Uus Maa: Eesti kinnisvaraturg aprillis 2022

Uus MaaAprilli tehingud annavad kõnekalt märku muutustest kinnisvaraturul. Valdavalt on tehingute arvu pidurdumise taga väiksem pakkumine – KV.EE andmetel on võrreldes aasta algusega korterite pakkumine küll suurenenud, ent see on mullusega võrreldes ligi kolmandiku võrra väiksem, ent Harjumaal ja eriti Tallinnas, kus kinnisvara taskukohasus on kõige madalam, on turgu samaväärselt mõjutamas tarbijate ebakindluse kasv, mis on tingitud kiirest inflatsioonist ja sõjast. Intressimäärade peatne kasv on ligi veerandit koduomanikest negatiivselt mõjutamas, kuna suurem osa eluasemelaenudest on võetud turuhinnaga ning laenukohustuste maht suhtena sissetulekutesse on kasvanud. Tehingute arvu langus ja intressimäärade kasv on peamisi kinnisvara hinnalanguse indikaatoreid, vastupidises suunas mõjutavad hindu liikuma aga kiirelt kasvanud sisendhinnad ning tugev nõudlus, mistõttu oleme lähiajal tunnistajaks kahe turujõu omavahelisele konkureerimisele, mille tulemusena näeme ka selgemat pilti kinnisvarahindade muutuste osas.

Aprilli tulemused korteriturul olid võrreldes märtsiga veelgi madalamad, kui märtsis sõlmiti 2314 korteriomandi ostu-müügitehingut, siis aprillis sõlmiti 2131 tehingut, mida oli 10 protsenti vähem, kui mullu samal perioodil. Aasta esimese nelja kuuga on tehingute arv langenud 4%. Tehingute mediaanhind oli aprillis 1966 €/m2, mis oli rekordiline tulemus ning ületas eelmise aasta märtsi tulemust 22%. Aastas esimese nelja kuu lõikes on mediaanhind suurenenud ligi 20%.

korteriturg

Esimese nelja kuu tehingute põhjal langes tehingute arv aastases võrdluses seitsmes maakonnas, neist Harjumaal 10%, Tartumaal 2% ja Pärnumaal 1%, samas kui Ida-Virumaal suurenes tehingute arv 13%. Mediaanhind langes vaid Järvamaal, kuid tänu suuremale tehingute arvule oli nii Järvamaal kui ka teistes maakondades tehingukäive mullusega võrreldes tugevas kasvus (Harjumaa 3%, Tartumaa 11%, Pärnumaa 26%, Ida-Virumaa 28%).

korterituru dünaamika, aprill 2022

Tallinna korteriturg

Tallinnas sõlmiti aprillis 788 tehingut, mida oli ligi 23% vähem kui samal ajal aasta tagasi. Lisaks väiksemale pakkumisele (viimase aasta lõikes umbes 300 korterit väiksem) on turgu üha enam mõjutamas globaalsed faktorid nagu kiire inflatsioon, ostujõu vähenemine, sõjast tekkinud ebakindlus ning lähituleviku ooperiks kujunev intressimäärade tõus. Ebakindlus on kõige enam löönud madalamat keskklassi ja vaesemat elanikkonda ning andmed näitavad, et nn „mägede“ järelturu korterites pole sel aastal enam hinnatõusu toimunud. Uute korterite müüginäitajad on endiselt head, mistõttu on mõistlik eeldada, et saame näha vanemate ja uute korterite hinnavahe kasvu. Aasta esimese nelja kuuga on sõlmitud 14% vähem tehinguid (järelturul -6%), tehingute mediaanhind oli aprillis rekordiline (2643 €/m2) ning selliseid rekordeid võib näha vähemalt järgmise 12 kuu jooksul, mil uusarendustehingud jõuavad viitega statistikasse ning ka nende osakaal suureneb. Võrreldes eelmise aasta esimese nelja kuuga on mediaanhind tänavu suurenenud 20% (2138→2556 €/m2).

