Eesti avalik sektor on asunud innukalt võitlema elamispindade kriisiga Euroopas. Selle asemel, et tegeleda probleemiga seal, kus see on terav ehk Barcelonas, Amsterdamis, Viinis või Berliinis, haaratakse härjal sarvist mingil põhjusel Eestis. Eestis elamispindade kättesaadavuse kriisi ei ole. Meenub nali nokastunud mehest, kes öösel otsib oma kadunud käekella kaotamise koha asemel laternaposti alt, sest seal on mugavam ja valgem otsida.
Eestis ei ole elamispindade kättesaadavuse kriisi isegi kui lugupeetud (huvitav, miks selle väljendi puhul Eestis tihtipeale kasutatakse nii tabavalt minevikuvormi?) teadlased seda väidavad. Elamispindade kättesaadavuse analüüsi koostajad on ise selgesõnaliselt numbritega manipuleerimist rõhutanud – nii saavat kriisi olemasolu paremini välja mängida.
Elamispindade kättesaadavuse analüüsi kvaliteedimärk on, et uuring teeb järeldusi Eesti elamispindade kättesaadavuse osas ühe(!) 2018. a müüdud arendusprojekti hinnakirjainfo alusel. Eesti eluasemepoliitika sõidab samal suusarajal – digitiigriks väidetud Eesti tegutsemise alus 2026. aastal baseerub 2023. a statistikal, mis aitab olukorda enda soovidele vastavalt näidata. Pisiasi on, et kättesaadavuse analüüsi koostamisse ei ole kaasatud ka mitte ühtegi elamispindade turu spetsialisti. Need võiksid ju faktidega hea narratiivi rikkuda.
Astume suurimate ebaõnnestujate jälgedes
Kõige põnevam on, et elamispindade kriisi uljal lahendamisel võetakse eeskuju linnadest, kus kriis on kõige teravam – nt Amsterdam, Berliin… Need on linnad, kus kriisiga on võideldud ja võideldud, kuid lahenduste suunas liikumise asemel on probleem järjest süvenenud. Nii võtame õppust kõige suurematelt ebaõnnestujatelt ja proovime nende eksimused samm-sammult kõik järele teha.
Avalik sektor on läbi elamispindade kättesaadavuse analüüsi ostnud endale indulgentsi, mis vabastab neid vastutusest. Mida teha soovitakse? Loomulikult on ametkondlik sisemine tung hakata reguleerima ja inimeste elu „õigesti“ ümber korraldama.
Äkki hoopis annaks inimestele vabadusi ja õiguseid tagasi? Äkki dereguleeriks järjest pikemaks venivaid või keerulisemaks muutunud protsesse elamispindade arenduses? Ei, see ei tule kõne allagi, sest kiirem protsess võib hinnad alla tulla ja nii kaoks vajadus ametnike ja teadlaste järgi, kes toodavad ideid uute reeglite jaoks.
Seejuures jääb elamispindade kättesaadavuse eest võitlejatele arusaamatuks, et Lääne-Euroopa, kus õppust võetakse, probleemide suurim allikas on liigne reguleerimine, selle tulemusena paindumatuks muutunud elamispindade turg ja erasektori pakkumise poolelt välja tõrjumine munitsipaalpakkumise kasuks.
Majutuskorterid on uus sihtmärk
Nüüd on leiutud uus rünnakuobjekt, mida tümitada – see on korterimajutusteenus. Keegi lugenud inimene olla kuulnud-näinud, et kusagil Lõuna-Euroopas vist on üürikortereid vähe, sest omanikud kasutavad kortereid majutusteenuse pakkumiseks ja valdkonda on hakatud reguleerima. Järelikult tuleb meilgi sama teha.
Lääne- ja Lõuna-Euroopas on konflikt majutuskorterite ja üürikorterite vahel olemas. See on tingitud asjaolust, et majutuskorterite äri on või on olnud leebemalt reguleeritud kui liigselt reeglistatud üüriäri. Seetõttu on korteriomanikud ahistavast üüriärist liikunud pisut vabama majutusäri suunas.
Ehk üürikorterite kättesaadavust parandama pidav regulatsioon on õpikunäite vormis toonud endaga kaasa üüripakkumise ehk elamispindade kättesaadavuse halvenemise. Palun ärme tee meil sama viga!
Eestis ei ole Lõuna-Euroopa probleeme
Eestis konflikti üürikorterite ja majutuskorterite vahel ei ole. Pealiskaudseltki numbritega tutvudes on võimalik kiirelt tuvastada, et Tallinnas on ülepakkumine nii üürikorterite kui majutuskorterite sektoris. Absoluutselt, ma rõhutan – absoluutselt puudub konflikt üürikorterite ja majutuskorterite vahel. Majutuskorterite olemasolu ei vähenda üürikorterite kättesaadavust Eestis ega mõjuta nende hindu.
Veelgi enam – majutuskorterite turg muudab üürikorterite turu paindlikumaks. Juba aastaid on näha dünaamikat, kus kevadel lähevad osad üürikorterid majutusärisse ja suve lõpus, sügisel tulevad üüriärisse tagasi. Majutuskorterite taoline liikumine muudab pakkumise põhju tõstes ja tippe allpoole tuues üürituru pakkumise paindlikuks. Paindlikkus üüriturul parandab elamispindade kättesaadavust.
Üürituru majutuskorterite minekust-tulekust tingitud paindlikkuse üks praktiline näide on 15-20 aasta taguse üürituru suure sügisese kooliaasta algusega seotud defitsiidi täielik kadumine. Augustis-septembris ei ole üürikorterit keerulisem leida, kui mais, detsembris või mis iganes muul kuul.
