Arco Vara: Uusarendused tõstid augustis taas Tallinnas tehinguaktiivsust

Arco VaraTallinna linnas tehti augustis 868 korteritehingut. Võrreldes juuliga kasvas tehingute arv 177 tehingu ehk 26% võrra. Võrreldes eelmise aasta augustiga kasvas tehinguaktiivsus aga 6,9% ehk 56 tehingu võrra. Kui möödunud kuude jooksul asus Tallinnas aastane tehinguaktiivsuse kasv pidurduma, siis taas juulis kasvama hakanud uute korteritega tehtud tehingud on turul tervikuna asunud tehingute arvu uuesti tõstma. Augustis kasvas korteritehingute arv võrreldes 2016. aasta sama kuuga ennekõike Haaberstis ja Mustamäel, kus müüdi enim uusi kortereid. Mustamäel ja Haaberstis kasvas tehinguaktiivsus 30%, Pirital 23%, Nõmmel 13% ja Lasnamäel 1,8% võrra kuid langes Põhja-Tallinnas 2,5%, Kesklinnas 2,6% ja Kristiines 12% võrra.

Augustikuus tehtud korteritehingute mediaankeskmiseks ruutmeetrihinnaks kujunes 1 711 €/m2. Võrreldes juuliga leidis aset 4,4%line hinnakasv ning võrreldes aastataguse ajaga kasvas mediaanhind 9,6%. Võrreldes 2016. aasta sama kuuga kasvas hinnatase ennekõike piirkondades, kus tehakse enim tehinguid uute korteritega. Haaberstis kasvas mediaanhind 18%, Kesklinnas 10%, Põhja-Tallinnas 15%, Mustamäel 12%. Pirital võis märgata aastast hinnakasvu 8,3%, Lasnamäel 7,7% ja Nõmmel 2,2% juures, Kristiines püsis hinnatase aga samal tasemel nagu aasta tagasi samal perioodil.

Tallinnas tervikuna tehti augustis korteritehinguid koguväärtusega 84 miljoni eurot. Tehtud tehingute juures kujunes keskmiseks korteritehingu hinnaks 97 000 eurot. Maksimaalne korteri tehinguhind küündis augustis aga koguni 1 250 000 euroni, mis tehti korteriga Kesklinna linnaosas Vanalinna piirkonnas. Võrreldes aastataguse ajaga kasvas korteritehingute rahaline maht 14% ning keskmine tehinguhind 6,4% võrra.

Vaadates aga tüüpkorterite turusegmenti, ei ole Tallinna korteriturul pikema perioodi vältel laialdasemaid muutusi aset leidnud. Aasta esimese kaheksa kuu jooksul on näiteks Lasnamäe enimaktiivses segmendis ehk perioodil 1971-1990 ehitatud korterelamutes paiknevate korteritega tehtud tehingute osas tehtud täpselt sama palju tehinguid. Mustamäel on sealses enimaktiivses segmendis, perioodil 1940-1970 ehitatud korterelamute korterite osas, tehinguaktiivsus kasvanud peamiselt üürikinnisvarasse investeerimise tõttu ligi 10%. Tüüpkorterite aastane hinnakasv on Lasnamäel aasta esimese kaheksa kuu jooksul püsinud 6,8% ja Mustamäel 3,9% juures. Ehituslikult uuemate ehk perioodil 2001-2017 ehitatud korterelamutes paiknevate korteritega tehtud tehingute osas on Lasnamäel hinnatase püsinud muutumatuna kuid Mustamäel on uute lisanduvate arenduste tõttu hinnatase kasvanud ligi 3,9% võrra.

Teisisõnu, tüüpkorterite tehinguaktiivsus ei ole enam märgatavalt kasvanud ning hinnataseme kasvutempo on stabiliseerumas. Olukorras, kus kohati on tüüpkorterite hinnakasv olnud mõnevõrra kiirem kui ehituslikult uuematel korteritel, on pidevalt vähenenud uute ja vanemate korterite hinnaerinevus, mis soodustab ostjaskonna poolt ehituslikult uuemate korterite eelistamist. Kallineva ehitushinna kuid kasvava uute korterite pakkumiste arvu ning samaaegselt järkjärguliselt stabiliseeruva tehinguaktiivsuse taustal on tulevikus oodata uute ja vanemate korterite hinnaerinevuse suurenemist.

