нельзя было свободно вздохнуть, так, что на жизнь потом не хватит денег на жизнь. Лучше арендовать жильё и ещё немного подождать, что принесёт с собой падающий рынок недвижимости», – делится горьким опытом Каарна.

Специалист рынка недвижимости Тыну Тоомпарк считает, что больше не стоит мечтать о 10% доли финансирования при ходатайстве о жилищном кредите. Сейчас своих денег должно быть, хотя бы, треть от суммы, в которую оценили покупаемую вами недвижимость. Таким образом, с одной стороны есть требование в отношении поднятия границы ежемесячного дохода, с другой – увеличение доли самофинансирования. Это два тормоза, которые препятствуют выдаче кредита.

«Конечно, сделок с недвижимостью становится меньше, так как банки не дают клиентам кредитов», – сказал Юрии Урке, старший маклер Pindi Kinnisvara.

То, что банки больше не выдают жилищные кредиты на 40 лет, а снизили этот период до 30 лет, повышает сумму ежемесячной выплаты по кредиту. Это привело к тому, что жильё теперь покупают для того, чтобы там жить, а не как объект для инвестирования. Незаконченные и нефункциональные объекты застоялись на рынке. Теперь предпочитают покупать реновированную недвижимость, так как большая часть собственных сбережений идёт на первый взнос.

Многим просто не по карману ремонт после покупки жилья. Но несмотря ни на что, большинство сделок с недвижимостью сейчас финансируется всё равно при помощи жилищного кредита. Покупка недвижимости за свои средства встречается очень редко.

Artikli autor on Viktoria Lummo. Artikkel ilmus 13/10/2008 väljaandes DV.ee.

Real estate transactions down 29 pct

In Q2 9,762 notarized real estate transactions were concluded, which is 29 pct less than at the same time last year, real estate specialist Tõnu Toompark writes in his blog at aripaev.ee.

Total value of these transactions was EEK 10 bln, which is 41 pct less than a year ago. The smaller number is caused by lowered prices in nearly all areas and real estate sectors.

At the moment it’s difficult to predict when lowering of deals could stop. It’s likely not to happen before autumn 2009. Pessimists wait for even longer low-tide to number of deals and real estate prices.

Artikli autor on Marge Tubalkain-TrellMarge Tubalkain-Trell. Artikkel ilmus 13/10/2008 väljaandes Balticbusinessnews.com.

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

06.-08.09.2022 Kinnisvara ABC