Uus Maa: Kinnisvara ostujõud tugev, kuid demograafilised probleemid mõjutavad Eesti turgu üha enam

Uus MaaKinnisvaraturule tõi aprill stabiilse ja ennustatava kursi, kuna suures plaanis jätkusid samad arengud, mis on viimastel aastatel valitsenud: tehingute arv jäi stabiilseks, mediaanhind jätkas majanduskeskkonnast tulenevalt kasvu.

Aprillis sõlmiti üle kogu Eesti korteriomanditega esialgsetel andmetel 1784 ostu-müügitehingut, mida oli ligi 20 võrra vähem kui eelmise aasta samal ajal. Tõenäoliselt toovad lähipäevad korrektuuri ülespoole, mis tähendab seda, et tehingute arv püsib stabiilsena ühtlaselt kõrgel tasemel. Aasta esimese nelja kuuga on sõlmitud praktiliselt sama palju tehinguid kui mullu (veidi üle 7000) samal perioodil. Tehingute mediaanhind on sama ajaga suurenenud 3,7% ehk 50 EUR/m2 võrra, käesoleva aasta esimese nelja kuu korteritehingute mediaanhind oli 1385 EUR/m2 (aprillis 1360 EUR/m2).

Maakondlikud arengud on Eesti üldistest arengutest, mida suuresti mõjutab Harjumaa, mõnevõrra erinevad. Nii on Harjumaal tehingute arv aasta esimese nelja kuuga võrreldes mullusega mõnekümne tehingu võrra suurenenud, ülejäänud Eestis aga vähenenud. Kui Harjumaal on tehingute mediaanhind tõusnud ligi 70 EUR/m2 võrra, siis mujal vähem kui 30 EUR/m2 võrra. Kui eemaldada ülejäänud maakondadest ka Tartumaa, on võrdluspilt veelgi negatiivsem, aasta esimese nelja kuuga tehingute arv -59, tehingute mediaanhind +18 EUR/m2.

Miks mujal Eestis on tehingute arv pigem kerges languses kui tõusus? Põhjusi on kindlasti erinevaid, olulisemad neist on demograafiaga seotud ehk rahvastiku vananemine ja vähenemine. Näiteks 2018. aasta 1. jaanuari seisuga oli kõige levinumas eluasemelaenuvõtmiseas (25–39 aastased) Harju maakonnas 29% elanikest, Tartu maakonnas 27,5%, ülejäänud Eestis aga 21,5%. Lisaks sellele, et noori on mujal Eestis suhteliselt vähem, pole ka lähema 10 aasta perspektiivis olukord väga roosiline.

Näiteks demograafiline tööturusurveindeks, mis näitab eelseisval kümnendil tööturule sisenevate noorte (5–14-aastased) ja sealt vanuse tõttu väljalangevate inimeste (55–64-aastased) suhet, on Harju maakonnas 2018. aasta 1. jaanuari seisuga 0,97 ehk noori lisandub peaaegu sama palju, kui vanu lahkub, Tartu maakonnas on see koguni 1,1, ülejäänud Eestis kõigub see aga 0,55 (Hiiu ja Ida-Viru maakond) ja 0,88 (Rapla maakond) vahel, jäädes keskmiselt 0,68 juurde. Lisades siia juurde võimalikud rändemõjud, näeme, et Harju ja Tartu maakonnas on lähema 10 aasta perspektiivis arengud pigem stabiilsed ning nõudlus oluliselt ei vähene. Küll aga toimub mujal Eestis pidev kahanemine.

Ostujõud püsib tugev

Suurematest linnades on Tallinnas aasta esimese nelja kuuga tehingute arv 135 võrra vähenenud, mis ühel poolt viitab eelmise aasta tugevale I poolaastale ning teiselt poolt uusarenduste osakaalu tõusule väljaspool pealinna. Tallinnas sõlmiti jaanuarist aprillini 3036 korteritehingut, mille mediaanhind oli 91 EUR/m2 võrra kõrgem kui mullu, jäädes pidama 1829 EUR/m2 juurde. Hinnatõus on aga püsiv nähtus ning sel aastal jõuavad Tallinna turule vaid mõned üksikud arendused, mille keskmine hind jääb veel alla 2000 EUR/m2. Pakkumis- ja tehinguhindade väike, vähem kui 5%-line vahe viitab täna veel tugevale ostujõule, mis lähema aja jooksul mõjub hinnatõusule kahtlemata positiivselt.

Tartu turgu mõjutas aprillis suurem uusarendustehingute osakaal, mis eelmise aasta aprilliga kasvatas korteritehingute arvu 30 võrra ning mediaanhinda ligi 120 EUR/m2 võrra. Aasta esimese nelja kuuga püsis tehingute mediaanhind stabiilsena – mullu sõlmiti jaanuarist aprillini 556 korteritehingut, tänavu esialgsetel andmetel 568 tehingut ning nende mediaanhind oli mullu 1354 EUR/m2, tänavu aga 1420 EUR/m2 ehk ca 5% kõrgem.

Kuna Pärnut tabas möödunud aastal tehingute arvu langus, siis tänavused näitajad peaksid võrdlusbaasi arvestades olema kõrgemad kui mullu. Aasta esimese nelja kuuga on korteritehingute arv esialgsetel andmetel suurenenud siiski vaid 6 tehingu võrra, samas kui mediaanhind ületas 1200 EUR/m2 piiri, mida oli mullusest ca 20 EUR/m2 enam.

Eesti kolmandas linnas, Narvas, on korteritehingute arv veidi suurenenud (mullu 234 tehingut, tänavu 248 tehingut), kuid mediaanhind jätkab veel põhja kraapimist – mullu oli see näitaja 415 EUR/m2, tänavu 370 EUR/m2. Pakkumishindade jätkuv stabiilsus peaks aga viitama sellele, et Narvas peaks lähiajal tehingute mediaanhinna langus pidurduma.

Lisa kommentaar

Sinu e-postiaadressi ei avaldata. Nõutavad väljad on tähistatud *-ga

*

57 − = 53

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

Kinnisvara ABC