Tallinna korteriturg, aprill 2022

Tartu korteriturg

Tartus sõlmiti sisuliselt sama palju tehinguid kui eelmisel kuul, ent suurim erinevus oli selles, et nüüd moodustasid esmamüügid koguni 43% tehingutest. Järelturul sõlmiti 136 tehingut, mida oli 40 võrra vähem kui märtsis ning 12 võrra vähem kui eelmise aasta samal ajal. Sarnaselt Pärnu turule on täna veel suurimaks turu mõjutajaks pakkumise vähesus, globaalsed trendid peaksid siiski varem või hiljem turule jõudma. Väike pakkumine ja suur uusarenduste osakaal tähendas loomulikult uut hinnarekordit, mediaanhind ületas esmakordselt 2000 €/m2 piiri, jõudes tasemele 2248 €/m2. Aasta esimese nelja kuuga on Tartus tänu uusarendustehingute arvu kasvule tehingute arv suurenenud 2% (820→835), ehkki järelturul on tehingute arv langenud 7%. Tehingute mediaanhind oli esimese nelja kuu tehingute põhjal 2007 €/m2 ning võrreldes mullusega on hinnatase suurenenud 12%.

Tartu korteriturg, aprill 2022

Pärnu korteriturg

Pärnu turu märtsikuine aktiivsus jätkus aprillis, sõlmiti 100 tehingut, neist 22 sooritati uusarenduskorteritega. 78 järelturu tehingut on tänavuse aasta parim tulemus ning teist kuud järjest oli tehingute arv vähemalt 100. Võrdluses eelmise aastaga on aga selge, et järjest väiksem pakkumine ei võimalda enam tehingute arvu suuremaks paisutada. Ehkki tarbijate ebakindlus pole veel turule jõudnud, on järelturul aasta esimese nelja kuuga sõlmitud 17% vähem tehinguid ning vaid tänu uusarenduste suuremale mahule on tehingute arvu langus jäänud alla 10% (350→327). Aprillis oli tehingute mediaanhind 1750 €/m2, aasta esimese nelja kuuga on mediaanhind mullusega võrreldes suurenenud koguni 38% (1268→1750 €/m2).

Pärnu korteriturg, aprill 2022

Narva korteriturg

Väikese pakkumise kiuste sõlmiti aprillis Narvas 76 tehingut, mida oli küll vähem kui veebruaris või märtsis, ent 7 võrra rohkem kui möödunud aasta samal ajal. Pakkumiste vähesus ja tugev aktiivsus on tõstnud pakkumishinda, mis viimasel kahel kuul on kajastunud ka tehingute hinnakasvus. Tehingute mediaanhind oli 540 €/m2, viimati ületas mediaanhind ühe kuu lõikes 500 €/m2 piiri 2014. aasta septembris, ent siis oli keskmine palgatase umbes 50% madalam. Aasta esimese nelja kuu lõikes on Narva turg olnud väga elav: tehingute arv on suurenenud 14% (285→326), mediaanhind 8% (430→464 €/m2) ja tehingukäive 23%.

Narva korteriturg, aprill 2022

Majade ja suvilate turg

Majade ja suvilate turgu mõjutab tugevalt energiahindade ja ehitushindade kiire kasv. Aprillis sõlmiti majadega 222 tehingut ja suvilatega 71 tehingut, mis oli sama palju kui märtsis, ent ligi 40% võrra vähem kui möödunud aasta aprillis, kui turg oli väga kuum. Aasta esimese nelja kuu võrdluses on majade ja suvilatega tänavu sõlmitud 26% vähem tehinguid ning ehkki majade keskmine müügihind on 12% kasvanud, on käive tehingute arvu suurema kukkumise tõttu langenud koguni 17%. Sarnast trendi on näha ka krunditurul, kus tehingute arv on vähenenud (-42%), ent hinnatase on kiirelt kasvanud (käive +11%).

Maade ja majade turg (2022 vs 2021 esimesed neli kuud)

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

06.-08.09.2022 Kinnisvara ABC