Palun ärge rikkuge Eesti elamispindade turgu
Kõik, kes te tunnete endas tungi elamispindade turgu reguleerima hakata. Arvestage, et igal regulatsioonil on teisesed mõjud. Regulatsioonidega kaasnevad negatiivsed kõrvaltagajärjed on elamispindade kättesaadavuse analüüsi koostajad kõrvale jätnud, mis viitab analüüsi kallutatusele ja ebaprofessionaalsusele.
Iga range regulatsioon muudab turu paindumatuks ja hapraks. Turu paindumatust tuleks hakata ravima järgmiste reeglite ja korraldustega. See on allakäiguspiraal hukatuse suunas, kuhu Lääne- ja Lõuna-Euroopa elamispindade turg on ammu kohale jõudnud.
Regulatsioonide kuhjumine vähendab elamispindade kättesaadavust ehk töötab algsele väidetavale kättesaadavuse edendamise ideele vastu. Paindumatus tekitab veelahe üürnike ja üürileandjate vahel. Lääne-Euroopa praktikas on üürileandjate ja üürnike vahel destruktiivne konflikt, mida meile tekitada vaja ei ole.
Eesti üürikorterite eraturu paindlikkuse ülihea näide on 2022. a kevad-suvi, kus nii era- kui avaliku sektori ühiste püüdluste tulemusena õnnestus suhteliselt valutult kiiresti ära majutada kümneid tuhandeid sõjapõgenikke.
Vaadake, head reguleerida ja korraldajad. Te ei tea, mis on järgmine vajadus, kus elamispindade turg peab järgmine kord kiiresti paindlik olema. Keegi ei tea seda ette. Seetõttu ongi turule paindlikkust vaja.
Trumbid on elamispindade nõudluse käes
Eestis on 2026. aastal kõik trumbid üürnike käes. Nii olid need üürnike käes ka 2025. aastal, mil elamispindade kättesaadavuse analüüs kokku pandi. Ärge uskuge elamispindade kättesaadavuse analüüsi koostajaid, kes on enda eesmärgiks võtnud piinlikust tundmata teid ära hämada ja teile järgmine analüüs maha müüa. 2026. aasta alguses on keskmise üürikorteri keskmine hind keskmise palga suhtes viimase 15 aasta kõige madalamas punktis. Seejuures on tänane keskmine üürikorter oluliselt parema kvaliteediga kui 15 aastat tagasi.
Eestis on kõik trumbid koduostja käes. Tallinna ehk Eesti kõige kallima ja seega justkui kõige probleemsema piirkonna samaväärse elamispinna ruutmeetrihinna ja keskmise palga suhe annab parema ostujõu taseme, kus see oli väga heal ja stabiilselt 2014.-2020. aastal. Valikuvõimalus on lai korterite järelturul, väga-väga lai uute korterite turul. Tallinna ja kogu Eesti elamispindade turg on aktiivne ehk tehinguid tehakse üle ajaloolise keskmise taseme. See tähendab, et elamispindade kättesaadavus on mõistlikul tasemel.
Vabariik võiks põhineda vabadustel
Aeg-ajalt kumab kusagilt kaugelt õrn häälevirvendus, et Euroopasse olla jõudnud arusaam uuenduslikkust tapva kalli ülereguleerimise probleemsusest ja regulatsioonide vähendamise vajadusest. Aru on justkui saadud, et liikuda tuleks rohkemate vabaduste suunas, mis ei takistaks läbi liigsete reeglite eraalgatust, paindlikkust ja innovatsiooni.
Elamispindade turg Eestis töötab olemasolevas raamistikus väga hästi, kus meil ei ole Lääne- või Lõuna-Euroopale analoogseid probleeme. Ärme hakka reeglite ja regulatsioonide iharuses lahendama probleemi, mida ei ole.
Anname inimestele ja ettevõtjatele rohkem vabadust, mis tegelikult ka parandab elamispindade kättesaadavust. Ses osas mõned praktilised mõtted.
- Töötame kaasa planeerimisprotsesside lihtsustamisele ja kiirendamisele. Seda sõnade kõrval ka tegudes.
- Võimaldame erineva kvaliteeditasemega, st hinnatasemega elamispindade arendamist.
- Anname paindlikuma võimaluse muu sihtotstarbega hoonete eluruumideks ümber kujundamiseks või olemasolevate eluhoonete laiendamiseks.
- Laiendame üürivaidluskomisjonid toimima üle-Eestiliselt.
- Anname üürileandjatele võimalust leppida üürnike vabalt kokku, millistel tingimustel nad soovivad korteri üürilepingu sõlmida.
- Anname ühe eluruumi üürile andmisel üüritulule tulumaksuvabastus, mis muudab halli turgu läbipaistvamaks ja üürnikele turvalisemaks.
- Anname võimaluse eluruumi üüri käibemaksuga maksustamiseks, mis võimaldab soodsama sisenemiskuluga üüriinvesteeringute tegemist.
- Vaatame üle kulude piirtaseme, kust lisandub renoveeritud eluruumi müügihinnale käibemaks – see puudutab eelkõige odavpiirkondi.
- Anname koduostjatele riigilõivuvabastuse esimese eluaseme soetamisel.
- Toome tagasi eluasemelaenude intressimaksete tulumaksuvabastuse kas või piiratud perioodiks laenuperioodi alguses, mis soosib elamispinna ostmist ja kättesaadavust.
- Hoidume järjest keerukamate uute regulatsioonide tootmisest.
Need on vabadused, mis vähendavad uute elamispindade turule toomise kulusid. Uute elamispindade arenduse kõrge maksumus on pakkumisepoolne tegur, mis veab kogu turu hinnataset. Saades arenduse hinnataseme kasvule piduri peale, paraneb elamispindade kättesaadavus ilma, et riik peaks sektorisse maksumaksja raha kühveldama.
