Uus Maa: Eesti kinnisvaraturg märtsis 2022

Uus MaaVene-Ukraina sõda on toonud muutusi kinnisvaraturule, ehkki märtsi ostu-müügitehingutes ei olnud nende mõju ülemäära suur. Suuremad muutused on toimunud Tallinna turul, mis on alati esimene reageerija, olgu uudised positiivsed või negatiivsed.

Üüriturul on pakkumiste arv viimase paari kuu lõikes Tallinnas vähenenud umbes 40%, hinnatase on kerkinud vahemikus 10%–20%. Üüriäri on muutunud riskantsemaks, tohutult on suurenenud nende inimeste hulk, kelle taust on teadmata ja kellel Eestis ajalugu puudub. Seetõttu on heade samariitlaste kõrvale tekkinud umbusklikke inimesi, mistõttu on keeruline pagulastele kortereid välja üürida või soovitakse üürimisel riske maandada (tähtajatud üürilepingud, garantiid).

Ostu-müügituru aktiivsus on samal ajal langenud, kuna vähenenud on nii tarbijakindlus ning kasvanud on raha kättesaadavuse riskid – aasta teisel poolaastal on positiivse EURIBORi nägemise oht suurem kui kunagi varem, mis muudab laenamise ja laenu teenindamise kallimaks.

Lisaks negatiivsemale sentimendile on keeruline näha, et väikese pakkumise juures on võimalik hoida sama kõrget tehingute aktiivsust. Seetõttu oleme vastupidiselt üüriturule näinud müügiturul pakkumiste arvu kasvu – varasemast rohkem on inimesi, kes müüvad likviidsuse hoidmiseks või teevad paanikamüüki. Korteripakkumiste arv, mis aasta algul oli Tallinnas 2000 juures, on märtsis-aprillis kasvanud 2200–2300 peale. Intressimäärade tõusuohu tõttu on hüppeliselt suurenenud ka laenude refinantseerimiste arv. Pakkumiste arvu kasv ja aktiivsuse langus võiksid viidata müügihindade korrektsioonile, ent olukorras, kus paljudele uusarendustele on toormehindade kasvu tõttu tõmmatud pidur peale ning makromajanduses ähvardavaid probleeme ei paista, ei pruugi turul realiseeruda.

Eesti korteriturg

Märtsi tulemused korteriturul olid tänu varasematel kuudel sõlmitud lepingutele silmapaistvalt head – Eestis sõlmiti 2314 korteriomandi ostu-müügitehingut, mida oli küll mõni protsent vähem, kui mullu samal perioodil, ent tuntavalt kõrgem kui jaanuari või veebruari 1800+ tehingut. Aasta esimese kolme kuuga on tehingute arv langenud ligi 2%. Tehingute mediaanhind oli 1837 €/m2, mis jäi samale tasemele eelnevate kuudega, mulluse märtsiga võrreldes kasvas mediaanhind 16% (I kvartali aastases võrdluses +18,5%). I kvartali tehingute põhjal tehingute arv aastases võrdluses langes, Harjumaal -6%, Tartumaal -4% ja Pärnumaal -1%, samas kui Ida-Virumaal suurenes tehingute arv 11%.

Eesti korterituru dünaamika, märts 2022

Tallinna korteriturg

Tallinna tulemustes olid sõja mõjud märgatavamad. Märtsis sõlmiti 879 tehingut (-12,5% võrreldes mullusega), järelturul langes tehingute arv 6,4%, samas kui uusarendustes on aktiivsus, mis realiseerub tehinguteks, endiselt väga kõrge. Järelturul aga oleme võrreldes kahe viimase kuuga näinud ligi 15%list pakkumise arvu kasvu. Seega on märgid veel üsna segased, ent suurt aktiivsuse langust pole tulnud. Hoolimata pakkumise arvu kasvust ei ole põhjust sisendhindade kiire kasvu tingimustes hinnalanguse peale panustada. Tehingute mediaanhind oli märtsis kõigi aegade kõrgeim, jõudes ligi 2600 €/m2-ni (+22% võrreldes mullusega). Võrreldes eelmise aasta I kvartaliga langes tehingute arv 10%, mediaanhind suurenes 17% ning käive jäi praktiliselt samaks.

Tallinna korteriturg, märts 2022

Tartu korteriturg

Erinevalt Tallinnast jätkas Tartu turg väga kõrge aktiivsuse lainel, samas on ka varasem muster viidanud sellele, et ülejäänud Eesti reageerib võrreldes Tallinnaga sündmustele viitega. Erinevalt Tallinnast pole ka kinnisvara pakkumine suurenenud. Märtsis sõlmiti 238 tehingut, mis oli rekordilähedane tulemus ja ületas eelmise aasta näitaja 27 tehinguga. Seejuures tuli kasv järelturult, kuna uusarendustes sõlmiti 62 tehingut, mida oli põhimõtteliselt sama palju nagu mullu. Tehingute mediaanhind oli märtsis 1950 €/m2, jäädes vaid veidi alla veebruari tulemusele (1952 €/m2), ent võrreldes mulluse märtsiga suurenes hinnatase ligi 9%. Võrreldes eelmise aasta I kvartaliga jäi tehingute arv praktiliselt samaks, mediaanhind suurenes 9% ja käive 10%.

Tartu korteriturg, märts 2022

korteriturg

Tänu kohta suurele uusarenduste mahule (35 tehingut) sõlmiti üle 100 tehingu, ehkki aastases võrdluses langes järelturu tehingute arv 9 võrra. Muutused tehingute struktuuris põhjustasid kiire hinnatõusu (+55% aastases võrdluses), tehingute mediaanhind püstitas uue rekordi, ulatudes 1853 €/m2-ni (järelturul 1696 €/m2). I kvartali aastases võrdluses on tänavu tehingute arv siiski 6% langenud (järelturg -17%), tehingute mediaanhind on suurenenud aga 40% ja tehingukäive 37%.

korteriturg, märts 2022

Narva korteriturg

Narvas oli märts väga aktiivne, kuu jooksul sõlmiti 99 tehingut, mida oli 17 võrra enam kui veebruaris ning 10 võrra rohkem kui samal ajal aasta tagasi. Tehingute mediaanhind on väikese pakkumise ja suure nõudluse tõttu vaikselt suurenenud, I kvartalis oli mediaanhind 449 €/m2 (+4% aastases võrdluses), tehingute arv on samal ajal suurenenud 15% ja tehingukäive 23%.

Narva korteriturg, märts 2022

Majade ja suvilate turg

Majade ja suvilate turgu on mõjutanud energiahindade ja ehitushindade kiire kasv. Märtsis sõlmiti majadega 237 tehingut ja suvilatega 56 tehingut, mis oli küll parem jaanuari ja veebruari tulemusest, ent võrreldes eelmise aasta märtsiga sõlmiti 28% vähem tehinguid. Aasta esimese kolme kuu võrdluses on tänavu sõlmitud 19% vähem tehinguid ning ehkki majade keskmine müügihind on 13% kasvanud, on käive tehingute arvu suurema kukkumise tõttu langenud. Sarnast trendi on näha ka krunditurul, kus tehingute arv on vähenenud, ent hinnatase on kiirelt kasvanud.

Maade ja majade turg (2021 vs 2022 kolm esimest kvartalit)

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

06.-08.09.2022 Kinnisvara ABC