Tüüpkorterite ostjaskonna moodustavad ennekõike tarbijad põhiliselt vanuses 25-35, kes on tänases turusituatsioon siirdumas üüriturult omanditurule või vanemate juurest päris oma koju. Uusarenduste kortereid on põhiliselt ostmas aga inimesed, kes on siirdumas ehituslikult vanematest korteritest ehituslikult uuematesse korteritesse. Vaadates Eesti demograafilist olukorda ning Tallinna linna rahvastikupüramiidi konkreetsemalt, siis ilmneb tõsiasi, et lähitulevikus on vähenemas nii üüriturule lisanduvate üürnike arv kui ka tüüpkorterite potentsiaalne ostjaskond. Teisisõnu, 20ndates eluaastates kinnisvaraturule siirdujaid on tulevikus oluliselt vähem kui tänases kinnisvaraturu kasvufaasis, mistõttu on perspektiivis oodata tüüpkorterite osas tehinguaktiivsuse järkjärgulist alanemist ning müügiperioodide pikenemist.

Arvestades, et suur hulk inimesi, kes ostavad uue korteri, siirduvad uude korterisse ehituslikult vanemalt pinnalt, on nii tüüpkorterite kui uute korterite müügiperioodid omavahel tihedalt seotud. Inimesed, kes on uue korteri ostmiseks juba projekti ehitusfaasis võlaõigusliku lepingu sõlminud, peaksid kasvava pakkumiste arvu ja pikenevate müügiperioodide tingimustes asuma kõrgema ettevaatlikusega suhtuma lahendusse, kus uusarenduse valmimise ajaks üritatakse enda olemasolevat kodu müüa ning kasutada tehingust saadavat vaba raha uue korteri asjaõiguslepingu sõlmimiseks arenduse valmides.

Uued korterid pakuvad meeldivamaid elamistingimusi ning madalamaid kommunaalkulusid, mistõttu ehituslikult uuemate ja vanemate korterite vähese hinnaerinevuse taustal eelistavad ratsionaalselt mõtlevad ostjad pigem uue korteri ostmist. Üürikinnisvarasse investeerijad peaksid samuti eelistama uuemaid kortereid, sest kõrvalkuludest on tulevikus aina enam saamas oluline tegur korteri väljaüürimisel. Uued korterid soodustavad ühtlasi üüriturul hinna ja kvaliteedi vahelise suhte kujunemist sarnaselt omanditurule, mille juures lisanduvate üürnike arv on tulevikus demograafilistest teguritest tulenevalt oluliselt väiksem kui tänasel hetkel.

Praegusel hetkel veel ei saaks uute korterite müügitempot ja laojääki arvestades väita, et turul oleks arendusprojektide vahel äärmiselt tihe konkurents ja müügiperioodid oleksid oluliselt pikenenud, vastavaid näitajaid on pigem märgata keskmiselt kallimate uusarenduste osas. Tänased lühikesed müügiperioodid on turuosalised ära hellitanud, pikemas perspektiivis ei olegi mõnekuulised uute korterite või nädalased tüüpkorterite müügiperioodid jätkusuutlikud, mida teavad ühtlasi nii arendajad, maaklerid kui ka kinnisvara hindajad.

Kuni 2 000 €/m2 uute korterite pakkumised võetakse võrdlemisi kiirelt vastu, seda ennekõike 1- ja 2-toaliste korterite osas, mis suunduvad suures osas üüriturule. Rohkematoaliste korterite osas on märgata pikemaid müügiperioode ennekõike üldisest madalamast likviidsusest tulenevalt. Rohkematoaliste korterite osas on paljudel juhtudel tegemist ka pakkumistega, millede hind on valdava enamuse ostjaskonna jaoks vastuvõetamatu, sest nende laenuvõimekus ei võimalda sellist kinnisvara soetada või ei soovita nõnda kõrget laenukoormust teenindada.

Olukorras, kus ehitushind ja arenduseks sobilikud krundid on kallinenud kuid uute korterite ostjaskonna laenuvõimekus ei ole sarnases tempos kasvanud, on märgata uute korterite ostjate osalist siirdumist pealinna lähipiirkondadesse ning ehitusaktiivsuse kasvamist Tallinna lähiümbruses. Tallinnast optimaalsel kaugusel paiknevad uusarendused müüvad oma madalamast hinnast ja paremast elukeskkonnast tulenevalt võrdlemisi hästi. Olulist vastulinnastumist sealjuures sarnaselt 2007. aastale ei ole aga aset leidmas, mistõttu märksa kaugemal asuvate projektide müük kulgeb tunduvalt vaevalisemalt ning tarbijaskonna huvi on endiselt madalam.

Lisa kommentaar

Sinu e-postiaadressi ei avaldata. Nõutavad väljad on tähistatud *-ga

*

8 + 2 =

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

%d bloggers like this:
Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!